Ödenmeyen aidat, kurul kararına itiraz, ortak alana yapılan müdahale, üst kattan sızan su ya da gece boyu süren gürültü. Apartman ve sitelerde çıkan anlaşmazlıkların çoğu, aynı binada yaşamaya devam edecek komşular arasındadır. Kanun koyucu bu nedenle kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarını mahkemeye gitmeden önce arabuluculukta çözmeyi zorunlu hale getirmiştir.
Bu yazıda kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun hangi davaları kapsadığını, hangi durumlarda aranmadığını, başvurunun nasıl yapıldığını, hak düşürücü sürelere etkisini, anlaşma belgesinin nasıl icra edileceğini ve 2026 yılı ücret kurallarını anlatıyoruz. Arabuluculuğun genel kuralları için dava şartı arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
- Ne zamandan beri?
- 1 Eylül 2023’ten beri. Dayanak, 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m. 18/B’dir.
- Hangi davalar?
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- Ne kadar sürer?
- Arabulucu görevlendirildikten itibaren 3 hafta; zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılabilir.
- Başvurmazsam?
- Dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Yasal dayanak ve yürürlük
7445 sayılı Kanunla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na (HUAK) eklenen m. 18/B, dört grup uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı yapmıştır:
- Kira: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar; kiralananın İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklıdır.
- Ortaklığın giderilmesi: Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve bunlar üzerindeki ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
- Kat mülkiyeti: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
- Komşu hakkı: Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Hüküm 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten önce açılmış davalarda arabuluculuk şartı aranmaz (HUAK geçici m. 3); Yargıtay, bu tarihten önce açılmış bir kat mülkiyeti davasının arabuluculuk şartı gerekçesiyle usulden reddedilmesini kanun yararına bozmuş ve KMK’dan doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu hatırlatmıştır (Yargıtay 5. HD 08.06.2026, 2026/11101 E., 2026/10560 K.). Arabuluculuğun ayrıntılı işleyişi, HUAK m. 18/A’daki genel dava şartı arabuluculuk kurallarına tabidir. Anayasa Mahkemesi, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında öngörülen arabuluculuk zorunluluğuna yönelik iptal başvurusunu reddetmiştir (AYM 06.03.2025, E.2024/161, K.2025/69, RG 04.06.2025).
Hangi uyuşmazlıklar kapsamda?
“Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlık” ifadesi geniştir. KMK’nın uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK ek m. 1); sulh hukuk mahkemesinde görülecek bir KMK davası açmadan önce kural olarak arabulucuya gidilmelidir. Uygulamada en sık karşılaşılan davalar şunlardır:
| Uyuşmazlık | Arabuluculuk | Not |
|---|---|---|
| Ödenmeyen aidat için alacak veya itirazın iptali davası | Gerekli | İcra takibi ve icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması için gerekmez. Ayrıntı |
| Kat malikleri kurulu kararının iptali | Gerekli | Arabuluculuk süresince bir aylık ve altı aylık süreler işlemez. Ayrıntı |
| Ortak alana müdahalenin önlenmesi, eski hale getirme | Gerekli | Çatı, bahçe, otopark, sığınak ve cephe uyuşmazlıkları. Ayrıntı |
| Gürültü, koku, evcil hayvan, hakimin müdahalesi | Gerekli | Hem kat mülkiyeti hem komşu hakkı kapsamında. Ayrıntı |
| Su sızıntısı ve komşuya verilen zararın tazmini | Çoğunlukla gerekli | Komşu hakkından veya KMK’dan kaynaklandığı ölçüde. Ayrıntı |
| Yönetim planının iptali veya değiştirilmesi, arsa payının düzeltilmesi, mülkiyetin devrine zorlanması | Gerekli | KMK’dan doğan davalar olduğu için kapsamda kabul edilir. |
Hangi davanın kapsamda olduğu konusunda tereddüt varsa, arabulucuya başvurmak en güvenli yoldur. Gereksiz bir başvuru en fazla birkaç haftalık gecikmeye yol açar; arabuluculuk şartı aranan bir davanın doğrudan açılması ise usulden ret, yargılama giderleri ve kaybedilen zaman demektir.
Arabuluculuğun aranmadığı durumlar
Arabuluculuk bir dava şartıdır; dava niteliğinde olmayan işlemler ve tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemeyeceği konular kapsam dışındadır (HUAK m. 1/2). Kat mülkiyeti uygulamasında aşağıdaki durumlarda arabulucuya başvurmak gerekmez:
- İcra takibi: Ödenmeyen aidat için ilamsız icra takibi başlatmak ve kesinleşmiş işletme projesine dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek dava şartı arabuluculuğa tabi değildir.
- Geçici hukuki koruma: İhtiyati tedbir ve delil tespiti talepleri arabulucuya gidilmeden doğrudan mahkemeden istenebilir. Dava öncesinde tedbir alınmışsa esas davanın açılma süresi arabuluculuk süreci boyunca işlemez.
- Çekişmesiz yargı işleri: Gerçek anlamda karşı tarafı olmayan çekişmesiz yargı işleri arabuluculuğa elverişli değildir. Hakimden yönetici atanması talebinin bu nitelikte olup olmadığı ise tartışmalıdır; tereddüt halinde arabulucuya başvurmak daha güvenlidir.
- Tahkim sözleşmesi: Taraflar arasında tahkim anlaşması varsa ya da özel bir kanun başka bir çözüm yolunu zorunlu tutuyorsa dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanmaz (HUAK m. 18/A).
- İdari ve cezai konular: Belediyenin ruhsatsız tadilat nedeniyle verdiği para cezası, yıkım kararı veya gürültü kabahatine ilişkin idari yaptırımlar arabuluculuğun konusu olamaz.
- KMK’ya tabi olmayan yapılar: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış bir binada “kat mülkiyeti” bendi uygulanmaz. Ancak uyuşmazlık komşu hakkından kaynaklanıyorsa bu kez komşu hakkı bendi gereği arabuluculuk aranabilir.
Başvuru nasıl yapılır?
- Belgeleri hazırlayınTapu kaydı, yönetim planı, ilgili kurul kararı ve karar defteri, işletme projesi, fotoğraf, tutanak, ihtarname ve varsa bilirkişi veya tespit raporu. Karşı tarafların ad ve adreslerini doğru belirleyin.
- Arabuluculuk bürosuna başvurunBaşvuru, uyuşmazlık için davaya bakmaya yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro yoksa o yerdeki görevlendirilmiş birime yapılır. KMK davalarında bu, çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerdir. Başvuru için harç ödenmez.
- Arabulucu atanırBüro, listeden bir arabulucu görevlendirir; taraflar bir arabulucu üzerinde anlaşmışsa o kişi görevlendirilir. Arabulucu tarafları toplantıya davet eder.
- Görüşmeler yapılırArabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Taraflar bizzat ya da avukatları aracılığıyla katılabilir.
- Son tutanak düzenlenirAnlaşma, kısmi anlaşma, anlaşamama veya tarafa ulaşılamaması halinde son tutanak düzenlenir. Dava açılacaksa bu tutanağın aslı ya da arabulucunun onayladığı örneği dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk görüşmesine nasıl hazırlanmalı?
Dava şartı arabuluculuk çoğu zaman bir formalite gibi görülür ve taraflar ilk toplantıya hazırlıksız gelir. Oysa kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arabuluculuk, aynı binada yaşamaya devam edecek kişiler için mahkemeden daha hızlı ve daha az yıpratıcı bir çözüm sunabilir. Mahkeme yalnızca dava konusu hakkında karar verir; arabuluculukta ise taraflar, ileride yeniden çıkabilecek sorunları da kapsayan bir düzen kurabilir.
- Hukuki durumunuzu bilin: Davaya gidilirse olası sonucu, süreyi ve masrafları önceden değerlendirin. Örneğin ödenmeyen aidat için kesinleşmiş bir işletme projeniz varsa elinizdeki belge güçlüdür; tartışmalı bir kurul kararına dayanıyorsanız risk daha yüksektir.
- Belgeleri yanınızda getirin: Tapu kaydı, yönetim planı, karar defterinin ilgili sayfası, fotoğraflar, faturalar ve ihtarnameler, görüşmede somut konuşmayı sağlar.
- Somut öneri hazırlayın: Aidat borcunda taksitlendirme ya da gecikme tazminatından kısmi vazgeçme; ortak alan uyuşmazlığında kullanım saatleri veya bölüşüm planı; su sızıntısında onarımın kim tarafından ve hangi sürede yapılacağı gibi uygulanabilir çözümler önerin.
- Uygulama ayrıntılarını yazdırın: Anlaşma belgesinde ödeme tarihleri, yapılacak işin kapsamı, süresi ve yerine getirilmezse ne olacağı açıkça yer almalıdır. Belirsiz bir anlaşma, icra aşamasında yeni bir uyuşmazlığa dönüşebilir.
Sitelerde ve toplu yapılarda uyuşmazlık çoğu zaman bir malik ile site yönetimi arasındadır. Bu durumda yönetimin kimin tarafından temsil edileceği ve hangi konularda anlaşma yetkisi bulunduğu, görüşmeden önce yönetim planı ve temsilciler kurulu kararları üzerinden netleştirilmelidir. Kiracı ile ev sahibi arasındaki aidat ve gider uyuşmazlıkları ise kira ilişkisinden doğduğu ölçüde aynı maddenin kira bendi kapsamında arabuluculuğa tabidir.
Kat mülkiyetinde taraf ve temsil sorunları
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında karşı tarafın doğru belirlenmesi, arabuluculuğun geçerliliği açısından da önemlidir. Arabuluculuk başvurusundaki taraflar ile sonradan açılacak davanın tarafları aynı olmalıdır.
- Aidat alacağı: Yönetici, kat maliklerinin borçlarına karşı takip ve dava açma yetkisini Kanundan alır (KMK m. 35). Arabuluculuğa da yönetici başvurabilir; karşı taraf borçlu malik, gerekiyorsa kiracı veya intifa hakkı sahibidir.
- Kurul kararının iptali: İptal davası kat maliklerine karşı açılır; ancak KMK m. 38/2 uyarınca husumet, kat maliklerini temsilen yöneticiye de yöneltilebilir. Toplu yapılarda bu temsil, temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye aittir. Arabuluculuk başvurusunda da karşı taraf aynı şekilde gösterilmeli, yönetici başvuruyu kat maliklerine duyurmalıdır.
- Ortak alana müdahale veya komşuluk: Karşı taraf, müdahaleyi yapan malik ya da bölümü kullanan kiracıdır. Zarar gören malik veya yönetici başvurabilir.
Yöneticinin aidat alacağını takip yetkisi Kanundan doğar. Ancak alacaktan indirim yapmak, ortak alanın kullanımı konusunda kalıcı bir düzen kabul etmek veya maliklerin haklarını etkileyen bir uzlaşmaya imza atmak, bu yetkinin sınırlarını aşabilir. Böyle bir anlaşmadan önce kat malikleri kurulundan açık bir karar almak, anlaşma belgesinin sonradan tartışılmasını önler.
Süreler: hak düşürücü süre ve zamanaşımı
Kat mülkiyeti davalarının bir kısmı kısa hak düşürücü sürelere bağlıdır. Arabulucuya başvurulan tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m. 18/A/15). Bu kuralın kat mülkiyetindeki en önemli uygulamaları şunlardır:
- Kurul kararının iptali: Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren 1 ay; toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmeden itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 ay (KMK m. 33).
- Mülkiyetin devrine zorlanması: Dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren 6 ay ve her halde dava hakkının doğumundan itibaren 5 yıl (KMK m. 25). Bkz. KMK 25 yazımız.
- Aidat için itirazın iptali: İtirazın alacaklıya tebliğinden itibaren 1 yıl (İİK m. 67). Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, zorunlu arabuluculuğa başvurulmuş olsa bile bu sürenin anlaşamama tutanağının imza tarihinden yeniden başlamayacağını, itirazın tebliğiyle işlemeye başlayacağını belirtmiştir (Yargıtay 11. HD 16.09.2024, 2024/3074 E., 2024/6421 K.).
Örnek: 10 Mart’ta yapılan kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan malik, 25 Mart’ta arabulucuya başvurmuştur. Bu tarihe kadar süreden 15 gün geçmiştir. Son tutanak 20 Nisan’da düzenlenirse, kalan 16 günlük süre bu tarihten itibaren işlemeye devam eder; dava en geç 6 Mayıs’ta açılmalıdır. Süre son tutanakla baştan başlamaz; kalan süreyi takvim üzerinde hesaplamak gerekir.
Bir aylık süreye dikkat. Kurul kararlarına karşı süre çok kısadır. Arabulucuya başvurmayı son günlere bırakmayın ve son tutanağı aldığınız gün kalan süreyi hesaplayın.
Anlaşma belgesi, icra edilebilirlik ve tapu
Taraflar anlaşırsa arabulucu bir anlaşma belgesi düzenler. Anlaşılan konularda artık dava açılamaz. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; taraf avukatlarının imzası bu zorunluluğu kaldırmaz (HUAK m. 18/B/3). Şerh, taşınmazlara ilişkin anlaşmalarda taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden, diğer anlaşmalarda arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme gerektiğinde belge isteyebilir ve duruşma yapabilir.
Taşınmaza ilişkin anlaşmaların, taşınmaz edinimine ve devrine ilişkin kanuni sınırlamalara uygun olması gerekir (HUAK m. 18/B/2). İcra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra, taşınmazın devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmalarda taraflardan biri tapu müdürlüğüne başvurarak tescil isteyebilir. Ortak alanın kullanım düzenine ilişkin bir uzlaşma ise kalıcı olacaksa yönetim planı değişikliği olarak tapuya yansıtılmalıdır.
Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK ek m. 1); kurul kararının iptali ve hakimin müdahalesi davaları ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK m. 33). 2026 yılında sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL’dir.
Ücret ve ilk toplantıya katılmama
2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre (RG 26.12.2025, 33119):
- Anlaşma halinde: Konusu para olan uyuşmazlıklarda ücret, anlaşılan tutarın ilk 600.000 TL’si için yüzde 6 oranında hesaplanır; ancak kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında asgari ücret 9.000 TL’dir. Ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir.
- Anlaşamama halinde: İki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve sonra açılacak davada yargılama giderine eklenir.
İlk toplantıya geçerli bir mazereti olmaksızın katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretinin yarısına hükmedilir (HUAK m. 18/A/11). Bu nedenle davetiyeyi ciddiye almak, en azından bir avukat aracılığıyla toplantıya katılmak gerekir.
Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk
Aynı madde, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda da arabuluculuğu zorunlu kılar (HUAK m. 18/B/1-b). Mirasçılar arasında paylaşılamayan bir daire ya da birden fazla kişinin paylı maliki olduğu bir bağımsız bölüm için ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce de arabulucuya başvurulmalıdır. Bu uyuşmazlıklarda 2026 tarifesine göre asgari ücret 13.000 TL’dir. Ortaklığın giderilmesi davası ve bu davadaki arabuluculuk süreci ayrı bir yazımızın konusu olacaktır.
Sık yapılan hatalar
- Kurul kararının iptali için arabulucuya bir aylık sürenin son günlerinde başvurmak ya da son tutanaktan sonra kalan süreyi yanlış hesaplamak.
- Arabuluculuk başvurusunda gösterilen karşı taraf ile davadaki davalıları farklı belirlemek.
- İlk toplantıya mazeretsiz katılmamak.
- Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi almadan icraya koymaya çalışmak.
- Kurul kararı olmadan yöneticinin malikleri bağlayan kalıcı bir uzlaşmaya imza atması.
- Tedbir veya delil tespiti için arabuluculuğun bitmesini beklemek.
Sık sorulan sorular
Aidat alacağı için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
İcra takibi başlatmak ve kesinleşmiş işletme projesine dayanarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek için zorunlu değildir. Alacak davası veya itirazın iptali davası açılacaksa önce arabulucuya başvurmak gerekir.
Kurul kararının iptali davasında bir aylık süre arabuluculuk sırasında işler mi?
İşlemez. Arabulucuya başvurulan tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre durur. Son tutanaktan sonra süre baştan başlamaz, kalan kısımdan devam eder.
Arabuluculuk ücretini kim öder?
Anlaşma halinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit öder; kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında 2026 için asgari ücret 9.000 TL’dir. Anlaşılamazsa iki saatlik ücret devlet tarafından karşılanır ve sonra davada yargılama giderine eklenir.
Arabuluculukta anlaştık, karşı taraf uymazsa ne olur?
Anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır ve belge ilam gibi icraya konulur. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında bu şerh her durumda zorunludur.
1 Eylül 2023’ten önce açtığım dava için arabuluculuk gerekir mi?
Hayır. Zorunluluk bu tarihten sonra açılan davalar için geçerlidir. Önceden açılmış davalar arabuluculuk şartı aranmadan görülmeye devam eder.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla