Apartman ve Site Yöneticisi: Seçimi, Yetkileri ve Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti HukukuApartman ve Site Yöneticisi: Seçimi, Yetkileri ve Sorumluluğu

Apartman ve sitelerde günlük işlerin yürütülmesi, kurul kararlarının uygulanması ve ortak giderlerin toplanması yöneticinin elindedir. Aidatın ne kadar olacağı, asansör bakımının zamanında yapılıp yapılmadığı, borcunu ödemeyen malike karşı ne zaman takip başlatılacağı büyük ölçüde yöneticinin özenine bağlıdır. Bu nedenle yöneticinin nasıl seçildiğini, hangi yetkilere sahip olduğunu ve hatalı davranışından nasıl sorumlu tutulacağını bilmek hem kat malikleri hem de yöneticiler için önemlidir.

Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde yöneticinin seçimini, hakim tarafından atanmasını, görevlerini, 2026’da değişen işletme projesi usulünü, hesap verme yükümlülüğünü ve sorumluluğunu ele alıyoruz. Yöneticiyi seçen ve denetleyen organın işleyişini kat malikleri kurulu yazımızda anlattık.

Yönetici kimdir, seçmek zorunlu mu?

Kat malikleri, ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula bırakabilir. Tek kişiye verilen görevin sahibine yönetici, kurula ise yönetim kurulu denir (KMK m. 34). Yönetim kurulu üyeleri, aksine bir düzenleme yoksa yöneticinin yetkilerini tek başına da kullanabilir (YHGK, 20.03.2002, 2002/18-245 E., 2002/194 K.).

Ana taşınmazın sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Daha küçük yapılarda kat malikleri yönetimi birlikte yürütebilir; yine de bir yönetici seçmek, giderlerin toplanması ve tebligatların alınması gibi işleri kolaylaştırır. Bütün bağımsız bölümler tek bir kişiye aitse o kişi kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici nasıl seçilir?

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun oyuyla atanır (KMK m. 34). Bu çoğunluk bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır. Yargıtay, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamadığı için yapılan ikinci toplantıda da yönetici ve denetçi seçimi için bu çoğunluğun arandığını kabul etmektedir (Yargıtay 20. HD, 17.01.2018, 2017/1229 E., 2018/212 K.).

Örnek: 30 bağımsız bölümlü, arsa payları eşit bir apartmanda yönetici seçimi için en az 16 malikin oyu gerekir. İkinci toplantıya 12 malik katılmışsa ve hepsi aynı adaya oy verse bile geçerli bir seçim yapılmış olmaz. Bu durumda ya yeni bir toplantıda yeterli katılım sağlanmalı ya da sulh mahkemesinden atama istenmelidir.

Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür. Seçimden sonra yöneticinin adı, soyadı ile iş ve ev adresi, ana yapının giriş kapısının yanına veya antreye asılır (KMK m. 34). Böylece kat malikleri ve üçüncü kişiler kime başvuracaklarını bilir.

Seçimle ilgili diğer kurallar:

• Teminat: Yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat öngörülebilir; haklı bir sebep ortaya çıkarsa kurul da teminat isteyebilir.
• Vekaletle oy: Seçimde vekaletle oy kullanılabilir; ancak bir kişi oyların yüzde beşinden fazlasını, 40 ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda ise ikiden fazla malikin oyunu kullanamaz (KMK m. 31).
• Usulsüz seçim: Yeter sayısız veya usulsüz çağrıyla yapılan seçim, kurul kararının iptali davasına konu olabilir (kurul kararının iptali davası).

Hakim tarafından yönetici atanması

Kat malikleri yönetici atanması konusunda anlaşamaz veya yönetici atamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atar (KMK m. 34). Uygulamada bu yol, uzun süre toplantı yapılamayan, yeter sayıya ulaşılamayan ya da yöneticinin görevi bırakıp yerine kimsenin seçilmediği yapılarda kullanılır.

1. Toplantı girişimini belgeleyinUsulüne uygun çağrı yapılan ama yeter sayıya ulaşılamayan veya seçim yapılamayan toplantıların tutanaklarını saklayın. Mahkeme, maliklerin yönetici seçemediğini görmek isteyecektir.
2. ArabuluculukKMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Yönetici atanması talebinin karşı tarafı belirgin bir uyuşmazlık niteliği taşıyıp taşımadığı somut olaya göre değişir; maliklerden bir kısmı atamaya karşı çıkıyorsa önce arabulucuya başvurmak usulden ret riskini ortadan kaldırır.
3. Sulh hukuk mahkemesine başvurunBaşvuru ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yapılır (KMK ek m. 1). Dilekçeye tapu kaydı, kat malikleri listesi, yönetim planı ve toplantı tutanakları eklenir. Uygun bir aday önerilmesi süreci hızlandırır.
4. Atama kararıMahkemenin atadığı yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Haklı bir sebep varsa, atamayı yapan mahkeme daha önce değiştirilmesine izin verebilir.

Yöneticinin görevleri

Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa yöneticinin başlıca görevleri KMK m. 35’te sayılmıştır:

• Kurul kararlarını uygulamak: Yönetici kararları değiştiremez veya uygulamaktan kaçınamaz.
• Koruma, bakım ve onarım: Ana yapının amacına uygun kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gereken tedbirleri almak; süre kaybı veya hak düşmesi gibi zararları önleyecek tedbirlerle kat malikleri yararına gerekli koruma işlerini yapmak.
• Sigorta: Ana yapıyı sigorta ettirmek. Zorunlu deprem sigortası her bağımsız bölüm için ayrıca yapılır; yöneticinin görevi ana yapının ve ortak yerlerin sigortasıdır.
• Avans toplamak: Genel yönetim, koruma, onarım, temizlik, asansör, ısıtma ve sigorta işleri için avans toplamak. 7579 sayılı Kanunla bu görev, “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” olarak yeniden düzenlendi.
• Ödemeleri kabul etmek ve borçları ödemek: Yönetimle ilgili tahsilat ve ödemeleri yapmak; yetki verilmişse bağımsız bölümlerin kiralarını toplamak.
• Tebligatları kabul etmek: Ana yapıyı ilgilendiren tebligatları kat malikleri adına almak.
• Takip ve dava: Yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açmak, icra takibi yapmak ve kanuni ipotek tescilini istemek.
• Banka hesabı: Toplanan paraları, güvenilir bir bankada yöneticilik sıfatı gösterilerek açılan hesapta tutmak.
• Toplantıya çağırmak: Kat malikleri kurulunu olağan zamanda ve gerektiğinde olağanüstü toplantıya çağırmak.

Gider ve avans paylarını ödemeyen maliklere karşı takip yapmak yöneticinin en sık başvurduğu yetkidir. Ödenmeyen aidatlar için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı istenebilir; takip ve itiraz sürecini aidat borcu ödenmezse ne olur? yazımızda ayrıntılı anlattık.

İşletme projesi ve avans: 2026 değişikliği

İşletme projesi, ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini ve her kat malikinin ödeyeceği avans tutarını gösteren bütçedir. Her kat malikinin payı, KMK m. 20’deki esaslara göre, kural olarak arsa payı oranında hesaplanır.

7579 sayılı Kanun (Resmi Gazete 22.05.2026, sayı 33261) işletme projesi usulünü önemli ölçüde değiştirdi ve yayımı tarihinde yürürlüğe girdi:

• Onay yetkisi kurulda: İşletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Yöneticinin tek başına hazırlayıp bildirdiği bir bütçe artık yeterli değildir.
• Geçici proje: Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, kurulda onaylanıncaya kadar uygulanmak üzere gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Proje kat maliklerine bildirilir ve kurul, en geç üç ay içinde bu projenin aynen veya değiştirilerek kabulüne karar verir.
• Artış sınırı: Yürürlükte bir işletme projesi varsa geçici projedeki bedel, mevcut proje bedelinin, Vergi Usul Kanunu mükerrer m. 298 uyarınca bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılmasıyla belirlenemez.

Bu değişiklikle yöneticinin aidat tutarını tek başına belirleme imkanı sınırlandı. Yeniden değerleme oranını aşan bir artış ancak kurul kararıyla mümkündür. Yöneticiler için pratik sonuç şudur: Yeni dönem başlamadan önce kurulu toplantıya çağırıp işletme projesini onaylatmak, hem tahsilatı hem de olası bir icra takibini güvenceye alır. Gider paylaşımının esasları için apartman ve site giderlerine katılma yükümlülüğü yazımıza, aidata itiraz yolları için fahiş aidata itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

Defter tutma, hesap verme ve denetim

Yönetici; kurul kararlarını, yaptığı ihtar ve tebligatların özetini ve bütün giderleri tarih sırasıyla bir deftere yazar, giderlerin belgelerini bir dosyada saklar ve bu defteri her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırır (KMK m. 36). Bu defter, hem yöneticinin kendisini savunmasında hem de kat maliklerinin hesap sormasında temel belgedir.

Yönetici, yönetim planında aksine hüküm yoksa her takvim yılının ilk ayında o tarihe kadar yaptığı yönetimin gelir ve gider hesabını kat maliklerine verir. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, bu zamanlar dışında da hesap vermek zorundadır (KMK m. 39). Vekil sıfatıyla, işin gereği olarak elde ettiği para ve belgeleri de teslim etmekle yükümlüdür.

Kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler. Kurul, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulu seçebilir. Yönetim planında bir süre öngörülmemişse hesap denetimi üç ayda bir yapılır; haklı sebep varsa her zaman yapılabilir. Denetçi, raporlarını noter onaylı bir deftere yazar ve yıllık raporunu kurula sunar (KMK m. 41).

Ücret ve yöneticinin hakları

Yönetici, kural olarak vekilin haklarına sahiptir (KMK m. 40). Yönetim planında veya sözleşmede ücret kararlaştırılmamışsa, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Uygulamada ücret, yönetim planında veya yönetici seçimine ilişkin kurul kararında belirlenir ve işletme projesine gider kalemi olarak yazılır.

Kat maliki olan yönetici için ayrıca bir kural vardır: Kurul aksine karar vermemişse, yönetici olarak görev yaptığı sürece kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Örneğin aylık aidatı 2.000 TL olan bir kat maliki yönetici, kurul farklı bir karar almadıkça normal giderler için 1.000 TL öder.

Kat malikleri borçlarını noter ihtarına rağmen zamanında ve tamamen ödemezse yönetici, tazminat ödemeksizin sözleşmeyi feshederek görevden çekilebilir ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir (KMK m. 40).

Yöneticinin sorumluluğu

Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m. 38). Bu atıf, Türk Borçlar Kanununun vekalet sözleşmesine ilişkin hükümlerini devreye sokar. Vekil, üstlendiği işi kat maliklerinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmek zorundadır; sorumluluğu, benzer işleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınarak belirlenir (TBK m. 506). Vekilin yükümlülüklerini vekalet sözleşmesi yazımızda ayrıca anlattık.

Yöneticinin sorumluluğunu doğurabilecek tipik durumlar:

• Bakım ihmali: Asansör bakımının veya çatı onarımının zamanında yaptırılmaması yüzünden doğan zararlar.
• Sigorta ihmali: Ana yapının sigortasının yaptırılmaması veya yenilenmemesi nedeniyle karşılanamayan hasar.
• Tahsilat ihmali: Aidat borçlarının takip edilmemesi ve alacakların zamanaşımına uğraması.
• Usulsüz harcama: Kurul kararı veya işletme projesi dışında, belgesiz ya da kişisel amaçla yapılan harcamalar.
• Hesap vermeme: Görev sonunda para, belge ve defterlerin yeni yöneticiye teslim edilmemesi.

Yöneticiye karşı açılacak tazminat davasında vekalet ilişkisinden doğan alacaklar için beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (TBK m. 147). Ortak paraların yönetici tarafından kendi yararına kullanılması ise hukuki sorumluluğun yanında güveni kötüye kullanma suçu (TCK m. 155) kapsamında cezai sorumluluk da doğurabilir.

Görevden alma ve değiştirme

Kat malikleri kurulu, haklı bir sebep ortaya çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m. 41). Hesap vermeme, kurul kararlarını uygulamama, ortak paraları usulsüz kullanma veya görevi fiilen terk etme haklı sebep örnekleridir. Yeni yönetici seçimi için de sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir; bu nedenle görevden alma ve yeni seçim aynı toplantının gündemine alınmalıdır.

Görevden alma için olağan toplantı beklenmek zorunda değildir. Kat maliklerinin üçte biri, toplantının sebebini göstererek olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir; çağrı en az 15 gün önce, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır (KMK m. 29). Mahkemece atanan yönetici ise altı ay dolmadan ancak mahkemenin izniyle değiştirilebilir.

Görevi sona eren yönetici, karar defterini, gider belgelerini, banka hesabı bilgilerini ve kasadaki parayı yeni yöneticiye teslim etmelidir. Teslim etmeyen eski yöneticiye karşı teslim ve hesap verme davası açılabilir.

Yöneticiye karşı başvuru yolları

1. Yazılı talep ve ihtarHesap, belge veya bir işin yapılması talebinizi yazılı olarak iletin. Sonuç alamazsanız noter ihtarı gönderin. Bu belgeler sonraki aşamalarda delil olur.
2. Kurulu harekete geçirinDiğer maliklerle birlikte olağanüstü toplantı isteyin, gündeme hesap sorma, denetçi seçimi veya yönetici değişikliğini koyun.
3. Arabulucuya başvurunKMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Süreç kural olarak üç hafta sürer; zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilir.
4. Sulh hukuk mahkemesine başvurunYöneticinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle hakimin müdahalesi, hesap verme ve teslim talepleri ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK m. 33, ek m. 1). Belgelerin kaybolma tehlikesi varsa delil tespiti, ortak paraların aktarılması tehlikesi varsa ihtiyati tedbir istenebilir.

Başvuru için tapu kaydı, yönetim planı, yöneticiyi seçen kurul kararı, işletme projesi, banka dökümleri ve yazışmalar hazırlanmalıdır. 2026 yılında sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL’dir; para alacağı veya tazminat talep ediliyorsa nispi harç uygulanır.

Sık yapılan hatalar

• Yöneticiyi ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla seçmek.
• Kurulda onaylanmamış bir işletme projesiyle aidat artırmak.
• Ortak paraları yöneticinin kişisel hesabında tutmak.
• Karar defterini ve gider defterini noter onaysız tutmak veya yıl sonunda kapattırmamak.
• Görev değişiminde belge ve para teslimini tutanağa bağlamamak.
• Aidat borçlarını yıllarca takip etmeyip zamanaşımı riskine bırakmak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Kat Mülkiyeti Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla