Alt kira ve kullanım hakkının devri, kiracının kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kullandırması anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin rızası ile kiralananı başkasına kiralayabilir veya kullanım hakkını devredebilir. Bu durumda kiracı değişmez; kiraya veren ile olan kira sözleşmesi devam eder ve kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçlardan sorumluluğunu sürdürür.
Ancak alt kira ve kullanım hakkının devri, uygulamada çoğu zaman kira sözleşmesinin devri ile karıştırılmaktadır.
Bu yazıda, alt kira ve kullanım hakkının devrinin hukuki niteliği, geçerlilik şartları, kiraya verenin rıza yetkisinin kapsamı, izinsiz alt kira veya kullanım hakkı devrinin taraflar açısından doğurduğu hukuki sonuçlar ile bu durumun tahliye sebebi oluşturup oluşturmayacağı ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
1. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Nedir?
Alt kira ve kullanım hakkının devri, kiracının kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kullandırması anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca kiracı, kural olarak kiraya verenin rızası ile kiralananı başkasına kiralayabilir veya kullanım hakkını devredebilir. Bu durumda kiracı değişmez; kiraya veren ile olan kira sözleşmesi devam eder ve kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçlardan sorumluluğunu sürdürür.
Alt kira ve kullanım hakkının devri, kira sözleşmesinin devrinden farklı olarak kira ilişkisinin tarafını değiştirmez. Kiralananı kullanan üçüncü kişi kiraya veren ile doğrudan sözleşme ilişkisi kurmaz; kiraya veren karşısında asıl sorumlu olan kişi kiracı olmaya devam eder.
1.1. Alt Kira Kavramı
Alt kira, kiracının kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kiralaması ve bu kişi ile ayrı bir kira sözleşmesi kurması anlamına gelir. Bu durumda kiracı ile alt kiracı arasında bağımsız bir kira ilişkisi doğar; ancak kiracı ile kiraya veren arasındaki ana kira sözleşmesi aynen devam eder.
Alt kira ilişkisinde:
- Kiracı, kiraya veren karşısında sözleşmenin tarafı olmaya devam eder.
- Alt kiracı, kiralananı kiracıdan kiralamış olur.
- Kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan haklarını doğrudan kiracıya karşı kullanır.
- Kiracı, alt kiracının davranışlarından kiraya veren karşısında sorumlu olmaya devam eder.
1.2. Alt Kira ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Fark
Alt kira ile kira sözleşmesinin devri, uygulamada sıkça karıştırılan iki farklı hukuki işlemdir. Bu iki kurum arasındaki temel fark, kira sözleşmesinin tarafının değişip değişmediği noktasında ortaya çıkar.
Alt kira ilişkisinde:
- Kiracı değişmez.
- Kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşme devam eder.
- Alt kiracı, kiralananı kiracıdan kullanır.
- Kiraya veren karşısında sorumlu olan kişi kiracı olmaya devam eder.
Kira sözleşmesinin devrinde ise:
- Kiracı tamamen değişir.
- Devralan kişi kiraya veren ile doğrudan sözleşme ilişkisi kurar.
- Devreden kiracı, sözleşmenin tarafı olmaktan çıkar; ancak kanunda öngörülen süre boyunca sorumluluğu devam edebilir.
Bu nedenle alt kira, kiralananın üçüncü bir kişiye kullandırılması anlamına gelirken; kira sözleşmesinin devri, kira ilişkisinin tarafının değişmesi sonucunu doğuran bir işlem niteliği taşır.
2. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Hangi Şartlarda Yapılabilir?
Alt kira kurulması veya kullanım hakkının devredilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde belirli şartlara bağlanmıştır. Kanun, kiracının kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırmasını tamamen yasaklamamış; ancak kiraya verenin menfaatlerini korumak amacıyla bu işlemi rıza şartına bağlamıştır.
Bu nedenle alt kira veya kullanım hakkının devri yapılabilmesi için, kural olarak kiraya verenin rızasının bulunması ve bu kullanımın kira sözleşmesine aykırı olmaması gerekir. Aksi hâlde kiracının kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırması sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir ve kiraya veren bakımından fesih ve tahliye hakkı doğurabilir.
Alt kira veya kullanım hakkının devrinin geçerli sayılabilmesi için genel olarak şu şartların bulunması gerekir:
- Kiraya verenin yazılı rızasının bulunması
- Kiralananın sözleşmede belirlenen kullanım amacına uygun şekilde kullanılması
- Kullanımın kiralananın niteliğine ve bina düzenine zarar vermemesi
- Taraflar arasında kira sözleşmesine aykırılık oluşturacak bir durumun ortaya çıkmaması
2.1. Kiraya Verenin İzni Gerekir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca, kiracının kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırabilmesi bakımından kira türüne göre farklı bir düzenleme öngörülmüştür.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanun koyucu daha sıkı bir düzenleme getirmiş ve kiracının kiralananı başkasına kiralayabilmesi veya kullanım hakkını devredebilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını aramıştır. Bu tür kiralarda kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça alt kira kurulması veya kullanım hakkının devri mümkün değildir.
Buna karşılık, konut ve çatılı işyeri dışındaki kira ilişkilerinde (örneğin boş arazi, tarla veya ürün kirası gibi) kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak kaydıyla, kiralananı başkasına kiralayabilir veya devredebilir. Bu durumda, sözleşmede aksine bir yasaklayıcı hüküm yoksa, kiraya verenden ayrıca izin alma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Bu çerçevede, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni olmaksızın yapılan alt kira veya kullanım hakkı devri:
- Kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder.
- Kiraya veren bakımından fesih hakkı doğurabilir.
- Şartları oluşmuşsa tahliye sebebi oluşturabilir.
Bu nedenle kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırmadan önce kiraya verenin onayını almalı ve bu onayın yazılı şekilde verilmesini sağlamalıdır.
2.2. İznin Açık veya Zımni Olması
Kiraya verenin rızası açık bir beyanla verilebileceği gibi, bazı istisnai durumlarda zımni (örtülü) olarak da kabul edilebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kanunun aradığı “yazılılık” şartı nedeniyle, zımni rızanın varlığı dar yorumlanmaktadır.
Bu noktada, Türk Medeni Kanunu madde 2 uyarınca dürüstlük kuralı devreye girebilir. Kiraya verenin belirli davranışları, “hakkın kötüye kullanılması” teşkil edecek boyuta ulaştığında, yazılı rıza olmasa dahi rızanın varlığı kabul edilebilir. Bu duruma örnek olarak:
- Kira sözleşmesinde alt kiraya izin verildiğinin açıkça düzenlenmiş olması
- Kiraya verenin alt kiracının varlığını bilmesine rağmen uzun süre itiraz etmemesi
- Kiraya verenin alt kiracıdan kira bedeli veya gider tahsil etmesi
- Kiraya verenin alt kiracının kullanımına fiilen katlanması
gösterilebilir. Bununla birlikte yalnızca kiralananın üçüncü bir kişi tarafından kullanılıyor olması, tek başına kiraya verenin rızasının bulunduğu anlamına gelmez. Rızanın varlığı her somut olayda ayrıca değerlendirilir.
2.3. Sözleşmede Alt Kira Yasağı Bulunması
Kira sözleşmesinde alt kira yapılmasının veya kullanım hakkının devredilmesinin yasaklanması mümkündür. Böyle bir yasak hükmünün bulunması hâlinde kiracının kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırması açık bir sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
Sözleşmede alt kira yasağı bulunması durumunda:
- Kiraya verenin ayrıca izin vermediği sürece alt kira kurulamaz.
- Kiracının kiralananı üçüncü bir kişiye kullandırması sözleşmeye aykırılık sayılır.
- Kiraya veren, sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih ve tahliye talep edebilir.
Bu nedenle kira sözleşmesi yapılırken alt kira ve kullanım hakkının devrine ilişkin hükümlerin dikkatle incelenmesi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşır.
3. Alt Kira İlişkisinde Sorumluluk ve Yükümlülükler
Asıl kira sözleşmesi ve alt kira sözleşmesi üç taraftan oluşur. Bunlar, kiralayan, kiracı ve alt kiracıdır. Asıl kira sözleşmesinde, kiracı sıfatına sahip olan taraf, alt kira sözleşmesinde kiralayan rolünü üstlenmektedir. Alt kira sözleşmesi her ne kadar asıl kira sözleşmesinden bağımsız nitelikte bir sözleşme olsa da kiralayanın bazı hallerde bu sözleşmeye yönelik hakları doğabilmektedir.
3.1. Kiracının Sözleşmeden Doğan Sorumluluğunun Devamı
Alt kira kurulması, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını ortadan kaldırmaz. Kiracı, kiralananı başkasına kullandırmış olsa bile kiraya veren karşısında sözleşmenin tarafı olmaya devam eder ve tüm yükümlülüklerini yerine getirmekle sorumludur.
Kiracının sorumluluğunun devam etmesi şu şekilde özetlenebilir:
- Kiracı, kira bedelinin zamanında ödenmesinden sorumludur.
- Kiracı, kiralananın sözleşmeye uygun şekilde kullanılmasını sağlamakla yükümlüdür.
- Kiracı, kiralananın korunmasından ve zarar görmemesinden sorumludur.
- Alt kiracının fiil ve davranışlarından kiraya veren karşısında kiracı sorumlu olmaya devam eder.
3.2. Alt Kiracının Kiraya Verene Karşı Sorumluluğu
Alt kiracı ile kiraya veren arasında doğrudan bir kira sözleşmesi bulunmadığından, alt kiracının kiraya verene karşı asli borçlu sıfatı yoktur. Ancak alt kiracının kiralananı kullanımı sırasında verdiği zararlar veya sözleşmeye aykırı davranışları dolaylı olarak kiraya verenin haklarını etkileyebilir.
Bu nedenle alt kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu sınırlı olmakla birlikte tamamen ortadan kalkmış değildir.
Alt kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu şu şekilde ortaya çıkabilir:
- Alt kiracı, kiralanana verdiği zararlardan doğrudan sorumlu tutulabilir.
- Kiraya veren, zararın giderilmesini kiracıdan talep edebileceği gibi genel hükümlere göre alt kiracıya da başvurabilir.
- Alt kiracı, kiralananı hukuka veya sözleşmeye aykırı şekilde kullanamaz.
Bu nedenle alt kiracı, kiraya veren ile doğrudan sözleşme ilişkisi içinde olmasa da kiralananı kullanırken hukuka ve sözleşmeye uygun davranmakla yükümlüdür.
3.3. Kiralananın Amacına Aykırı Kullanılması
Alt kiracı tarafından kiralananın kira sözleşmesinde belirlenen kullanım amacına aykırı şekilde kullanılması, kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder ve kiraya veren bakımından fesih ve tahliye hakkı doğurabilir. Bu durumda kiraya veren, sözleşmeye aykırılığı gidermesi için kiracıya süre verebilir; aykırılığın devam etmesi hâlinde ise kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiralananın amacına aykırı kullanımına örnek olarak:
- Konut olarak kiralanan bir yerin işyeri olarak kullanılması
- Gürültü, koku veya tehlike yaratacak faaliyetlerde bulunulması
- Kiralananın sözleşmede belirtilen faaliyet dışında kullanılması
- Kiralananın ruhsata veya mevzuata aykırı şekilde işletilmesi
gösterilebilir. Bu nedenle alt kiracının kiralananı kullanım şekli, yalnızca alt kira ilişkisini değil, ana kira sözleşmesini de doğrudan etkileyen bir husus niteliği taşır.
4. İzinsiz Alt Kira veya Kullanım Hakkı Devri Halinde Sonuçlar
Kiracının kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı üçüncü bir kişiye kiralaması veya kullanım hakkını devretmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi uyarınca kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder. Bu durumda kiraya veren, sözleşmeye aykırılığın giderilmesini talep edebileceği gibi şartların oluşması hâlinde sözleşmeyi feshetme ve kiralananın tahliyesini isteme hakkına da sahip olabilir.
İzinsiz alt kira veya kullanım hakkı devri, yalnızca sözleşmeye aykırılık sonucu doğurmakla kalmaz; aynı zamanda kiracının tazminat sorumluluğunu da gündeme getirebilir.
4.1. Sözleşmeye Aykırılık ve Fesih Hakkı
Kiraya verenin izni olmaksızın alt kira kurulması veya kullanım hakkının devredilmesi, kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelir. Bu durumda kiraya veren, kiracıya sözleşmeye aykırılığı gidermesi için uygun bir süre verebilir ve bu süre içinde aykırılık giderilmezse kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için:
- Kiraya verenin rızası olmaksızın alt kira kurulmuş veya kullanım hakkı devredilmiş olması
- Bu durumun kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmesi
- Kiracıya aykırılığı gidermesi için 30 günlük bir süre verilmiş olması
- Verilen süreye rağmen aykırılığın devam etmesi
gerekir.
4.2. Tahliye Sebebi Oluşması
İzinsiz alt kira kurulması veya kullanım hakkının devredilmesi, sözleşmeye aykırılık niteliği taşıdığı için tahliye sebebi oluşturabilir. Özellikle kiralananın üçüncü bir kişi tarafından kiraya verenin bilgisi ve rızası dışında kullanılmaya başlanması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesinin feshi ile birlikte kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Bu durumda kiraya veren, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilir.
4.3. Tazminat Sorumluluğu
Kiracının izinsiz şekilde alt kira kurması veya kullanım hakkını devretmesi nedeniyle kiraya verenin zarara uğraması hâlinde kiracının tazminat sorumluluğu doğabilir. Bu zarar, kiralananın zarar görmesi, kira ilişkisinin güvenliğinin zedelenmesi veya kiraya verenin ekonomik kayba uğraması şeklinde ortaya çıkabilir.
Kiracının tazminat sorumluluğu şu durumlarda gündeme gelebilir:
- Kiralananın üçüncü kişi tarafından zarar görmesi
- Kiralananın sözleşmeye aykırı şekilde kullanılması
- Kiraya verenin maddi zarara uğraması
- Sözleşmeye aykırılık nedeniyle kira ilişkisinin sona ermesi
Bu nedenle izinsiz alt kira veya kullanım hakkı devri, yalnızca tahliye riskini değil, aynı zamanda kiracı bakımından mali sorumluluk doğurabilecek sonuçları da beraberinde getirebilir.
İlgili Yazılar
Kira hukuku kapsamında alt kira ve kullanım hakkının devri ile bağlantılı diğer konular hakkında daha detaylı bilgi edinmek için aşağıdaki yazılarımıza göz atabilirsiniz:
