Yüzlerce bağımsız bölüm, birden çok blok, havuz, spor salonu, otopark ve peyzaj alanları bulunan büyük sitelerin yönetimi, tek bir apartmanın yönetiminden çok farklıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu tür yerleşimler için “toplu yapı” adı altında özel bir yönetim düzeni öngörür: blok, ada ve site düzeyinde ayrı kurullar, temsilciler kurulu, tek bir toplu yapı yönetim planı ve geçici yönetimden kat maliklerine geçiş.
Bu yazıda toplu yapının ne olduğunu, sitenizin bu düzene gerçekten tabi olup olmadığını nasıl anlayacağınızı, temsilciler kurulunun nasıl çalıştığını, 2026’da değişen yönetim planı çoğunluğunu, site giderlerinin paylaşımını ve sitelerde çıkan uyuşmazlıklarda izlenecek yolu ele alıyoruz. Tek bir apartmandaki kurul işleyişi için kat malikleri kurulu yazımıza bakabilirsiniz.
- Toplu yapı nedir?
- Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılan ve altyapı, ortak tesis ve yönetim bakımından birbirine bağlı birden çok yapı.
- Kim yönetir?
- Blok ve ada kurulları ile toplu yapı temsilciler kurulu; site yöneticisini temsilciler kurulu seçer.
- Yönetim planı nasıl değişir?
- 22.05.2026’dan beri temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyuyla (önceden beşte dört).
- Her site toplu yapı mı?
- Hayır. Tapuya tescil edilmiş, kanuna uygun bir toplu yapı yönetim planı yoksa toplu yapı hükümleri uygulanmaz.
Toplu yapı nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa (KMK) 2007 yılında 5711 sayılı Kanunla eklenen 66 ile 74. maddeler, toplu yapılara ilişkin özel hükümler içerir. KMK m. 66’ya göre toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olan ve altyapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisler ve yönetim bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıdır.
Bu tanımın bazı sonuçları vardır:
- Bitişik veya komşu parseller: Toplu yapıyı oluşturan imar parselleri bitişik veya komşu olmalıdır. Aralarında imar planında yol, park, yeşil alan gibi kamuya ayrılmış yerlerin bulunması bu niteliği bozmaz.
- Parsel bazında kurulum: Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulmasında her imar parseli ayrı ayrı değerlendirilir. Birden çok parselden oluşan toplu yapıda tek bir parsel üzerinde, toplu yapı hükümlerine tabi kat mülkiyeti tek başına kurulamaz.
- Aşamalı tamamlanma: Toplu yapıdaki binalar tamamlandıkça, bunlara ait kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için kat irtifakı yazımıza bakabilirsiniz.
- Ortak tesis parselleri: Tamamen ortak tesislere ayrılmış parseller, hizmet ettikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri olarak tapuya tescil edilir (KMK m. 67).
Yapıların yerleri ve ortak tesisler onaylı bir vaziyet planında gösterilir. Kamu kullanımına ayrılmış alanların yönetimi, ilgili kamu kurumunun uygun görüşüyle ve kamunun kullanımını kısıtlamamak koşuluyla toplu yapı yönetimine bırakılabilir (KMK m. 68). Bu nedenle sitenin içinden geçen bir imar yolunu veya parkı tamamen kapatmak, yönetimin yetkisini aşar.
Siteniz toplu yapı yönetimine tabi mi?
Gündelik dilde “site” denilen her yerleşim, hukuken toplu yapı sayılmaz. Toplu yapı hükümlerinin uygulanabilmesi için KMK m. 66 ve 70’e uygun bir toplu yapı yönetim planının düzenlenmiş ve tapuya tescil edilmiş olması gerekir. 2007’den önce kurulmuş siteler için ise mevcut yönetim planlarının kanunun geçici 2. maddesine göre yeni düzene uyarlanması ve bu değişikliğin tapuya tescili aranır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, birden çok parselden oluşan bir sitede tapu müdürlüğünün “toplu yapıya geçildi” yazısını tek başına yeterli görmemiş; kanuna uygun ve tapuya tescil edilmiş bir toplu yapı yönetimi ile geçici 2. maddeye uygun bir uyarlama bulunmadığından toplu yapı hükümlerinin uygulanamayacağına karar vermiştir (YHGK, 16.09.2021, 2017/5(18)-1992 E., 2021/1009 K.). Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde aynı sonuca ulaşmıştır (Yargıtay 20. HD, 26.11.2018, 2018/5552 E., 2018/7509 K.).
Sitenizin durumunu öğrenmek için tapu kaydındaki yönetim planı beyanına ve tapu müdürlüğündeki yönetim planı örneğine bakın. Yönetim planının bütün parselleri kapsayıp kapsamadığı, toplu yapı organlarını düzenleyip düzenlemediği ve tescil tarihi önemlidir. Bu kontrol, açılacak davada görevli mahkemenin doğru belirlenmesi bakımından da belirleyicidir.
Yönetim organları: blok, ada ve toplu yapı
KMK m. 69, toplu yapılarda kademeli bir yönetim düzeni öngörür. Her düzeyde kat malikleri kurulu bulunur; kalabalık yapılarda karar alma kolaylığı için temsilciler kurulları oluşturulur:
| Düzey | Organ | Kimlerden oluşur? |
|---|---|---|
| Blok | Blok kat malikleri kurulu | O bloktaki bağımsız bölüm malikleri |
| Parsel | Parsel kat malikleri kurulu | Parseldeki blok dışı yapıların malikleri |
| Ada | Ada kat malikleri kurulu ve ada temsilciler kurulu | Birden çok parsel içeren adadaki malikler; temsilciler kurulunda blok ve parsel temsilcileri |
| Toplu yapı | Toplu yapı kat malikleri kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulu | Bütün malikler; temsilciler kurulunda ada, blok veya parsel temsilcileri |
Temsilciler kurullarında her temsilci, temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı oranında oy kullanır. Örneğin 120 daireli A blokunun temsilcisi 120, 40 daireli C blokunun temsilcisi 40 oy kullanır. Temsilci sayısı, seçim usulü ve görev süresi yönetim planında düzenlenir.
Blok kat malikleri kurulu, kendi blokunun iç işlerinde (asansör, çatı, blok girişi, blok aidatı gibi) yetkilidir ve bu konularda tek bir apartmandaki kurul gibi çalışır. Bütün siteyi ilgilendiren konular (havuz, güvenlik, peyzaj, ortak tesisler, site yöneticisinin seçimi) ise toplu yapı düzeyinde karara bağlanır.
Temsilciler kurulu nasıl çalışır?
Toplu yapı temsilciler kurulu, uygulamada sitenin asıl karar organıdır. Binlerce malikin bir araya gelmesi zor olduğundan, yönetim planıyla toplu yapı kat malikleri kurulunun yetkilerinin önemli bir kısmı temsilciler kuruluna bırakılır. Temsilciler kurulu site yöneticisini ve denetçisini seçer, site bütçesini görüşür ve yönetim planı değişikliklerinde oy kullanır.
KMK m. 29, toplu yapılarda kurul toplantısının en geç iki yılda bir yapılmasını öngörür; yönetim planı daha sık toplantı öngörebilir. Toplantıya çağrı, yeter sayı ve karar defteri bakımından tek yapılara ilişkin kurallar, toplu yapı hükümlerinde aksine düzenleme bulunmayan hallerde kıyasen uygulanır (KMK m. 74).
Temsilcilerin görevi, temsil ettikleri malikleri bilgilendirmek ve onların ortak iradesini kurula taşımaktır. Temsilcinin kendi blokundaki maliklerle iletişimi kopuksa, blok kurulunda yeni temsilci seçilmesi yoluna gidilebilir. Pratik bir öneri: Önemli toplu yapı kararlarından önce blok kurulunda görüşme yapılması ve temsilcinin hangi yönde oy kullanacağının tutanağa bağlanması, sonradan çıkacak tartışmaları azaltır.
Temsilciler kurulunun kararları, toplu yapıdaki bütün malikleri bağlar. Kararın kanuna veya yönetim planına aykırı olduğunu düşünen malik, kurul kararlarına karşı öngörülen iptal yolunu ve sürelerini kaçırmamalıdır. Temsilcinin kendisine danışmadan oy kullanmış olması, kararın iptali için tek başına yeterli bir sebep değildir.
Toplu yapı yönetim planı ve değiştirilmesi
Toplu yapıdaki bütün yapılar ve ortak yerler için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar (KMK m. 70). Blok ve parsel düzeyindeki işler de bu tek planın içinde düzenlenir. Yönetim planının genel işlevi ve bağlayıcılığı için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.
7579 sayılı Kanun (Resmi Gazete 22.05.2026, sayı 33261) toplu yapı yönetim planının değiştirilmesini kolaylaştırdı ve değişiklik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi:
| Konu | 22.05.2026 öncesi | 22.05.2026 sonrası |
|---|---|---|
| Toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi | Temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin beşte dördü | Aynı bağımsız bölümlerin üçte ikisi |
| Geçici yönetime ilişkin plan hükümlerinin değiştirilmesi | Bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördü | Bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisi |
| Plana aykırı hükümler | Düzenleme yoktu | Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz |
Örnekle: 900 bağımsız bölümlü ve bütün bölümlerin temsilciler kurulunda temsil edildiği bir sitede, yönetim planının değiştirilmesi için önceden 720 bağımsız bölümü temsil eden oy gerekirken artık 600 yeterlidir. Yönetim planında daha ağır bir çoğunluk öngörülmüş olsa bile, kanundaki düzenlemeye aykırı bu hüküm uygulanmaz. Tek bir apartman veya toplu yapı niteliği taşımayan parsellerde ise yönetim planı değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördü aranmaya devam eder (KMK m. 28).
Yapılan değişikliğin tapu kütüğündeki yönetim planına işlenmesi gerekir. Değişiklik kararı karar defterine yazılmalı ve tapu müdürlüğüne verilerek tescil edilmelidir; aksi halde değişikliğin sonraki malikler bakımından ispatı güçleşir.
Site yöneticisi ve denetim
Yönetim planında aksine hüküm yoksa blok yöneticisi ve denetçisi blok kat malikleri kurulunca, toplu yapı yöneticisi ve denetçisi ise toplu yapı temsilciler kurulunca seçilir (KMK m. 71). Blok yöneticisinin seçiminde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu, toplu yapı yöneticisinin seçiminde ise temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölümlerin çoğunluğu aranır.
Büyük sitelerde yöneticilik çoğu zaman profesyonel yönetim şirketlerine verilir. Bu durumda yönetim şirketiyle yapılan sözleşmenin süresi, ücreti, personel giderlerinin kime ait olduğu ve sözleşmenin sona erme koşulları açıkça yazılmalıdır. Yönetici, profesyonel olsun ya da olmasın, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve hesap vermekle yükümlüdür. Yöneticinin görev ve sorumlulukları için apartman ve site yöneticisi yazımıza bakabilirsiniz.
Denetim kurulunun düzenli rapor vermesi, sitelerde aidat uyuşmazlıklarının en etkili önleyicisidir. Denetçi raporlarının noter onaylı deftere yazılması ve temsilciler kuruluna sunulması, malikler açısından hesap sorma imkanını güçlendirir.
Site giderleri ve ortak tesisler
Toplu yapılarda giderlerin paylaşımı, tesisin kimlere hizmet ettiğine göre belirlenir (KMK m. 72):
- Belirli yapılara hizmet eden tesisler: Yalnızca bazı blokların yararlandığı ortak yer ve tesislerin giderleri o blokların kat malikleri tarafından karşılanır. Örneğin yalnızca B ve C bloklarına hizmet eden bir kapalı otoparkın bakımı bu blokların maliklerine düşer.
- Bütün siteye hizmet eden tesisler: Havuz, güvenlik, peyzaj ve site yolları gibi bütün maliklerin yararlandığı tesislerin giderleri bütün kat maliklerince paylaşılır.
- Kullanmamak muafiyet sağlamaz: Kat maliki, ortak tesisten yararlanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz.
- Gider kararlarının icrada değeri: Blok kat malikleri kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu ve geçici yönetim kurulunca giderlere ilişkin alınan kararlar, İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin birinci fıkrasında yazılı belgelerden sayılır (KMK m. 72). Ödenmeyen site aidatı için yapılan takipte bu kararlar temel belgedir.
İşletme projesi usulü 7579 sayılı Kanunla toplu yapılarda da değişti: işletme projesi kurulda onaylanır, onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar ve yürürlükte bir proje varsa geçici projedeki artış yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır. Sitelerde aidat paylaşımının esasları için apartman ve site giderlerine katılma yükümlülüğü yazımıza, yüksek bulunan aidata karşı yollar için fahiş aidata itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Geçici yönetim ve müteahhitten devir
Yeni sitelerde temsilciler kurulu oluşturulana kadar yönetimi çoğu zaman yüklenici firma veya onun belirlediği bir şirket yürütür. Kanun bu geçici yönetime izin verir, ama süresini sınırlar: geçici yönetim, yapıların tamamlanmasından sonra en geç bir yıl sürebilir ve her halde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yılı geçemez (KMK m. 73).
Geçici yönetim döneminde sık karşılaşılan sorunlar; yüklenicinin kendi lehine düzenlediği yönetim planı hükümleri, hesap verilmemesi, satılmamış dairelerin giderlerinin diğer maliklere yüklenmesi ve kat maliklerine devrin geciktirilmesidir. 2026 değişikliğiyle geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümlerinin, bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilmesi, maliklerin bu sorunlara müdahalesini kolaylaştırdı.
- Durumu tespit edinYönetim planını, ilk yapı ruhsatının tarihini ve yapıların tamamlanma (yapı kullanma izni) tarihlerini öğrenin. Geçici yönetimin yasal süresinin dolup dolmadığını hesaplayın.
- Toplantı ve devir talebiMaliklerle birlikte geçici yönetimden toplantı çağrısı yapılmasını ve yönetimin temsilciler kuruluna devrini yazılı olarak isteyin.
- Hesap ve belge teslimiGeçici yönetimden gelir gider hesaplarını, sözleşmeleri, banka kayıtlarını ve ortak tesislere ilişkin belgeleri isteyin. Teslim yapılmazsa noter ihtarı gönderin.
- Yargı yoluDevir veya hesap verme gerçekleşmezse, arabuluculuk sonrasında sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Satılmamış dairelerin giderleri, o dairelerin maliki olan yükleniciye aittir.
Sitelerde uyuşmazlık ve dava yolları
Toplu yapılarda çıkan uyuşmazlıklarda izlenecek yol, tek yapılardakine benzer; ancak organların çokluğu nedeniyle davalının ve görevli mahkemenin doğru belirlenmesi daha da önemlidir:
- Arabuluculuk: Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Ayrıntılar için kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
- Görevli mahkeme: Toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde KMK’dan doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar (KMK ek m. 1). Toplu yapıya geçilmemiş sitelerde parselleri aşan site yönetimi uyuşmazlıkları asliye hukuk mahkemesinde görülebilir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir.
- Kurul kararlarının iptali: Toplantıda aykırı oy veren malik karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır (KMK m. 33). Toplu yapılarda husumet, ada veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye yöneltilir (KMK m. 38). Ayrıntılar için kurul kararının iptali davası yazımıza bakabilirsiniz.
- Tedbir: Ortak tesislerde geri dönülmez bir değişiklik veya büyük bir harcama yapılmak üzereyse, dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenebilir.
Başvuru dosyasında tapu kaydı ve yönetim planı beyanı, tescilli toplu yapı yönetim planı, vaziyet planı, temsilciler kurulu ve blok kurulu karar defterlerinin onaylı örnekleri, işletme projesi ve yazışmalar bulunmalıdır. 2026 yılında sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL, maktu karar ve ilam harcı 732 TL’dir.
Sık yapılan hatalar
- Sitenin tapuda toplu yapı olarak tescil edildiğini kontrol etmeden toplu yapı hükümlerine dayanmak.
- Görevli mahkemeyi yanlış belirleyip davayı görevsizlik kararıyla kaybetmek.
- Yönetim planı değişikliğinde hala beşte dört çoğunluk aramak veya üçte iki çoğunluğu malik sayısı üzerinden hesaplamak.
- Temsilci seçimlerini yönetim planındaki usule uymadan yapmak.
- Geçici yönetimin yasal süresi dolduğu halde devir talebinde bulunmamak.
- Yalnızca belirli bloklara hizmet eden tesislerin giderlerini bütün site maliklerine yaymak.
- Yönetim planı değişikliğini tapuya tescil ettirmemek.
Sık sorulan sorular
Her site toplu yapı hükümlerine tabi mi?
Hayır. Toplu yapı hükümlerinin uygulanması için kanuna uygun bir toplu yapı yönetim planının düzenlenmiş ve tapuya tescil edilmiş olması gerekir. 2007 öncesi sitelerde ise yönetim planının yeni düzene uyarlanıp tescil edilmesi aranır.
Toplu yapı yönetim planı hangi çoğunlukla değiştirilir?
22.05.2026’dan itibaren temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyuyla. Daha önce beşte dört aranıyordu.
Site yöneticisini kim seçer?
Yönetim planında aksine hüküm yoksa toplu yapı temsilciler kurulu. Blok yöneticilerini ise blok kat malikleri kurulu seçer.
Havuzu hiç kullanmıyorum, havuz giderini ödemek zorunda mıyım?
Evet. Bütün siteye hizmet eden tesislerin giderlerine kat malikleri, kullanmadıklarını ileri sürerek katılmaktan kaçınamaz. Yalnızca bazı bloklara hizmet eden tesislerin giderleri ise o blokların maliklerine aittir.
Müteahhit siteyi ne kadar süre yönetebilir?
Geçici yönetim, yapıların tamamlanmasından sonra en geç bir yıl sürebilir ve her halde ilk yapı ruhsatından itibaren on yılı geçemez.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla