Kamulaştırma Bedelinin Geç Ödenmesi: Faiz ve Değer Kaybı

Anayasa, kamulaştırmanın ancak taşınmazın gerçek karşılığı peşin ödenerek yapılabileceğini söyler. Uygulamada ise malik, bedelin kesinleşmesini çoğu zaman aylarca, bazen yıllarca bekler. Bu sürede enflasyon bedeli eritir; dava açıldığı gün adil olan bir bedel, ödendiği gün aynı taşınmazın yarısını almaya yetmeyebilir. Bu nedenle kamulaştırma bedelinde asıl mesele çoğu zaman bedelin kendisi kadar, hangi tarihten itibaren ve hangi oranda faiz işletileceğidir.

Kamulaştırma bedeline uygulanacak faiz son üç yılda köklü biçimde değişti: Anayasa Mahkemesi 2023’te dört aylık faizsiz dönemi ve kanuni faizi öngören kuralı iptal etti, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 2026’da bedel tespiti davalarında kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanacağını kabul etti. Bu yazıda geç ödenen kamulaştırma bedeline hangi faizin, hangi tarihten itibaren uygulandığını, taksitli ödemeleri, idarenin bedeli hiç ödememesi halinde izlenecek yolu ve faizin enflasyon kaybını karşılamadığı durumlarda başvurulabilecek yolları anlatıyoruz.

Kısaca

Hangi faiz uygulanır?: Bedel tespiti davasında, dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz (Yargıtay HGK 2026).
Talep etmem gerekir mi?: Yargıtay HGK’ya göre mahkeme bu faizi talep aranmaksızın uygular; yine de dilekçede açıkça istemek en güvenli yoldur.
Taksitle ödenebilir mi?: Yalnızca Anayasa ve Kanun’da sayılan büyük projelerde; en fazla beş yıl, eşit taksitler ve en yüksek faizle.
Faiz kaybı karşılamazsa?: Olağan kanun yolları tükendikten sonra Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru, ardından Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi yolu vardır.

Anayasa’nın 46. maddesi: peşin ödeme ve en yüksek faiz

Anayasa’nın 46. maddesi kamulaştırma bedeline ilişkin üç güvence içerir. Birincisi, kamulaştırma ancak taşınmazın gerçek karşılığı peşin ödenmek şartıyla yapılabilir; kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin ödenir. İkincisi, peşin ödemenin istisnası sınırlıdır: tarım reformu, büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projeleri, yeni orman yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırmalarda kanun taksitle ödemeyi öngörebilir, ancak taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz ve taksitler eşit olarak ödenir. Üçüncüsü, maddenin dördüncü fıkrasına göre taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.

Bu son kural, geç ödemenin yükünü idareye yükler. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, kamulaştırma bedelinin yüksek enflasyon döneminde geç ödenmesi ve uygulanan faizin enflasyonun çok altında kalması nedeniyle Türkiye aleyhine mülkiyet hakkı ihlali kararları vermiştir; bu alandaki ilk kararlardan biri Akkuş/Türkiye kararıdır (09.07.1997, B. No: 19263/92). Anayasa Mahkemesi de gerçek karşılığın ödenmesini Anayasa’nın 46. maddesiyle malikler lehine getirilmiş özel bir güvence olarak görmektedir.

Kanuni faiz ile en yüksek faiz arasındaki fark

Kamulaştırma dosyalarında iki farklı faiz kavramı sıkça karıştırılır. Hangisinin uygulandığı, uzun süren bir davada bedelin gerçek değerini doğrudan etkiler.

Faiz	Dayanak	Kamulaştırmada nerede?
Kanuni faiz	3095 sayılı Kanun. Yıllık oran 01.06.2024 ile 30.07.2026 arasında %24. 7589 sayılı Kanunla oran Merkez Bankası kısa vadeli avans reeskont oranının %80’ine bağlandı; buna göre 31.07.2026’dan itibaren yıllık %31.	İptal edilen m. 10/9’da öngörülüyordu; bugün bedel tespiti davalarında Yargıtay HGK en yüksek faizi esas almaktadır.
Kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz	Anayasa m. 46, son fıkra; taksitli kamulaştırmada 2942 m. 3/2 (“Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz”).	Taksitlendirmeler, ödenmemiş bedeller ve Yargıtay HGK’ya göre bedel tespiti davalarında dava tarihinden karar tarihine kadar.
Banka getirisi	2942 m. 10	Hak sahibi belli olmayan bedeller, ileride ortaya çıkacak hak sahibi adına üçer aylık vadeli hesapta değerlendirilir.

Anayasa, en yüksek faizi tek bir sabit oran olarak göstermez; kamu alacaklarına uygulanan oranlar zaman içinde değişir. Bu nedenle kararda ve icra aşamasında faizin her dönem için doğru oranla hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol etmek gerekir.

Bedel tespiti davasında faiz: 2013’ten 2026’ya

Bedel tespiti ve tescil davasında değer, idarenin kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği güne, yani dava tarihine göre belirlenir (2942 m. 15). Dava bir yıl sürerse malik, bir yıl önceki değerle ödenir. Faiz, bu aradaki kaybı karşılamanın aracıdır. Bu alandaki kurallar şöyle gelişti:

2013 öncesi2942 sayılı Kanun’un 10. maddesinde bedel tespiti davası süresince faiz işletileceğine dair bir hüküm yoktu.
6459 sayılı Kanun (2013)10. maddeye eklenen dokuzuncu fıkrayla, davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması halinde tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilmesi öngörüldü. İlk dört ay faizsizdi.
Anayasa Mahkemesi iptali (2023)Anayasa Mahkemesi bu fıkrayı iptal etti. Gerekçeye göre bedel dava tarihine göre belirlendiği halde faizin dört ay sonra başlaması ve yalnızca kanuni faizle sınırlı tutulması, yüksek enflasyon dönemlerinde değer kaybını gidermeye yetmiyordu; kural Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırıydı (AYM 05.04.2023, 2022/83 E., 2023/69 K.; RG 01.08.2023).
Yargıtay 5. Hukuk Dairesiİptal kararları geriye yürümediğinden Daire, 01.08.2023 öncesinde açılan davalarda iptal edilen kuralı uygulamaya devam etti ve dava tarihinden dört ay sonrasından itibaren yasal faiz işletilmesini doğru buldu (Yargıtay 5. HD 22.10.2025, 2025/2119 E., 2025/13301 K.).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2026)Genel Kurul, Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararının henüz kesinleşmemiş davalarda da uygulanacağını, iptalle oluşan boşlukta Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrasının doğrudan uygulanacağını kabul etti. Buna göre tespit edilen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz, tarafın talebi aranmaksızın işletilir (Yargıtay HGK 08.04.2026, 2025/114 E., 2026/226 K.).

Genel Kurul kararında azınlıkta kalan üyeler, mahkemenin taleple bağlı olduğunu ve malik talep etmedikçe ancak yasal faiz uygulanabileceğini savunmuştur. Çoğunluk bu görüşü benimsemese de, dilekçenizde ve bilirkişi raporuna itirazınızda dava tarihinden itibaren en yüksek faizi açıkça talep etmeniz, ileride çıkabilecek tartışmaları önler.

Genel Kurul kararındaki örnek

Kararın konusu, Ankara-Niğde otoyolu için kamulaştırılan bir tarım arazisidir. İlk derece mahkemesi bedeli 315.364,99 TL olarak belirlemiş, bölge adliye mahkemesi bedeli 717.760,16 TL’ye çıkarmıştır. Bölge adliye mahkemesi, ilk derece mahkemesinin belirlediği 315.364,99 TL’ye dava tarihinden ilk derece karar tarihine kadar, aradaki 402.395,17 TL farka ise dava tarihinden kendi karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz işletmiş; Genel Kurul bu yaklaşımı faiz yönünden onamıştır. Bu örnek, bedelin kanun yolunda artırılması halinde farka da dava tarihinden itibaren faiz işletileceğini göstermektedir.

Bedel tespiti davasının usulünü, bilirkişi raporuna itirazı ve bedelin bankaya yatırılmasını kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası yazımızda anlattık.

Bedel hiç ya da geç ödenirse

Geç ödeme yalnızca dava süresiyle sınırlı değildir. Bedelin belirlenmesinden sonra da ödeme gecikebilir. Kanun bu aşamalar için ayrı süreler öngörür:

Uzlaşma sonrasında: Satın alma usulünde anlaşma sağlanırsa idare, uzlaşma tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren en geç 45 gün içinde bedeli hazır etmek ve tescil için tapuya başvurmak zorundadır; bedel tescilden sonra ödenir. Ayrıntılar için kamulaştırmada uzlaşma ve satın alma usulü yazımıza bakabilirsiniz.
Bedel tespiti davasında: Mahkeme, tespit ettiği bedeli bankaya yatırması için idareye 15 gün süre verir; bu süre gerektiğinde bir defa uzatılabilir. Bedel yatırılmadan tescil kararı verilemez.
Kanun yolunda artırılan bedelde: Bölge adliye mahkemesi veya Yargıtay bedeli artırırsa aradaki fark idarece ödenmelidir. Kesinleşen bedel peşin ödenenden düşük çıkarsa fark malikten geri istenir; ödeme tarihi ile geri ödeme yazısının tebliği arasındaki süre için malikten faiz alınmaz.

Kesinleşmiş bir bedel veya bedel farkı ödenmiyorsa, Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası gereği bu tutara kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Malik, kesinleşmiş ilama dayanarak idare aleyhine icra takibi başlatabilir. Adalet Bakanlığı uygulamasına göre kamulaştırma bedel tespiti ilamlarına dayalı takiplerde başvurma ve icranın yerine getirilmesi harçları maktudur (2942 ek m. 4/3).

Acele kamulaştırmada gecikmeye dikkat. Acele el koymadan sonra idarenin bedel tespiti ve tescil davasını açması için uygulamada altı ay makul süre kabul edilir. Bu süre içinde dava açılmazsa, idarenin kullanımı kamulaştırmasız el atma niteliği kazanabilir ve malik asliye hukuk mahkemesinde taşınmazın bedelini isteyebilir. Ayrıntılar için acele kamulaştırma ve el koyma süreci yazımıza bakabilirsiniz.

Taksitle ödeme ve uygulanacak faiz

Kamulaştırma bedelinin taksitle ödenmesi istisnadır ve yalnızca Anayasa’da sayılan amaçlarla sınırlıdır. 2942 sayılı Kanun’un 3. maddesinin ikinci fıkrası bu istisnayı şöyle düzenler:

Kapsam: Büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projeleri, yeni orman yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırmalar.
Peşin kısım: Bedelin o yıl Genel Bütçe Kanunu’nda gösterilen kısmı peşin ve nakden ödenir; bu kısım kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz.
Taksitler: Kalan kısım, peşin ödeme gününden itibaren en çok beş yılda eşit taksitlerle ödenir ve taksitlere Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
Küçük çiftçi: Kamulaştırılan topraklardan küçük çiftçiye ait olanların bedeli her halde peşin ödenir.
Acele kamulaştırmada: Taksitli kamulaştırma kapsamındaki bir taşınmaza acele el konulursa, el koyma için bankaya yatırılacak tutar ilk taksit bedelidir (m. 27).

Taksitlendirme kamulaştırmasız el atma bedellerinde de gündeme gelmiştir. 7421 sayılı Kanunla 2942 sayılı Kanun’a eklenen geçici 19. madde, 04.11.1983 ile 28.07.2021 arasında kamulaştırma yapılmadan kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için hükmedilen bedel ve tazminatların taksitle ödenmesini ve taksit süresince kanuni faiz uygulanmasını öngörmüştü. Anayasa Mahkemesi, kanuni faiz öngören cümleyi, Anayasa’nın 46. maddesindeki en yüksek faiz kuralına açıkça aykırı bulduğu için iptal etmiştir (AYM 27.06.2024, 2024/4 E., 2024/129 K.; RG 09.12.2024). El atma davalarının ayrıntılarını kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası yazımızda anlattık.

Faiz yetmezse: değer kaybı ve bireysel başvuru

Faiz, enflasyon kaybını her zaman tam olarak karşılamayabilir. Kanunda, faizi aşan enflasyon kaybını karşılamak için ayrıca “ek bedel” adı altında bir dava düzenlenmemiştir. Bu nedenle değer kaybının giderilmesi, öncelikle bedel tespiti davasında doğru tarihten itibaren doğru faizin uygulanmasıyla sağlanır. Bunun yeterli olmadığı durumlarda anayasal başvuru yolları devreye girer.

Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru

Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesine ilişkin ilk bireysel başvuru kararlarından birinde, dava tarihinden 104 ay sonra ve faiz uygulanmadan ödenen bir kamulaştırma bedelinin, aynı dönemde yaklaşık %104,63 olan enflasyon karşısında erimesini mülkiyet hakkının ihlali saymış ve başvuruculara tazminat ödenmesine karar vermiştir (Mehmet Akdoğan ve diğerleri, B. No: 2013/817, 19.12.2013). Mahkeme sonraki kararlarında da geç ödemeden doğan değer kaybının makul ölçüyü aşmasını ihlal sebebi olarak değerlendirmektedir.

Bireysel başvuru, olağan kanun yollarının tüketilmesinden, yani bedel davasında Yargıtay kararının veya kesin kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde yapılır. Başvuruda dava tarihi ile ödeme tarihi arasındaki süre, uygulanan faiz ve aynı dönemdeki enflasyon oranı somut rakamlarla gösterilmelidir.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi

Anayasa Mahkemesi’nin kararından sonra, kararın tebliğinden itibaren dört ay içinde Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne başvurulabilir. AİHM, Akkuş/Türkiye kararından bu yana, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi ve faizin enflasyon karşısında yetersiz kalmasını 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesindeki mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmektedir.

Değer tarihi ile faiz başlangıcı

Bedel dava tarihine göre belirlendiği için, faizin de dava tarihinden başlaması gerekir. Bilirkişi raporunda veya kararda faiz başlangıcı daha geç bir tarih olarak gösterilmişse, bu durum istinaf ve temyizde ayrı bir itiraz başlığı olarak ileri sürülmelidir.

Değer tespitinde hangi ölçütlerin uygulandığı ve dava tarihindeki değerin nasıl bulunduğu için kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır yazımıza bakabilirsiniz.

Başvuru ve dava yolu

Görevli ve yetkili mahkeme: Bedel ve faiz uyuşmazlığı, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesindeki bedel tespiti ve tescil davasında çözülür (2942 m. 10). Kesinleşmiş bedelin ödenmemesi halinde ilama dayalı icra takibi yapılır. Kamulaştırma işleminin iptali ise idare mahkemesinin görevindedir.
Taraflar: Bedel tespiti davasını idare açar; malikler davalıdır. Malik ölmüşse mirasçılar, paylı mülkiyette paydaşlar payları oranında bedele ve faize hak kazanır.
Süreler: Bedele ilişkin karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf, bölge adliye mahkemesi kararına karşı iki hafta içinde temyiz; kanun yolları tükendikten sonra 30 gün içinde Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru; Anayasa Mahkemesi kararından sonra dört ay içinde AİHM.
Arabuluculuk: Bedel tespiti ve tescil davası dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.
Harç ve giderler: Davayı idare açtığından malik dava harcı ödemez; kanun yoluna başvururken istinaf veya temyiz harcını yatırır. Kamulaştırma giderleri idareye aittir (m. 29). Kesinleşmiş bedel için başlatılan icra takibinde başvurma ve icranın yerine getirilmesi harçları Adalet Bakanlığı uygulamasında maktu alınmaktadır.
Deliller: Dava dilekçesinin tarihini gösteren belge, bilirkişi raporu, bedelin bankaya yatırıldığı tarihi gösteren makbuz, kanun yolu kararları ve tebliğ tarihleri, ödeme dekontları, dönemsel enflasyon ve faiz oranları.
Kanun yolu: Temyiz incelemesini Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yapar. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin davalarda HMK’daki temyiz parasal sınırını iptal etmiştir (AYM 08.10.2025, 2025/124 E., 2025/203 K.); iptal Ekim 2026’da yürürlüğe girmiştir. Faiz başlangıcı veya türü hatalıysa bu, kanun yolunda bağımsız bir itiraz sebebidir.

Sık yapılan hatalar

İptal edilen “dört ay sonra kanuni faiz” kuralının hala geçerli olduğunu düşünerek faiz talebini sınırlamak.
Dilekçede ve rapora itirazda faiz türünü ve başlangıç tarihini hiç belirtmemek.
Kanun yolunda artırılan bedel farkına da dava tarihinden faiz işletilmesini istememek.
Kesinleşmiş bedel ödenmediği halde icra takibi başlatmayıp beklemek.
Bireysel başvuru için 30 günlük süreyi kaçırmak veya başvuruda enflasyon kaybını rakamlarla göstermemek.
Bankaya yatırılan bedeli çekmeyi geciktirip kaybın bir kısmını kendi üzerinde bırakmak.

Kamulaştırma bedeliniz geç mi ödendi?

Uygulanması gereken faizi, başlangıç tarihini ve başvurabileceğiniz yolları birlikte değerlendirelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Kamulaştırma bedeline hangi faiz uygulanır?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2026 tarihli kararına göre bedel tespiti davalarında, tespit edilen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Taksitlendirilen ve herhangi bir sebeple ödenmemiş bedellerde de Anayasa gereği aynı faiz geçerlidir.

Dört ay sonra kanuni faiz kuralı hala geçerli mi?

Hayır. 2942 sayılı Kanun’un bu kuralı öngören 10. madde dokuzuncu fıkrası Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiş, iptal 01.08.2023’te yürürlüğe girmiştir. Yargıtay HGK, iptalin kesinleşmemiş eski davalarda da uygulanacağını kabul etmiştir.

Faizi ayrıca talep etmem gerekir mi?

Yargıtay HGK’ya göre mahkeme bu faizi talep aranmaksızın uygular. Kararda aksi yönde azınlık görüşü bulunduğundan, dilekçenizde ve rapora itirazınızda dava tarihinden itibaren en yüksek faizi açıkça istemeniz önerilir.

Bölge adliye mahkemesi bedeli artırdı; farka faiz işler mi?

Evet. Yargıtay HGK’nın onadığı uygulamada, artırılan farka dava tarihinden artırımı yapan mahkemenin karar tarihine kadar en yüksek faiz işletilmiştir. Farkın ödenmesi gecikirse ödenmeyen tutar için de en yüksek faiz uygulanır.

Bedel yıllar sonra ödendi ve enflasyonda eridi; ne yapabilirim?

Önce bedel davasında doğru faizin uygulanmasını kanun yollarında savunun. Kanun yolları tükendikten sonra kayıp devam ediyorsa, 30 gün içinde Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapabilirsiniz. Mahkeme, enflasyon karşısında eriyen bedeller nedeniyle mülkiyet hakkı ihlali kararları vermektedir.

İdare bedeli taksitle ödeyebilir mi?

Yalnızca büyük enerji ve sulama, iskan, yeni orman yetiştirilmesi, kıyı koruma ve turizm amaçlı kamulaştırmalarda. Peşin kısım bedelin altıda birinden az olamaz, kalan kısım en çok beş yılda eşit taksitlerle ve en yüksek faizle ödenir. Küçük çiftçinin bedeli her halde peşin ödenir.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.