Balkondan kopan bir sıva parçası yoldan geçen birini yaralar, bakımı yapılmayan asansör bir kazaya yol açar, çatıdan düşen kiremit park halindeki bir aracı hasara uğratır ya da depremde yetersiz inşa edilmiş bir bina yıkılır. Bu olaylarda zarar görenin karşısına çıkan ilk sorumlu, yapının malikidir. Hukuk, bina ve diğer yapı eserlerinin maliklerine, yapının bozukluğundan ve bakımsızlığından doğan zararlar için kusura bakılmaksızın sorumluluk yükler.
Bu yazıda yapı malikinin sorumluluğunun şartlarını, kimlerin sorumlu tutulabileceğini, kat mülkiyetindeki ortak yerlerin durumunu, malikin hangi hallerde sorumluluktan kurtulabileceğini, henüz zarar doğmadan tehlikenin giderilmesinin nasıl isteneceğini ve izlenecek dava yolunu anlatıyoruz. Haksız fiil sorumluluğunun genel çerçevesi için haksız fiil nedeniyle tazminat davası yazımıza bakabilirsiniz.
- Kim sorumlu?
- Binanın veya yapı eserinin maliki; bakım eksikliğinde intifa ve oturma hakkı sahipleri de malikle birlikte (TBK m. 69).
- Kusur şart mı?
- Hayır. Malik, özen gösterdiğini ispat etse bile sorumluluktan kurtulamaz.
- Ne zaman kurtulur?
- Yalnızca mücbir sebep, zarar görenin veya üçüncü kişinin ağır kusuru illiyet bağını keserse.
- Zarar doğmadan önce?
- Tehlike altındaki kişi, malikten gerekli önlemlerin alınmasını isteyebilir (TBK m. 70).
Yapı malikinin sorumluluğu nedir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.” (TBK m. 69/1). Aynı maddeye göre intifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m. 69/2). Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır (TBK m. 69/3).
Bu sorumluluk, kusur sorumluluğunun istisnası olan kusursuz sorumluluk hallerindendir ve Yargıtay uygulamasında “olağan sebep sorumluluğu” olarak nitelendirilir. Yargıtay, yapı malikinin yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden doğan zarardan kusuru bulunmasa da sorumlu olduğunu, illiyet bağının kurulmasının sorumluluk için yeterli olduğunu istikrarlı biçimde kabul eder (Yargıtay 3. HD, 31.10.2019, 2018/6870 E., 2019/8619 K.; Yargıtay 3. HD, 29.11.2018, 2017/13829 E., 2018/12168 K.).
Bu kuralın gerekçesi açıktır: yapıdan yararlanan ve onun üzerinde tasarruf yetkisine sahip olan kişi, yapının yarattığı riskleri de üstlenmelidir. Zarar gören, inşaatı kimin yaptığını, kusurun mimarda mı, müteahhitte mi yoksa bakım firmasında mı olduğunu araştırmak zorunda bırakılmaz; tapudaki malike başvurabilir. Malik de ödediği tazminat için asıl sorumlulara rücu eder. Aynı kural mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 58. maddesinde de yer alıyordu.
Hangi yapılar kapsamda?
Kanun “bina veya diğer yapı eserleri” ifadesini kullanır. Yapı eseri, insan eliyle meydana getirilmiş ve toprağa doğrudan ya da dolaylı olarak sabit biçimde bağlanmış her türlü yapıdır. Yapının tamamlanmış olması gerekmez; inşaatı süren yapılar da kapsamdadır.
- Binalar ve parçaları: Konut, işyeri, fabrika; bunların balkon, korkuluk, çatı, baca, oluk, cephe kaplaması, merdiven ve asansör gibi bütünleyici parçaları.
- Diğer yapı eserleri: İstinat duvarı, bahçe duvarı, köprü, havuz, yol, kanal, elektrik direği ve enerji nakil hatları, reklam panoları.
- Kapsam dışında kalanlar: Doğal oluşumlar (ağaç, kaya, toprak kayması) ile yapıya bağlı olmayan taşınır eşyalar. Bunlardan doğan zararlar genel kusur sorumluluğuna veya başka özel hükümlere tabidir.
Yargıtay, elektrik tellerine temas sonucu yaralanma, enerji nakil hattının yol açtığı yangın ve elektrik çarpması gibi olaylarda da yapı maliki ile tesis işletmecisinin sorumluluğunu bu çerçevede değerlendirmiştir. Önemli ölçüde tehlike arz eden işletmeler bakımından ayrıca tehlike sorumluluğu (TBK m. 71) uygulanabilir.
Sorumluluğun şartları
Zarar görenin ispat etmesi gerekenler; yapının davalıya ait olduğu, yapıda bir yapım bozukluğu veya bakım eksikliği bulunduğu, zararın varlığı ve illiyet bağıdır. Malikin kusurunu ispat etmesi gerekmez. Bozukluk veya eksikliğin varlığı, olayın kendisinden de anlaşılabilir: olağan kullanım sırasında yerinden çıkan bir korkuluk, kural olarak bir bakım veya yapım kusurunun göstergesidir.
Ek güvenlik tertibatının bulunmaması da bir yapım eksikliği sayılabilir. Örneğin çocukların sık bulunduğu bir alanda yeterli yükseklikte korkuluk bulunmaması ya da merdivende kaymazlık önlemlerinin alınmaması bu kapsamda değerlendirilir. Teknik konular çoğunlukla keşif ve inşaat mühendisi bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Zarar görenin kendi kusuru
Zarar görenin kusuru, illiyet bağını kesecek ağırlıkta değilse sorumluluğu ortadan kaldırmaz; yalnızca tazminattan indirim sebebi olur (TBK m. 52). Yargıtay, açık bırakılan civatalar nedeniyle meydana gelen ölümlü bir olayda davanın reddini bozmuş, zarar görene ait %30 oranında kusuru içeren bilirkişi raporunun esas alınması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, 28.11.2024, 2024/376 E., 2024/3935 K.).
Kim sorumludur?
Sorumlu kişi, zararın doğduğu tarihte yapının malikidir. Yapının sonradan satılması bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Yargıtay, olay tarihinde işin asıl sahibi olan kişiye husumet yöneltilebileceğini ve zarardan bu kişinin sorumlu tutulabileceğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, 30.09.2025, 2024/4197 E., 2025/4439 K.).
| Kişi | Sorumluluğu | Dayanak |
|---|---|---|
| Malik (birden fazla ise paydaşlar) | Yapım bozukluğu ve bakım eksikliğinden; birden fazla malik varsa müteselsilen | TBK m. 69/1, m. 61 |
| Kat mülkiyetinde ortak yerler (çatı, cephe, merdiven, asansör) | Ortak yerlerin paydaşı olan kat malikleri; yönetim ve bakım firmaları kendi kusurları oranında | TBK m. 69, m. 49, m. 61 |
| Bağımsız bölüm (daire, balkonu) | O bağımsız bölümün maliki | TBK m. 69/1 |
| İntifa ve oturma hakkı sahibi | Yalnızca bakım eksikliğinden, malikle birlikte müteselsilen | TBK m. 69/2 |
| Kiracı | TBK m. 69 kapsamında değil; kendi kusuru varsa genel hükümlere göre | TBK m. 49 |
| Müteahhit, mimar, mühendis, yapı denetim kuruluşu | Malikin rücu edebileceği kişiler; kusurları varsa zarar görene karşı doğrudan da sorumlu | TBK m. 69/3, m. 49 |
| İdare (kamu binası, yol, kaldırım) | Hizmet kusuru veya kusursuz sorumluluk esasına göre | İdari yargıda tam yargı davası |
Kat mülkiyetinde ortak yerlerden doğan zararlar uygulamada en sık karşılaşılan durumdur. Ortak yerler kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olduğundan, örneğin çatıdan düşen bir kiremit nedeniyle zarar gören kişi tüm kat maliklerine başvurabilir. Asansör kazalarında yönetim ile bakım firmasının da sorumluluğu gündeme gelir; malikler ödedikleri tazminat için kusurlu bakım firmasına rücu edebilir. Kamu binaları ve kamuya ait yapılardan doğan zararlarda ise dava idari yargıda açılır; bkz. idareye karşı tazminat (tam yargı).
Rücu
Zararı tazmin eden malik, zarardan sorumlu olan diğer kişilere rücu edebilir (TBK m. 69/3). Bunlar arasında yapıyı inşa eden müteahhit, mimar ve mühendis, yapı denetim kuruluşu, bakım firması, eski malik, kiracı ve zarara sebep olan üçüncü kişiler sayılabilir. Müteahhitle ilişki çoğunlukla bir eser sözleşmesine dayanır; yüklenicinin ayıplı işten sorumluluğu için eser sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz. Rücu istemi, tazminatın tamamının ödendiği ve birlikte sorumlu kişinin öğrenildiği tarihten itibaren 2 yılda, her halde ödemeden itibaren 10 yılda zamanaşımına uğrar (TBK m. 73).
Konutu bir müteahhitten satın alan ve yapıdaki ayıp nedeniyle kendisi zarar gören tüketici ise ayrıca tüketici hukukunun sağladığı haklara sahiptir; bkz. müteahhide karşı tüketicinin hakları.
Malik sorumluluktan kurtulabilir mi?
Adam çalıştıran veya hayvan bulunduranın aksine yapı maliki için kanunda bir kurtuluş kanıtı öngörülmemiştir. Malik, yapıyı düzenli olarak kontrol ettirdiğini, gerekli özeni gösterdiğini ya da bozukluktan haberi olmadığını ispat etse bile sorumluluktan kurtulamaz. Yapının ruhsatlı olması, iskan izninin bulunması veya binanın eski olması da tek başına sorumluluğu kaldırmaz.
Malik ancak illiyet bağının kesildiğini ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir. Bunun üç yolu vardır:
- Mücbir sebep: Öngörülemeyen ve karşı konulamayan dış olaylar. Ancak yapı olağan dış etkilere dayanacak biçimde inşa edilmek ve korunmak zorundadır; mevsimsel bir fırtına ya da beklenen kar yükü kural olarak mücbir sebep sayılmaz.
- Zarar görenin ağır kusuru: Örneğin uyarı levhalarına ve engellere rağmen yasak bir alana giren kişinin yaralanması.
- Üçüncü kişinin ağır kusuru: Örneğin başka birinin yapıya bilerek zarar vermesi sonucu meydana gelen olay.
Deprem, kendiliğinden her zaman mücbir sebep sayılmaz. Yargıtay, depremde yıkılan bir binaya ilişkin davada hasarın oluş zamanının ve illiyet bağının uzman bilirkişi heyetiyle araştırılması gerektiğini, depremin tazminattan indirim gerektirebileceğini ve eksik incelemenin bozma sebebi olduğunu belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, 28.12.2021, 2021/2930 E., 2021/13715 K.). Binanın deprem yönetmeliğine ve projesine uygun yapılıp yapılmadığı, belirleyici sorudur.
Deprem veya yapı çökmesi sonucu ölüm ya da yaralanma meydana gelmişse, olay aynı zamanda bir suç oluşturabilir ve müteahhit, yapı denetim görevlileri gibi kişiler hakkında ceza yargılaması yürütülebilir. Bu durumda tazminat talepleri bakımından daha uzun ceza zamanaşımı gündeme gelir.
Zarar doğmadan önce tehlikenin giderilmesi
Kanun, zararın doğmasını beklemeden harekete geçme imkanı da tanır: “Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir.” (TBK m. 70/1). Kişilerin ve malların korunması hakkındaki kamu hukuku kuralları saklıdır (TBK m. 70/2).
- Tehlikeyi belgeleyinÇatlak, sarkan balkon, kopmak üzere olan kaplama, eğilen istinat duvarı. Fotoğraf ve video çekin; gerekirse mahkemeden delil tespiti yoluyla bilirkişi incelemesi yaptırın.
- Malike yazılı bildirimde bulununNoter aracılığıyla ihtarname göndererek tehlikenin giderilmesini ve alınacak önlemleri açıkça isteyin. Kat mülkiyetinde bildirimi yönetime ve kat malikleri kuruluna da yapın.
- İdareye başvurunYıkılacak derecede tehlikeli yapılar bakımından belediyenin imar mevzuatından doğan yetkileri vardır. Belediyeye yazılı başvuru yaparak inceleme yapılmasını isteyebilirsiniz.
- Mahkemeden önlem isteyinMalik harekete geçmezse tehlikenin giderilmesi için dava açılabilir; acil durumlarda ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Uyarıya rağmen önlem almayan malik bakımından, zarar doğarsa sorumluluğun varlığı daha da açık hale gelir. Uyarıya rağmen malikin harekete geçmediği acil bir durumda tehlikeyi kendisi gidermek zorunda kalan kişinin yaptığı zorunlu ve makul masrafları, koşulları varsa vekaletsiz iş görme hükümlerine göre malikten isteyebileceği kabul edilir.
Başvuru ve dava yolu
Yapıdan kaynaklanan bir zarara uğradığınızda izleyeceğiniz yol, zararın niteliğine ve taraflar arasındaki ilişkiye göre değişir.
- Delil: Olay yerinin ve yapının durumu kısa sürede değişebilir; malik bozukluğu hemen giderebilir. Olaydan hemen sonra fotoğraf, video, tanık bilgisi ve gerekiyorsa delil tespiti en önemli adımdır. Tapu kaydı, kat mülkiyeti kütüğü, yönetim kararları, asansör bakım defteri ve periyodik kontrol raporları da istenmelidir.
- Sigorta: Binanın yangın veya konut sigortası, yönetimin üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası ya da asansör sigortası bulunabilir. Bu poliçeler zararın karşılanmasını kolaylaştırır.
- Arabuluculuk: Yapı malikine karşı açılacak tazminat davalarında genel bir arabuluculuk şartı yoktur. Ancak uyuşmazlık kat mülkiyetinden (örneğin üst kattan alt kata su sızması) veya komşu hakkından kaynaklanıyorsa dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Ticari davalarda da arabuluculuk zorunludur (TTK m. 5/A). Ayrıntı için dava şartı arabuluculuk yazımıza bakın.
- Görevli mahkeme: Kural olarak asliye hukuk mahkemesi. Kat malikleri arasında Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Kamuya ait yapılarda idare mahkemesi.
- Yetkili mahkeme: Davalının yerleşim yeri yanında, zararın meydana geldiği yer veya zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6, 16).
- Zamanaşımı: Zararı ve sorumluyu öğrenmeden itibaren 2 yıl, her halde fiilden itibaren 10 yıl; olay suç oluşturuyorsa ve ceza zamanaşımı daha uzunsa o süre (TBK m. 72). Ölümlü olaylarda taksirle öldürme suçu için bu süre 15 yıldır.
- Talepler: Tedavi giderleri, kazanç kaybı, çalışma gücü kaybı, eşya ve araç hasarı gibi maddi tazminat kalemleri ile yaralanma ve ölüm halinde manevi tazminat. Dava nispi harca tabidir; tutar kesin değilse kısmi dava açılıp talep bir defaya mahsus artırılabilir (HMK m. 109/4).
Uygulamada dava çoğu zaman malikle birlikte kusuru bulunduğu düşünülen yönetim, bakım firması veya müteahhide de yöneltilir. Bu kişilerin sorumluluğu kusur esasına dayandığından (TBK m. 49) onlar bakımından kusurun ispatı gerekir; malik bakımından ise gerekmez. Birden fazla sorumlu zarar görene karşı müteselsilen sorumludur ve davalının yalnızca kendi kusur oranıyla sınırlı tutulması hatalıdır. Benzer bir kusursuz sorumluluk hali olan adam çalıştıranın sorumluluğu da, zarar bir apartman görevlisinin veya bakım çalışanının işi sırasında doğmuşsa ayrıca gündeme gelir.
Sık yapılan hatalar
- Malik bozukluğu gidermeden önce olay yerinin durumunu belgelememek.
- Kat mülkiyetinde ortak yerden doğan zarar için yalnızca yöneticiye başvurup kat maliklerini dava dışında bırakmak.
- Malikin kusurunu ispat etmeye çalışmak ve davayı gereksiz yere zorlaştırmak; kusursuz sorumluluğa dayanmamak.
- Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkta arabulucuya başvurmadan dava açmak.
- Depremin her durumda malikin sorumluluğunu ortadan kaldırdığını düşünmek.
- Tehlikeli bir yapı fark edildiğinde malike ve belediyeye yazılı bildirimde bulunmamak.
Sık sorulan sorular
Binadan düşen bir parça nedeniyle zarar gördüm, kime dava açmalıyım?
Binanın malikine. Parça ortak yerden (çatı, cephe) düşmüşse kat maliklerinin tamamı, bir bağımsız bölümün balkonundan düşmüşse o bölümün maliki sorumludur. Kusuru varsa yönetim veya bakım firması da davaya dahil edilebilir.
Malik “bakımı düzenli yaptırdım” diyerek sorumluluktan kurtulabilir mi?
Hayır. Yapı malikinin sorumluluğu kusursuz bir sorumluluktur ve kanunda özen kanıtıyla kurtulma imkanı öngörülmemiştir. Malik ancak mücbir sebep, zarar görenin veya üçüncü kişinin ağır kusuru illiyet bağını keserse kurtulur.
Kiracı olarak oturduğum evin balkonundan düşen saksı için kim sorumlu?
Saksı yapının bir parçası olmadığından bu zarar, saksıyı oraya koyan kişinin kusur sorumluluğu kapsamında değerlendirilir (TBK m. 49); yapı malikinin sorumluluğu bu durumda uygulanmaz. Balkonun korkuluğu veya kendisi kopmuşsa malik sorumlu olur.
Depremde yıkılan bina için malik sorumlu tutulabilir mi?
Tutulabilir. Deprem kendiliğinden mücbir sebep sayılmaz; binanın projesine ve deprem yönetmeliğine uygun yapılıp yapılmadığı ve hasarın yapım bozukluğundan kaynaklanıp kaynaklanmadığı bilirkişi heyetiyle araştırılır. Malik ödediği tazminat için müteahhide ve diğer sorumlulara rücu edebilir.
Komşumun binası çökme tehlikesi taşıyor, zarar görmeden ne yapabilirim?
Malikten tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemleri almasını isteyebilirsiniz (TBK m. 70). Önce noter aracılığıyla ihtar gönderin ve belediyeye başvurun; sonuç alamazsanız dava açabilir, acil durumda ihtiyati tedbir isteyebilirsiniz.
Dava açma süresi ne kadar?
Zararı ve sorumluyu öğrenmeden itibaren 2 yıl, her halde olaydan itibaren 10 yıl. Olay ölüm veya yaralanmaya yol açmış ve bir suç oluşturuyorsa daha uzun ceza zamanaşımı uygulanabilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla