Ortak alan, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda bağımsız bölümlerin dışında kalan ve tüm kat maliklerinin birlikte kullanma ve yararlanmasına tahsis edilmiş yerleri ifade eder. Merdivenler, asansörler, çatı, bahçe, otopark ve benzeri bölümler Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yer olarak kabul edilmektedir.
Uygulamada ortak alanların kullanımı, ortak yerlerin özel kullanıma tahsis edilmesi, ortak yerlerde değişiklik yapılması, giderlere katılma yükümlülüğü ve ortak alanların sınırlarının belirlenmesi gibi konular sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.
Bu yazıda, ortak alan kavramının hukuki tanımı, ortak yerlerin kapsamı ve hukuki niteliği ile kat maliklerinin ortak alanlar üzerindeki hak ve yükümlülükleri temel ilkeler çerçevesinde ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
1. Ortak Alan (Ortak Yer) Kavramı ve Hukuki Dayanağı
1.1. Ortak Alan Nedir?
Ortak alan, kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda bağımsız bölümlerin dışında kalan ve tüm kat maliklerinin birlikte kullanma ve yararlanmasına tahsis edilmiş yerleri ifade eder. Bu alanlar, ana taşınmazın korunması, kullanılması ve işletilmesi için zorunlu olan bölümlerden oluşur.
Merdivenler, asansörler, çatı, temel, koridorlar, bahçe, otopark ve benzeri yerler uygulamada en sık karşılaşılan ortak alan örnekleridir.
Ortak alanların temel özelliği, belirli bir kat malikine değil, bütün kat maliklerine ait olması ve ortak yararlanma amacına hizmet etmesidir.
1.2. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Ortak Yerlerin Tanımı
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yerler, ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalan ve ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma amacı taşıyan yerlerdir. Kanunun 4. maddesinde, temeller, ana duvarlar, çatı, merdivenler, asansörler, koridorlar, sığınaklar, kapıcı daireleri ve benzeri bölümler açıkça ortak yer olarak sayılmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu – Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,[1]
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Bunun yanında, kanunda tek tek sayılmamış olsa bile niteliği gereği tüm kat maliklerinin kullanımına hizmet eden yerler de ortak yer kabul edilir. Ayrıca yönetim planı ile bazı bölümlerin ortak yer olarak belirlenmesi de mümkündür.
1.3. Ortak Yerler Üzerindeki Mülkiyet Hakkının Niteliği
Ortak yerler üzerinde kat maliklerinin arsa payları oranında paylı mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Bu mülkiyet hakkı, bağımsız bölüm mülkiyetinin ayrılmaz bir parçası olup bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez, satılamaz veya üzerinde bağımsız bir tasarrufta bulunulamaz.
Başka bir ifadeyle, bir kat malikinin bağımsız bölümünü devretmesi halinde ortak yerler üzerindeki payı da kendiliğinden yeni malike geçer. Ortak yerler üzerinde bireysel mülkiyet kurulması mümkün olmadığı gibi, bu alanların diğer kat maliklerinin kullanımını engelleyecek şekilde kullanılması da hukuka aykırıdır.
2. Ortak Alanların Kullanımı ve Kullanım Sınırları
Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin birlikte yararlanmasına tahsis edilmiş olup bu alanların kullanımı belirli kurallara tabidir. Kat maliklerinin ortak yerlerden yararlanma hakkı bulunmakla birlikte bu hak sınırsız değildir. Ortak alanların kullanımında diğer kat maliklerinin haklarına zarar verilmemesi, ortak yerin kullanım amacının değiştirilmemesi ve ana taşınmazın mimari bütünlüğünün korunması gerekir.
Ortak alanların kullanımı bakımından uygulamada üç temel durum söz konusu olur: doğal kullanım, izin verilen kullanım ve izin verilmeyen kullanım (işgal). Bir kullanımın hukuka uygun olup olmadığı bu ayrım çerçevesinde değerlendirilir.
2.1. Doğal Kullanım (Herkesin Serbestçe Yararlanabileceği Kullanım)
Doğal kullanım, ortak alanların kat maliklerinin günlük yaşamın gereği olarak, diğer maliklerin haklarını sınırlamadan ve ortak yerin amacına uygun şekilde kullanılmasıdır. Bu kullanım için ayrıca bir izin alınmasına gerek yoktur.
Örneğin:
- Merdiven ve asansörün kullanılması
- Ortak bahçeden yararlanılması
- Ortak otoparkın genel kullanımına uygun şekilde kullanılması
- Ortak alanlarda kısa süreli ve olağan kullanım
Bu tür kullanımlar, kat mülkiyetinden doğan doğal kullanım hakkı kapsamında değerlendirilir ve hukuka uygundur.
2.2. İzin Verilen Kullanım (Karar veya Tahsis ile Kullanım)
Bazı durumlarda ortak alanların belirli bir kat malikinin kullanımına bırakılması mümkündür. Bu tür kullanım, kat malikleri kurulunun kararı veya yönetim planı hükmü ile düzenlenmişse hukuka uygun kabul edilir. Ancak bu durum mülkiyet hakkının devri anlamına gelmez; yalnızca kullanım hakkının belirli bir kişiye tanınması anlamına gelir.
Uygulamada en sık karşılaşılan örnekler şunlardır:
- Bahçenin belirli bir daireye kullanım için tahsis edilmesi
- Otopark yerlerinin belirli maliklere ayrılması
- Ortak terasın bir kat malikinin kullanımına bırakılması
- Depo alanlarının belirli maliklere tahsis edilmesi
2.3. İzin Verilmeyen Kullanım (İşgal ve Hukuka Aykırı Müdahale)
Ortak alanın diğer kat maliklerinin kullanımını engelleyecek şekilde kullanılması, kişisel alan haline getirilmesi veya gerekli izin alınmadan değiştirilmesi hukuka aykırı müdahale ve işgal olarak kabul edilir. Bu tür kullanım, kat mülkiyetinden doğan ortak mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir.
Uygulamada sık karşılaşılan işgal ve hukuka aykırı müdahale örnekleri şunlardır:
- Ortak koridora sürekli eşya veya dolap konulması
- Ortak alanın tel çekilerek veya duvar örülerek kapatılması
- Ortak terasın oda haline getirilmesi
- Ortak bahçeye izinsiz yapı yapılması
- Ortak alanın bağımsız bölüme katılması
- Ortak alanda kalıcı tesis kurulması
- Ortak alanın diğer maliklerin kullanımına kapatılması
Bu tür durumlarda diğer kat maliklerinin veya yöneticinin, müdahalenin önlenmesi ve gerekli hallerde eski hale getirme talebinde bulunma hakkı doğar.
3. Ortak Alana Müdahale ve İşgal Kavramı
Ortak alanların izinsiz şekilde kullanılması, kapatılması veya kullanım amacının değiştirilmesi, diğer kat maliklerinin ortak mülkiyet hakkını ihlal eden hukuka aykırı davranışlar olarak kabul edilir. Ortak alana yapılan müdahale, yalnızca fiziksel işgal şeklinde değil, ortak yerin kullanım hakkını sınırlayan her türlü davranış şeklinde ortaya çıkabilir. Bu nedenle ortak alanın hukuka aykırı kullanımı çoğu zaman müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme taleplerine konu olmaktadır.
3.1. İzin Verilmeyen Kullanım (İşgal) Kavramı
Ortak alanın işgali, bir kat malikinin veya üçüncü kişinin ortak yer üzerinde diğer kat maliklerinin kullanım hakkını sınırlayacak şekilde fiili hakimiyet kurması anlamına gelir. Bu işgal, ortak alanın kişisel kullanım alanı haline getirilmesi veya diğer kat maliklerinin kullanımının engellenmesi şeklinde ortaya çıkabilir.
Örneğin ortak koridora eşya bırakılması, ortak bahçenin kapatılması veya ortak alanın kilitlenmesi gibi durumlar, izin verilmeyen kullanım ve işgal olarak değerlendirilir.
3.2. Hukuka Aykırı Müdahale Sayılan Haller
Ortak alanlara yapılan her kullanım hukuka aykırı değildir. Ancak kat malikleri kurulunun gerekli kararı alınmadan yapılan veya diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eden müdahaleler hukuka aykırı kabul edilir.
Özellikle ortak alanın kapatılması, kullanım amacının değiştirilmesi veya ortak yer üzerine izinsiz yapı yapılması gibi durumlar hukuka aykırı müdahale sayılır ve müdahalenin önlenmesi talebine konu olabilir.
3.3. Ortak Alanın Bağımsız Bölüme Katılması
Ortak alanın bağımsız bölüme katılması, ortak yerin fiziken sınırlandırılarak bir bağımsız bölümün kullanım alanına dahil edilmesi anlamına gelir. Bu durum, kat mülkiyeti hukukunda en ağır müdahale türlerinden biri olarak kabul edilir.
Özellikle balkon, teras, çatı veya bahçe gibi ortak alanların kapatılması veya yapı eklenerek bağımsız bölüme dahil edilmesi, diğer kat maliklerinin ortak mülkiyet hakkını doğrudan ihlal eder ve çoğu zaman eski hale getirme kararı verilmesine neden olur.
3.4. Projeye ve Yönetim Planına Aykırı Kullanım
Ortak alanların kullanımı, mimari proje ve yönetim planı hükümlerine uygun olmak zorundadır. Bu nedenle bir alanın proje veya yönetim planında belirlenen kullanım amacına aykırı şekilde kullanılması hukuka aykırı müdahale olarak kabul edilir.
Bu tür uyuşmazlıklarda, hukuka aykırılığın tespitinde mimari proje, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları temel ölçüt olarak dikkate alınır.
4. Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi Davası
Ortak alana müdahalenin önlenmesi davası, ortak yerler üzerinde hukuka aykırı şekilde yapılan müdahalenin durdurulması ve ortak alanın tüm kat maliklerinin kullanımına açık şekilde korunması amacıyla açılan temel dava türlerinden biridir. Ortak alanın izinsiz şekilde işgal edilmesi, kapatılması, bağımsız bölüme katılması veya kullanımının engellenmesi gibi durumlarda, kat maliklerinin ortak mülkiyet hakkının korunması için bu dava yoluna başvurulabilir.
Bu dava, çoğu zaman yalnızca müdahalenin durdurulmasını değil, yapılan değişikliğin ortadan kaldırılmasını ve gerektiğinde zararın tazmin edilmesini de kapsayan bir hukuki koruma sağlar.
4.1. Müdahalenin Önlenmesi (El Atmanın) Davasının Hukuki Niteliği
Müdahalenin önlenmesi diğer adıyla el atmanın önlenmesi davası, ortak mülkiyet hakkının korunmasına yönelik ayni nitelikte bir dava olup, hukuka aykırı müdahalenin sona erdirilmesini amaçlar. Bu davada zararın gerçekleşmiş olması şart değildir; ortak alana yapılan hukuka aykırı müdahalenin varlığı davanın açılması için yeterli kabul edilir.
Bu nedenle ortak alanın işgal edilmesi, kullanımının engellenmesi veya amacına aykırı şekilde kullanılması gibi durumlarda, kat malikleri müdahalenin durdurulmasını talep edebilir.
4.2. Hangi Durumlarda Müdahalenin Önlenmesi Davası Açılır?
Ortak alana yapılan kullanımın diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmesi veya ortak yerin hukuka aykırı şekilde kullanılması halinde müdahalenin önlenmesi davası açılabilir.
Uygulamada en sık karşılaşılan durumlar şunlardır:
- Ortak alanın tel çekilerek veya duvar örülerek kapatılması
- Ortak alanın depo veya özel kullanım alanı haline getirilmesi
- Ortak alanın bağımsız bölüme katılması
- Ortak yerin kilitlenmesi veya kullanımının engellenmesi
- Ortak alan üzerine izinsiz yapı yapılması
- Ortak alanın projeye veya yönetim planına aykırı şekilde kullanılması
Bu tür durumlarda kat maliki veya yönetici tarafından müdahalenin durdurulması talep edilebilir.
4.3. Eski Hale Getirme (Elatmanın Önlenmesi) Talebi
Ortak alana yapılan müdahale sonucunda ortak yerin fiziki yapısında değişiklik meydana gelmişse, yalnızca müdahalenin durdurulması yeterli olmayabilir. Bu durumda ortak alanın müdahale öncesindeki durumuna döndürülmesi, yani eski hale getirilmesi talep edilir.
Özellikle ortak alanın kapatılması, bağımsız bölüme katılması veya üzerine kalıcı yapı yapılması gibi durumlarda, mahkemeler çoğu zaman yapılan değişikliğin kaldırılmasına ve alanın eski haline getirilmesine karar vermektedir.
4.4. Tazminat Talebi ile Birlikte Açılması
Ortak alana yapılan hukuka aykırı müdahale nedeniyle kat maliklerinin maddi veya manevi zarara uğraması halinde, müdahalenin önlenmesi davası ile birlikte tazminat talep edilmesi mümkündür.
Örneğin ortak alanın kullanılamaması nedeniyle ekonomik zarar doğması, ortak yerin zarar görmesi veya taşınmazın değer kaybetmesi gibi durumlarda, müdahalede bulunan kişiden zararın giderilmesi talep edilebilir.
5. Ortak Alan Uyuşmazlıklarında Dava Usulü ve Yargılama Süreci
Ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda yalnızca hangi davanın açılacağı değil, davanın kim tarafından açılacağı, hangi mahkemede görüleceği ve yargılama sürecinde hangi hukuki imkanların kullanılacağı da büyük önem taşır. Özellikle ortak alana yapılan müdahalenin devam ettiği durumlarda, dava usulüne ilişkin kuralların doğru uygulanması, hak kaybının önlenmesi ve uyuşmazlığın hızlı şekilde çözümlenmesi açısından belirleyici rol oynar.
5.1. Davayı Kimler Açabilir? (Kat Maliki, Yönetici, Kiracı)
Ortak alanlara ilişkin davalar kural olarak ortak yer üzerinde hak sahibi olan kişiler tarafından açılabilir. Bu kapsamda kat malikleri, yönetici ve bazı durumlarda kiracılar dava açma hakkına sahiptir.
Kat maliklerinden her biri, ortak yer üzerindeki paylı mülkiyet hakkına dayanarak tek başına dava açabilir. Bu davanın açılabilmesi için diğer kat maliklerinin birlikte hareket etmesi şart değildir.
Yönetici ise Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana taşınmazın yönetiminden sorumlu kişi olup, ortak alanların korunması amacıyla kat maliklerini temsilen dava açabilir.
Kiracılar da ortak alanı kullanma hakkının engellenmesi halinde, kullanım hakkına dayanarak müdahalenin önlenmesini talep edebilir.
5.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortak alanlara ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar, kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesin yetki niteliğinde olup tarafların anlaşması ile değiştirilemez. Bu nedenle ortak alan uyuşmazlıklarına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır.
5.3. İhtiyati Tedbir Talebi ve Uygulaması
Ortak alana yapılan müdahalenin devam ettiği durumlarda, dava sonuçlanıncaya kadar ciddi zararların doğmasını önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir. Bu talep, ortak alanın kullanımının geçici olarak durdurulmasını veya mevcut müdahalenin kaldırılmasını sağlayabilir.
Özellikle aşağıdaki durumlarda ihtiyati tedbir talebi önem taşır:
- Ortak alanın kapatılması veya işgal edilmesi
- Ortak alan üzerine yapı yapılmaya başlanması
- Ortak alanın kullanımının engellenmesi
- Ortak alanın projeye aykırı şekilde değiştirilmesi
Mahkeme, gerekli şartların bulunduğunu değerlendirirse, dava sonuçlanmadan önce müdahalenin geçici olarak durdurulmasına karar verebilir.
5.4. Zamanaşımı ve Dava Açma Süresi
Ortak alanlara ilişkin davalarda zamanaşımı süresi, davanın niteliğine göre değişiklik göstermektedir. Müdahalenin men’i ve eski hale getirme davalarında kural olarak belirli bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Hukuka aykırı müdahale devam ettiği sürece dava açılması mümkündür.
Ancak tazminat taleplerinde genel zamanaşımı süresi uygulanır. Bu kapsamda haksız fiilden doğan tazminat talepleri için kural olarak iki yıl ve her halde on yıl içinde dava açılması gerekir.
Bunun yanında bazı uyuşmazlıklarda özel süreler öngörülmüş olabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın hukuki niteliğinin doğru değerlendirilmesi önem taşır.
5.5. Kararın İcrası ve Eski Hale Getirme Süreci
Mahkeme tarafından ortak alanlara ilişkin verilen kararların uygulanması, gerektiğinde icra yoluyla sağlanabilir. Özellikle ortak yerlerde hukuka aykırı şekilde yapılan bir yapının kaldırılması veya ortak alanın eski hale getirilmesi kararları, icra dairesi aracılığıyla zorla yerine getirilebilir.
Mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde icra yoluna başvurulabilir. İcra müdürlüğü, gerekirse kolluk kuvveti yardımıyla müdahalenin kaldırılmasını ve ortak yerin eski haline getirilmesini sağlayabilir.
Uygulamada özellikle ortak alanın kapatılması, işgal edilmesi veya projeye aykırı yapı yapılması gibi durumlarda mahkeme kararlarının icra yoluyla uygulanması sıkça karşılaşılan bir durumdur.
