Apartmanda yıllardır aidat ödemeyen, sürekli takibe konu olan ya da dairesini komşuların huzurunu kaçıracak biçimde kullanan bir kat maliki karşısında diğer malikler çoğu zaman çaresiz hisseder. Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumlar için en ağır yaptırımı öngörür: koşulları varsa yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümünün, bedeli ödenerek diğer kat maliklerine devredilmesine hakim tarafından karar verilebilir.
Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun (KMK) 25. maddesinde düzenlenen mülkiyetin devrine zorlama davasının şartlarını, kanunun “her halde çekilmez” saydığı durumları, kurul kararı ve süre koşullarını, bedelin nasıl belirlendiğini ve davanın adım adım nasıl yürüdüğünü ele alıyoruz. Bu dava bir mülkiyet kaybı sonucu doğurduğu için uygulamada son çare olarak görülür; daha hafif yolların da sonunda anlatıldığını göreceksiniz.
- Ne zaman?
- Bir kat malikinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi, diğer malikler için o malikle birlikte yaşamayı çekilmez hale getirdiğinde.
- Kim karar verir?
- Önce kat malikleri kurulu sayı ve arsa payı çoğunluğuyla dava açma kararı alır; devre sulh hukuk mahkemesi karar verir.
- Süre?
- Devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren 6 ay, her halde dava hakkının doğumundan itibaren 5 yıl.
- Bedel?
- Bağımsız bölümün değeri davacılarca bankaya yatırılır ve faiziyle davalıya ödenir. Daire bedelsiz alınmaz.
Mülkiyetin devrine zorlama nedir?
Kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanırken birbirlerinin haklarına saygı göstermesi, doğruluk kurallarına uyması ve ortak giderlere katılması kanuni bir yükümlülüktür (KMK m. 18, 20). Bu yükümlülüklere aykırılığın olağan yaptırımları icra takibi, hakimin müdahalesi ve müdahalenin önlenmesi davalarıdır. Ancak bazı durumlarda ihlal o kadar ağır ve süreklidir ki bu yollar sonuç vermez.
KMK m. 25, böyle durumlarda diğer kat maliklerine, yükümlülüklerini yerine getirmeyerek kendileri için birlikte yaşamayı çekilmez hale getiren kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini hakimden isteme hakkı tanır. Hakim davayı kabul ederse bağımsız bölüm, davacı kat maliklerine arsa payları oranında devredilir; davalıya ise bağımsız bölümün değeri faiziyle ödenir.
Bu yaptırımda devri isteyen ve bağımsız bölümü edinen taraf, diğer kat malikleridir. Mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için mahkemeler şartların varlığını sıkı biçimde inceler. Kanunun saydığı üç karine dışında, ihlalin gerçekten “çekilmez” düzeyde olup olmadığı hakimin takdirindedir.
Davanın şartları
Mülkiyetin devrine zorlama davasının kabul edilebilmesi için şu şartların birlikte bulunması gerekir:
- Kat mülkiyeti ilişkisi: Davacılar ve davalı aynı ana taşınmazda kat maliki olmalıdır.
- Yükümlülük ihlali: Davalı malik, kanundan, yönetim planından veya kurul kararlarından doğan yükümlülüklerini yerine getirmemelidir. Gider ve avans paylarının ödenmemesi, komşuluk ve doğruluk kurallarına aykırı davranış, bağımsız bölümün yasaklanan amaçlarla kullanılması tipik örneklerdir.
- Çekilmezlik: Bu ihlal, diğer kat malikleri bakımından birlikte yaşamayı çekilmez hale getirmiş olmalıdır. Tek seferlik bir tartışma veya kısa süreli bir borç bu düzeye ulaşmaz.
- Kurul kararı: Dava açılması, aksine bir anlaşma yoksa kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak bir karara bağlıdır. Davalı malik, kendisini doğrudan ilgilendiren bu oylamada oy kullanamaz (KMK m. 31).
- Süre: Dava kanunda gösterilen hak düşürücü süreler içinde açılmalıdır.
Kurul kararının usulüne uygun alınması davanın kaderini belirler. Konunun toplantı gündeminde açıkça yer alması, çağrının bütün maliklere usulüne uygun yapılması ve kararın noter onaylı karar defterine yazılması gerekir. Toplantı ve nisap kurallarını kat malikleri kurulu yazımızda anlattık. Kat maliklerinden devralmak istemeyenler davaya katılmak zorunda değildir; bu durumda dava, devralmak isteyen diğer malikler tarafından açılır ve bağımsız bölüm yalnızca onlara arsa payları oranında geçer.
Kanunun “her halde çekilmez” saydığı durumlar
KMK m. 25, bazı durumlarda çekilmezliğin varlığını ayrıca ispat etmeye gerek bırakmaz. Bu üç halden biri ispat edilirse, kat malikleriyle birlikte yaşamanın çekilmez hale geldiği kabul edilir:
Gider borcu örneği
Bir kat maliki 2024 Mart’ta, 2024 Kasım’da ve 2025 Haziran’da ödemediği aidatlar nedeniyle üç ayrı icra takibine konu olmuşsa, iki takvim yılı içinde üç takip şartı gerçekleşmiştir. Bu durumda diğer maliklerin, ayrıca komşuluk ilişkisinin bozulduğunu ispat etmeleri gerekmez. Takiplerin gerçekten gider ve avans borcundan kaynaklandığını ve borçlunun bu takiplere sebep olduğunu gösteren icra dosyaları yeterlidir. Aidat takibinin nasıl yapılacağını aidat borcu ödenmezse ne olur? yazımızda anlattık.
Hakimin müdahalesi kararına uymama
İkinci karine, önce KMK m. 33’teki hakimin müdahalesi yoluna gidilmesini gerektirir. Örneğin dairesinde gece boyunca yüksek sesli faaliyet yürüten malik hakkında sulh hukuk mahkemesi, belirli bir süre içinde bu kullanıma son verilmesine karar vermiş, malik ise bir yıl boyunca aynı davranışı sürdürmüşse çekilmezlik karinesi doğar. Bu nedenle davranışsal ihlallerde önce hakimin müdahalesi kararı almak, ileride KMK 25 davasının yolunu açar.
Karine dışındaki durumlar: hakimin takdiri
Kanunun saydığı üç durum sınırlayıcı değildir. Diğer kat maliklerine yönelik sürekli tehdit ve hakaret, ortak alanların ısrarla işgal edilmesi, sağlığı tehdit eden kullanım biçimleri veya aşırı ve sürekli gürültü gibi ağır ihlaller de koşulları varsa devir sebebi olabilir. Ancak bu durumlarda ihlalin ağırlığını ve sürekliliğini davacılar ispat etmelidir.
Mahkemeler bu değerlendirmede mülkiyet hakkının Anayasa ile korunduğunu ve devrin en ağır yaptırım olduğunu göz önünde tutar. İhlalin daha hafif bir yolla, örneğin hakimin müdahalesi veya müdahalenin önlenmesi davasıyla giderilip giderilemeyeceği, malikin uyarılara rağmen davranışını sürdürüp sürdürmediği ve ihlalin süresi önem taşır. Bu nedenle davadan önce şu kayıtların oluşturulması önemlidir:
- Yazılı uyarılar: Yönetici ve kurul tarafından gönderilen ihtarlar, noter ihtarnameleri.
- Resmi kayıtlar: Kolluk tutanakları, şikayet dilekçeleri, ceza soruşturması belgeleri.
- Önceki yargı kararları: Hakimin müdahalesi, müdahalenin önlenmesi veya tazminat kararları.
- Tanık ve tespit: Komşuların tanıklığı, gerektiğinde delil tespiti ile alınan bilirkişi raporu.
Gürültü, koku ve benzeri komşuluk ihlallerine karşı ilk başvurulacak yolları apartmanda gürültü ve komşuluk hukuku yazımızda ayrıntılı ele aldık.
Davalı malik ne savunabilir?
Davalı kat maliki açısından da bu davanın kuralları önemlidir. Davalı, kurul kararının usulsüz alındığını (çağrının yapılmadığını, yeter sayının sağlanmadığını, konunun gündemde yer almadığını), davanın süresinde açılmadığını ve karinenin şartlarının oluşmadığını ileri sürebilir. Örneğin üç icra takibinden birinin borç bulunmadığı için itirazla durdurulduğu veya iptal edildiği, ya da takiplerin iki takvim yılı dışında kaldığı gösterilirse birinci karine çöker. Davalı ayrıca bilirkişinin belirlediği değere itiraz ederek bedelin güncel piyasa değerini yansıtmasını isteyebilir.
Uygulamada en etkili savunma çoğu zaman ihlale son vermektir. Borcun tamamen ödenmesi ve davranışın sona ermesi kanuni karineyi kendiliğinden ortadan kaldırmasa da, hakimin çekilmezlik değerlendirmesinde ve arabuluculuk görüşmelerinde belirleyici olabilir. Arabuluculuk aşamasında borcun ödenmesi ve belirli kurallara uyulması karşılığında davanın açılmaması yönünde bir anlaşma yapılması her iki taraf için de daha az masraflı bir çözümdür.
Sorun kiracıdan kaynaklanıyorsa
Kat maliklerinin komşuluk ve kullanım yükümlülükleri, bağımsız bölümde oturan kiracılar ve sürekli yararlanan diğer kişiler için de geçerlidir. Ancak mülkiyetin devrine zorlama davası kat malikine karşı açılır; çünkü devri istenen şey malikin mülkiyetidir.
Kiracının davranışları nedeniyle diğer malikler zarar görüyorsa önce şu yollar kullanılır:
- Kat malikine bildirimYönetici, kiracının ihlallerini kat malikine yazılı olarak bildirir ve gerekli önlemleri almasını ister.
- Hakimin müdahalesiZarar gören malik, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle KMK m. 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden müdahale isteyebilir.
- Kira ilişkisinin sona erdirilmesiKiracının komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı davranması, kiraya verenin Borçlar Kanunu hükümlerine göre kira sözleşmesini feshetmesine imkan verebilir. Bu yolu kullanacak olan kat malikidir.
Kat maliki kiracısının ağır ihlallerine rağmen hiçbir önlem almıyor, hakim kararlarına rağmen durum bir yıl boyunca sürüyorsa, bu tutum malikin kendi yükümlülüklerine aykırılık olarak değerlendirilebilir ve KMK 25 davası gündeme gelebilir.
Dava açma süreleri
Dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmalıdır; aksi halde düşer (KMK m. 25). Bu süreler hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.
Uygulamada altı aylık sürenin başlangıcı konusunda dikkatli olunmalıdır. Örneğin gider borcu karinesinde üçüncü takip başlatıldığında dava hakkı doğar; kat malikleri dava açma kararı alır ve bu kararın öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde arabulucuya başvurulmalıdır. Sürekli devam eden ihlallerde sürenin hangi tarihten başlatılacağı tartışmaya açık olabileceğinden, kurul kararından sonra gecikmeden harekete geçmek gerekir. Beş yıllık üst süre ise öğrenmeye bakılmaksızın işler.
Arabuluculuk süresini hesaba katın. KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Arabuluculuk süresince hak düşürücü süre işlemez; ancak başvurunun altı aylık süre dolmadan yapılması gerekir.
Dava süreci adım adım
- İhlalleri belgeleyinİcra dosyaları, ihtarnameler, hakimin müdahalesi kararları, tutanaklar ve tanık bilgilerini bir dosyada toplayın.
- Kurul kararı alınGündeme “KMK m. 25 uyarınca mülkiyetin devri davası açılması” maddesini açıkça yazarak toplantıya çağrı yapın. Karar, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmalı; davaya katılacak ve bağımsız bölümü devralacak malikler ile vekil seçimi de kararda belirlenmelidir.
- Arabulucuya başvurunAyrıntılar için kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz. Taraflar, örneğin borcun ödenmesi ve davranışın sona ermesi karşılığında davadan vazgeçilmesi gibi bir çözümde anlaşabilir; anlaşma belgesi icra edilebilir niteliktedir.
- Davayı açınGörevli mahkeme ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (KMK ek m. 1). Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yetki de kesin olarak taşınmazın bulunduğu yere aittir. Dava sırasında davalının bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir.
- Değer tespiti ve bedelin yatırılmasıMahkeme bilirkişi aracılığıyla bağımsız bölümün değerini belirler. Hükümden önce davacılara, bu bedeli bir bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırmaları için süre verilir. Bedel yatırılmazsa dava kabul edilemez.
- Hüküm ve tescilDava kabul edilirse mahkeme, bağımsız bölümün davacılara arsa payları oranında devrine ve bankaya yatırılan bedelin faiziyle davalıya ödenmesine karar verir. Karar kesinleşince tapuda tescil yapılır. Karara karşı istinaf ve koşulları varsa temyiz yoluna gidilebilir.
Bedel, harç ve masraflar
Bu dava bağımsız bölümün mülkiyetine ilişkin olduğundan dava değeri, devri istenen bağımsız bölümün değeridir. Harç ve vekalet ücreti bu değer üzerinden hesaplanır. 2026 yılında nispi karar ve ilam harcı binde 68,31’dir ve dava açılırken dörtte biri peşin alınır.
Örnek: Değeri 4.000.000 TL olan bir dairenin devri istendiğinde nispi karar ve ilam harcı yaklaşık 273.240 TL’dir; dava açılırken bunun dörtte biri olan 68.310 TL peşin harç ödenir. Bunlara başvurma harcı, bilirkişi ücreti ve tebligat giderleri eklenir. Ayrıca hükümden önce dairenin değeri olan 4.000.000 TL bankaya yatırılmalıdır. Arsa payları eşit üç malik davayı birlikte açıyorsa, her biri bedelin üçte birini üstlenir ve daire üçünün paylı mülkiyetine geçer.
Bu tablo, davanın kat malikleri için ciddi bir mali yük olduğunu gösterir. Bu nedenle kurulun dava kararı alırken bedelin nasıl karşılanacağını ve devralınan bağımsız bölümün sonrasında nasıl değerlendirileceğini (satış, kiraya verme) önceden konuşması gerekir. Devralan malikler, daireyi daha sonra satarak bedeli geri kazanabilir.
Daha hafif yollar
Mülkiyetin devri, sorunu çözmenin en pahalı ve en uzun yoludur. Çoğu durumda aşağıdaki yollar daha hızlı sonuç verir ve ileride KMK 25 davası gerekirse dayanak oluşturur:
| Sorun | İlk başvurulacak yol | Dayanak |
|---|---|---|
| Ödenmeyen aidat | İcra takibi, aylık yüzde 5 gecikme tazminatı, kanuni ipotek | KMK m. 20, 22 |
| Gürültü, rahatsız edici kullanım | Yazılı uyarı, hakimin müdahalesi | KMK m. 18, 33 |
| Ortak alanın işgali | Müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası | KMK m. 16, 19 |
| Meskenin yasak amaçla kullanımı | Hakimin müdahalesi, kullanımın durdurulması | KMK m. 24, 33 |
Ortak alanlara yönelik müdahaleler için ortak alanlara müdahalenin önlenmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Kurul kararı almadan veya konuyu gündeme yazmadan dava açmak.
- Davalı malikin oyunu da sayarak karar yeter sayısını hesaplamak.
- Altı aylık süreyi kaçırmak; önce yıllarca beklemek, sonra harekete geçmek.
- Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak.
- Bedelin bankaya yatırılması gerektiğini hesaba katmadan dava kararı almak.
- Davranışsal ihlallerde önce hakimin müdahalesi kararı almadan, yalnızca tanık beyanlarına dayanmak.
- Sorunu kiracı çıkardığı halde kat malikini hiç bilgilendirmemek.
Sık sorulan sorular
Aidat ödemeyen komşunun dairesi elinden alınabilir mi?
Gider ve avans borçları nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra takibine veya davaya sebep olan malik bakımından çekilmezlik kanunen var sayılır. Kurul kararı ve süre şartları da varsa, bedeli ödenerek dairesinin diğer maliklere devrine karar verilebilir.
Daire bedelsiz mi devredilir?
Hayır. Mahkemenin belirlediği değer davacılar tarafından bankaya yatırılır ve faiziyle davalı malike ödenir.
Dava açmak için bütün malikler katılmak zorunda mı?
Hayır. Dava açma kararı sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. Devralmak istemeyen malikler davaya katılmaz; bağımsız bölüm, davayı açan maliklere arsa payları oranında geçer.
Dava açma süresi ne kadar?
Devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl.
Kiracının yaptığı rahatsızlık için bu dava açılabilir mi?
Dava kat malikine karşı açılır. Önce malik bilgilendirilmeli ve kiracıya karşı hakimin müdahalesi yolu kullanılmalıdır. Malik ağır ihlallere rağmen hiçbir önlem almazsa, bu tutum ileride KMK 25 davasının konusu olabilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla