Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası, idare ile malik uzlaşma yoluyla anlaşamadığında taşınmazın gerçek değerinin mahkemece belirlenmesi ve bu bedel karşılığında mülkiyetin idare adına tescil edilmesi için açılan davadır. Davanın temelinde mülkiyet hakkının korunması ve kamulaştırma bedelinin peşin ödenmesi ilkesi yatar.
Bu dava, kamulaştırmanın zorunlu yargısal aşamasıdır ve idare tarafından açılır. Malik olarak sizin rolünüz davalı olmaktır; ancak bu, pasif kalacağınız anlamına gelmez. Bedel, keşif ve bilirkişi raporu üzerinden belirlendiği için dosyaya ne sunduğunuz ve rapora nasıl itiraz ettiğiniz sonucu doğrudan etkiler. Bu yazıda davanın şartlarını, tarafları, yargılamanın aşamalarını, bedelin bankaya yatırılmasını, faizi, yargılama giderlerini ve kanun yollarını anlatıyoruz.
- Davayı kim açar?
- Kamulaştırmayı yapan idare, uzlaşma sağlanamadığında taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açar (2942 m. 10).
- Bedel nasıl belirlenir?
- Keşif ve bilirkişi kurulu raporuyla, Kanun’un 11. maddesindeki ölçütlere göre, dava tarihindeki değer üzerinden.
- Mülkiyet ne zaman geçer?
- İdare bedeli malik adına bankaya yatırdıktan sonra mahkemenin vereceği tescil kararıyla.
- Karara itiraz?
- Tescil hükmü kesindir; bedele ilişkin kısım istinaf ve temyiz yoluna götürülebilir.
Davanın tanımı ve hukuki dayanağı
İdare, bir taşınmazı satın alma usulüyle edinemediğinde, yalnızca kendi idari kararıyla mülkiyeti geçiremez ve tapuda tescil yaptıramaz. Mülkiyetin el değiştirmesi için mahkemenin bedeli belirlemesi, bedelin malik adına bankaya yatırılması ve tescil kararı verilmesi gerekir. İdare, uzlaşmayı usulüne uygun denemeden doğrudan bu davayı açamaz.
- Anayasa m. 46: Kamulaştırma ancak kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartıyla yapılabilir. Ödenmemiş kamulaştırma bedellerine kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10: Satın alma yoluyla kamulaştırma yapılamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespitini ve taşınmazın idare adına tescilini ister.
Dava hangi durumlarda açılır?
İdare önce satın alma usulünü uygular: kıymet takdir komisyonu tahmini bedeli belirler ve malik pazarlık görüşmesine davet edilir. Şu hallerde uzlaşma sağlanamamış sayılır:
- Malikin uzlaşma görüşmesine katılmaması,
- Malikin teklif edilen bedeli kabul etmemesi,
- İdarenin malikin karşı teklifini kabul etmemesi,
- Anlaşma sağlandığı halde malikin ferağ vermemesi.
Bu durumda düzenlenen uzlaşmazlık tutanağı, satın alma usulünün tüketildiğini gösterir. Uzlaşma aşamasının ayrıntıları için kamulaştırmada uzlaşma ve satın alma usulü yazımıza bakabilirsiniz.
Davanın şartları
Mahkeme, esasa girmeden önce davanın ön şartlarını kendiliğinden denetler:
Tapu kütüğüne konulan kamulaştırma şerhinden itibaren altı ay içinde bu davanın açıldığı tapu müdürlüğüne belgelenmezse, şerh kendiliğinden silinir (m. 7). Bu durum kamulaştırma iradesinin sona erdiği anlamına gelmez; ancak idarenin süreci ciddi biçimde takip etmediğini gösterir.
Davanın tarafları
Davacı, kamulaştırmayı yapan idaredir: bakanlıklar, belediyeler, il özel idareleri, Karayolları Genel Müdürlüğü, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü gibi kuruluşlar. Elektrik dağıtım ve iletim projelerinde kamulaştırma, ilgili şirket lehine kamu idaresi eliyle yapılır.
Davalı, taşınmazın maliki ve taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olanlardır:
- Malikler: Tapu maliki, paylı mülkiyette bütün paydaşlar ve elbirliği mülkiyetinde bütün ortaklar.
- Mirasçılar: Malik ölmüşse dava mirasçılarına yöneltilir; mahkeme mirasçılık belgesini dosyaya getirtir.
- Sınırlı ayni hak sahipleri: İntifa, üst hakkı ve irtifak hakkı sahipleri ile rehin ve ipotek alacaklıları.
Hak sahiplerinin tamamı davada yer almalıdır; eksik taraf teşkiliyle verilen karar bozma sebebidir. Davetiye veya ilanda husumetin kime yöneltileceği hatalı gösterilmişse, gerçek hasma tebligat yapılarak davaya devam edilir.
Yargılama süreci
Görevli ve yetkili mahkeme
Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu yetki kesindir ve taraflar anlaşarak değiştiremez.
Tebligat, ilan ve 30 günlük dava süresi
Mahkeme, başvurudan itibaren en geç 30 gün sonrası için bir duruşma günü belirler ve idarenin dilekçesiyle belgelerini malike meşruhatlı davetiyeyle tebliğ eder. Adresi bulunamayanlara ilanen tebligat yapılır. Kamulaştırmanın özeti ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde çıkan bir gazetede, bir internet haber sitesinde ve ulusal bir gazetede yayımlanır. Davetiyede şunlar yer alır:
- Taşınmazın tapu bilgileri, malikler ve kamulaştırmayı yapan idare,
- Kamulaştırma işlemine karşı 30 gün içinde idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hataların düzeltimi davası açılabileceği ve husumetin kime yöneltileceği,
- İptal davası açanların bunu süresinde belgelememesi halinde kamulaştırmanın kesinleşeceği ve tespit edilen bedel üzerinden tescil yapılacağı,
- Bedelin yatırılacağı banka,
- Savunma ve delillerin tebliğden itibaren 10 gün içinde yazılı olarak bildirilmesi gerektiği.
Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası, davetiyenin tebliğinden veya ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde açılmalıdır (m. 14). Bu süre hak düşürücüdür. Anayasa Mahkemesi, davetiyede bu hakkın bildirilmesini öngören kuralı Anayasa’ya uygun bulmuştur (AYM 15.01.2026, 2025/191 E., 2026/14 K.). İptal davasının şartları için kamulaştırma işleminin iptali davası yazımıza bakabilirsiniz.
Anayasa Mahkemesi, bedel davasının yalnızca idari yargıda yürütmeyi durdurma kararı verilmişse bekletilmesini öngören kuralı ve açılan davaların dava açmayan paydaşları etkilemeyeceğine ilişkin kuralı iptal etmiştir (AYM 25.12.2024, 2024/101 E., 2024/232 K.; RG 27.03.2025). Davetiyede, iptal davası açanların süresinde dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelemezlerse kamulaştırmanın kesinleşeceğini bildiren kuraldaki yürütmenin durdurulmasına ilişkin ibare de iptal edilmiştir; bu iptal ertelenmeden 01.12.2025’te yürürlüğe girmiştir (AYM 10.07.2025, 2025/148 E., 2025/141 K.). Pratikte en güvenli yol, iptal davasında yürütmenin durdurulmasını istemek ve iptal davasının açıldığını belgeyle asliye hukuk mahkemesine bildirmektir.
Anlaşmaya davet, keşif ve bilirkişi
Hakim ilk duruşmada tarafları bedel konusunda anlaşmaya davet eder. Anlaşma olursa bu bedel kamulaştırma bedeli kabul edilir. Anlaşma olmazsa en geç 10 gün içinde keşif yapılır ve 30 gün sonrası için duruşma günü belirlenir. Keşif, Kanun’un 15. maddesindeki bilirkişiler eliyle ve ilgililerin huzurunda yapılır; köy veya mahalle muhtarı da dinlenir.
Bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurullarının listelerinden seçilir ve en az üç kişilik bir kurul oluşturur; kurulda gayrimenkul değerleme alanında yetkili bir uzman bulunur. Kurul, tarafların beyanlarını da dikkate alarak raporunu 15 gün içinde verir. Rapor, duruşma beklenmeden taraflara tebliğ edilir. Sonraki duruşmada itirazlar dinlenir; gerekirse 15 gün içinde rapor verecek yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirilir. Hakim, raporlar ve beyanlardan yararlanarak “adil ve hakkaniyete uygun” bir bedel tespit eder.
Değerin esas alındığı tarih ve ölçütler
Değer, idarenin kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği gün, yani dava tarihi itibarıyla belirlenir (m. 15). Geçmişteki değer veya idarenin tahmini bedeli esas alınmaz. Bilirkişi kurulu taşınmazın cinsi, yüzölçümü, değerini etkileyen nitelikleri, varsa vergi beyanı, resmi kıymet takdirleri, arazilerde net gelir, arsalarda emsal satışlar ve yapılarda resmi birim fiyatları ile yıpranma payını ayrı ayrı gösterir (m. 11). Kamulaştırmayı gerektiren projenin yaratacağı değer artışı ve ileride düşünülen kullanımlardan doğacak kar dikkate alınmaz. Arsa ve arazi ayrımı, net gelir ve kapitalizasyon, emsal karşılaştırma, ağaç ve yapı bedelleri için rakamlı örneklerle kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır yazımıza bakabilirsiniz.
Bedelin bankaya yatırılması, tescil ve ödeme
- Bedelin yatırılmasıMahkeme idareye, tespit edilen bedeli hak sahibi adına belirlenen bankaya yatırması ve makbuzu ibraz etmesi için 15 gün süre verir. Bu süre gerektiğinde bir defaya mahsus uzatılabilir. Taksitli kamulaştırmalarda ilk taksit aynı şekilde yatırılır.
- NemalandırmaHak sahibi belli değilse mahkeme, bedelin üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılması için gerekli tedbirleri alır.
- Tescil ve ödeme kararıMakbuz ibraz edilince mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir. Karar tapu müdürlüğüne ve bankaya bildirilir; tescil bu bildirim üzerine yapılır.
- Bedelin çekilmesiMalik, mahkemenin bankaya gönderdiği ödeme yazısıyla veya kararla parayı alır. Bunun için kararın kesinleşmesi beklenmez.
Bedel yatırılmadan tescil kararı verilemez. Verilen süreye rağmen bedel yatırılmazsa, Yargıtay uygulamasında davanın reddine karar verilebilmektedir. Bankaya yatırılan bedeli çekmeniz, fazlaya ilişkin haklarınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez; yine de çekim sırasında kanun yolu haklarınızı saklı tuttuğunuzu yazılı olarak belirtmek ileride tartışma çıkmasını önler.
Faiz, yargılama giderleri ve vekalet ücreti
Bedele işletilecek faiz
Kanun’un 10. maddesine 2013 yılında eklenen ve davanın dört ay içinde sonuçlanmaması halinde ancak bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilmesini öngören kural, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Mahkemeye göre kanuni faiz yüksek enflasyon dönemlerinde değer kaybını karşılamıyor ve dört aylık faizsiz dönem malike ölçüsüz bir yük yüklüyordu (AYM 05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.; RG 01.08.2023).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, iptal kararının kesinleşmemiş bütün davalarda uygulanacağını ve Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca tespit edilen bedele, dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin, talep aranmaksızın işletileceğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK 08.04.2026, 2025/114 E., 2026/226 K.). Kararın ardından bedelin ödenmesinde gecikme olursa yapılacaklar için kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Harç ve giderler
Davayı idare açtığı için malikten başvurma veya karar harcı alınmaz. Mahkeme heyetinin harcırahı, bilirkişi ve muhtar ücretleri, tapu harçları ve Kanun’un gerektirdiği diğer giderler kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir (m. 29). Malik kanun yoluna başvurursa istinaf veya temyiz harcını kendisi yatırır.
Vekalet ücreti
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, malikin davanın açılmasına sebep olmadığını ve aksi halin gerçek karşılık ilkesine aykırı olacağını belirterek davacı idare lehine vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK 14.05.2019, 2019/5-241 E., 2019/560 K.). Kendini avukatla temsil ettiren malik lehine ise vekalet ücretine hükmedilir; Yargıtay uygulamasında ücretin hesabında idarenin uzlaşmada teklif ettiği bedel ile mahkemece tespit edilen bedel arasındaki fark dikkate alınmaktadır. Genel kurallar için yargılama giderleri ve vekalet ücreti yazımıza bakabilirsiniz.
Kanun yolları
Bedel tespiti kararına karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı da tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna gidilir; temyiz incelemesi Yargıtay 5. Hukuk Dairesinde yapılır.
| Kararın bölümü | Kanun yolu | Not |
|---|---|---|
| Tescil hükmü | Kesindir | Kanun yoluna başvuru tescili durdurmaz. |
| Bedel | İstinaf ve temyiz | Eksik veya fazla tespit iddiası iki taraf için de ileri sürülebilir. |
| Ödeme | Kesinleşme beklenmez | Kanun yolu ödeme kararını durdurmaz. |
Temyiz sınırı konusunda önemli bir gelişme vardır. Anayasa Mahkemesi, HMK’nın 362/1-a maddesindeki parasal temyiz sınırını kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin davalar yönünden iptal etmiştir (AYM 08.10.2025, 2025/124 E., 2025/203 K.; RG 20.01.2026). İptal kararı dokuz ay sonra, 20.10.2026’da yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle bu davalarda bölge adliye mahkemesi kararlarının miktar sınırına bakılmaksızın temyiz edilebileceği kabul edilmelidir; yasal düzenleme yapılıp yapılmadığını takip edin. İstinaf sınırı 2026 yılı için 50.000 TL olup davanın açıldığı tarihteki tutar esas alınır.
Kanun yolu sonunda kesinleşen bedel, peşin ödenen bedelden düşük çıkarsa fark ilgiliden geri istenir; idarenin ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için faiz alınmaz. Örneğin mahkeme 1.800.000 TL’ye hükmetmiş, idare bu tutarı yatırmış ve istinaf sonucunda bedel 1.650.000 TL’ye inmişse malik, kendisine tebliğ edilen yazı üzerine 150.000 TL’yi iade eder; bu tutar için geçmişe dönük faiz istenmez.
Davada malikin yapabilecekleri
Bedel tespiti davasında asıl belirleyici olan bilirkişi raporudur. Malik olarak şu adımlar sonucu değiştirebilir:
- 10 günlük süreyi kullanın: Davetiyenin tebliğinden itibaren 10 gün içinde taşınmazın değerine ilişkin savunmanızı ve delillerinizi yazılı olarak sunun.
- Keşifte hazır bulunun: Taşınmaz üzerindeki yapıları, kuyuları, duvarları, sulama tesislerini ve ağaçları bilirkişiye tek tek gösterin; fotoğraf ve belgelerle destekleyin.
- Emsal sunun: Bölgedeki yakın tarihli tapu satışlarını, satış sözleşmelerini ve değerleme raporlarını dosyaya verin.
- Rapora gerekçeli itiraz edin: Seçilen emsallerin karşılaştırılabilir olup olmadığını, imar durumunun doğru dikkate alınıp alınmadığını, hesap hatalarını, net gelir verilerinin resmi verilerle uyumunu ve yapıların eksik değerlendirilip değerlendirilmediğini ayrı ayrı belirtin.
- Kalan kısmı unutmayın: Kısmen kamulaştırmada kalan kısmın değer kaybının bedele eklenmesini isteyin (m. 12); ayrıntılar kısmi kamulaştırma yazımızda.
Başvuru ve dava yolu
| Konu | Kural |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Bedel ve tescil: asliye hukuk mahkemesi. Kamulaştırma işleminin iptali: idare mahkemesi. Maddi hataların düzeltimi: asliye hukuk mahkemesi. |
| Yetki | Taşınmazın bulunduğu yer (kesin yetki); iptal davasında da taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi (İYUK m. 34). |
| Husumet | Bedel davası: idare davacı, malikler, mirasçılar ve ayni hak sahipleri davalı. İptal davası: kamulaştırmayı yapan idareye karşı; her paydaş tek başına açabilir. |
| Süreler | Savunma ve deliller 10 gün; iptal veya düzeltim davası 30 gün; istinaf ve temyiz iki hafta. |
| Arabuluculuk | Dava şartı arabuluculuk uygulanmaz; ön aşama satın alma usulüdür. |
| Harç ve giderler | Açılış harcı ve dava giderleri idareye ait (m. 29); kanun yolu harcı başvurana ait. |
| Deliller | Tapu kaydı, kamulaştırma dosyası ve kıymet takdir raporu, imar durumu, keşif, bilirkişi raporu, emsal satışlar, tarım arazilerinde ilçe tarım ve orman müdürlüğünün resmi ürün verileri. |
| Faiz | Bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz (HGK 2026/226). Kanuni faiz 01.06.2024-30.07.2026 arasında %24, 31.07.2026’dan itibaren %31. |
Sık yapılan hatalar
- Bedeli düşük bulduğu için idare mahkemesinde dava açmak; bedel itirazları asliye hukuk mahkemesindeki bu davada ileri sürülür.
- Davetiyedeki 10 günlük süreyi ve keşfi kaçırıp bilirkişinin taşınmazı eksik tespit etmesine yol açmak.
- Bilirkişi raporuna genel ifadelerle itiraz etmek; emsal, yöntem ve hesap hatalarını somut göstermemek.
- İptal davası açıp yürütmenin durdurulmasını istememek ve bedel davasını takip etmemek.
- Faizin dört ay sonra başladığını düşünüp dava tarihinden itibaren işleyecek faizi denetlememek.
- Mirasçılık belgesi ve paydaş bilgilerini güncel tutmayıp bedelin bankada bekletilmesine yol açmak.
Sık sorulan sorular
Bedel tespiti davasında harç ve masrafları kim öder?
Davayı idare açtığı için harç ve yargılama giderleri kural olarak idareye aittir. Tapu harçları, bilirkişi ve keşif giderleri de idare tarafından ödenir. Kanun yoluna başvurursanız istinaf veya temyiz harcını siz yatırırsınız.
Bilirkişinin belirlediği bedel düşükse ne yapabilirim?
Rapor size tebliğ edildikten sonra gerekçeli itirazda bulunabilir, emsal satışlar ve belgeler sunabilir, gerekirse yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alınmasını isteyebilirsiniz. Karar sonrasında bedele ilişkin kısım için istinaf ve temyiz yolları açıktır.
Bankaya yatırılan parayı çekersem itiraz hakkımı kaybeder miyim?
Hayır. Bedelin ödenmesi için kararın kesinleşmesi beklenmez ve parayı çekmek kanun yolu haklarınızı ortadan kaldırmaz. Çekim sırasında haklarınızı saklı tuttuğunuzu yazılı belirtmeniz önerilir.
Dava uzarsa bedele faiz işler mi?
Evet. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tespit edilen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin, talep aranmaksızın işletileceğini kabul etmiştir. Eski “dört ay sonra kanuni faiz” kuralı iptal edilmiştir.
Tescil kararına itiraz edebilir miyim?
Hayır. Kanun’a göre tescil hükmü kesindir. Anayasa Mahkemesi bu ibareyi iptal etmiştir; iptal 21.02.2027’de yürürlüğe girecektir (AYM 12.02.2026, 2025/190 E., 2026/38 K.). Kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, davetiyenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açmanız gerekir.
Kamulaştırılan taşınmazım hisseli, diğer hissedarlar dava açmazsa ne olur?
Her paydaş kendi payı için davada yer alır ve bedele itiraz edebilir. İptal davasını da tek başına açabilirsiniz. Anayasa Mahkemesi, iptal kararının dava açmayan paydaşları etkilemeyeceğine dair kuralı iptal etmiştir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla
