Evinizin tadilatını bir ustaya verdiğinizde, işyeriniz için özel bir makine yaptırdığınızda ya da bir yazılım firmasıyla web sitesi için anlaştığınızda kurulan sözleşme, çoğu zaman bir eser sözleşmesidir. Bu sözleşmede yüklenici belirli bir sonucu, yani eseri meydana getirmeyi; iş sahibi de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlenir.
Uyuşmazlıkların büyük bölümü teslimden sonra çıkar: iş eksik ya da ayıplıdır, süresinde bitmemiştir veya bedel üzerinde anlaşılamaz. Bu yazıda yüklenicinin borçlarını, ayıplı eser karşısında iş sahibinin haklarını, bildirim ve zamanaşımı sürelerini, bedelin belirlenmesini ve sözleşmenin sona ermesini pratik örneklerle anlatıyoruz.
- Dayanağı nedir?
- Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 470-486.
- Ayıbı ne zaman bildirmeliyim?
- Eseri teslim aldıktan sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz gözden geçirip uygun sürede; sonradan çıkan ayıbı gecikmeden.
- Haklarım neler?
- Sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya ücretsiz onarım; ayrıca tazminat (TBK m. 475).
- Süre ne kadar?
- Ayıp davalarında teslimden itibaren 2 yıl, taşınmaz yapılarda 5 yıl, yüklenicinin ağır kusurunda 20 yıl (TBK m. 478).
Eser sözleşmesi nedir?
TBK m. 470’e göre eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşmenin iki temel unsuru vardır: bir sonucun, yani eserin ortaya konması ve bunun karşılığında bedel ödenmesi.
Eser maddi olabileceği gibi maddi olmayan bir sonuç da olabilir. Bir binanın inşası, mutfak dolaplarının imalatı, bir aracın boyanması, terziye elbise diktirilmesi, bir yazılımın geliştirilmesi veya bir proje çizimi eser sözleşmesine konu olabilir.
Benzer sözleşmelerden farkı
- Satış: Hazır bir malın teslimi ön plandaysa satış, bir şeyin siparişe göre imal edilmesi ön plandaysa eser sözleşmesi vardır. Yargıtay uygulamasında tarafların sözleşmede kendilerini “satıcı” ve “alıcı” olarak adlandırmasının nitelendirmeyi değiştirmediği kabul edilmektedir.
- Hizmet sözleşmesi: İşin sonucu ön plandaysa eser, bağımlı ve zamana göre ölçülen bir çalışma ön plandaysa hizmet sözleşmesi vardır. Yevmiyeyle ve işverenin talimatıyla çalışan bir sıvacı ile götürü bedelle bir dairenin sıvasını üstlenen usta arasındaki fark budur.
- Vekalet: Vekil özenli çalışmayı borçlanır, bir sonucu garanti etmez. Yüklenici ise sözleşmede belirlenen sonucu ortaya koymakla yükümlüdür.
Eser sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir; sözlü olarak da kurulabilir. Ancak işin kapsamı, bedeli, teslim tarihi ve malzeme gibi konuların sonradan ispatı için yazılı sözleşme, teklif ve kabul yazışmaları, keşif özeti ve ödeme dekontları büyük önem taşır. İş sahibinin tüketici olduğu durumlarda, yani yüklenicinin ticari veya mesleki amaçla iş yaptığı ve iş sahibinin kişisel ihtiyaç için iş yaptırdığı hallerde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun da uygulanır; bu konuda ayıplı hizmet yazımıza bakabilirsiniz.
Yüklenicinin borçları
Sadakat ve özen borcu
Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini koruyarak sadakat ve özenle yerine getirmekle yükümlüdür (TBK m. 471/1). Özenin ölçüsü, aynı alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin mesleki ve teknik kurallara uygun davranışıdır (TBK m. 471/2). “Elimden bu kadar geldi” savunması, mesleğin teknik kurallarına aykırı bir iş için yükleniciyi korumaz.
- Bizzat yapma: Yüklenici eseri kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Eserin meydana getirilmesinde kişisel özellikleri önem taşımıyorsa işi başkasına da yaptırabilir (TBK m. 471/3).
- Araç ve gereç: Aksine adet veya anlaşma yoksa, işin yapılması için gerekli araç ve gereçleri yüklenici sağlar (TBK m. 471/4).
Malzeme
Malzemeyi yüklenici sağlamışsa, malzemenin ayıplı olmasından dolayı iş sahibine karşı bir satıcı gibi sorumludur (TBK m. 472/1). Bu sorumluluğun şartları için satış sözleşmesinde ayıptan sorumluluk yazımıza bakabilirsiniz. Malzemeyi iş sahibi sağlamışsa yüklenici onu gereken özenle kullanmak, hesabını vermek ve artanı geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 472/2).
İşin görülmesi sırasında iş sahibinin verdiği malzemenin veya gösterdiği yerin ayıplı olduğu ya da eserin gereği gibi veya zamanında meydana getirilmesini tehlikeye sokacak başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bunu hemen iş sahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse doğacak sonuçlardan sorumlu olur (TBK m. 472/3).
İşe zamanında başlama ve yürütme
Yüklenici işe zamanında başlamaz, sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirir veya iş sahibine yüklenemeyen bir sebeple gecikme, işin kararlaştırılan sürede bitirilemeyeceğini açıkça ortaya koyarsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m. 473/1).
İşin yapılması sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olacağı açıkça anlaşılırsa, iş sahibi yükleniciye ayıbı veya aykırılığı gidermesi için uygun bir süre verebilir. Süre içinde giderilmezse, onarımı veya işin devamını, zarar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere üçüncü bir kişiye bırakabileceğini bildirebilir (TBK m. 473/2). Gecikme için sözleşmeye konan cezai şart da uygulamada sık başvurulan bir güvencedir.
Ayıplı eser ve ayıbın belirlenmesi
Eser, sözleşmede kararlaştırılan veya dürüstlük kuralına göre beklenen nitelikleri taşımıyorsa ayıplıdır. Ayıptan doğan hakları kullanabilmek için iş sahibinin üç adımı doğru atması gerekir: gözden geçirme, bildirim ve kabul etmemiş sayılmamak.
- Gözden geçirmeİş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek zorundadır (TBK m. 474/1).
- BildirimEserde ayıp varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmelidir (TBK m. 474/1). Gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal eden iş sahibi eseri kabul etmiş sayılır (TBK m. 477/2).
- Sonradan ortaya çıkan ayıpAyıp sonradan ortaya çıkarsa iş sahibi bunu gecikmeden yükleniciye bildirmekle yükümlüdür; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır (TBK m. 477/3).
Taraflardan her biri, giderini karşılamak koşuluyla, eserin bilirkişi tarafından incelenmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir (TBK m. 474/2). Uygulamada bu inceleme, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenerek yapılır. Özellikle onarım için başka bir ustaya iş verilecekse, mevcut durumun önceden tespit ettirilmesi sonraki davada ispatı kolaylaştırır.
Eserin kabulü
Eser açıkça veya örtülü olarak kabul edildikten sonra yüklenici ayıplardan dolayı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak yüklenicinin kasten gizlediği ve olağan bir gözden geçirmeyle fark edilemeyecek ayıplardan sorumluluğu devam eder (TBK m. 477/1). Eseri kullanmaya başlamak, ayıp bildirmeden kalan bedeli ödemek veya geçici kabul tutanağına çekince koymamak örtülü kabul olarak değerlendirilebilir.
Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara rağmen iş sahibinin verdiği talimattan doğmuşsa veya başka bir sebeple iş sahibine yüklenebiliyorsa, iş sahibi ayıptan doğan haklarını kullanamaz (TBK m. 476). Bu nedenle yüklenici, sakıncalı bulduğu talimatlar için yazılı uyarıda bulunmalı; iş sahibi de bu uyarıları dikkate almalıdır.
İş sahibinin seçimlik hakları
Yüklenicinin eserdeki ayıptan sorumlu olduğu hallerde iş sahibi, TBK m. 475/1’deki üç seçimlik haktan birini kullanabilir:
İş sahibinin arazisi üzerinde yapılan ve niteliği gereği ancak aşırı bir zararla kaldırılabilecek eserlerde iş sahibi sözleşmeden dönemez (TBK m. 475/3). Bir binanın veya bahçe duvarının ayıplı yapılması halinde bu nedenle uygulamada indirim veya onarım yoluna gidilir.
Yargıtay uygulamasında, ayıp eseri kullanılamaz veya kabul edilemez hale getirmiyorsa iş sahibinin dönemeyeceği, ancak eseri alıkoyup ayıp oranında indirim ve genel hükümlere göre tazminat isteyebileceği kabul edilmektedir. İş sahibi seçimlik haklardan yalnızca birini kullanabilir; ayıplı işin bedelinin iadesi ile aynı işin üçüncü kişiye yaptırılmasının masrafı birlikte istenemez.
Bir iş yeri sahibi, mağazasının tadilatını 400.000 TL götürü bedelle bir yükleniciye veriyor. Teslimden bir hafta sonra zemin kaplamasında kabarmalar ve elektrik tesisatında standart dışı uygulama fark ediyor ve hemen noter ihtarıyla bildiriyor. Delil tespitinde bilirkişi, ayıpların işin değerini %15 oranında düşürdüğünü belirliyor. İş sahibi eseri alıkoyup 400.000 × %15 = 60.000 TL indirim isteyebilir; yüklenici ücretsiz onarımı aşırı masraf olmadan yapabilecekse, iş sahibi bunun yerine ücretsiz onarımı da seçebilir. Tadilat süresince mağazanın kapalı kalmasından doğan kazanç kaybı ise ayrıca tazminat olarak istenebilir.
Zamanaşımı
Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, ayıp nedeniyle açılacak davalar eserin teslim tarihinden başlayarak işler (TBK m. 478):
| Talep | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde ayıp | Teslimden itibaren 2 yıl | TBK m. 478 |
| Taşınmaz yapılarda ayıp | Teslimden itibaren 5 yıl | TBK m. 478 |
| Yüklenicinin ağır kusuru | Eserin niteliğine bakılmaksızın 20 yıl | TBK m. 478 |
| Eser sözleşmesinden doğan diğer alacaklar (yüklenicinin bedel alacağı dahil) | 5 yıl (yüklenicinin ağır kusurla hiç veya gereği gibi ifa etmemesi hali hariç) | TBK m. 147/6 |
Yargıtay uygulamasında ayıba özgü bu sürenin, yalnızca ayıplı eser tesliminden doğan taleplerde uygulandığı; aynı davada ileri sürülen cezai şart veya kar kaybı gibi taleplerin eser sözleşmesinden doğan alacaklar için öngörülen genel beş yıllık süreye tabi olduğu kabul edilmektedir. Yirmi yıllık süreden yararlanmak isteyen iş sahibi, yüklenicinin ağır kusurunu ve varsa zamanaşımını durduran veya kesen sebepleri ispat etmelidir.
İş sahibinin borçları: Eser bedeli
İş sahibinin asli borcu bedeli ödemektir. Bedel ödeme borcu eserin teslimi anında muaccel olur. Eserin parça parça teslimi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse, her parçanın bedeli o parçanın tesliminde muaccel olur (TBK m. 479). Uygulamada sözleşmelerde avans ve hakediş usulü sık kullanılır; bu durumda sözleşmedeki ödeme takvimi esas alınır.
Götürü bedel
Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür; eser öngördüğünden fazla emek ve gideri gerektirse bile bedelin artırılmasını isteyemez (TBK m. 480/1). Eser daha az emek ve giderle tamamlansa bile iş sahibi kararlaştırılan bedelin tamamını öder (TBK m. 480/3).
Ancak başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar eserin götürü bedelle yapılmasını engeller ya da aşırı ölçüde güçleştirirse, yüklenici sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını hakimden isteyebilir. Uyarlama mümkün değilse veya karşı taraftan beklenemiyorsa yüklenici sözleşmeden dönebilir; dürüstlük kuralı gerektiriyorsa yalnızca fesih hakkı kullanılabilir (TBK m. 480/2). Bu hüküm, döviz ve malzeme fiyatlarındaki ani artışlarda sık gündeme gelir; genel çerçeve için sözleşmenin uyarlanması davası yazımıza bakabilirsiniz.
Değere göre bedel ve yaklaşık bedelin aşılması
Bedel önceden hiç belirlenmemiş veya yaklaşık olarak belirlenmişse, eserin yapıldığı yer ve zamandaki değerine ve yüklenicinin giderlerine bakılarak belirlenir (TBK m. 481).
Yaklaşık olarak belirlenen bedelin, iş sahibinin bir kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa, iş sahibi eserin tamamlanmasından önce veya sonra sözleşmeden dönebilir. Eser iş sahibinin arazisi üzerinde yapılıyorsa iş sahibi bedelden hakkaniyete uygun bir indirim isteyebilir; eser henüz tamamlanmamışsa yüklenicinin işi sürdürmesini engelleyip yapılan kısmın hakkaniyete uygun bedelini ödeyerek sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 482).
Bedelin geç ödenmesi halinde temerrüt faizi işler. Taraflar tacirse ve iş ticari ise avans faizi istenebilir; 2026 oranları için ticari işlerde faiz yazımıza bakabilirsiniz.
Sözleşmenin sona ermesi
- Eserin yok olması: Eser teslimden önce beklenmedik bir olay sonucu yok olursa yüklenici, iş sahibi teslim almada temerrüde düşmüş olmadıkça, yaptığı işin bedelini ve giderlerini isteyemez; malzemenin yok olması onu sağlayan tarafın zararıdır. Eser, iş sahibinin sağladığı malzemenin veya gösterdiği yerin ayıbı ya da onun talimatı yüzünden yok olmuşsa, yüklenici olumsuz sonuçları zamanında bildirmiş olmak koşuluyla yaptığı işin değerini ve bu değere dahil olmayan giderlerini isteyebilir; iş sahibinin kusuru varsa ayrıca tazminat da isteyebilir (TBK m. 483).
- Tazminat karşılığı fesih: Eser tamamlanmadıkça iş sahibi, yapılan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi her zaman feshedebilir (TBK m. 484). Yargıtay uygulamasında, iş sahibi fesih bildiriminde bir sebep göstermişse bunun TBK m. 484 kapsamında bir fesih sayılmadığı, feshin haklı olup olmadığının incelenmesi gerektiği; fesih haklıysa yüklenicinin yalnızca yaptığı işin bedelini isteyebileceği kabul edilmektedir.
- İş sahibi yüzünden imkansızlık: İş sahibinde gerçekleşen beklenmedik bir olay eserin tamamlanmasını imkansız kılarsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere dahil olmayan giderlerini isteyebilir; iş sahibi kusurluysa tazminat da isteyebilir (TBK m. 485).
- Yüklenicinin ölümü veya yeteneğini kaybetmesi: Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılan sözleşme, yüklenicinin ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesiyle kendiliğinden sona erer. İş sahibi, yapılan kısımdan yararlanabiliyorsa bu kısmı kabul edip bedelini öder (TBK m. 486).
- Gecikme ve temerrüt: TBK m. 473’teki özel dönme hakkının yanında, temerrüde ilişkin genel hükümler (TBK m. 123-126) de uygulanır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
Arsa sahibinin, bina yapılması karşılığında arsasından belirli payları yükleniciye devretmeyi üstlendiği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma bir sözleşmedir. Taşınmaz devri borcu içerdiği için Yargıtay uygulamasında resmi şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartı sayılmaktadır. Yapı ayıplarında TBK m. 478’deki beş ve yirmi yıllık süreler uygulanır. Bu sözleşmenin ayrıntıları ve kat maliklerinin hakları ileride ayrı bir yazıda ele alınacaktır. Konutu müteahhitten satın alan kişilerin hakları için müteahhide karşı tüketicinin hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Başvuru ve dava yolu
- Belgeleri toplayınSözleşme, teklif, keşif ve metraj, hakediş belgeleri, faturalar, ödeme dekontları, yazışmalar ve fotoğraflar.
- Ayıbı tespit ettirin ve bildirinDelil tespiti ile ayıbı ve oranını belirleyin; ayıpları tek tek sayan bildirimi noter veya KEP ile gönderin.
- Arabuluculuğu kontrol edinTaraflar tacirse ve iş her ikisinin ticari işletmesiyle ilgiliyse, para alacağı ve tazminat talepleri için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK m. 5/A). Tüketici davalarında da arabuluculuk dava şartıdır. Diğer eser uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk yoktur.
- Davayı açın veya takibe geçinYüklenici bedel alacağı için ilamsız icra takibi başlatabilir; borçlu itiraz ederse bir yıl içinde itirazın iptali davası açabilir. İş sahibi ise indirim, onarım masrafı veya tazminat için alacak davası açar.
- Görevli mahkeme: Kural olarak asliye hukuk mahkemesi; tarafların ticari işletmesiyle ilgili işlerde asliye ticaret mahkemesi; iş sahibinin tüketici olduğu hallerde tüketici mahkemesi veya değeri 2026 yılı için 186.000 TL’nin altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyeti.
- Yetki: Davalının yerleşim yeri (HMK m. 6) ve sözleşmenin ifa edileceği yer (HMK m. 10) mahkemeleri yetkilidir. İnşaat ve tadilat işlerinde eserin bulunduğu yer, ifa yeri olarak çoğu zaman yetkilidir.
- Harç: Nispi karar ve ilam harcı (2026 için binde 68,31) alınır; dörtte biri peşin ödenir. Tutar bilirkişi incelemesine bağlıysa kısmi dava açılıp talep tahkikat sonuna kadar bir defaya mahsus artırılabilir (HMK m. 109/4).
- Güvence: Yüklenicinin alacağı muaccelse ve rehinle güvence altına alınmamışsa ihtiyati haciz istenebilir. İş sahibi, kesin teminat mektubunun paraya çevrilmesini veya iadesini sözleşmedeki şartlara göre talep edebilir.
- İspat: Değeri 2026 yılında 41.000 TL’yi aşan işlemler senetle ispat edilir (HMK m. 200). Yazılı sözleşme yoksa teklif mektubu, faturalar ve mesajlaşmalar delil başlangıcı olarak değerlendirilebilir.
Sık yapılan hatalar
- Eseri teslim alıp kullanmaya başladıktan aylar sonra ayıp bildirmek; açık ayıplarda bu, eserin kabulü sayılabilir.
- Ayıplı işi delil tespiti yaptırmadan başka bir ustaya onartmak; sonradan ayıbın varlığı ve oranı ispatlanamaz.
- Kanunun ayrı ayrı tanıdığı seçimlik hakları birlikte istemek; örneğin hem bedelin iadesini hem üçüncü kişiye yaptırma masrafını talep etmek.
- Götürü bedelli işte maliyet arttı diye yüklenicinin işi bırakması; doğru yol, şartları varsa uyarlama talep etmektir.
- İş sahibinin, gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedip yüklenicinin bütün zararlarını ödemek zorunda kalacağını hesaba katmaması.
- Tacirler arasındaki uyuşmazlıkta arabulucuya başvurmadan dava açmak.
Sık sorulan sorular
Eser sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?
Kural olarak hayır; sözlü olarak da kurulabilir. Ancak işin kapsamını, bedelini ve teslim tarihini ispat edebilmek için yazılı sözleşme yapılması önerilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ise resmi şekle tabidir.
Ayıplı işi başka bir ustaya yaptırıp masrafını yükleniciden isteyebilir miyim?
İş devam ederken, yükleniciye uygun bir süre verip sonucunu bildirdiyseniz onarımı yüklenici hesabına üçüncü kişiye yaptırabilirsiniz (TBK m. 473/2). Teslimden sonra ise önce ayıbı tespit ettirip bildirmeniz ve seçimlik haklardan birini kullanmanız gerekir.
Yüklenici işi zamanında bitirmezse ne yapabilirim?
Gecikme işin süresinde bitirilemeyeceğini açıkça gösteriyorsa teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilirsiniz (TBK m. 473/1). Sözleşmede gecikme için cezai şart varsa onu da talep edebilirsiniz.
İşi yarıda bırakmak istiyorum, sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Eser tamamlanmadıkça her zaman feshedebilirsiniz; ancak yapılan kısmın bedelini ödemeniz ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermeniz gerekir (TBK m. 484). Haklı bir sebebiniz varsa bunu fesih bildiriminde göstermeniz sonucu değiştirir.
Ustanın bedel alacağı ne zaman zamanaşımına uğrar?
Eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/6). Ayıp nedeniyle iş sahibinin açacağı davalarda ise TBK m. 478’deki 2, 5 ve 20 yıllık süreler uygulanır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla