Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat Davası: Şartları

İdare bazen bir taşınmazı kamulaştırma kararı almadan, bedelini ödemeden ve malikin rızasını aramadan kullanmaya başlar: tarlanın ortasından yol geçirilir, arsaya su deposu ya da trafo kurulur, bahçenin bir bölümü okul veya park alanına katılır. Mülkiyet tapuda malikin üzerinde kalır, ama taşınmaz fiilen kamu hizmetine girmiştir. Hukuk bu duruma kamulaştırmasız el atma der ve malike, gerçek değerin ödenmesini veya müdahalenin kaldırılmasını isteme hakkı tanır.

Bu yazıda idarenin taşınmaza fiziksel olarak el koyduğu fiili el atma halini anlatıyoruz: hangi şartlarda oluştuğunu, hangi davaların açılabileceğini, bedelin nasıl hesaplandığını, el atma tarihine göre değişen özel kuralları, zamanaşımı ve faiz konularını ve asliye hukuk mahkemesinde izlenecek dava yolunu. Taşınmazın yalnızca imar planıyla kamu hizmetine ayrıldığı hukuki el atma halini ayrı bir yazıda ele aldık.

Kısaca

Hangi mahkeme?: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi. Hukuki el atmada ise idare mahkemesi görevlidir.
Ne istenebilir?: El atılan kısmın dava tarihindeki gerçek değeri, müdahalenin önlenmesi ve geçmiş kullanım için ecrimisil.
Dava süresi var mı?: El atma devam ettiği sürece bedel talebi zamanaşımına uğramaz. Ecrimisil ise geriye doğru en fazla beş yıl için istenebilir.
Harç nasıl?: 4 Kasım 1983 sonrasındaki el atmalarda dava değeri üzerinden nispi harç; 1956-1983 arasındaki el atmalarda maktu harç.

Kamulaştırmasız el atma nedir?

Anayasa’nın 46. maddesi, devletin ve kamu tüzel kişilerinin özel mülkiyetteki taşınmazları ancak kamu yararının gerektirdiği hallerde ve gerçek karşılığını peşin ödeyerek kamulaştırabileceğini öngörür. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu da bu yetkiyi kamu yararı kararı, ödenek, satın alma görüşmesi, bedel tespiti ve tescil gibi aşamalara bağlar. Bu aşamaların ayrıntısını kamulaştırma nedir yazımızda anlattık. İdare bu usulü hiç işletmeden ya da yarıda bırakarak taşınmazı kullanmaya başlarsa, ortada kamulaştırma yoktur; mülkiyet hakkına haksız bir müdahale vardır.

Bu yazının konusuFiili el atmaİdare taşınmaza fiziksel olarak girer: yol, kanal, boru hattı, bina veya tesis yapar ya da taşınmazı kamu hizmetinde kullanır. Malik zilyetliği kaybeder.

Ayrı yazıdaHukuki el atmaİdare taşınmaza girmez; imar planıyla kamu hizmet alanına ayırır ve uzun süre kamulaştırmaz. Bu davalar idare mahkemesinde görülür. Hukuki el atma davası

Uygulamada fiili el atmanın en sık görülen biçimleri şunlardır:

Altyapı: Taşınmazdan yol, su isale hattı, kanalizasyon, yağmur suyu kanalı veya sulama kanalı geçirilmesi.
Üstyapı: Taşınmaz üzerine okul, hastane, karakol, cami veya park yapılması.
Enerji: Kamulaştırma ya da irtifak kurulmadan enerji nakil hattı çekilmesi, pilon veya trafo dikilmesi.
Geçici görünen işgaller: Taşınmazın şantiye, depo, malzeme sahası veya otopark olarak kullanılması.

Kamulaştırmanın başlatılıp tamamlanmadığı durumlar da bu kapsama girebilir. Acele kamulaştırmada el koyma kararından sonra makul süre içinde bedel tespiti ve tescil davası açılmazsa, el koyma hukuka aykırı bir el atmaya dönüşebilir. Bu süreci acele kamulaştırma ve el koyma yazımızda anlattık.

Fiili el atmanın şartları

Mahkeme bedele geçmeden önce gerçekten bir kamulaştırmasız el atma bulunup bulunmadığını inceler. Bunun için şu unsurların birlikte bulunması aranır:

Özel mülkiyet: Taşınmaz gerçek kişiye veya özel hukuk tüzel kişisine ait olmalıdır. Kamu malları ve Hazine taşınmazları bu davanın konusu olmaz.
Kamulaştırma yetkisi olan bir idare: Müdahale belediye, il özel idaresi, bakanlık, genel müdürlük ya da kamulaştırma yetkisi bulunan başka bir kamu tüzel kişisi tarafından yapılmalıdır.
Kamu hizmetine özgüleme: Taşınmaz yol, altyapı, okul veya benzeri bir kamu hizmetinde kullanılmalıdır.
Kalıcılık ve sahiplenme iradesi: İdarenin taşınmazı geri verme niyeti bulunmamalı, kullanım sürekli hale gelmiş olmalıdır. Birkaç günlük bir malzeme yığını el atma sayılmayabilir; ama yıllardır süren bir otopark kullanımı sayılabilir.
Malikin yetkilerinin ortadan kalkması: Malik taşınmazı kullanamaz, üzerine yapı yapamaz veya piyasa değerinden satamaz hale gelmiş olmalıdır.

Bu unsurların varlığı tartışmalıysa mahkeme mahallinde keşif yapar, fen bilirkişisinden el atılan alanı ve sınırlarını gösteren kroki alır. Bu nedenle keşif, fiili el atma davalarının vazgeçilmez aşamasıdır.

Hangi davalar açılabilir?

Malik, müdahalenin niteliğine, kalıcılığına ve taşınmazın geri verilmesinin mümkün olup olmadığına göre farklı taleplerde bulunabilir. Bu talepler çoğu zaman aynı dilekçede birlikte ya da kademeli olarak ileri sürülür.

En sıkBedel ve tescilTaşınmaz kalıcı olarak kamu hizmetine girmişse, el atılan kısmın dava tarihindeki gerçek değeri istenir. Mahkeme bedelin ödenmesine ve bu kısmın tapusunun iptaliyle idare adına tesciline karar verir.

Taşınmazı geri istemekMüdahalenin önlenmesiEl atma henüz kalıcı değilse veya kamu hizmeti için zorunlu değilse, müdahalenin önlenmesi ve yapılan tesisin kaldırılarak eski hale getirme istenebilir. Taşınmaz bu kararın doğal sonucu olarak malike döner.

Geçmiş kullanımEcrimisilKamulaştırma yapılmadan geçen kullanım süresi için haksız işgal tazminatı. Bedel talebiyle birlikte istenebilir.

TamamlayıcıKalan kısmın değer kaybıEl atılan kısım parselin bir bölümüyse, kalan kısmın değerindeki düşüş de bedele eklenmesi için ayrıca ileri sürülmelidir.

Bedel talebi ile müdahalenin önlenmesi talebi aynı anda sonuç doğuramaz: bedel istenen kısım için mülkiyetin idareye devri kabul edilmiş olur. Uygulamada müdahalenin önlenmesi asıl talep, bedel ise terditli (kademeli) talep olarak da istenebilir. Okul, ana yol veya isale hattı gibi kamu hizmetinin devamı için zorunlu tesislerde mahkemeler genellikle taşınmazın iadesi yerine bedele karar verir.

Bedel nasıl belirlenir?

Kamulaştırmasız el atmada bedel, kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin kurallar kıyasen uygulanarak bulunur. Değerleme ölçütleri 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesinde, bilirkişi ve değerleme tarihi 15. maddesinde düzenlenir. Mahkeme, taşınmazın el atma tarihindeki niteliğini esas alır, ama bu niteliğe dava tarihindeki fiyatlarla değer biçer. Amaç, malikin uğradığı zararın tam olarak giderilmesidir; idarenin kendi takdir ettiği bedel bağlayıcı değildir.

Bilirkişi kurulu şu ölçütleri birlikte değerlendirir: taşınmazın cinsi ve niteliği (arsa, tarla, bahçe), yüzölçümü, konumu ve ulaşım imkanları, imar durumu, kullanım biçimi, emsal satışlar, tarım arazilerinde yıllık net gelir, üzerindeki yapı, ağaç ve tesisler ile değeri etkileyen diğer objektif unsurlar.

Arsalar: Değer, yakın tarihli ve karşılaştırılabilir emsal satışlarla bulunur. Emsalin konum, büyüklük ve imar durumu bakımından üstün ve eksik yönleri ayrıca açıklanır.
Araziler: Değer, resmi ürün verilerine dayanan yıllık net gelirin kapitalizasyon faiz oranına bölünmesiyle bulunur; şehre yakınlık gibi objektif değer artırıcı unsurlar ayrıca eklenir.
Dikkate alınmayanlar: Taşınmazın geçmişteki değeri, idarenin yaptığı yol veya tesis nedeniyle oluşan değer artışı ve ileride gerçekleşmesi umulan kazançlar.

Rakamlı örnek

İmar planında konut alanında kalan 900 m² arsanın 600 m²’lik bölümüne belediye 2019’da yol yapmış olsun. Bilirkişi, emsal satışlara göre dava tarihindeki değeri metrekare başına 4.500 TL olarak belirlerse, el atılan kısmın bedeli 600 x 4.500 = 2.700.000 TL olur. Yol, kalan 300 m²’nin yapılaşma imkanını daraltmışsa bu değer kaybı da ayrıca eklenir.

Hesap yöntemlerinin ayrıntısını, arsa ve arazi ayrımını ve kapitalizasyon oranlarını kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır yazımızda örneklerle anlattık.

El atma tarihi neden önemli?

El atmanın ne zaman gerçekleştiği, davanın usulünü, harcını ve ödeme biçimini doğrudan etkiler. Kanun koyucu eski tarihli el atmalar için özel geçiş hükümleri getirmiş, Anayasa Mahkemesi de bunların bir kısmını iptal etmiştir. Bugün geçerli tablo şöyledir:

El atma tarihi	Uygulanan özel hüküm	Dava ve harç	Ödeme
09.10.1956 – 04.11.1983	2942 geçici m. 6	Önce idareye uzlaşma başvurusu dava şartı; uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde dava. Harç ve vekalet ücreti maktu.	Bütçe ödeneğini aşan alacaklarda taksitle ödeme
04.11.1983 – 28.07.2021	2942 geçici m. 19	Genel hükümler; nispi harç.	Kesinleşen alacaklar ayrılan bütçe payını aşarsa sonraki yıllara taksitle ve sıra ile ödeme
28.07.2021 sonrası	Özel geçiş hükmü yok	Genel hükümler; nispi harç.	Genel hükümler ve icra yolu

1956-1983 arası el atmalar: geçici 6. madde

Geçici 6. madde, 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasında kamulaştırması yapılmadan fiilen kamu hizmetine ayrılan veya üzerine tesis yapılan taşınmazları kapsar. Bu dönemdeki el atmalarda önce idareye başvurarak uzlaşma usulünün işletilmesi dava şartıdır. Uzlaşma; trampa, sınırlı ayni hak kurulması, başka yerde imar hakkı verilmesi veya nakdi bedel ödenmesi yoluyla sağlanabilir. Uzlaşılamazsa uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde dava açılır. Bu davalarda harç ve vekalet ücreti maktu olarak belirlenir.

2013’te bu maddeye eklenen ve 4 Kasım 1983 sonrasındaki el atmaları da aynı rejime bağlayan fıkralar, Anayasa Mahkemesi’nin 13.11.2014 tarihli ve 2013/95 E., 2014/176 K. sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bu nedenle 1983 sonrasındaki el atmalarda uzlaşma dava şartı ve üç aylık süre aranmaz.

1983-2021 arası el atmalar: geçici 19. madde

2022’de 7421 sayılı Kanunla eklenen geçici 19. madde, 4 Kasım 1983 ile 28 Temmuz 2021 arasında fiilen veya hukuken el atılan taşınmazların bedel ve tazminatlarının ödenmesini düzenler. İdareler bu ödemeler için bütçelerinden belirli bir pay ayırır; alacakların toplamı bu payı aşarsa ödemeler sonraki yıllara yayılarak, alacaklılar arasında oranlı biçimde ve taksitle yapılır. Madde, yürürlüğe girdiği tarihte bedeli ödenmemiş bütün dava ve icra takiplerine de uygulanır.

Maddede taksit süresince yalnızca kanuni faiz ödeneceğini öngören cümle, Anayasa’nın 46. maddesindeki “kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz” güvencesine aykırı bulunarak iptal edilmiştir (AYM 27.06.2024, 2024/4 E., 2024/129 K.). Taksitle ödeme ve gecikme faizine ilişkin haklarınızı kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi yazımızda anlattık.

Zamanaşımı, ecrimisil ve faiz

Kamulaştırmasız el atma kavramı, Yargıtay’ın 16.05.1956 tarihli ve 1956/1 E., 1956/6 K. sayılı içtihadı birleştirme kararıyla hukukumuza girmiştir. Bu karar, malike müdahalenin önlenmesini veya bedel istemeyi seçme imkanı tanır. O tarihten bu yana yerleşik kabul şudur: el atma sürdüğü müddetçe bedel talebi zamanaşımına uğramaz. 2942 sayılı Kanun’un 38. maddesi el atmalarda yirmi yıllık hak düşürücü süre öngörüyordu; bu hüküm Anayasa Mahkemesi’nin 10.04.2003 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.

Ecrimisil: Kullanım bedeli, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için istenebilir. Her dönem için ayrı ayrı, taşınmazın o dönemdeki kira getirisi esas alınarak hesaplanır. Ecrimisil istemek için malikin ayrıca zarar ispatlaması gerekmez.
Bedelin faizi: Bedel dava tarihindeki değere göre belirlendiğinden faiz de dava tarihinden işletilir. Yargıtay uygulamasında bu faiz kanuni faizdir. Kesinleşen bedelin taksitle veya geç ödenmesi halinde ise Anayasa’nın 46. maddesindeki “kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz” güvencesi gündeme gelir.
Kanuni faiz oranı: 7589 sayılı Kanunla 31.07.2026’dan itibaren yıllık %31; 01.06.2024-30.07.2026 döneminde %24; daha önce %9.

Faiz örneği

Yukarıdaki örnekte 2.700.000 TL bedel için 1 Eylül 2026’da açılan dava bir yılda sonuçlanırsa, oranın değişmediği varsayımıyla bir yıllık kanuni faiz 2.700.000 x %31 = 837.000 TL olur. Dava tarihinden önceki beş yıl için yıllık 120.000 TL kira değeri tespit edilirse ecrimisil yaklaşık 600.000 TL‘ye ulaşır; bu tutara da her dönem için ayrıca faiz işler.

Başvuru ve dava yolu

Fiili el atma davaları adli yargıda görülür. Hukuki el atmadan farklı olarak burada idare taşınmaza fiziksel olarak el koyduğu için uyuşmazlık bir haksız eylemden doğar ve genel mahkemelerin görev alanındadır.

Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi. Davanın değeri görev bakımından önem taşımaz.
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. Dava tapu iptali ve tescil talebini de içerdiğinden en güvenli yol, davayı bu mahkemede açmaktır.
Davalı: Taşınmaza el atan ve kamu hizmetini yürüten idare. Hizmet sonradan başka bir idareye devredilmişse, dava tarihinde taşınmazı elinde bulunduran idare hasım gösterilir. Yol kimin bakımındaysa (belediye, il özel idaresi, Karayolları) önce bunu belgeleyin.
Davacı: Tapu maliki. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında tek başına dava açabilir. Malik ölmüşse mirasçılar mirasçılık belgesiyle dava açar; elbirliği halindeki terekede mahkeme diğer mirasçıların katılımını veya terekeye temsilci atanmasını isteyebilir. Ayrıntılar için miras ortaklığı yazımıza bakabilirsiniz.
Arabuluculuk: Kamulaştırmasız el atma davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almaz. Doğrudan dava açılabilir; idareye önceden yazılı başvuru yapmak ise tarihleri ve idarenin tutumunu belgelemek için yararlıdır.
Harç: 4 Kasım 1983 sonrasındaki el atmalarda Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin uygulaması nispi harç yönündedir: 2026 yılı için dava değerinin binde 68,31’i oranındaki karar harcının dörtte biri peşin, ayrıca 732 TL başvurma harcı ödenir. Örnekteki 2.700.000 TL’lik dava için peşin harç 46.109,25 TL’dir. Davayı kazanırsanız ödediğiniz harç yargılama gideri olarak idareden tahsil edilir.
Dava değeri: 7589 sayılı Kanunla belirsiz alacak davası 31.07.2026’dan itibaren kaldırılmıştır. Bu tarihten sonra açılan davalarda değeri kendiniz tahmin ederek tam ya da kısmi dava açarsınız. Kısmi davada talebinizi, bilirkişi raporundan sonra tahkikat sonuna kadar bir defaya mahsus artırabilirsiniz; artırılan kısım için zamanaşımı dava tarihinde kesilmiş sayılır. Islah imkanı da devam eder.

Belgeleri toplayınGüncel tapu kaydını, kadastro paftasını, imar durumu belgesini, varsa mirasçılık belgesini ve el atmayı gösteren fotoğrafları edinin. Hava fotoğrafları ve eski uydu görüntüleri el atma tarihini göstermek için çok değerlidir.
İdarenin dosyasını isteyinBelediyeden veya ilgili kurumdan yolun ya da tesisin yapım tarihini, ihale ve hakediş belgelerini, varsa kamu yararı kararını yazılı olarak isteyin. El atma tarihi geçici 6 ve geçici 19 bakımından belirleyicidir.
Davayı açınDilekçede el atılan alanı yaklaşık olarak belirtin, bedel ve tescil talebini, gerekiyorsa müdahalenin önlenmesini ve ecrimisili açıkça yazın. Kalan kısmın değer kaybını da talep edin.
Keşif ve bilirkişiMahkeme mahallinde keşif yapar; fen bilirkişisi el atılan alanı, değerleme bilirkişileri bedeli belirler. Bölgedeki emsal satış sözleşmelerini ve tarım arazilerinde resmi ürün verilerini dosyaya sunun.
Rapora itiraz edinRaporun tebliğinden sonra mahkemenin verdiği süre içinde emsallerin karşılaştırılabilirliğine, alan ölçümüne ve kalan kısmın değer kaybına ilişkin itirazlarınızı ayrı ayrı bildirin.

Delillerin kaybolma tehlikesi varsa, örneğin idare tesisi genişletmek veya izleri silmek üzereyse, dava açılmadan önce delil tespiti istenebilir.

Karar, kanun yolları ve icra

Mahkeme el atmayı tespit ederse, bedelin faiziyle ödenmesine ve el atılan kısmın tapu kaydının iptaliyle idare adına tesciline karar verir. Bu hüküm, fiilen gerçekleşmiş bir müdahalenin hukuken tamamlanmasıdır; mülkiyet idareye geçer ve malikin o kısım üzerindeki tasarruf yetkisi sona erer. Ecrimisile de karar verilmişse geçmiş kullanım süresi için ayrıca ödeme yapılır.

İstinaf: Karar, tebliğden itibaren iki hafta içinde bölge adliye mahkemesine taşınabilir. 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL’dir.
Temyiz: Bölge adliye mahkemesi kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna gidilebilir. 2026’da açılan davalarda temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davalarına Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bakar.
İcra: Mülkiyet çekişmeli değilse, el atma tazminatına ilişkin hüküm kesinleşmeden icraya konulabilir; kanun yoluna başvurmak icrayı kendiliğinden durdurmaz. Tescile ilişkin kısım ise ancak kesinleştikten sonra tapuda uygulanır.

Yargılama giderleri ve vekalet ücreti davanın sonucuna göre paylaştırılır. Davanın kısmen reddi halinde reddedilen kısım için idare lehine de vekalet ücreti çıkabileceğinden, dava değerini emsallere dayanarak gerçekçi belirlemek önemlidir.

Sık yapılan hatalar

Fiili el atma davasını idare mahkemesinde, hukuki el atma davasını asliye hukuk mahkemesinde açmak.
El atma tarihini belgelemeden dava açmak; 1956-1983 arası el atmalarda uzlaşma başvurusunu atlamak.
Taşınmazı fiilen kullanan idare yerine yanlış idareyi hasım göstermek.
Kalan kısmın değer kaybını ve ecrimisili talep etmeyi unutmak.
Bilirkişinin el atma sonrası oluşan düşük değeri veya karşılaştırılamaz emsalleri esas almasına itiraz etmemek.
7589 sonrasında hala belirsiz alacak davası açmaya çalışmak.

Taşınmazınıza kamulaştırma yapılmadan mı el atıldı?

El atma tarihini, hasım idareyi ve talep edebileceğiniz bedeli belgeleriniz üzerinden online görüşmede birlikte değerlendirelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Belediye 30 yıl önce arazimden yol geçirdi, hala dava açabilir miyim?

Evet. El atma sürdüğü müddetçe bedel talebi zamanaşımına uğramaz. Bedel, taşınmazın el atma tarihindeki niteliğine göre dava tarihindeki değer üzerinden hesaplanır. El atma 1956-1983 arasında gerçekleştiyse önce idareye uzlaşma başvurusu yapmanız gerekir.

Kamulaştırmasız el atma davası hangi mahkemede açılır?

İdare taşınmaza fiilen el atmışsa dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmaz yalnızca imar planıyla kamu hizmet alanına ayrılmışsa (hukuki el atma) dava idare mahkemesinde açılır.

Hisseli tapuda tek başıma dava açabilir miyim?

Evet. Her paydaş, el atılan kısımdaki kendi payı oranında bedel isteyebilir. Mirasçılar arasında paylaşım yapılmamışsa, mahkeme diğer mirasçıların davaya katılımını veya terekeye temsilci atanmasını isteyebilir.

Bedelle birlikte geçmiş yılların kullanım bedelini de isteyebilir miyim?

Evet. Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için bedel talebiyle birlikte istenebilir.

Dava açarken ne kadar harç öderim?

4 Kasım 1983 sonrasındaki el atmalarda dava değerinin binde 68,31’i olan karar harcının dörtte biri peşin ödenir; buna başvurma harcı eklenir. 1956-1983 arası el atmalarda harç maktudur. Davayı kazanırsanız ödediğiniz harç idareden tahsil edilir.

İdare bedeli taksitle ödeyebilir mi?

4 Kasım 1983 ile 28 Temmuz 2021 arasındaki el atmalarda, kesinleşen alacakların idarenin bu iş için ayırdığı bütçe payını aşması halinde ödemeler sonraki yıllara taksitle yayılabilir. Taksit süresince yalnızca kanuni faiz öngören hüküm Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.