Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur? Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi

Kat Mülkiyeti HukukuAidat Borcu Ödenmezse Ne Olur? Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi

Ödenmeyen aidat, apartman ve site yönetimlerinin en sık karşılaştığı sorundur. Bir malikin payını ödememesi, ortak giderlerin diğer maliklerin sırtına binmesi demektir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu nedenle aidat alacağına gecikme tazminatı, icra takibi ve kanuni ipotek gibi güçlü tahsil araçları tanımıştır.

Bu yazıda aidat borcunun ne zaman muaccel olduğunu, gecikme tazminatının nasıl hesaplandığını, yönetimin icra takibini nasıl başlatacağını ve borçlunun itirazı karşısında hangi yolların izleneceğini adım adım anlatıyoruz. Borçlu malikin ileri sürebileceği savunmalara da değiniyoruz. Giderlerin kime ve hangi oranda yükleneceği konusunu apartman ve site giderlerine katılma yükümlülüğü yazımızda ele aldık.

Aidat borcu ne zaman doğar ve ne zaman gecikmiş sayılır?

Aidatın dayanağı, kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesi, onaylı bir proje yoksa yöneticinin kurul onayına kadar hazırladığı geçici işletme projesidir (KMK m. 37; 22 Mayıs 2026’dan itibaren 7579 sayılı Kanunla değişik). Projede her bağımsız bölümün ödeyeceği avans tutarı ve ödeme günü yazılır. Proje usulüne uygun tebliğ edilmişse borç, projede yazılı ödeme tarihinde muaccel olur. Bu tarihte ödeme yapılmazsa malik ayrıca bir ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer ve gecikme tazminatı o tarihten itibaren işlemeye başlar.

Tebliğ konusunda Yargıtay uygulaması şu ayrımları yapar:

• Toplantıya katılan malik: İşletme projesinin kabul edildiği kurul toplantısına katılan malike ayrıca tebliğ gerekmez; ödeme günü projede yazılı tarihtir.
• Tebliğ yapılmış malik: Proje imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilmişse ödeme günü yine projede yazılı tarihtir.
• Tebliğ yapılmamış ve toplantıya katılmamış malik: Borç ortadan kalkmaz; ancak gecikme tazminatı malikin borcu öğrendiği tarihten işler. Bu tarih belli değilse ödeme emrinin veya dava dilekçesinin tebliğ tarihi esas alınır. Projenin yalnızca apartman panosuna asılması, tek başına öğrenme sayılmaz.

Bu nedenle işletme projesinin her malike usulüne uygun bildirilmesi ve tebligat belgelerinin saklanması, ileride gecikme tazminatının tamamının alınabilmesi için belirleyicidir.

Gecikme tazminatı: aylık yüzde 5

KMK m. 20’ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Oran 2007’de yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanunla yüzde 10’dan yüzde 5’e indirilmiştir. Tazminat basit usulle ve gün esasına göre hesaplanır; işlemiş gecikme tazminatı ana paraya eklenerek yeniden tazminat işletilmez.

Görüldüğü gibi gecikme tazminatı, 31 Temmuz 2026’dan bu yana yıllık yüzde 31 olan kanuni faizin yaklaşık iki katıdır. Yüzde 5 oranı yasal bir üst sınırdır. Yargıtay uygulamasında daha yüksek bir oranın ancak bütün maliklerin katılımıyla alınmış bir kararla ya da bütün maliklerin imzaladığı yönetim planıyla kararlaştırılabileceği, yönetim planında yalnızca “yasal oran” denmişse yüzde 5’in üzerine çıkılamayacağı kabul edilmektedir. Gecikme tazminatının yanında aynı dönem için ayrıca faiz istenip istenemeyeceği konusunda ise kararlar birörnek değildir; takip talebini hazırlarken bu noktayı dikkatli kurmak gerekir.

İcra takibi nasıl başlatılır?

Gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir (KMK m. 20). Yönetici, kat maliklerinin borçlarına karşı takip yapma yetkisini doğrudan Kanundan alır; ayrıca kurul kararıyla yetkilendirilmesi gerekmez (KMK m. 35). Uygulamada önce borçluya yazılı bir hatırlatma ya da noter ihtarı gönderilir. Bu bir ön şart olmasa da hem borçluya son bir fırsat tanır hem de borcun bilindiğini belgeler.

1. Belgeleri hazırlayınİşletme projesi ve tebliğ belgeleri, projeyi kabul eden ya da aidatı belirleyen kurul kararı ve karar defteri, borçlu bölüme ait aylık borç dökümü, tapu kaydı ve yönetim planı.
2. Takip talebini düzenleyinAsıl alacağı, işlemiş gecikme tazminatını ayrı ayrı gösterin ve asıl alacak için takip tarihinden itibaren işleyecek gecikme tazminatını talep edin. Borç dönemlerini ay ay belirtmek, itiraz halinde ispatı kolaylaştırır.
3. Takibi başlatınAidat alacakları için genel haciz yoluyla ilamsız takip yapılır. 2026 yılında icraya başvurma harcı 732 TL’dir; ayrıca takip tutarının binde 5’i oranında peşin harç alınır ve tahsil harcından mahsup edilir.
4. Ödeme emri tebliğ edilirBorçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir; itiraz etmez ve ödemezse takip kesinleşir.
5. Haciz aşamasıKesinleşen takipte alacaklı borçlunun mallarının haczini ister. Ödeme emrinin tebliğinden sonra ve hacizden önce yapılan ödemelerde tahsil harcı yüzde 4,55, hacizden sonra yüzde 9,10 oranında uygulanır; erken ödeme borçlunun da yararınadır.

Takip talebi için sayısal örnek

Aylık aidatı 3.000 TL olan bir daire, ocak ile haziran arasındaki altı ayın aidatını ödememiş olsun; her ayın aidatı o ayın birinde ödenecek ve takip 1 temmuzda başlatılacak. Asıl alacak 18.000 TL’dir. Ocak aidatı altı ay, şubat aidatı beş ay gecikmiştir ve haziran aidatına kadar bu böyle devam eder. Bir aylık gecikmenin bedeli 3.000 × %5 = 150 TL olduğundan işlemiş gecikme tazminatı 150 × (6+5+4+3+2+1) = 3.150 TL olur. Takip talebinde 18.000 TL asıl alacak ve 3.150 TL işlemiş gecikme tazminatı ayrı ayrı gösterilir; asıl alacak için takip tarihinden itibaren aylık yüzde 5 gecikme tazminatının işlemeye devam etmesi istenir. Bu takip için 2026 yılında 732 TL başvurma harcı ve takip tutarının binde 5’i olan yaklaşık 106 TL peşin harç ödenir.

Borçlu, takip sürerken borcunu taksitle ödemeyi önerebilir. İcra dairesinde düzenlenen ödeme taahhüdü ya da yönetimle yapılan yazılı bir ödeme planı, hem tahsili hızlandırır hem de yargılama masraflarını azaltır. Taahhütte toplam borcun, işleyecek gecikme tazminatının ve masrafların açıkça yazılmasına dikkat edin.

Takip için yetkili icra dairesi kural olarak borçlunun yerleşim yerindeki icra dairesidir; uygulamada para borcunun ifa yeri olarak yönetimin bulunduğu yerde de takip yapılmaktadır. Borçlunun yetki itirazı ihtimaline karşı adres bilgisini önceden kontrol etmek faydalıdır. İcra takibinin kendisi için arabulucuya başvurmak gerekmez.

Borçlu itiraz ederse: iki yol

Borçlunun ödeme emrine itirazı takibi durdurur. Yönetimin önünde, elindeki belgenin niteliğine göre iki yol vardır. Ayrıntılar için ilamsız icra takibine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

İtirazın kaldırılması

Bu yolun şartı, alacağın İİK m. 68’de sayılan nitelikte bir belgeye dayanmasıdır. KMK m. 37, kesinleşen işletme projesini ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararlarını bu belgelerden saymıştır. 7579 sayılı Kanunla projenin kurulda onaylanması kural haline getirildiğinden, 22 Mayıs 2026’dan sonraki dönemde bu yolun en güvenli dayanağı kurulun onay kararıdır; kurulda henüz onaylanmamış geçici bir proje, itirazın kaldırılması için tartışmaya açıktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da, alacağın kesinleşmiş bir işletme projesine veya kurulun işletme giderlerine ilişkin kararına dayanmadığı durumda itirazın kaldırılması isteminin reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay HGK 27.11.2018, 2017/12-266 E., 2018/1767 K.). Toplu yapılarda temsilciler kurulu kararları da aynı niteliktedir (KMK m. 72). Kesinleşmemiş bir proje ya da yalnızca hesap dökümü bu yol için yeterli değildir; böyle bir durumda doğrudan itirazın iptali davasına gitmek zaman kazandırır.

İtirazın iptali davası

Aidat alacağına ilişkin itirazın iptali davası, KMK’dan doğan bir uyuşmazlık olduğundan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulmasını gerektirir (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK ek m. 1). Bir yıllık dava açma süresi itirazın alacaklıya tebliğiyle başlar; arabuluculuk süreci boyunca bu süre işlemez. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, zorunlu arabuluculuğa başvurulmuş olsa bile sürenin anlaşamama tutanağının imza tarihinden yeniden başlamayacağını, itirazın tebliğ tarihinden işleyeceğini belirtmiştir (Yargıtay 11. HD 16.09.2024, 2024/3074 E., 2024/6421 K.). Davanın genel işleyişi için itirazın iptali davası yazımıza bakabilirsiniz.

Haciz, satış ve kanuni ipotek

Kesinleşen takipte borçlunun maaşı, banka hesabı, aracı ve borçlu olduğu bağımsız bölüm dahil malvarlığı haczedilebilir. Bağımsız bölüm haczedildiğinde borçlu, bunun haline münasip evi olduğunu ileri sürerek meskeniyet şikayetinde bulunabilir. Haczin işleyişi ve haczedilemeyen mallar haciz nedir yazımızda anlatılmıştır.

Aidat alacağını güvenceye almanın en etkili yolu kanuni ipotektir. KMK m. 22, ödenmeyen gider ve avans payları için borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde diğer kat maliklerine kanuni ipotek hakkı tanır. İpotek tapuya tescil edildiğinde alacak, bölüm satılsa bile o bölüm üzerinde kalır ve rehin hakkına dayanan takip yoluna gidilebilir. Borcun uzun süredir biriktiği ve malikin bölümü satma ihtimalinin bulunduğu durumlarda ipoteğin tescili için mahkemeye başvurmak değerlendirilmelidir.

Borçlarını ısrarla ödemeyerek diğer malikler için birlikte yaşamayı çekilmez hale getiren malik hakkında, özellikle iki takvim yılı içinde ortak gider borcu nedeniyle üç kez icra takibine veya davaya sebep olmuşsa, son çare olarak mülkiyetin devrine zorlanması davası açılabilir (KMK m. 25). Bu dava için maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı alınması gerekir; dava hakkı bu kararın öğrenilmesinden itibaren 6 ay ve her halde dava hakkının doğumundan itibaren 5 yıl içinde kullanılmalıdır.

Kiracıdan, yeni malikten ve mirasçılardan tahsil

• Kiracı: Malikle birlikte müteselsilen sorumludur; sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK m. 22). Yönetim, malike ve kiracıya birlikte takip yapabilir. Kiracılık dava ya da takipten önce sona ermişse kiracıya karşı başvuru sonuç vermez.
• Yeni malik: Kural olarak yalnızca malik olduğu dönemin aidatından sorumludur. Önceki döneme ait borç, eski malikten istenir. Tescilli kanuni ipotek bu kuralın istisnasıdır.
• Mirasçılar: Ölen malikin ölüm tarihine kadar biriken aidat borcundan mirasçılar müteselsilen sorumludur. Ölümden sonraki dönem için ise bağımsız bölümün maliki olan mirasçılar birlikte sorumlu olur.
• İntifa hakkı sahibi: Bağımsız bölümü intifa hakkına dayanarak kullanan kişiye karşı da takip yapılabilir.

Borçlu malik neleri ileri sürebilir?

Takip edilen malik açısından da durum tek yönlü değildir. Haklı itirazlar şunlardır:

• Ödeme: Banka dekontu veya yönetimin verdiği makbuzla ispat edilir.
• Zamanaşımı: Aidat ve gecikme tazminatı alacakları, kira ve faiz gibi dönemsel edimlerde öngörülen 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/1). Beş yıldan eski aylar için zamanaşımı def’i ileri sürülebilir; mahkeme bunu kendiliğinden dikkate almaz. Ayrıntılar borçlar hukukunda zamanaşımı yazımızdadır.
• Malik olmama veya dönem hatası: Talep edilen aylarda malik ya da kiracı olunmadığı, tapu kaydı ve kira sözleşmesiyle ispat edilir.
• Belgenin niteliği: İşletme projesi bildirilmemiş veya kurulda onaylanarak kesinleşmemişse itirazın kaldırılması yoluna gidilemez; gecikme tazminatının başlangıcı da değişebilir.
• Tutarın hukuka aykırılığı: Aidatın fahiş olduğu iddiası, projenin görüşüldüğü kurul toplantısında itiraz ve gerekirse kurul kararının iptali davası yoluyla ileri sürülür. Geçici projede bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşan artışlar da bu çerçevede tartışılır. Bu yollar kullanılmadan takip aşamasında yalnızca “aidat çok yüksek” demek genellikle sonuç vermez. Bkz. fahiş aidata itiraz.

Buna karşılık “hizmet alamıyorum”, “asansör çalışmıyor”, “yönetici hesap vermiyor” gibi gerekçeler aidat ödememeyi haklı kılmaz. Bu sorunlar yöneticiden hesap sorma, kurulu toplantıya çağırma ve gerektiğinde dava yoluyla çözülür.

Aidat davalarının çoğu küçük tutarlıdır. 2026 yılında açılan davalarda 50.000 TL’yi aşmayan miktarlara ilişkin kararlar kesindir; istinaf yoluna gidilemez. Bu nedenle ilk derece yargılamasında delillerin eksiksiz sunulması her iki taraf için de önemlidir.

Sık yapılan hatalar

• İşletme projesini maliklere usulüne uygun tebliğ etmeden takip başlatmak.
• Kesinleşmemiş proje veya hesap dökümüyle icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istemek.
• İtirazın iptali davasını arabulucuya başvurmadan açmak.
• Gecikme tazminatını bileşik hesaplamak ya da yüzde 5’in üzerinde oran uygulamak.
• Beş yıldan eski aidatları takibe koyup zamanaşımı itirazıyla karşılaşmak.
• Borçlu malik olarak “fahiş” itirazını süresinde yapmayıp takipte ileri sürmeye çalışmak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Kat Mülkiyeti Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla