Komşuya Verilen Zararın Tazmini Davası (Su Baskını, Yangın ve Benzeri Zararlar)

Toplu yaşam alanlarında veya birbirine komşu taşınmazlarda, bireylerin kendi mülklerini kullanırken diğerlerine zarar vermeme yükümlülüğü hukuk sistemimizin temel ilkelerinden biridir. Komşuya verilen zararın tazmini davası, bir taşınmaz malikinin veya kullanıcısının (kiracı vb.); kusurlu bir eylemi, ihmali ya da mülkiyet hakkını taşkın şekilde kullanması neticesinde komşu taşınmaza verdiği maddi ve manevi zararların giderilmesini amaçlayan bir dava türüdür.

Bu dava türü, genellikle şu temel durumlardan kaynaklanır:

• Su Baskını:
• Yangın:
• Yapısal Müdahaleler
• Gürültü ve Sarsıntı

Bu yazıda, komşuya verilen zararların hangi durumlarda tazmin edileceği, sorumluluğun kime ait olacağı, zararın nasıl ispat edileceği ve zarar gören kişinin hangi hukuki yollara başvurabileceği ele alınacaktır.

1. Komşuya Verilen Zarar Nedir?

Komşuluk hukuku çerçevesinde zarar; bir taşınmaz malikinin veya o taşınmazda hak sahibi olan kişinin (kiracı, intifa hakkı sahibi vb.), mülkiyet hakkını kullanırken yasal sınırları aşması ve bu durumun komşu taşınmazın mal varlığında veya şahıs varlığında bir eksilmeye yol açmasıdır. Bu zarar sadece fiziksel (yıkılma, su sızması) olabileceği gibi, mülkten alınan keyfin azalması (yoğun koku, gürültü) şeklinde de tezahür edebilir.

1.1. Hukuki Tanımı

Hukuki açıdan komşuya verilen zarar, Türk Medeni Kanunu m. 737 çerçevesinde düzenlenen “komşuluk hakkına tecavüz” ve TMK m. 730 uyarınca “taşınmaz malikinin sorumluluğu” kapsamında değerlendirilir. Kanun koyucu, malikin mülkiyet hakkını kullanırken komşularını olumsuz etkileyecek her türlü taşkınlıktan kaçınmakla yükümlü olduğunu belirtmiştir.

Buna göre hukuki tanım; bir taşınmazın kullanımından doğan ve komşular arasındaki karşılıklı katlanma sınırını aşan, taşınmazın değerini düşüren veya kullanımını engelleyen her türlü haksız müdahaledir. Burada belirleyici kriter “yerel adete göre katlanılabilir olma” sınırıdır.

1.2. Kusur ve Sorumluluk İlişkisi

Komşuluk hukukundan doğan tazminat davalarında sorumluluk rejimi, genel haksız fiil kurallarından önemli bir noktada ayrılır:

• Kusursuz Sorumluluk (TMK m. 730): Taşınmaz malikinin sorumluluğu, öğretide ve Yargıtay uygulamalarında “Kusursuz Sorumluluk” (veya tehlike sorumluluğuna yakın bir sorumluluk) olarak kabul edilir. Yani komşusuna zarar veren ev sahibi, “Benim bir kusurum yok, boru kendiliğinden patladı” diyerek sorumluluktan kurtulamaz. Zarar, mülkiyetin kullanımından veya binadaki bir eksiklikten doğmuşsa, malik kusuru olmasa dahi bu zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
• Kusur Sorumluluğu (TBK m. 49): Eğer zararı veren kişi malik değil de kiracı ise, bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümleri devreye girer. Kiracının sorumlu tutulabilmesi için genellikle zararın meydana gelmesinde bir ihmalinin veya kastının (örneğin; musluğu açık unutması veya yangına sebebiyet verecek bir dikkatsizliği) olması, yani kusurlu olması gerekir.
• İlliyet Bağı: Tazminata hükmedilebilmesi için yapılan eylem (veya ihmal) ile meydana gelen zarar arasında doğrudan bir sebep-sonuç ilişkisi (uygun illiyet bağı) bulunmalıdır. Örneğin, üst kattaki yangın ile alt kattaki tavanın çökmesi arasında bu bağın kurulması şarttır.

2. Komşuya Verilen Zararlarda Hukuki Sorumluluk Esasları

Komşuluk hukukunda sorumluluk, zararın kaynağına ve taraflar arasındaki hukuki ilişkiye göre farklılık gösterir. Yargılama aşamasında davanın doğru kişiye yöneltilmesi, usul ekonomisi açısından hayati önem taşır.

2.1. Kusur Sorumluluğu ve Özen Yükümlülüğü

Hukukumuzda genel kural, herkesin başkasına verdiği zararı tazmin etmesidir. Ancak komşuluk hukukunda özen yükümlülüğü, normal bir bireyin göstermesi gereken dikkatten daha fazlasını ifade eder. Bir kimse, kendi taşınmazını kullanırken komşusuna zarar vermemek için gerekli tüm teknik ve idari tedbirleri almak zorundadır. Tedbirlerin alınmaması veya eksik alınması “kusur” teşkil eder. Ancak taşınmaz maliki için bu kuralın ötesinde bir “kusursuz sorumluluk” hali de mevcuttur.

2.2. Kat Malikinin Sorumluluk Esasları

Türk Medeni Kanunu m. 730 uyarınca taşınmaz maliki, taşınmazdan kaynaklanan zararlardan kusuru olmasa dahi sorumludur.

Örneğin, daire içindeki ana borunun patlaması durumunda, malik “ben evde yoktum, musluğu ben açmadım” diyerek sorumluluktan kurtulamaz.

Tapuda malik görünen kişi, binadaki eksikliklerden veya bakımsızlıktan kaynaklanan zararları gidermekle yükümlüdür.

2.3. Kiracının Sorumluluğu

Kiracının sorumluluğu genellikle Türk Borçlar Kanunu m. 49 (Haksız Fiil) hükümlerine dayanır. Kiracının sorumlu tutulabilmesi için zararın oluşmasında bir kusurunun (ihmal veya kast) bulunması gerekir.

Örneğin, kiracının banyo musluğunu açık unutması veya küveti taşırması sonucu alt kata su sızması halinde, doğrudan kiracının kusurundan bahsedilir ve tazminat yükümlülüğü kiracıya ait olur.

2.4. Malik ve Kiracının Birlikte Sorumluluğu

Bazı durumlarda zarar, hem taşınmazın yapısal bir bozukluğundan hem de kullanıcının ihmalinden kaynaklanabilir. Bu durumda malik ve kiracı, zarar görene karşı müteselsilen (ortaklaşa ve zincirleme) sorumlu olurlar.

Zarar gören taraf, tazminatın tamamını dilerse ev sahibinden, dilerse kiracıdan, dilerse her ikisinden birden talep edebilir. Kendi aralarındaki rücu ilişkisi (zararın kimin payına düşeceği) iç ilişkide çözülür.

3. Su Baskını Nedeniyle Komşuya Verilen Zararlardan Kim Sorumludur?

Su baskını nedeniyle meydana gelen zararlarda sorumluluğun belirlenmesi, zararın kaynağına göre değişir. Zarar, bağımsız bölümün içindeki tesisat veya kullanım alanlarından kaynaklanıyorsa kural olarak kat maliki sorumlu olur. Buna karşılık, zararın kiracının kullanım hatasından veya ihmalinden doğması halinde sorumluluk kiracıya ait olabilir. Somut olayda sorumluluk, zararın kaynağı ve bakım yükümlülüğünün ihlali dikkate alınarak belirlenir.

3.1. Kat Malikinin Sorumlu Olduğu Durumlar

Eğer su sızıntısı, bağımsız bölümün içindeki “kişisel” tesisattan veya kullanım alanlarından kaynaklanıyorsa sorumlu kat malikidir.

• Bağımsız bölüme ait tesisat arızaları: Sadece o bağımsız bölüme hizmet eden su veya atık su borularındaki patlama ve kaçaklar.
• Bakım ve yalıtım eksikliği: Balkon, pencere veya benzeri yapı elemanlarında gerekli bakım ve onarımın yapılmaması nedeniyle meydana gelen su sızmaları.
• Yapısal eksiklik: Taşınmazın kullanımından veya teknik durumundan kaynaklanan ve komşu bağımsız bölümlerde zarara yol açan durumlar.

Bu hallerde, Türk Medeni Kanunu’nun 730. maddesi uyarınca malik, kusuru bulunmasa dahi taşınmazından kaynaklanan zararı tazmin etmekle yükümlü olabilir.

3.2. Kiracının Sorumlu Olduğu Durumlar

Su baskını, taşınmazın yapısal bir eksikliğinden değil, kiracının kullanım hatası veya ihmalinden kaynaklanıyorsa sorumluluk kural olarak kiracıya ait olur. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümleri uygulanır.

Kiracının sorumluluğu özellikle şu durumlarda gündeme gelir:

• Kullanım hatası veya ihmal: Musluğun açık unutulması, lavabonun taşırılması veya giderlerin yabancı maddelerle tıkanması sonucu meydana gelen su baskınları.
• Bildirim yükümlülüğünün ihlali: Tesisattaki arızanın zamanında bildirilmemesi ve bu nedenle zararın büyümesi.

Bu durumlarda kiracı, kendi kusurlu davranışı sonucu doğan zarardan ve zararın artmasından sorumlu tutulabilir.

4. Yangın Nedeniyle Komşuya Verilen Zararlarda Sorumluluk

Yangın nedeniyle komşu bağımsız bölümlerde meydana gelen zararlarda sorumluluğun belirlenmesi, yangının kaynağına ve taşınmazın hangi bölümünden çıktığına göre değişir. Yangın, taşınmazın yapısal eksikliğinden veya teknik bir arızadan kaynaklanıyorsa kural olarak malik sorumlu olur. Buna karşılık, yangının kiracı veya kullanıcı tarafından gerçekleştirilen bir eylem veya ihmal sonucu çıkması halinde sorumluluk bu kişiye ait olabilir.

4.1. Taşınmaz Malikinin Kusursuz Sorumluluğu (TMK m. 730)

Yangın, binadaki bir tesisat arızasından veya yapısal bir eksiklikten kaynaklanmışsa, taşınmaz maliki kusuru bulunmasa dahi meydana gelen zarardan sorumlu olabilir. Bu durum, taşınmaz malikinin taşınmazını güvenli durumda bulundurma ve gerekli bakım önlemlerini alma yükümlülüğünün bir sonucudur.

Bu kapsamda malik sorumluluğu özellikle şu durumlarda gündeme gelir:

• Elektrik tesisatı arızaları: Dairenin elektrik panosunda veya duvar içindeki kablolarda meydana gelen arızalar nedeniyle çıkan yangınlar.
• Bakım ve güvenlik eksikliği: Eski veya yetersiz elektrik tesisatı, gerekli bakımın yapılmaması veya yangının yayılmasını önleyecek temel güvenlik önlemlerinin alınmaması.
• Yapısal eksiklikler: Binanın teknik durumundan veya güvenlik standartlarının yetersizliğinden kaynaklanan yangınlar.

Bu gibi hallerde malik, yangının çıkacağını öngörmemiş olsa dahi, taşınmazından kaynaklanan zararı tazmin etmekle yükümlü olabilir.

4.2. Kiracının veya Kullanıcının Sorumluluğu (TBK m. 49)

Yangın, taşınmazı kullanan kişinin (kiracı, alt kiracı vb.) bir eylemi veya ihmali sonucu çıkmışsa sorumluluk kural olarak bu kişiye ait olur. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümleri uygulanır ve sorumluluğun doğabilmesi için kusurun varlığı aranır.

Kiracının veya kullanıcının sorumluluğu özellikle şu durumlarda söz konusu olur:

• İhmal ve tedbirsizlik: Ocakta yemek unutulması, söndürülmemiş sigara izmariti, mum veya elektrikli cihazların dikkatsiz kullanımı gibi davranışlar.
• Güvenlik kurallarına aykırı kullanım: Standart dışı ısıtıcı kullanımı veya gerekli güvenlik önlemlerinin alınmaması.
• Kusurun ispatı: Zarar gören komşu, yangının kiracının kusurlu davranışından kaynaklandığını ortaya koyduğu takdirde, meydana gelen zararın tazminini talep edebilir.

5. Ortak Tesisat veya Ortak Alanlardan Kaynaklanan Zararlarda Sorumluluk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca, binanın temelleri, ana duvarları, taşıyıcı sistemi, çatısı, bacaları, genel giriş kapıları, asansörler ile ana kanalizasyon ve su boruları ortak alan sayılır. Bu alanlardan kaynaklanan bir sızıntı veya hasar söz konusu olduğunda, kural olarak sorumluluk kat maliklerine ait olup zarar, tüm maliklerin ortak sorumluluğu kapsamında değerlendirilir.

5.1. Kat Maliklerinin Arsa Payı Oranında Sorumluluğu

Ortak alandaki bir arıza veya bozukluk nedeniyle bir bağımsız bölümde veya komşu taşınmazda zarar meydana gelmesi halinde, kat malikleri bu zarardan arsa payları oranında sorumlu olur.

Bu durumda:

• Kolektif sorumluluk: Zarar gören kişi, tazminat talebini apartman yönetimine veya doğrudan kat maliklerine yöneltebilir.
• Paylaşım: Tazminat tutarı, tüm kat malikleri arasında arsa payları oranında paylaştırılır. Zarar gören kişinin kendisi de aynı binada kat maliki ise, kendi payına düşen kısım toplam tazminattan mahsup edilir.

5.2. Apartman Yönetiminin Özen Yükümlülüğü

Apartman yönetimi, ana taşınmazın korunması, bakımı ve gerekli onarımların yapılması konusunda özen göstermekle yükümlüdür. Ortak alanlarda ortaya çıkan bir arızanın zamanında giderilmemesi halinde, yönetimin ihmali söz konusu olabilir.

Örneğin, çatıda meydana gelen bir sızıntının kat malikleri kurulunda gündeme gelmesine rağmen gerekli onarımın yapılmaması ve bu nedenle zarar doğması halinde, yönetimin bakım yükümlülüğünü yerine getirmediği kabul edilebilir.

Ayrıca, bir kat malikinin ortak giderlere katılmaktan kaçınması nedeniyle gerekli onarımın gecikmesi ve bu gecikme sonucunda zarar meydana gelmesi halinde, diğer kat malikleri ödedikleri tazminat için ilgili kat malikine rücu edebilir.

6. Sigorta Zararı Karşılar mı?

Komşuya verilen zararlarda sigorta, hem zararı veren hem de zarar gören taraf için mali bir kalkan görevi görür. Ancak her sigorta poliçesi her zararı kapsamaz; burada poliçe türü ve kapsamı belirleyicidir.

6.1. Konut Sigortası Kapsamı

Konut sigortaları genellikle isteğe bağlı olup geniş bir teminat yelpazesi sunar.

• Üçüncü Şahıs Mali Mesuliyet: Konut poliçelerinin çoğunda bulunan bu madde, sizin dairenizden kaynaklanan (su sızması, yangın vb.) bir nedenle komşularınıza verdiğiniz zararları kapsar.
• Eşya ve Demirbaş Teminatı: Eğer zarar gören taraf sizseniz ve konut sigortanız varsa, zararınızı kendi sigortanızdan tahsil edebilirsiniz. Sigorta şirketiniz ödemeyi yaptıktan sonra, kusurlu olan komşunuza veya ev sahibine “halefiyet” ilkesi gereği rücu eder.

6.2. Sigorta Varsa Dava Açılabilir mi?

Sigortanın olması, doğrudan dava açma hakkını ortadan kaldırmaz ancak davanın mahiyetini değiştirir:

• Eksik Ödeme Durumu: Sigorta şirketi zararın tamamını karşılamazsa (muafiyet oranları veya limit aşımı nedeniyle), kalan kısım için kusurlu komşuya dava açılabilir.
• Manevi Tazminat: Sigorta poliçeleri genellikle sadece maddi zararları karşılar. Eğer olay nedeniyle manevi bir zarar doğmuşsa, bu talep için sigortaya değil, doğrudan kusurlu kişiye dava açılması gerekir.
• Sigortadan Tahsilat Yapılmışsa: Zarar gören kişi sigortadan ödeme almışsa, aynı zarar kalemi için bir de komşusundan ödeme alamaz (zenginleşme yasağı).

6.3. Sigorta Şirketine Başvuru Süreci

Zarar meydana geldiğinde izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

1. İhbar: Zarar öğrenildiği andan itibaren genellikle 5 iş günü içinde sigorta şirketine bildirim yapılmalıdır.
2. Delil Tespiti: Sigorta eksperi gelene kadar hasarlı alanın fotoğrafları çekilmeli, mümkünse bir tutanak (itfaiye raporu, tesisatçı raporu vb.) tutulmalıdır.
3. Eksper İncelemesi: Şirket tarafından gönderilen eksper, hasarın nedenini ve miktarını raporlar.
4. Ödeme: Rapor onaylandıktan sonra, poliçe limitleri dahilinde tazminat hak sahibine ödenir.

İpucu: Eğer komşunuzun sigortası varsa ve zarar sizin dairenizdeyse, doğrudan komşunuzun sigorta şirketine başvurarak “Üçüncü Şahıs Mali Mesuliyet” teminatından faydalanmayı talep edebilirsiniz. Bu yol, dava sürecine girmeden hızlıca sonuç almanızı sağlayabilir.

7. Zararı Tazmin Etmeyen Komşuya Karşı Açılacak Tazminat Davası Süreci

Komşunuzla aranızdaki ihtilafı sulh yoluyla çözemediğiniz takdirde, zararın giderilmesi için yargı yoluna başvurmak zorunlu hale gelir. Bu süreç, usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır ve davanın reddedilmemesi için aşağıdaki esaslara dikkat edilmelidir.

7.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Davanın doğru mahkemede açılması, sürecin en başında zaman kaybedilmesini engeller.

• Görevli Mahkeme: Komşuluk hukukundan doğan tazminat davalarında genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Zararın miktarı ne olursa olsun, haksız fiil ve mülkiyet hakkına dayalı bu taleplerde görevli bu mahkemededir. (Not: Eğer uyuşmazlık sadece Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan bir yönetimsel ihtilaf olsaydı Sulh Hukuk görevli olurdu; ancak “tazminat” davası genel hükümlere göre Asliye Hukuk’ta görülür.)
• Yetkili Mahkeme: Yetkili mahkeme, zarara uğrayan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, haksız fiilin gerçekleştiği yer veya zararın meydana geldiği yer mahkemesi yetkilidir.

7.2. Zamanaşımı Süresi

Hak kaybına uğramamak için davanın kanuni süreler içinde ikame edilmesi şarttır.

• Haksız Fiil Zamanaşımı: Türk Borçlar Kanunu uyarınca; tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak 2 yıl ve herhalde fiilin işlendiği tarihten başlayarak 10 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
• Sürenin Başlangıcı: Süre, zararın sadece oluştuğu an değil, “öğrenildiği” an başlar. Örneğin; duvarın içindeki sızıntı 6 ay önce başlamış olabilir ancak siz bunu rutubet şeklinde bugün fark ettiyseniz, 2 yıllık süre bugün başlar.

7.3. Deliller ve İspat

Hukukumuzda “iddia eden, iddiasını ispatla yükümlüdür” ilkesi geçerlidir. Mahkemenin tazminata hükmetmesi için zararın varlığı ve miktarı somut delillerle ortaya konmalıdır.

• Delil Tespiti: Dava açmadan önce veya dava ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla “Delil Tespiti” yaptırılması en kritik adımdır. Bir bilirkişi eve gelerek zararı yerinde inceler ve sızıntının/hasarın kaynağını resmen raporlar. Bu, onarım yapılmadan önce “zararın o anki halini” dondurur.
• Bilirkişi Raporu: Mahkeme sürecinde atanan teknik uzmanlar (inşaat mühendisi, tesisatçı veya elektrik bilirkişisi), zararın nedenini (yapısal mı, kullanım hatası mı) ve onarım bedelini piyasa rayiçlerine göre hesaplar.
• Fotoğraf ve Video Kayıtları: Olay anında çekilen görüntüler, özellikle su baskını veya yangın gibi “akışkan” olaylarda zararın boyutunu ve başlangıcını göstermek için ikna edici yan delillerdir.
• Fatura ve Onarım Belgeleri: Eğer davayı açmadan önce acil bir onarım yaptırmak zorunda kaldıysanız; usta giderleri, malzeme faturaları ve ödeme dekontları zararın miktarını ispatlayan doğrudan belgelerdir.
• Tanık Beyanları: Komşuların veya apartman görevlisinin, olayın oluş şekli (örneğin yangının ne zaman başladığı veya suyun ne kadar süre aktığı) hakkındaki beyanları süreci destekler.