Kamulaştırma Yoluyla İrtifak Hakkı Kurulması ve Tazminat

Tarlanızın üzerinden bir enerji nakil hattı geçecekse, arsanızın altından bir doğalgaz boru hattı döşenecekse ya da bahçenizin bir şeridinden kanalizasyon hattı geçirilecekse, idarenin taşınmazınızın mülkiyetini alması gerekmeyebilir. Bu projelerde idare çoğu zaman mülkiyeti size bırakır, ancak taşınmaz üzerinde kendi lehine bir irtifak hakkı kurar. Mülkiyet sizde kaldığı için bu müdahale hafif görünse de, irtifak şeridinde artık bina yapamaz, ağaç dikemez veya taşınmazınızı eskisi gibi satamazsınız.

Kamulaştırma yoluyla irtifak kurulması, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4. maddesine dayanır ve bedeli 11. maddenin son fıkrasına göre belirlenir: irtifak nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelen düşüklük, kamulaştırma bedelidir. Bu yazıda irtifak kamulaştırmasının hangi projelerde yapıldığını, sürekli ve geçici irtifak ayrımını, bedelin nasıl hesaplandığını, direk ve tesis yerlerinin durumunu ve izlenecek dava yolunu anlatıyoruz.

Kısaca

Nedir?: İdarenin taşınmazın mülkiyetini almadan, belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynağı üzerinde kamu yararına irtifak hakkı kurmasıdır (2942 m. 4).
Bedel ne kadar?: İrtifak nedeniyle taşınmazın değerinde oluşan düşüklük kadar. Bu düşüklük gerekçeleriyle gösterilir ve kamulaştırma bedeli sayılır (m. 11).
Direk ve tesis yerleri?: Direk, vana veya istasyon gibi sabit tesis yerleri için çoğunlukla mülkiyet kamulaştırılır; bunların bedeli ayrıca ödenir.
Hangi mahkeme?: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi; işlemin iptali için idare mahkemesi.

İrtifak kamulaştırması nedir?

İrtifak hakkı, taşınmazın mülkiyetini malikte bırakan, ancak malikin bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmasını veya taşınmazın belirli bir biçimde kullanılmasına katlanmasını gerektiren sınırlı bir ayni haktır. Kamulaştırma yoluyla kurulan irtifakta lehine hak kurulan taraf idaredir ve hak, kamu hizmetinin gerektirdiği ölçüde kullanılır.

Anayasa’nın 46. maddesi devlete ve kamu tüzel kişilerine, gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazları kamulaştırma ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurma yetkisi verir. 2942 sayılı Kanun’un 4. maddesi de mülkiyet yerine irtifak hakkı kurulmasının amaç için yeterli olduğu hallerde, taşınmazın belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynağı üzerinde irtifak hakkı kurulabileceğini öngörür. Bu kural ölçülülük ilkesinin bir yansımasıdır: kamu hizmeti için irtifak yeterliyse idarenin mülkiyeti alması gerekmez. Kamulaştırmanın genel şartları için kamulaştırma nedir yazımıza bakabilirsiniz.

4. maddeye 2014 yılında eklenen fıkrayla, kamu yararı gereği taşınmazların üstünden teleferik ve köprü, altından metro ve benzeri raylı sistemler ile tünel geçirilebileceği düzenlenmiştir. Bu geçişlerde malikin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi ve can ile mal güvenliğine ilişkin önlemlerin alınması gerekir. Mülkiyet hakkının kullanımı engellenmiyorsa taşınmaz için kamulaştırma yapılmaz; yapılan yatırım nedeniyle malikten değer artış bedeli de alınamaz. Fıkrada maliklere bu işlemler nedeniyle hiçbir ad altında ödeme yapılmayacağını öngören cümle ise Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir (AYM 14.05.2015, 2014/177 E., 2015/49 K.). Geçiş taşınmazın kullanımını engelliyorsa genel kurallar uygulanır ve irtifak veya mülkiyet kamulaştırması ile bedel gündeme gelir.

İrtifak hangi projelerde kurulur?

Uygulamada irtifak kamulaştırması en çok hat şeklinde uzanan altyapı projelerinde görülür. Projenin türü, irtifak şeridinde hangi kısıtlamaların getirileceğini ve dolayısıyla değer kaybının büyüklüğünü doğrudan etkiler.

Havai hatEnerji nakil hattıHattın altındaki şeritte yapı yapılması ve yüksek ağaç bulundurulması güvenlik mesafeleri nedeniyle kısıtlanır. Direk (pilon) yerleri için ayrıca mülkiyet kamulaştırılır.

Yer altıDoğalgaz ve petrol boru hattıBoru hattı üzerinde bina ve sabit tesis yapılamaz, ağaç dikilemez; tarımsal kullanım devam edebilir. Vana ve istasyon yerleri için mülkiyet alınır.

Yer altı ve yüzeySu, kanalizasyon ve kanalİçme suyu isale hattı, kanalizasyon, sulama ve drenaj kanalları için şerit halinde irtifak kurulur; bakım ve onarım için geçiş hakkı da hakkın kapsamındadır.

Üst ve alt geçişTeleferik, köprü, metro ve tünelTaşınmazın üstünden veya altından geçen ulaşım yapılarında malikin kullanımı engellenmiyorsa Kanun kamulaştırma yapılmayacağını öngörür; kullanım engelleniyorsa genel kurallar uygulanır.

Enerji projelerinde kamu yararı kararını çoğu zaman Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu verir. Örneğin boru hattı projelerinde Kurul’un lüzum kararı, kamu yararı kararı yerine geçer. Bu projelerde zaman baskısı nedeniyle sıkça acele kamulaştırma yoluna da başvurulur; bu durumda bedel önce kısa sürede geçici olarak belirlenir, kesin bedel sonradan açılan davada tespit edilir. Bu süreci acele kamulaştırma ve el koyma yazımızda anlattık.

Sürekli irtifak, geçici irtifak ve mülkiyet kamulaştırması

Bir hat projesi tek bir taşınmazda üç farklı hukuki işlem doğurabilir. Hangisinin uygulandığını kamulaştırma planında ve davetiyede mutlaka kontrol edin; çünkü her birinin bedeli farklı hesaplanır.

İşlem	Nerede uygulanır?	Malik için sonucu	Bedel esası
Sürekli (daimi) irtifak	Hattın geçtiği şerit	Mülkiyet devam eder; şeritte kalıcı kullanım kısıtlaması tapuya tescil edilir	Şeritteki değer düşüklüğü, gerekirse kalan kısımdaki değer düşüklüğü
Geçici irtifak	İnşaat süresince kullanılan çalışma alanı	Süre sonunda kısıtlama kalkar; taşınmaz eski haline getirilmelidir	Kullanım süresi boyunca uğranılan kayıp, ürün ve ağaç bedelleri
Mülkiyet kamulaştırması	Direk, vana, istasyon, trafo gibi sabit tesis yerleri	Bu alan ifraz edilerek idare adına tescil edilir	Alanın tam değeri (2942 m. 11)

Geçici irtifak, boru veya hat döşenirken iş makinelerinin çalışacağı, toprağın depolanacağı geniş bir şerit için kurulur. İnşaat bitince bu alan malike geri bırakılır; ancak inşaat süresince ürün ekilemez, ağaçlar kesilebilir ve toprak yapısı bozulabilir. Bu kayıpların tamamı bedelde dikkate alınmalıdır. İdarenin kamulaştırılan alanın dışına taşarak çalışması halinde malikin rızası alınmalı ve ek zarar ayrıca karşılanmalıdır.

İrtifak bedeli nasıl hesaplanır?

2942 sayılı Kanun’un 11. maddesinin son fıkrasına göre irtifak hakkı kurulmasında, kamulaştırma nedeniyle taşınmazda oluşacak kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir. Yani malike, irtifak şeridinin tam değeri ödenmez; bu şeridin irtifak nedeniyle kaybettiği değer ödenir. Değer tespitinde 11. maddedeki genel ölçütler uygulanır: arazilerde net gelir yöntemi, arsalarda emsal karşılaştırması. Bu yöntemlerin ayrıntısını kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır yazımızda bulabilirsiniz.

Hesabın adımları

Taşınmazın değerini bulunBilirkişi kurulu, taşınmazın irtifak kurulmadan önceki metrekare değerini arazilerde resmi ürün verilerine dayalı net gelir ve kapitalizasyon yöntemiyle, arsalarda emsal satışlarla belirler. Değerlendirme tarihi, idarenin belgeleri mahkemeye verdiği gündür.
Mülkiyeti alınan alanı ayırınDirek veya tesis yeri olarak mülkiyeti alınan alanın tam değeri ayrıca hesaplanır. Yargıtay uygulamasında irtifak bedeli, bu alan düşüldükten sonra kalan irtifak alanı üzerinden hesaplanır.
İrtifak şeridindeki değer kaybını belirleyinBilirkişi, irtifakın şeritte getirdiği kısıtlamaları (yapı yasağı, ağaç yasağı, güvenlik mesafeleri, kazı sınırlaması) değerlendirerek şeridin değerinde ne oranda düşüş olduğunu gerekçeleriyle açıklar. Bu oran projenin türüne, hattın gerilimine ve taşınmazın arsa ya da arazi olmasına göre değişir.
Kalan kısmı değerlendirinHat taşınmazı ikiye bölüyor veya irtifak şeridinin dışındaki alanın yapılaşmasını kısıtlıyorsa, kalan kısımdaki değer düşüklüğü de eklenir.
Muhdesatı ekleyinKesilen ağaçlar, zarar gören ekili ürünler, yıkılan duvar, kuyu veya yapıların bedeli ayrıca hesaplanır.

Rakamlı örnek

20.000 metrekarelik kuru tarım arazisinden 150 metre boyunca bir enerji nakil hattı geçtiğini, irtifak şeridinin 40 metre genişlikte olduğunu ve şeritte iki direk bulunduğunu varsayalım. Net gelir yöntemiyle arazinin metrekare değeri 150 TL bulunsun.

Direk yerleri (mülkiyet): 2 × 100 m² = 200 m² × 150 TL = 30.000 TL.
İrtifak alanı: 150 m × 40 m = 6.000 m²; direk alanı düşülünce 5.800 m². Bu alanın değeri 5.800 × 150 TL = 870.000 TL.
İrtifak bedeli: Bilirkişi, şeritteki kısıtlamalar nedeniyle değer düşüklüğünü gerekçeleriyle %30 olarak belirlerse 870.000 TL × %30 = 261.000 TL.
Ürün bedeli: İnşaat sırasında zarar gören hasat, resmi verilerle ayrıca hesaplanır.
Toplam: 30.000 TL + 261.000 TL + ürün bedeli; kalan kısımda değer kaybı varsa o da eklenir.

Örnekteki %30 oranı yalnızca hesabın mantığını göstermek için seçilmiştir; Kanun’da sabit bir oran yoktur. Oranın gerekçesiz veya emsal dosyalardan aynen aktarılarak belirlenmesi, rapora itiraz için güçlü bir sebeptir. Taşınmaz üzerinde daha önce kurulmuş bir irtifak (örneğin eski bir hat) varsa, bunun yarattığı kısıtlama da değer tespitinde dikkate alınır.

Kalan kısımda değer kaybı ve direk yerleri

İrtifak, yalnızca şeridin kendisini etkilemeyebilir. Hat parseli ortadan bölüyorsa, kalan parçalardan biri yapı yapılamayacak kadar küçük kalıyorsa veya belediye, hattın yakınındaki alanda yapılaşma için ilgili kurumun görüşünü şart koşuyorsa, irtifak şeridinin dışındaki alanın değeri de düşebilir. Bu durumda Kanun’un 12. maddesindeki kısmi kamulaştırma ilkeleri uygulanır ve kalan kısımdaki değer düşüklüğü bedele eklenir. Ayrıntıları kısmi kamulaştırma ve arta kalan kısmın değer kaybı yazımızda anlattık.

Ancak bu kayıp somut olarak gösterilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 380 kV’lık bir hat yenilemesinde arsanın 64 metrekarelik bölümünün direk yeri olarak kamulaştırıldığı dosyada, kalan alanın şekli ve cephesi itibarıyla yapılaşmasının kısıtlanmadığını, bu nedenle kalan kısımda değer azalışı olamayacağını kabul etmiştir. Kararda, değer azalışının kamulaştırmadan kaynaklanması ve kamulaştırmanın olumsuz etkisinin oranının açıklanması gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay HGK 29.05.2024, 2022/5-1191 E., 2024/291 K.). Aynı dosyada taşınmazda daha önce kurulmuş bir hat irtifakının bulunduğu da görülmektedir; eski irtifakın kısıtlamaları zaten değere yansımışsa, yeni işlem ayrıca bir kayıp doğurmayabilir.

İrtifak mı, mülkiyet mi?

İrtifak kurulan alanda kısıtlama o kadar ağırdır ki taşınmazdan fiilen hiçbir şekilde yararlanılamıyorsa, malik kalan kısmın kamulaştırılmasına ilişkin 12. madde imkanını ve mülkiyetin tamamen alınması gerektiğini ileri sürebilir. Kalan kısmın kamulaştırılması talebi, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idareye yazılı olarak yapılmalıdır.

İrtifak kamulaştırmasının aşamaları

İrtifak kamulaştırması, mülkiyet kamulaştırmasıyla aynı aşamalardan geçer. Malik açısından önemli olan, her aşamada kendisine yapılan tebligatı ve bu tebligatla başlayan süreleri takip etmektir.

Kamu yararı kararı ve hazırlıkİdare kamu yararı kararını alır, irtifak alanını gösteren planı hazırlar ve kamulaştırma kararını tapuya şerh ettirir. Şerhten itibaren altı ay içinde bedel tespiti davasının açıldığı belgelenmezse şerh silinir.
Satın alma usulü ve uzlaşmaİdare, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedeli açıklamadan malike yazılı davet gönderir. Malik tebliğden itibaren 15 gün içinde başvurarak pazarlığa katılabilir. Anlaşma sağlanırsa uzlaşma tutanağı düzenlenir ve irtifak tapuya tescil edilir; idare bedeli tutanaktan itibaren en geç 45 gün içinde hazır eder.
İrtifak tesisi ve bedel tespiti davasıAnlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde irtifak hakkı tesisi ve bedel tespiti davası açar. Mahkeme keşif yapar, bilirkişi kuruluna değer düşüklüğünü hesaplatır ve bedelin bankaya yatırılmasından sonra irtifakın idare lehine tapuya tesciline karar verir.
Bedelin ödenmesiBedel malik adına bankaya yatırılır. Paydaşların her birine payı oranında ödeme yapılır; ipotekli taşınmazlarda ipotek alacaklısının hakları gözetilir.

Uzlaşma tutanağı imzalandıktan sonra bu işlemlere ve bedele karşı itiraz davası açılamaz; bu nedenle teklifin irtifak şeridindeki kaybı, direk yerlerini ve kalan kısmı kapsayıp kapsamadığını imzadan önce kontrol edin. Anlaşma olmazsa açılacak davanın usulünü, bilirkişi raporuna itirazı ve bedelin yatırılmasını kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası yazımızda anlattık.

İrtifak kurulmadan hat geçirilmişse

Uygulamada idarenin veya enerji şirketinin, kamulaştırma ya da irtifak işlemi yapmadan taşınmaza direk diktiği, hat çektiği veya boru döşediği durumlarla da karşılaşılır. Bu durum fiili bir el atmadır. Malik, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesini veya hattın kaldırılması yerine irtifak bedelinin ödenmesini ve irtifakın tapuya tescilini isteyebilir; kullanım dönemi için tazminat talepleri de gündeme gelir. Bu davaların şartlarını ve süreçlerini kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası yazımızda anlattık.

Tapuyu kontrol edin. Taşınmazınızda eski tarihli bir irtifak tescili bulunuyorsa, hattın hukuki dayanağı vardır ve el atmadan söz edilemeyebilir. Dava açmadan önce tapu kaydını, şerhler ve irtifaklar sütunuyla birlikte inceleyin.

Başvuru ve dava yolu

Görevli ve yetkili mahkeme: İrtifak bedeline ilişkin uyuşmazlıklar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür (2942 m. 10). Kamu yararı kararının veya kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı ise taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, mahkeme tebligatından itibaren 30 gün içinde dava konusu yapılır (m. 14). Amaç için irtifak yeterliyken mülkiyetin alınması, iptal davasında ölçülülük yönünden ileri sürülebilir.
Taraflar: İrtifak tesisi davasını idare açar; tapu malikleri davalıdır. Malik ölmüşse mirasçılar, paylı mülkiyette paydaşların tamamı davada yer alır; her paydaş kendi payı için itiraz edebilir.
Süreler: Uzlaşma davetine tebliğden itibaren 15 gün; iptal veya maddi hata düzeltim davası için 30 gün; kalan kısmın kamulaştırılması talebi için kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün; davetiyede belirtilen savunma ve delil bildirme süresi.
Arabuluculuk: İrtifak tesisi ve bedel tespiti davası dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; uzlaşma, Kanun’daki satın alma usulü içinde ve mahkemenin ilk duruşmasında aranır.
Harç ve giderler: Davayı idare açtığından malik dava harcı ödemez; kanun yoluna başvururken istinaf veya temyiz harcını yatırır. Bilirkişi ve muhtar ücretleri ile tapu harçları idareye aittir (m. 29); davacı idare lehine vekalet ücretine hükmedilmez.
Deliller: Tapu kaydı ve kadastro paftası, kamulaştırma planı (irtifak ve mülkiyet alanları ayrı ayrı), kıymet takdir raporu, imar durumu yazısı, ilçe tarım müdürlüğünün resmi ürün verileri, emsal satışlar, ağaç ve ürünlerin fotoğrafları, keşif tutanağı ve bilirkişi raporu.
Kanun yolu: Tescil hükmü kesindir; bedele ilişkin karara karşı iki hafta içinde istinaf, bölge adliye mahkemesi kararına karşı iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. Anayasa Mahkemesi “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etmiştir (AYM 12.02.2026, 2025/190 E., 2026/38 K.); iptal 21.02.2027’de yürürlüğe girecektir. Temyiz incelemesini Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yapar. Anayasa Mahkemesi’nin kamulaştırma bedeli davalarında temyiz parasal sınırını iptal eden kararı (08.10.2025, 2025/124 E., 2025/203 K.) Ekim 2026’da yürürlüğe girmiştir.
Faiz: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bedel tespiti davalarında tespit edilen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin işletileceğini kabul etmiştir (HGK 08.04.2026, 2025/114 E., 2026/226 K.). Kanuni faiz ise 31.07.2026’dan itibaren yıllık %31’dir (01.06.2024 ile 30.07.2026 arasında %24).

Sık yapılan hatalar

Mülkiyet sizde kaldığı için irtifak bedelini önemsiz görüp uzlaşma teklifini incelemeden kabul etmek.
Direk veya vana yeri için mülkiyet bedelinin, irtifak şeridi için de değer düşüklüğünün ayrı ayrı hesaplandığını kontrol etmemek.
Bilirkişi raporundaki değer düşüklüğü oranının gerekçesini sorgulamamak.
Hattın kalan kısımda yarattığı yapılaşma kısıtını belediye yazısıyla belgelememek.
Geçici irtifak döneminde kesilen ağaçları ve kaybedilen ürünü keşiften önce tespit ettirmemek.
İrtifak kurulmadan geçirilen bir hatta, tapu kaydını incelemeden dava açmak.

Taşınmazınızdan hat mı geçirilecek?

İrtifak bedelini, direk ve tesis yerlerini ve kalan kısımdaki değer kaybını birlikte değerlendirelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Üzerinden hat geçen tarlamın mülkiyeti benden alınır mı?

Kural olarak hayır. İrtifak kamulaştırmasında mülkiyet sizde kalır; idare yalnızca hattın geçtiği şerit üzerinde irtifak hakkı edinir. Direk, vana veya istasyon gibi sabit tesis yerleri ise çoğunlukla mülkiyet olarak kamulaştırılır.

İrtifak bedeli tarlanın tam değeri kadar mı ödenir?

Hayır. Kanun’a göre irtifak nedeniyle taşınmazın değerinde oluşan düşüklük kamulaştırma bedelidir. Bilirkişi, irtifak şeridinin değerinin kısıtlamalar nedeniyle ne oranda düştüğünü gerekçeleriyle belirler; kalan kısımda kayıp varsa o da eklenir.

İrtifak şeridinde tarım yapabilir miyim?

Boru hatlarında tarımsal kullanım genellikle devam edebilir; ancak bina ve sabit tesis yapılamaz, ağaç dikilemez. Enerji nakil hatlarında ise güvenlik mesafeleri nedeniyle yapı ve yüksek ağaç kısıtlaması vardır. Kısıtlamanın kapsamı tapudaki irtifak kaydında ve proje belgelerinde yer alır.

İnşaat sırasında tarlamın büyük kısmı kullanıldı, bunun bedelini alabilir miyim?

Evet. İnşaat süresince kullanılan çalışma alanı için geçici irtifak kurulur ve bu dönemdeki ürün kaybı, ağaç ve toprak zararları bedele dahil edilir. Kamulaştırılan alanın dışına taşan çalışmalar için ise rızanız alınmalı ve ek zarar ayrıca karşılanmalıdır.

Hat benden izin alınmadan geçirildi, ne yapmalıyım?

Önce tapu kaydında idare lehine bir irtifak bulunup bulunmadığını kontrol edin. Herhangi bir kamulaştırma veya irtifak işlemi yoksa bu fiili el atmadır ve taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi veya irtifak bedelinin ödenmesi istenebilir.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.