Apartman ya da sitede yaşamak, bina ortak yerlerinin bakımı, temizliği, ısıtılması ve korunması için yapılan harcamalara katılmayı da beraberinde getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu yükümlülüğü her kat malikine yükler ve giderin hangi ölçüyle paylaşılacağını da belirler. Aidat dediğimiz aylık ödeme, bu yükümlülüğün pratikteki karşılığıdır.
Bu yazıda ortak giderlere kimin, hangi oranda ve hangi belgeye dayanarak katılacağını anlatıyoruz. Kiracının, boş dairenin, yeni malikin ve mirasçıların durumunu, işletme projesinin rolünü ve alacağı güvenceye alan kanuni ipoteği de ele alıyoruz. Kat mülkiyetinin temel kavramları için kat mülkiyeti nedir yazımıza bakabilirsiniz.
- Kim öder?
- Kural olarak kat maliki. Kiracı da ödediği kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur.
- Hangi oranda?
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, bakım, onarım, güçlendirme, ortak tesis işletme giderleri ve yönetici aylığı arsa payı oranında. Yönetim planı veya maliklerin anlaşması başka bir ölçü getirebilir.
- Kullanmıyorum, ödemeyebilir miyim?
- Hayır. Ortak yer veya tesisten yararlanmamak ya da dairenin boş durması ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz.
- Ödenmezse?
- Aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işler; dava ve icra takibi yapılabilir, bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı doğar.
Ortak gider, avans ve aidat ne demek?
Kat mülkiyetinde her malik kendi bağımsız bölümünün tek sahibidir; merdivenler, çatı, asansör, kalorifer dairesi, bahçe ve sığınak gibi ortak yerler ise bütün maliklere arsa payları oranında aittir. Ortak yerlerin işletilmesi için yapılan harcamaya ortak gider, bu harcamalar için önceden toplanan paraya avans denir. Uygulamada her ay toplanan tutar “aidat” diye anılır ve çoğunlukla bir avans niteliği taşır: yıl içinde tahmini giderler için toplanır, yıl sonunda gerçekleşen giderlerle karşılaştırılır.
Aidatın dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 20’dir. Hükme göre kat malikleri, ana gayrimenkulün giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür. Yükümlülüğün tutarı ise her yıl yöneticinin hazırladığı işletme projesi ile somutlaşır. Bu nedenle aidat ödemesinin hukuki temeli üç belgede aranır: Kanun, yönetim planı ve işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararı.
Giderler nasıl paylaştırılır?
KMK m. 20, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kat maliklerinin giderlere iki farklı ölçüyle katılacağını öngörür. Personel giderleri eşit, binanın kendisine ve tesislerine ilişkin giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır. 5711 sayılı Kanunla 2007’de maddeye “güçlendirme” ibaresi eklendiğinden, deprem güçlendirmesi giderleri de bakım ve onarım gibi arsa payı oranında paylaşılır.
| Gider türü | Paylaşım ölçüsü | Açıklama |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi | Eşit | Her bağımsız bölüm aynı tutarı öder; bunlar için toplanan avans da eşit paylaşılır. |
| Sigorta primleri | Arsa payı oranında | Ana gayrimenkulün sigortası. |
| Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı | Arsa payı oranında | Çatı, cephe, merdiven, temel, taşıyıcı sistem gibi. |
| Ortak tesislerin işletme giderleri | Arsa payı oranında | Asansör, hidrofor, ortak elektrik, jeneratör gibi. |
| Yönetici aylığı | Arsa payı oranında | Yönetici ücretli seçilmişse. |
Sayısal bir örnek
On bağımsız bölümlü bir apartmanda toplam arsa payı 1.200 olsun. Aylık kapıcı gideri 40.000 TL ise her bağımsız bölüme 4.000 TL düşer; arsa payı ne olursa olsun tutar aynıdır. Aynı ay asansör bakımı, ortak elektrik ve sigorta için 30.000 TL harcanmışsa bu tutar arsa payına göre bölünür: 120/1.200 arsa paylı bir daire 3.000 TL, 60/1.200 arsa paylı zemin kattaki dükkan 1.500 TL öder. Böylece dairenin bu ayki toplam payı 7.000 TL, dükkanın payı 5.500 TL olur.
Yönetim planı başka bir ölçü getirebilir
“Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesi, yasal ölçünün değiştirilebileceğini gösterir. Bu anlaşma çoğunlukla yönetim planında yer alır. Örneğin zemin kattaki dükkanların asansör giderine katılmayacağı ya da bahçe giderlerinin yalnız bahçeyi kullanan bölümlere yükleneceği kararlaştırılabilir. Yargıtay uygulamasında yönetim planıyla yasal düzenlemeden ayrılmak mümkün görülmekle birlikte, bir malikin ortak gider yükümlülüğünün tamamen ortadan kaldırılması kabul edilmez. Kiralık dükkanların kira süresince hiçbir gidere katılmayacağı yolundaki bir plan hükmünün KMK m. 20’ye aykırı bulunması bu yaklaşımın örneğidir.
Kat maliki, ortak yer veya tesislerden yararlanmadığı ya da yararlanmak istemediği gerekçesiyle gider ve avans payını ödemekten kurtulamaz. Asansörü kullanmayan zemin kat sakini, bahçeye inmeyen üst kat maliki veya yılın büyük kısmını başka şehirde geçiren malik de payını öder. Muafiyet ancak yönetim planında ya da maliklerin anlaşmasında açıkça yer alıyorsa mümkündür.
Isınma giderleri
Merkezi ısıtmalı binalarda ısınma giderleri, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’na dayanan Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik’e göre paylaştırılır. Yönetmeliğe göre merkezi sistemlerde toplam ısıtma giderinin yüzde 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen tüketimine, yüzde 30’u ise ortak alanlar, sistem kayıpları ve asgari ısınma için kapalı kullanım alanına göre dağıtılır. Bağımsız bölüm kullanıcıları ölçüm cihazlarının takılmasına izin vermek zorundadır ve bunlara müdahale edemez.
Yargıtay uygulamasında, ısınması baştan beri ayrı bir tesisatla sağlanan bağımsız bölümün merkezi ısıtma giderinden muaf tutulabileceği kabul edilmiştir. Buna karşılık sonradan radyatörleri söküp bireysel sisteme geçmek ya da radyatör taktırmamak, ortak ısıtma giderine katılma yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz; ana boru hattı ve ortak alanların ısıtılması bütün bölümlere hizmet etmeye devam eder.
Yenilikler ve lüks harcamalar
Ortak yerlerde yapılacak faydalı yenilikler ve onarımlar kurul kararıyla yapılır ve kural olarak bütün maliklere arsa payı oranında yansır. Çok masraflı ya da binanın değerine göre lüks sayılabilecek yeniliklerde ise KMK m. 43 ayrı bir kural koyar: bu yeniliklere katılmak istemeyen malik giderine katılmaya zorlanamaz, sonradan payını ödeyerek yararlanabilir. Lüks harcama ile zorunlu onarımı ayırt etmenin ölçütlerini fahiş aidata itiraz yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
Kim öder? Malik, kiracı ve diğer kullanıcılar
Ortak gider borcunun asıl sorumlusu kat malikidir. Ancak Kanun ve Yargıtay uygulaması, bağımsız bölümü fiilen kullanan bazı kişileri de bu borca ortak eder.
Kiracının sorumluluğu ve iç ilişki
Kiracının yönetime karşı sorumluluğu, her ay için ödemesi gereken kira bedeliyle sınırlıdır. Aylık kirası 25.000 TL olan kiracıdan o ay için en fazla 25.000 TL’lik aidat borcu istenebilir; kiracı bu ödemeyi kira bedelinden mahsup eder. Kiracı, kiralananı kullanmaya başlamadan önceki dönemin borcundan sorumlu tutulmaz. Kira ilişkisi içinde ise olağan işletme giderleri genellikle kiracıya, binanın esaslı onarım, yenileme ve güçlendirme giderleri ise kiraya verene aittir. Kiracı, kira sözleşmesine göre kendisine düşmeyen bir gideri ödemişse bunu kiraya verenden ister.
Yeni malik önceki borçtan sorumlu mu?
Yargıtay uygulamasında ortak gider borcundan, borcun doğduğu dönemde malik olan kişi sorumludur. Daireyi satın alan yeni malik, tapuda malik olduğu tarihten sonraki giderlerden sorumlu olur; önceki malik dönemine ait aidatı yönetim kural olarak eski malikten ister. Bu kuralın önemli istisnası, borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmiş olmasıdır: tescilli ipotek, bölüm kimin elinde olursa olsun onu takip eder. Satın alma öncesinde yönetimden borç durumunu gösteren yazılı bir belge istemek bu nedenle önemlidir.
Kat irtifakı aşaması ve KMK’ya tabi olmayan yapılar
Henüz kat mülkiyetine geçilmemiş, kat irtifakı kurulmuş binalarda da yapı tamamlanıp bağımsız bölümlerin en az üçte ikisi kullanılmaya başlandığında ortak giderlere katılma yükümlülüğü doğar. Bu eşiğe ulaşılmamışsa KMK’ya dayanarak aidat istenmesi tartışmalı hale gelir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı hiç kurulmamış yapılarda ise KMK uygulanmaz; ortak harcamayı yapan kişi, diğerlerinden vekaletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre payını isteyebilir.
İşletme projesi: aidatın dayanağı
İşletme projesi, bir yıllık tahmini gelir ve giderleri ve her kat malikinin KMK m. 20’deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarını gösteren bütçedir (KMK m. 37). Uygulamada aylık aidat bu projeden çıkar. Madde, 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla önemli ölçüde değişmiştir. Değişikliğin amacı, aidat artışlarının yöneticinin tek başına hazırladığı projelerle yapılmasını sınırlamak ve kararı kat malikleri kuruluna bırakmaktır.
- Kurulda onaylanırİşletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır. Toplantıya katılan malik, projenin görüşülmesinde itirazını dile getirip aykırı oyunu tutanağa yazdırabilir.
- Onaylı proje yoksa geçici projeKurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici, proje kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar ve en geç üç ay içinde kurulda onaylatır. Yönetici bu dönemde avansı geçici projeye göre toplar (KMK m. 35/1-d).
- Artış sınırıYürürlükte bir proje varsa, geçici projede öngörülen bedel, mevcut proje bedelinin Vergi Usul Kanunu mükerrer m. 298 uyarınca bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşacak şekilde artırılamaz.
- BildirilirProje kat maliklerine ve bağımsız bölümü devamlı kullananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik kurulda karar alınır.
- Belge niteliğiKesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m. 68/1’deki belgelerden sayılır.
Değişiklikten önce yöneticinin hazırladığı proje maliklere bildirilir, bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşirdi. 7579 sayılı Kanun bu itiraz ve kesinleşme cümlesini yürürlükten kaldırmış, projenin kesinleşmesini kurulun onayına bağlamıştır. Bu tarihten önce bildirilmiş projelerin hangi kurala tabi olacağı ve geçiş dönemindeki sorunlar için fahiş aidata itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Kesinleşmenin önemi, ödenmeyen aidatın tahsili sırasında ortaya çıkar. Kurulca onaylanmış proje veya işletme giderlerine ilişkin kurul kararı varsa yönetim, borçlunun icra takibine itirazını icra mahkemesinde hızlıca kaldırtabilir. Proje bildirilmemiş ya da onaylanmamışsa malikin ödeme borcu ortadan kalkmaz; yalnızca tahsil yolu uzar. Bu konunun ayrıntılarını aidat borcu ödenmezse ne olur yazımızda anlattık.
Ödenmeyen giderler için güvenceler
Kanun, ortak gider alacağını üç ayrı araçla güçlendirir:
- Gecikme tazminatı: Gider ve avans payının tamamını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öder (KMK m. 20). Oran 5711 sayılı Kanunla yüzde 10’dan yüzde 5’e indirilmiştir.
- Dava ve icra takibi: Gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, yönetim planına, KMK’ya ve genel hükümlere göre dava açabilir ve icra takibi yapabilir. Yönetici bu yetkiyi ayrıca kurul kararı almadan kullanabilir (KMK m. 35).
- Kanuni ipotek: KMK m. 22, ödenmeyen gider ve avans payları için borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde diğer kat maliklerine kanuni ipotek hakkı tanır. Hükümde Türk Medeni Kanunu m. 893’ün son fıkrasına da atıf yapılır. İpoteğin tapuya tescili için mahkemeye başvurulur; tescil edilen ipotek, bölüm el değiştirse bile alacağı güvence altında tutar.
Ortak gider borcunu ısrarla ödemeyip birlikte yaşamayı diğer malikler için çekilmez hale getiren malik hakkında, en son çare olarak mülkiyetin devrine zorlanması davası da gündeme gelebilir (KMK m. 25).
Sitelerde ve toplu yapılarda giderler
Birden fazla bina ve ortak tesisten oluşan sitelerde giderler iki katmanda paylaşılır: her binanın kendi giderleri o binanın malikleri arasında, havuz, spor salonu, güvenlik, peyzaj ve site yolları gibi ortak tesislerin giderleri ise toplu yapı yönetim planındaki ölçüye göre bütün site malikleri arasında. Toplu yapıya geçilmiş sitelerde kat malikleri kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu ve geçici yönetim kurulu kararları da İcra ve İflas Kanunu m. 68/1 anlamında belge sayılır.
Toplu yapı yönetimine geçilmemiş ve birden çok parselde kurulmuş sitelerde ise KMK’nın toplu yapı hükümleri uygulanmaz; site giderleri sözleşmeye ve genel hükümlere göre istenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tapuya tescilli bir toplu yapı yönetim planı bulunmayan bu tür sitelerde uyuşmazlıklara genel hükümler gereği asliye hukuk mahkemesinin bakacağını kabul etmiştir. Sitenizin hangi rejime tabi olduğunu tapu kayıtlarından ve yönetim planından anlayabilirsiniz. Ayrıntılar için toplu yapılarda site yönetimi yazımıza bakabilirsiniz.
Uyuşmazlıkta başvuru ve dava yolu
Payınızın yanlış hesaplandığını, size ait olmayan bir giderin yansıtıldığını veya muafiyetinizin dikkate alınmadığını düşünüyorsanız şu sırayı izleyin:
- Belgeleri isteyinYöneticiden işletme projesini, gider dökümünü, faturaları ve karar defterindeki ilgili kararı isteyin. Tapu kaydınızdaki arsa payını ve yönetim planındaki paylaşım hükmünü kontrol edin.
- Kurulda itiraz edinİşletme projesinin görüşüleceği kurul toplantısına katılın, itirazınızı gerekçesiyle dile getirin ve aykırı oyunuzu tutanağa yazdırın. Geçici projede yeniden değerleme oranını aşan bir artış varsa bunu yöneticiye yazılı olarak bildirin. Proje veya paylaşım kurul kararıyla kabul edildiyse kararın iptali için dava açılabilir; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için süre karar tarihinden itibaren bir aydır (KMK m. 33).
- Kurulu gündeme taşıyınPaylaşım ölçüsünün değiştirilmesi bir yönetim planı değişikliği gerektiriyorsa bunun için kurul kararı ve gerekli nisap aranır. Konuyu gündeme aldırmak çoğu zaman en hızlı çözümdür.
- Arabulucuya başvurunKat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Süreç kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımızda anlatılmıştır.
- Sulh hukuk mahkemesinde dava açınKMK’nın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK ek m. 1). Kurul kararının iptali ve hakimin müdahalesi davaları ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
2026 yılında sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL, maktu karar ve ilam harcı 732 TL’dir; konusu para olan davalarda nispi harç binde 68,31 oranında hesaplanır ve dörtte biri dava açılırken peşin ödenir. Gider paylaşımına ilişkin davalarda, hesaplamanın doğruluğu çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Belgelerin kaybolma ihtimali varsa delil tespiti istenebilir.
Unutmayın: payın yanlış hesaplandığı iddiasıyla dava açmak, dava süresince aidatı ödememe hakkı vermez. İtiraz ettiğiniz kısım dışındaki tutarı ödemeye devam etmek, gecikme tazminatı ve icra masrafı riskini ortadan kaldırır.
Sık yapılan hatalar
- Asansörü, bahçeyi veya havuzu kullanmadığı için aidat ödemeyi kesmek.
- Kapıcı gideri gibi eşit paylaşılması gereken bir gideri arsa payına göre dağıtmak ya da tersini yapmak.
- Kira sözleşmesine “aidat kiracıya aittir” yazıldığı için yönetime karşı sorumluluğun bittiğini düşünmek.
- Daire satın alırken yönetimden borç durumunu gösteren belge istememek.
- İşletme projesinin görüşüldüğü kurul toplantısına katılmayıp kararın iptali için bir aylık süreyi kaçırmak.
- Arabulucuya başvurmadan doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açmak.
Sık sorulan sorular
Kapıcı giderini arsa payına göre mi ödemeliyim?
Yönetim planında veya maliklerin anlaşmasında başka bir ölçü yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri bütün bağımsız bölümler arasında eşit paylaştırılır. Arsa payı ölçüsü sigorta, bakım, onarım, güçlendirme, ortak tesis işletme giderleri ve yönetici aylığı için geçerlidir.
Dairem boş duruyor, aidat ödemek zorunda mıyım?
Evet. Bağımsız bölümün kullanılmaması, kiraya verilmemesi veya geç teslim alınması ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. Yönetim planında boş bölümler için açık bir indirim ya da muafiyet varsa ona göre hareket edilir.
Kiracı aidatı ödemezse yönetim kime başvurur?
Malike veya kiracıya ya da ikisine birlikte. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği tutarı kiradan düşer. Asıl sorumlu her durumda kat malikidir.
Önceki malikten kalan aidat borcunu ödemem gerekir mi?
Kural olarak hayır; borçtan, borcun doğduğu dönemde malik olan kişi sorumludur. Ancak borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse ipotek yeni malike karşı da ileri sürülebilir. Satın almadan önce yönetimden borç yazısı alın.
Dükkan sahibi olarak asansör giderine katılmam gerekir mi?
Kanuna göre asansör işletme gideri arsa payı oranında bütün maliklere aittir. Yönetim planında dükkanların asansör giderinden muaf olduğu yazıyorsa bu muafiyet uygulanır; plan hükmü yoksa kurul kararıyla ve gerekli nisapla yeni bir düzenleme yapılabilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla