Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır? Arsa

Kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde sayılan ölçütlere göre, belirli bir yöntemle ve gerekçeli bir raporla hesaplanır. Bu yöntemi bilen malik, idarenin teklifini ve bilirkişi raporunu çok daha sağlıklı değerlendirir.

Hesaplamanın kalbinde basit bir ayrım vardır: taşınmaz arsa mı, arazi mi? Arsalarda emsal satışlarla karşılaştırma, tarım arazilerinde ise yıllık net gelirin kapitalizasyonu esas alınır. Yapılar, ağaçlar ve tesisler ayrıca hesaplanıp eklenir. Bu yazıda her yöntemi rakamlı örneklerle anlatıyoruz. Bedelin hangi davada ve hangi usulle belirlendiğini kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası yazımızda ayrıca ele aldık.

Kısaca

Hangi tarihteki değer?: Dava tarihindeki, yani idarenin kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği gündeki değer (2942 m. 15).
Arazide yöntem?: Taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği yıllık net gelir, kapitalizasyon oranına bölünür; gerekirse objektif değer artışı eklenir.
Arsada yöntem?: Kamulaştırmadan önceki, özel amaç taşımayan emsal satışlarla karşılaştırma.
Neler eklenir?: Yapılar (resmi birim fiyat ve yıpranma payıyla), ağaçlar, kuyu, duvar gibi tesisler ve kısmi kamulaştırmada kalan kısmın değer kaybı.

Kanun’daki ölçütler

Bedeli belirleyen bilirkişi kurulu, ilgililerin beyanlarını da alarak taşınmazın şu özelliklerini ayrı ayrı raporunda göstermek zorundadır (m. 11/1):

(a) Cinsi ve nevi: Tarla, bağ, bahçe, arsa, bina gibi.
(b) Yüzölçümü: Kamulaştırılan kısmın alanı; kadastro yenilemesi yapılmışsa güncel alan.
(c) Değerini etkileyen bütün nitelik ve unsurlar: Her unsurun ayrı değeriyle birlikte.
(d) Varsa vergi beyanı: Emlak vergisi değeri bir gösterge olarak dikkate alınır; tek başına bedeli belirlemez.
(e) Kamulaştırma tarihindeki resmi kıymet takdirleri.
(f) Arazilerde: Mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir.
(g) Arsalarda: Kamulaştırma tarihinden önceki, özel bir amaç taşımayan emsal satışlara göre satış değeri.
(h) Yapılarda: Resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı.
(ı) Diğer objektif ölçüler: Bedeli etkileyecek başka unsurlar, her birinin etkisi açıklanarak.

Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu’nun kabul ettiği değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli olmalıdır. Bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur ve kurulda gayrimenkul değerleme alanında yetkili bir uzman bulunur (m. 15). Gerekçesiz, hangi emsalin neden seçildiğini veya hangi oranın neden uygulandığını açıklamayan bir rapor, hükme esas alınmaya elverişli değildir.

Değer tarihi

Bedel, idarenin kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği gün itibarıyla belirlenir (m. 15). Bu nedenle dava tarihine en yakın emsaller ve değerleme yılına ait resmi ürün verileri esas alınır. Kamulaştırmayı gerektiren projenin yaratacağı değer artışı ile ileride düşünülen kullanımlardan doğacak kar hesaba katılmaz (m. 11).

Arsa mı, arazi mi?

Bedeli en çok etkileyen soru budur. Aynı büyüklükteki bir taşınmaz, arsa sayıldığında arazi sayıldığından çok daha yüksek bir bedel getirebilir. Nitelendirme, dava tarihindeki duruma göre yapılır. Değerlendirmede şu unsurlara bakılır: taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı, imar planı kapsamında bulunup bulunmadığı, yerleşim alanına yakınlığı, yola cephesi, elektrik, su ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve çevresindeki yapılaşma.

Konu	Arazi	Arsa
Tipik örnek	Köy veya kırsaldaki tarla, bağ, bahçe, zeytinlik	İmar planı içinde, belediye hizmetlerinden yararlanan parsel
Yöntem	Net gelirin kapitalizasyonu (m. 11/1-f)	Emsal karşılaştırma (m. 11/1-g)
Temel veri	İlçe tarım ve orman müdürlüğünün ürün deseni, verim, fiyat ve masraf verileri	Bölgedeki gerçek tapu satışları
Düzeltme	Objektif değer artışı (yola, yerleşime yakınlık vb.)	Emsale göre üstün ve eksik yönlerin oranlanması
Ayrıca eklenen	Dağınık ağaçlar, kuyu, sundurma, ekili ürün	Bina ve müştemilat, duvar, bahçe düzenlemesi

Arazi niteliğindeki bir taşınmaz şehre yakınlığı, ana yola cephesi veya turizm bölgesinde bulunması gibi nedenlerle piyasada tarımsal gelirinin çok üzerinde alıcı bulabilir. Bu fark, yöntemi değiştirmeden objektif değer artışı yoluyla hesaba yansıtılır.

Arazilerde net gelir ve kapitalizasyon

Tarım arazisinin değeri, o arazinin her yıl sahibine sağlayacağı net gelirin sermayeye dönüştürülmesiyle bulunur. Formül şudur:

Formül

Arazi değeri = Yıllık net gelir ÷ Kapitalizasyon oranı, gerekiyorsa objektif değer artışı oranında artırılır. Net gelir, brüt gelirden üretim masraflarının düşülmesiyle bulunur.

Net gelir nasıl bulunur?

Ürün deseni (münavebe): Yörede o tür arazide dönüşümlü olarak ekilen ürünler belirlenir; örneğin buğday ile nohut veya ayçiçeği.
Verim ve fiyat: Dekar başına verim ve ürünün birim fiyatı, değerleme yılına ait resmi verilerden alınır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, net gelir hesabında ilçe tarım ve orman müdürlüğünün değerleme yılına ait resmi verilerinin esas alınması, raporla resmi veriler arasındaki çelişkinin ek raporla giderilmesi gerektiğini vurgulamıştır (Yargıtay HGK 08.04.2026, 2025/114 E., 2026/226 K.).
Üretim masrafları: Tohum, gübre, ilaç, işçilik, sulama gibi giderler. Uygulamada masrafın brüt gelirin üçte biri olarak kabul edildiği kararlar vardır (Yargıtay 5. HD 27.03.2025, 2025/2234 E., 2025/4269 K.).

Kapitalizasyon oranı

Kapitalizasyon oranı, net gelirin sermayeye çevrilmesinde kullanılan orandır ve sonucu çok güçlü etkiler: oran düştükçe değer yükselir. Oran; arazinin kuru veya sulu tarım arazisi olmasına, bahçe niteliğine, konumuna ve yüzölçümüne göre belirlenir ve raporda gerekçesiyle gösterilmelidir. Yargıtay, kuru tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında %5 oranının uygulanması gerektiğini belirterek bölge adliye mahkemesinin bir zeytinlik için %4 uygulayan direnme kararını bozmuştur (Yargıtay HGK 06.03.2024, 2022/5-338 E., 2024/157 K.). Başka bir kararda da idarenin %6 uygulanması talebi reddedilerek %5 oranı onanmıştır (Yargıtay 5. HD 2025/2234 E., 2025/4269 K.).

Objektif değer artışı

Arazinin yerleşim alanına, ana yola, sanayi veya turizm bölgesine yakınlığı gibi, piyasa değerini tarımsal gelirinin üzerine çıkaran nesnel özellikler, hesaplanan değerin belirli bir oranda artırılmasıyla dikkate alınır. Oran somut olaya göre belirlenir ve gerekçesi raporda açıklanmalıdır. Taşınmaz üzerinde başka bir irtifak hakkı varsa, bunun değer düşürücü etkisi de makul bir oranda hesaba katılır.

Rakamlı örnek: kuru tarım arazisi

Aşağıdaki rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir; gerçek dosyada verim, fiyat ve masraf ilçe tarım ve orman müdürlüğünün resmi verilerinden alınır.

Taşınmaz10 dekar kuru tarım arazisi; yörede ürün deseni yarı yarıya buğday ve ayçiçeği.
BuğdayVerim 400 kg/da × 12 TL/kg = 4.800 TL brüt gelir; üçte bir masraf 1.600 TL; net gelir 3.200 TL/da.
AyçiçeğiVerim 250 kg/da × 24 TL/kg = 6.000 TL brüt gelir; üçte bir masraf 2.000 TL; net gelir 4.000 TL/da.
Ortalama net gelir(3.200 + 4.000) ÷ 2 = 3.600 TL/da.
Kapitalizasyon3.600 ÷ 0,05 = 72.000 TL/da.
Objektif değer artışıAna yola cephe ve köy yerleşimine yakınlık için %40 kabul edilirse: 72.000 × 1,40 = 100.800 TL/da.
Arazi bedeli10 da × 100.800 = 1.008.000 TL.
EklenenlerArazide dağınık halde 20 adet verim çağında ceviz ağacı (ağaç başına 6.000 TL kabul edilirse 120.000 TL) ve sondaj kuyusu (80.000 TL). Toplam bedel: 1.208.000 TL.

Aynı hesapta kapitalizasyon oranı %6 alınsaydı, dekar değeri 3.600 ÷ 0,06 × 1,40 = 84.000 TL ve arazi bedeli 840.000 TL olurdu. Bir puanlık oran farkı, bu örnekte 168.000 TL fark yaratır. Bilirkişi raporunda oranın gerekçesini sorgulamak bu yüzden önemlidir.

Arsalarda emsal karşılaştırma

Arsaların değeri, kamulaştırma tarihinden önce yapılmış ve özel bir amaç taşımayan emsal satışlarla karşılaştırılarak bulunur (m. 11/1-g). Emsal seçiminde şunlara dikkat edilir:

Gerçek ve serbest bir satış olması: Akrabalar arası satış, ortaklığın giderilmesi ihalesi veya bedeli düşük gösterilmiş satışlar sağlıklı emsal sayılmaz.
Zaman yakınlığı: Dava tarihine yakın satışlar tercih edilir; arada geçen süre için değer güncellemesi yapılır.
Yer ve nitelik benzerliği: Aynı bölgede, benzer imar durumunda ve benzer büyüklükteki taşınmazlar.
Karşılaştırma: Emsal ile dava konusu taşınmazın üstün ve eksik yönleri (konum, cephe, imar hakkı, şekil, eğim, altyapı) tek tek belirlenir ve bir oranla değere yansıtılır.

Yargıtay, bilirkişinin emsali dava konusu taşınmazla karşılaştırıp üstün ve eksik yönlerini belirleyerek değer biçmesini, yapılarda ise resmi birim fiyatları esas alıp yıpranma payını düşmesini hükme esas alınabilir bir yöntem olarak kabul etmektedir (Yargıtay HGK 14.05.2019, 2019/5-241 E., 2019/560 K.). İmar uygulaması görmemiş bir arsa, düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmış bir emsalle karşılaştırılıyorsa, ileride yapılacak kesintinin değere etkisi de değerlendirilir.

Rakamlı örnek: konut arsası

Taşınmaz500 m² imarlı arsa; üzerinde 30 yıllık, 120 m² kagir müstakil ev.
EmsalAynı mahallede, dava tarihinden bir yıl önce 400 m²’lik bir arsa 6.000.000 TL’ye satılmış: 15.000 TL/m².
GüncellemeSatış tarihi ile dava tarihi arasındaki değer artışı %20 kabul edilirse: 18.000 TL/m².
KarşılaştırmaEmsal köşe parseldir ve imar hakkı (emsal oranı) daha yüksektir; dava konusu arsa emsalden %15 daha değersiz bulunursa: 18.000 × 0,85 = 15.300 TL/m².
Arsa bedeli500 × 15.300 = 7.650.000 TL.
Yapı bedeliYapının sınıfına ait resmi birim maliyet 18.000 TL/m² kabul edilirse 120 × 18.000 = 2.160.000 TL; yaş ve bakım durumuna göre %30 yıpranma payı düşülünce 1.512.000 TL.
Toplam7.650.000 + 1.512.000 = 9.162.000 TL.

Yapı, ağaç ve tesis bedelleri

Yapılar

Yapıların değeri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri gibi resmi birim fiyatlar ve yapı maliyet hesaplarıyla belirlenir; yapının yaşına, malzemesine ve bakım durumuna göre yıpranma payı düşülür (m. 11/1-h). Duvar, kuyu, sundurma, ahır, sera, sulama tesisi, bahçe düzenlemesi gibi müştemilat da ayrı ayrı hesaplanır. Keşifte bunların hiçbirinin atlanmaması için fotoğraf ve belgeleri önceden hazırlayın.

Ağaçlar ve ürünler

Kapama bahçe: Zeytinlik, fındıklık, meyve bahçesi gibi ağaçların arazinin asıl ürünü olduğu yerlerde, ağaçların yıllık net ürün geliri kapitalize edilerek arazi değeri bulunur (HGK 2024/157); bu nedenle ağaçlar için uygulamada ayrıca bedel eklenmez.
Dağınık ağaçlar: Tarla içindeki tek tek meyve ağaçları türü, yaşı ve verim durumuna göre ayrıca değerlendirilir.
Ekili ürün: Hasat edilmeden kamulaştırılan ürünün değeri de bedele eklenir.

Son anda yapılanlar bedeli artırmaz. Değer dava tarihindeki duruma göre belirlenir (m. 15). Mahkemenin tescil kararından itibaren malik yeni inşaat veya ekim yapamaz, mevcut yapıda esaslı değişiklik yapamaz ve bundan sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz (m. 25). Baraj, sulama, boru hattı, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi büyük projelerde kamu yararı kararı muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir; ilan süresinin bitiminden sonra yapılan sabit tesisler ve dikilen ağaçlar bedele eklenmez.

Dikkate alınmayan unsurlar ve özel durumlar

Projenin yaratacağı değer artışı: Yeni yol veya baraj nedeniyle bölgede beklenen değer artışı bedele yansıtılmaz (m. 11).
Gelecekteki muhtemel kazanç: Taşınmazın ileride farklı bir amaçla kullanılması halinde sağlanabilecek kar hesaba katılmaz.
Spekülatif işlemler: Kamulaştırma haberinden sonra yapılan yüksek bedelli satışlar sağlıklı emsal sayılmaz.
Kamu hizmet alanına ayrılma: Taşınmazın imar planında yol, park gibi bir alana ayrılması nedeniyle düşen piyasa değeri esas alınmaz; aksi halde malik kendisine yapılan kısıtlamanın bedelini bir kez daha ödemiş olur.

Kısmen kamulaştırmada kalan kısmın değer düşüklüğü bedele eklenir, değer artışı ise bedelin yarısını aşmamak üzere düşülür (m. 12); ayrıntılar kısmi kamulaştırma yazımızda. Taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulduğunda ise bedel, taşınmazda meydana gelen değer düşüklüğüdür (m. 11 son fıkra); enerji nakil ve boru hatlarındaki hesap için kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı yazımıza bakabilirsiniz. Kamulaştırma yapılmadan fiilen el konulan taşınmazlarda da bedel aynı ölçütlerle hesaplanır; bu davalar için kamulaştırmasız el atma davası yazımıza göz atabilirsiniz.

Başvuru ve dava yolu

Bedel hesabı iki aşamada karşınıza çıkar: idarenin kıymet takdir komisyonunun uzlaşma için belirlediği tahmini bedel ve mahkemenin bilirkişi kuruluyla belirlediği kesin bedel. Uzlaşma aşaması için uzlaşma ve satın alma usulü yazımıza bakabilirsiniz.

Görevli ve yetkili mahkeme: Bedel uyuşmazlığı, idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde çözülür. İdare mahkemesindeki iptal davası bedele ilişkin değildir.
Husumet: İdare davacı; malikler, mirasçılar ve ayni hak sahipleri davalıdır. Her paydaş kendi payı için bedele itiraz edebilir.
Süreler: Mahkeme davetiyesinin tebliğinden itibaren 10 gün içinde değere ilişkin savunma ve deliller; bilirkişi raporuna mahkemenin verdiği süre içinde itiraz; karara karşı iki hafta içinde istinaf ve temyiz.
Arabuluculuk ve harç: Dava şartı arabuluculuk uygulanmaz. Dava giderleri ve bilirkişi ücretleri idareye aittir (m. 29); kanun yoluna giden malik istinaf veya temyiz harcını öder.
Deliller: Tapu kaydı, kamulaştırma dosyası ve kıymet takdir raporu, imar durumu belgesi, bölgedeki emsal satışların tapu kayıtları, ilçe tarım ve orman müdürlüğünün ürün, verim ve fiyat verileri, ağaç ve yapıların listesi ile fotoğrafları, gerekirse özel değerleme raporu. Kamulaştırmadan önce taşınmazın mevcut durumunu tespit ettirmek isterseniz delil tespiti yolunu kullanabilirsiniz.
Kanun yolu: İstinaf ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesinde temyiz; tescil hükmü kesindir, bedel kısmı denetlenir.
Faiz: Tespit edilen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz işletilir (Yargıtay HGK 2025/114 E., 2026/226 K.). Kanuni faiz 01.06.2024-30.07.2026 döneminde %24, 31.07.2026’dan itibaren %31’dir.

Sık yapılan hatalar

Arazi niteliğindeki taşınmazın arsa olarak değerlendirilmesi için gerekli belgeleri (imar durumu, altyapı, çevredeki yapılaşma) sunmamak.
Bilirkişinin kullandığı ürün desenini, verim ve fiyat verilerini resmi verilerle karşılaştırmamak.
Kapitalizasyon oranına ve objektif değer artışı oranına gerekçe sorgulamadan itiraz etmemek.
Emsal satışların gerçek ve serbest satış olup olmadığını, tarih ve konum benzerliğini denetlememek.
Kuyu, duvar, sulama tesisi, dağınık ağaçlar gibi unsurların keşifte gösterilmemesi ve bedel dışında kalması.
Kısmi kamulaştırmada kalan kısmın değer kaybını talep etmemek.

Kamulaştırma bedeli size düşük mü geldi?

Kıymet takdir raporunu veya bilirkişi raporunu yöntem, emsal ve oranlar yönünden online görüşmede birlikte inceleyelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Kamulaştırma bedeli tapudaki satış değerine veya emlak vergisi değerine göre mi belirlenir?

Hayır. Vergi beyanı ve resmi kıymet takdirleri Kanun’da sayılan ölçütlerden yalnızca biridir. Bedel, bütün ölçütler birlikte değerlendirilerek, arsalarda emsal satışlara, arazilerde net gelire göre belirlenir.

Tarlam şehre çok yakın, yine de tarım geliriyle mi hesaplanır?

Taşınmaz arsa niteliğinde değilse yöntem net gelirin kapitalizasyonudur. Ancak şehre, ana yola veya yerleşim alanına yakınlık objektif değer artışı olarak hesaba eklenir. Taşınmaz imar planı içindeyse ve belediye hizmetlerinden yararlanıyorsa arsa olarak değerlendirilmesi gündeme gelir.

Kapitalizasyon oranı neden bu kadar önemli?

Çünkü net gelir bu orana bölünür. Oran düştükçe değer yükselir. Örneğin 3.600 TL net gelirde %5 oran 72.000 TL, %6 oran 60.000 TL dekar değeri verir. Yargıtay’ın güncel kararlarında kuru tarım arazileri için %5 oranı uygulanmıştır.

Arazimdeki ağaçlar için ayrıca para alabilir miyim?

Dağınık haldeki meyve ağaçları türü, yaşı ve verimine göre ayrıca hesaplanır. Kapama bahçede ise ağaçların ürünü arazinin net gelirine dahil edildiğinden ayrıca bedel eklenmez.

Kamulaştırma haberinden sonra bölgede fiyatlar yükseldi, bu bedele yansır mı?

Hayır. Kamulaştırmayı gerektiren projenin yaratacağı değer artışı ve bu beklentiyle yapılan satışlar dikkate alınmaz. Emsal olarak kamulaştırmadan önceki, özel amaç taşımayan satışlar esas alınır.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.