Acele Kamulaştırma Nedir? Bedel Tespiti ve El Koyma Süreci

Acele kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği istisnai hallerde idarenin kamulaştırmanın olağan aşamalarının tamamlanmasını beklemeden taşınmaza el koymasını sağlayan bir yöntemdir. Enerji nakil hatları, doğalgaz boru hatları, otoyol ve demiryolu projeleri, barajlar, büyük altyapı yatırımları ve afet sonrası acil müdahaleler bu yöntemin en sık kullanıldığı alanlardır. Olağan kamulaştırmanın yerine geçmez; yalnızca gerçek bir ivedilik bulunduğunda başvurulabilen istisnai bir araçtır.

Malik açısından acele kamulaştırmanın en önemli sonucu şudur: taşınmazınızın kullanımı birkaç hafta içinde elinizden çıkabilir, ama kesin bedel ve mülkiyetin devri ancak aylar sonra belirlenir. Bu yazıda asliye hukuk mahkemesindeki değer tespiti ve el koyma sürecini, bankaya yatırılan paranın niteliğini, el koymadan sonraki uzlaşma ve tescil davasını, idarenin davayı geciktirmesinin sonuçlarını ve haklarınızı korumak için izlemeniz gereken yolu anlatıyoruz.

Kısaca

Dayanağı nedir?: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi. Karar çoğunlukla Cumhurbaşkanınca alınır ve Resmi Gazete’de yayımlanır.
Bedel nasıl belirlenir?: İdarenin başvurusu üzerine asliye hukuk mahkemesi, bilirkişiler aracılığıyla yedi gün içinde değeri tespit eder; bu değer bankaya yatırılınca el koyma kararı verilir.
Yatırılan parayı çekebilir miyim?: Evet. Bu tutar geçicidir; çekmeniz daha yüksek bedel isteme hakkınızı ortadan kaldırmaz.
Mülkiyet ne zaman geçer?: El koyma mülkiyeti devretmez. Mülkiyet, sonradan açılan bedel tespiti ve tescil davasındaki tescil kararıyla idareye geçer.

Acele kamulaştırma nedir, hangi hallerde yapılır?

Acele kamulaştırmanın dayanağı 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesidir. Madde bu yöntemi üç halle sınırlar:

Yurt savunması: 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına dayanan kamulaştırmalar.
Cumhurbaşkanınca aciliyet kararı: Aciliyetine Cumhurbaşkanınca karar verilen haller. Uygulamadaki acele kamulaştırmaların büyük bölümü, enerji, ulaşım ve altyapı projeleri için bu kapsamda alınır.
Özel kanunlar: Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar; afet ve benzeri mevzuatta bu yönde hükümler bulunur.

Bu hallerde idare, kıymet takdiri dışındaki işlemleri sonradan tamamlamak üzere taşınmaza el koyabilir. Olağan kamulaştırmada el koymadan önce yapılması zorunlu olan satın alma usulü ve uzlaşma görüşmesi, acele kamulaştırmada el koymadan sonraya bırakılır.

Acele kamulaştırma da Anayasa’nın 46. maddesindeki güvencelere tabidir: kamu yararı bulunmalı ve taşınmazın gerçek karşılığı ödenmelidir. Değişen, işlemlerin sırası ve hızıdır. Yargı kararlarında acele kamulaştırmanın istisnai olduğu, aciliyetin somut gerekçelerle gösterilmesi gerektiği kabul edilir; gerçek bir ivedilik bulunmadan alınan karar iptal edilebilir. Cumhurbaşkanı kararına ve idarenin kamulaştırma işlemine karşı hangi mercide, hangi sürede dava açılacağını acele kamulaştırma kararına itiraz ve iptal davası yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık. Bu yazı, sürecin asliye hukuk mahkemesindeki bedel ve el koyma tarafına odaklanmaktadır.

Olağan kamulaştırmadan farkı: bedel ve mülkiyet açısından

Konu	Olağan kamulaştırma	Acele kamulaştırma
Pazarlık (m. 8)	Dava açılmadan önce zorunlu	El koymadan sonra yapılır
İdare taşınmazı ne zaman kullanır?	Bedel yatırılıp tescil kararı verildikten sonra	Mahkemenin tespit ettiği değer bankaya yatırılınca
İlk ödemenin niteliği	Kesin bedel	Geçici değer; kesin bedelden mahsup edilir
Mülkiyetin devri	Tescil kararıyla	Yine tescil kararıyla; el koyma devretmez
Değer tespitinin süresi	Dava içinde keşif ve bilirkişi incelemesi	Mahkeme yedi gün içinde tespit eder

Asliye hukuk mahkemesinde değer tespiti ve el koyma

Cumhurbaşkanı kararından sonra idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak taşınmazın değerinin tespitini ve el koyma kararı verilmesini ister. Sürecin fiilen başladığı aşama budur ve çoğu malik acele kamulaştırmayı ilk kez bu mahkemenin tebligatıyla öğrenir.

İdarenin başvurusuBaşvuruya genellikle acele kamulaştırma kararı, tapu kayıtları, parsel ve proje bilgileri, kamulaştırma planı ve kullanım amacına ilişkin teknik belgeler eklenir.
Bilirkişi incelemesiMahkeme, bilirkişilik bölge kurulu listelerinden seçtiği bilirkişilerle taşınmazın değerini tespit ettirir. Kurul taşınmazın yüzölçümünü ve niteliğini, imar durumunu, konumunu, emsal satışları, üzerindeki yapı ve ağaçları ve arazilerde net gelirini değerlendirir.
Yedi günlük süreKanun, değerin idarenin talebi üzerine yedi gün içinde tespit edilmesini öngörür. İnceleme hızlı yapıldığından tespit edilen değer çoğu zaman gerçek değerin altında kalır; bu nedenle bu aşama kesin bedeli belirlemez.
Bedelin bankaya yatırılmasıTespit edilen değer, idarece malik adına davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılır. Bedel yatırılmadan el koyma kararı verilemez. Kanun’un 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki taksitli kamulaştırmalarda yatırılacak tutar ilk taksit bedelidir.
El koyma kararıBedelin yatırıldığı belgelenince mahkeme el koyma kararı verir. Karar tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmaz idarenin kullanımına geçer.

Bu aşamada malik olarak keşfe katılmanız, taşınmazdaki yapıları, ağaçları, kuyuları ve ekili ürünleri bilirkişiye göstermeniz ve fotoğraflarla belgelemeniz önemlidir. El koymadan sonra taşınmaz üzerinde inşaat başlayacağından, bu tespitler ileride kesin bedelin belirlenmesinde en güçlü deliliniz olur.

Bankaya yatırılan bedel çekilebilir mi?

Evet. El koyma aşamasında yatırılan para malik adına yatırılır ve malik tarafından çekilebilir. Bu tutar nihai satış bedeli niteliğinde olmayan, geçici bir el koyma bedelidir. Parayı çekmeniz, tespit edilen değeri kabul ettiğiniz, kamulaştırmaya muvafakat ettiğiniz veya daha yüksek bedel isteme hakkınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez. 27. madde uyarınca yapılan değer tespiti geçicidir; idarenin borcunu kesin olarak belirleyen bedel, sonradan açılan bedel tespiti ve tescil davasında ortaya çıkar. Bu nedenle bedelin çekilmesi, o davadaki itiraz haklarınızı ortadan kaldırmaz.

İhtirazi kayıt önerisi

Hukuken zorunlu olmasa da bedeli çekerken bankaya veya mahkemeye vereceğiniz dilekçeye şu tür bir kayıt eklemeniz, ileride çıkabilecek tartışmaları önler: “Fazlaya ilişkin haklarım ve bedel artırımına ilişkin dava haklarım saklı kalmak kaydıyla bedeli tahsil ediyorum.”

Kanun, asliye hukuk mahkemesinin el koyma kararına karşı ayrı bir kanun yolu düzenlememiştir. Yargıtay uygulamasında bu karar, infazı için kesinleşmesi gerekmeyen ihtiyati tedbir niteliğinde bir karar olarak görülmektedir. Bu nedenle bu aşamada tespit edilen değere yönelik itirazlarınızın asıl yeri, el koymadan sonra açılacak bedel tespiti ve tescil davasıdır.

El koymanın sonuçları: kullanım, şerh ve tahliye

El koyma kararıyla idare taşınmazda fiilen tasarruf etmeye başlar: şantiye kurar, inşaat başlatır, gerekirse yapıları yıkar ve taşınmazı projeye özgüler. Malik açısından sonuçlar şunlardır:

Mülkiyet devam eder: Tapuda malik değişmez. El koyma, mülkiyete geçici bir müdahaledir; mülkiyet ancak tescil kararıyla idareye geçer.
Devir yasağı şerhi: El koyma kararı tapuya bildirilir ve taşınmazın başkasına devredilemeyeceği, ferağ veya temlik edilemeyeceği tapu kütüğüne şerh edilir. Anayasa Mahkemesi bu kuralı Anayasa’ya aykırı bulmamış; şerhin, kamulaştırma sürecinde malik değişikliğini önleyerek işlemin hızla tamamlanmasına hizmet ettiğini kabul etmiştir (AYM 05.11.2024, 2024/79 E., 2024/182 K.). Kanun’da şerhin ne kadar süreceği düzenlenmemiştir.
Tahliye: El koymadan sonra taşınmaz Kanun’un 20. maddesine göre boşaltılır. İcra memuru boşaltma için 15 gün süre verir; süre sonunda boşaltma icra yoluyla yapılır. Ekili arazilerde boşaltma kural olarak hasat sonuna bırakılır; hasat beklenemiyorsa mahkemece takdir edilen ekin bedeli ödenerek boşaltma istenebilir.
Kısmen el koyma: Taşınmazın yalnızca bir bölümüne el konulmuşsa, kalan kısımdaki değer kaybı da kesin bedelde dikkate alınmalıdır. Bu konuyu kısmi kamulaştırma ve arta kalan kısmın değer kaybı yazımızda anlattık.

El koymadan sonra uzlaşma görüşmesi

El koyma kamulaştırmanın tamamlandığı anlamına gelmez. İdare mülkiyeti edinmek için önce satın alma usulünü uygulamak zorundadır (m. 8). Kıymet takdir komisyonu tahmini bedeli belirler; malike bu bedel açıklanmadan, taşınmazı satın alma isteği resmi ve taahhütlü yazıyla bildirilir.

Başvuru süresi: Malik yazının tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurarak uzlaşma görüşmesine katılabilir.
Anlaşma sağlanırsa: Uzlaşma tutanağı düzenlenir; tutanak ferağ beyanı ve tescilin hukuki sebebi sayılır. İdare bedeli tutanaktan itibaren en geç 45 gün içinde hazır eder, taşınmaz idare adına tescil edilir ve bedel ödenir; dava açılmadan süreç biter. Bu usulle alınan taşınmazın işlemlerine ve bedeline karşı itiraz davası açılamaz.
Anlaşma sağlanamazsa: Durum tutanakla belirlenir ve idare, Kanun’un 10. maddesine göre bedel tespiti ve tescil davası açar.

Uzlaşma görüşmesinde el koyma aşamasında yatırılan tutarın tavan olmadığını, bunun yalnızca geçici bir tespit olduğunu unutmayın. Satın alma usulünün ayrıntıları için kamulaştırmada uzlaşma ve satın alma usulü yazımıza bakabilirsiniz.

Bedel tespiti ve tescil davası: makul süre ve altı ay

Uzlaşma sağlanamazsa kamulaştırmanın hukuken tamamlanacağı aşama, idarenin taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açacağı bedel tespiti ve tescil davasıdır. Bu davada mahkeme keşif yapar, bilirkişi kurulu marifetiyle gerçek değeri belirler; bedel bankaya yatırıldıktan sonra taşınmazın idare adına tesciline karar verir. El koyma aşamasında yatırılan tutar kesin bedelden mahsup edilir; kesin bedel daha yüksekse fark idarece yatırılır. Davanın usulünü kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.

Kanun, el koymadan sonra bu davanın hangi süre içinde açılacağını belirtmemiştir. Ancak idarenin davayı makul süre içinde açması gerekir. Anayasa Mahkemesi, devir yasağına ilişkin kararında, uygulamada altı ayın makul süre olarak kabul edildiğini, bu süre içinde dava açılmazsa el koymanın hukuki dayanağının ortadan kalkacağını ve el koymanın hukuka aykırı bir el atmaya dönüşeceğini belirtmiş; bu ilke için Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 30.10.2008 tarihli, 2008/8776 E., 2008/13436 K. ve 12.10.2011 tarihli, 2011/7489 E., 2011/16045 K. sayılı kararlarına dayanmıştır (AYM 05.11.2024, 2024/79 E., 2024/182 K.).

İdare altı ay içinde dava açmadıysa haklarınızı değerlendirin. El koymadan itibaren makul süre geçtiği halde bedel tespiti ve tescil davası açılmamışsa, idarenin taşınmazı kullanmaya devam etmesi kamulaştırmasız el atma niteliği kazanabilir. Bu durumda taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde taşınmazın bedelini ve uğradığınız zararları isteyebilirsiniz. Bu davaları kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası yazımızda anlattık.

Bu altı aylık süre, Kanun’un 7. maddesindeki tapu şerhi kuralından ayrıdır. 7. maddeye göre kamulaştırma kararının tapuya işlenen şerhi, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti davasının açıldığı belgelenmezse silinir. Her iki süre de idarenin süreci uzatmasını sınırlamaya yöneliktir.

Acele kamulaştırmada malikin hakları

Bedele itiraz ve bedel artırımı

El koyma aşamasındaki değer geçici olduğundan, gerçek değer için asıl mücadele bedel tespiti ve tescil davasında verilir. Bu davada bilirkişi raporuna itiraz edebilir, yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alınmasını isteyebilir, bölgedeki emsal satışları ve resmi ürün verilerini sunabilir, yapı, ağaç ve tesislerin eksik değerlendirilmesine karşı çıkabilirsiniz. Değer tespitinde esas alınan tarih, idarenin bu davadaki belgeleri mahkemeye verdiği gündür.

Mahkemenin belirlediği kesin bedel, el koyma aşamasında yatırılandan yüksekse aradaki fark malike ödenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bedel tespiti davalarında tespit edilen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin, tarafın talebi aranmaksızın işletileceğini kabul etmiştir (HGK 08.04.2026, 2025/114 E., 2026/226 K.). Faizin hesabı ve geç ödemede başvurulabilecek yollar için kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi yazımıza bakabilirsiniz.

Kamulaştırma işleminin iptali

Kamulaştırma işlemi hukuka aykırıysa malik idari yargıda iptal davası açabilir. Kamu yararı kararının hukuka aykırılığı, aciliyet şartının bulunmaması, yetkisiz idarenin işlem yapması ve usule aykırılık başlıca iptal sebepleridir. İptal kararı verilirse kamulaştırma işlemi ortadan kalkar ve el koyma döneminin zararları için idareye karşı tazminat yolu açılır. Cumhurbaşkanı kararına karşı Danıştay’da, idarenin işlemine karşı idare mahkemesinde açılacak davaların süre ve usulü İdare Hukuku kategorisindeki yazımızda yer alıyor. İptal davası açmanız, asliye hukuktaki bedel davasını takip etme gereğini ortadan kaldırmaz.

Başvuru ve dava yolu

Görevli ve yetkili mahkeme: Değer tespiti ve el koyma ile bedel tespiti ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Acele kamulaştırma kararının ve kamulaştırma işleminin iptali idari yargının görevindedir.
Taraflar: Her iki davayı da kamulaştırmayı yapan idare açar; tapu malikleri davalıdır. Malik ölmüşse mirasçılar, paylı mülkiyette paydaşların tamamı davada yer alır. Bedel paydaşlara payları oranında ödenir.
Süreler: Uzlaşma davetine tebliğden itibaren 15 gün; iptal ve maddi hata düzeltim davası için mahkeme tebligatından itibaren 30 gün; acele kamulaştırma kararına karşı 30 gün; tahliye için icra memurunun verdiği 15 gün; bedel tespiti davasının açılması için uygulamada kabul edilen makul süre altı ay.
Arabuluculuk: Bu davalar dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; uzlaşma, Kanun’daki satın alma usulü içinde aranır.
Harç ve giderler: Davaları idare açtığından malik dava harcı ödemez; kanun yoluna başvururken istinaf veya temyiz harcını yatırır. Bilirkişi ve muhtar ücretleri, tapu harçları ve diğer giderler idareye aittir (m. 29); davacı idare lehine vekalet ücretine hükmedilmez.
Deliller: Resmi Gazete’deki karar ve eki parsel listesi, tapu kaydı, el koyma dosyasındaki bilirkişi raporu, kamulaştırma planı, kıymet takdir raporu, imar durumu, emsal satışlar, tarım arazilerinde resmi ürün verileri, el koymadan önce çekilmiş fotoğraflar ve keşif tutanakları.
Kanun yolu: Kanunda el koyma kararına karşı ayrı bir kanun yolu düzenlenmemiştir. Bedel tespiti ve tescil davasında tescil hükmü kesindir; bedele ilişkin karara karşı iki hafta içinde istinaf, bölge adliye mahkemesi kararına karşı iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. Anayasa Mahkemesi “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etmiştir (AYM 12.02.2026, 2025/190 E., 2026/38 K.); iptal 21.02.2027’de yürürlüğe girecektir. Temyiz incelemesini Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yapar. Anayasa Mahkemesi’nin kamulaştırma bedeli davalarında temyiz parasal sınırını iptal eden kararı (08.10.2025, 2025/124 E., 2025/203 K.) Ekim 2026’da yürürlüğe girmiştir.
Faiz: Bedel tespiti davasında Yargıtay HGK’nın kabul ettiği en yüksek kamu alacağı faizi, kanuni faizden ayrıdır. Kanuni faiz 31.07.2026’dan itibaren yıllık %31’dir (01.06.2024 ile 30.07.2026 arasında %24).

Sık yapılan hatalar

El koyma aşamasında tespit edilen değeri kesin bedel sanıp bedel tespiti davasında itiraz etmemek.
Bankaya yatırılan parayı çekmenin haklardan vazgeçmek anlamına geleceğini düşünüp parayı aylarca bankada bırakmak.
El koymadan önceki keşifte yapıları, ağaçları ve ürünleri bilirkişiye göstermemek ve fotoğraflamamak.
Uzlaşma görüşmesinde el koyma bedelini tavan kabul etmek.
İdare el koymadan sonra uzun süre dava açmadığı halde bunu kayıt altına almamak ve haklarını değerlendirmemek.
İptal davası açıp asliye hukuktaki bedel davasını takip etmemek.

Taşınmazınıza acele el konuldu mu?

Yatırılan bedeli, uzlaşma teklifini ve kesin bedel davasındaki haklarınızı birlikte değerlendirelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Acele kamulaştırmada idare taşınmazıma ne zaman girebilir?

Asliye hukuk mahkemesinin tespit ettiği değer malik adına bankaya yatırılıp el koyma kararı verildikten sonra. Ardından taşınmaz 2942 sayılı Kanun’un 20. maddesine göre boşaltılır; icra memuru boşaltma için 15 gün süre verir, ekili arazilerde kural olarak hasat beklenir.

Bankaya yatırılan parayı çekersem daha fazla isteyemez miyim?

İsteyebilirsiniz. El koyma aşamasındaki tutar geçicidir ve çekilmesi bedeli kabul ettiğiniz anlamına gelmez. Kesin bedel bedel tespiti ve tescil davasında belirlenir. Çekim sırasında fazlaya ilişkin haklarınızı saklı tuttuğunuzu yazılı olarak belirtmeniz önerilir.

El koyma kararıyla tapu idareye mi geçer?

Hayır. El koyma kararı tapuya bildirilir ve taşınmazın devredilemeyeceği şerh edilir; ancak malik değişmez. Mülkiyet, bedel tespiti ve tescil davasında bedelin yatırılmasından sonra verilen tescil kararıyla idareye geçer.

İdare el koydu ama yıllardır dava açmadı, ne yapabilirim?

Yargıtay uygulamasında ve Anayasa Mahkemesi kararında, el koymadan sonra bedel tespiti davası için makul sürenin altı ay olduğu kabul edilir. Bu süre içinde dava açılmamışsa, idarenin kullanımı kamulaştırmasız el atma niteliği kazanabilir ve asliye hukuk mahkemesinde taşınmazın bedelini ve zararlarınızı isteyebilirsiniz.

El koyma kararına itiraz edebilir miyim?

Kanunda el koyma kararına karşı ayrı bir kanun yolu düzenlenmemiştir; karar, kesinleşmesi beklenmeden uygulanır. Değere ilişkin itirazlarınızı bedel tespiti ve tescil davasında ileri sürersiniz. Acele kamulaştırmanın hukuka uygunluğunu ise idari yargıda, kısa dava süreleri içinde dava konusu yapabilirsiniz.

Kesin bedel daha yüksek çıkarsa farkı faiziyle alır mıyım?

Evet. Kesin bedel el koyma aşamasında yatırılan tutardan mahsup edilir ve fark idarece ödenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bedel tespiti davalarında tespit edilen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin işletileceğini kabul etmiştir.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.