Kamulaştırılan Taşınmazın Geri Alınması: Şartları ve Süresi

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği bir iş için yapılır. Taşınmazınız bir yol, okul ya da baraj için alınmış, ama yıllar geçtiği halde idare o yere tek bir çivi çakmamışsa, kamulaştırmanın dayanağı olan kamu yararı da sorgulanır hale gelir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu bu durumda eski malike, aldığı bedeli faiziyle geri vererek taşınmazını geri alma hakkı tanır.

Bu yazıda geri alım hakkının hangi şartlarda doğduğunu, beş yıllık ve bir yıllık sürelerin nasıl hesaplandığını, hangi kamulaştırmalarda bu hakkın bulunmadığını, iade edilecek bedeli ve faizi ve asliye hukuk mahkemesinde açılacak geri alım davasını anlatıyoruz. Süreler kısa ve hak düşürücü olduğundan, taşınmazı kamulaştırılan maliklerin ve mirasçıların bu tarihleri baştan takip etmesi gerekir.

Kısaca

Ne zaman doğar?: Bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare amaca uygun hiçbir işlem veya tesis yapmaz ve taşınmazı olduğu gibi bırakırsa.
Ne kadar sürede kullanılır?: Hak doğduktan sonra bir yıl içinde; bu süre hak düşürücüdür.
Ne ödenir?: Alınan kamulaştırma bedeli, alındığı tarihten itibaren işleyen kanuni faiziyle.
Hangi mahkeme?: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi.

Geri alım hakkı nedir?

Anayasa’nın 46. maddesi kamulaştırmayı ancak kamu yararının gerektirdiği hallerde mümkün kılar. Kamu yararı, taşınmaz edinildikten sonra da somut bir hizmetle gerçekleşmelidir. Geri alım hakkı bu düşüncenin ürünüdür: idare kamulaştırdığı yeri makul sürede amacına uygun kullanmazsa, eski malik mülkiyetini geri isteyebilir. Kamulaştırmanın genel aşamalarını kamulaştırma nedir yazımızda anlattık.

Kanun’da kamulaştırılan taşınmazın eski malike dönmesini sağlayan birbirine yakın, ama farklı işleyen yollar vardır:

2942 m. 23Malikin geri alım hakkıBeş yıl hiçbir işlem yapılmazsa eski malik veya mirasçıları, bedeli faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alır. Bu yazının konusu budur.

2942 m. 22İdarenin iade teklifiKamulaştırma kesinleştikten sonra idare taşınmaza ihtiyacı kalmadığını görürse malike bildirir; malik bedeli faiziyle üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilir.

2942 m. 21Kamulaştırmadan vazgeçmeİdare kamulaştırmanın her aşamasında, kararı veren ve onaylayan merciin kararıyla kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Davada vazgeçerse giderler ve vekalet ücreti idareye yüklenir.

İdari yargıKamulaştırmanın iptaliİşlem baştan hukuka aykırıysa 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. İptal davası

Geri alım hakkı, kamulaştırmanın hukuka uygun yapıldığı varsayımından hareket eder. Kamulaştırma işleminin kendisine itirazınız varsa izlenecek yol iptal davasıdır; geri alım ise işlemden sonraki dönemde idarenin hareketsiz kalmasına bağlanan bir haktır.

Geri alım hakkının şartları

2942 sayılı Kanun’un 23. maddesine göre geri alım hakkı, aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesiyle doğar ve kullanılabilir:

Kamulaştırma bedeli kesinleşmiş olmalıSatın alma usulüyle anlaşma sağlanmışsa bedel, uzlaşma ve devir işlemleriyle kesinleşir; uzlaşma tutanağının imza tarihi ile tapudaki tescil tarihi farklıysa süreyi daha erken tarihten hesaplamak en güvenli yoldur. Anlaşma olmamış ve bedel mahkemece belirlenmişse, bedel tespiti ve tescil kararının kesinleştiği tarih esas alınır. Bedele karşı kanun yoluna gidilmişse bedel, son kararın kesinleşmesiyle kesinleşir.
Beş yıl hiçbir işlem yapılmamış olmalıBedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırmayı yapan idare ya da taşınmazın devredildiği veya tahsis edildiği idare, kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesis yapmamış olmalıdır.
Taşınmaz olduğu gibi bırakılmış olmalıTaşınmaz kamu yararına bir ihtiyaca tahsis edilmeden, kamulaştırıldığı gündeki haliyle bırakılmış olmalıdır.
Hak bir yıl içinde kullanılmalıBeş yılın dolmasıyla doğan hak, doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.
Bedel faiziyle iade edilmeliEski malik veya mirasçıları, aldıkları kamulaştırma bedelini aldıkları tarihten itibaren işleyen kanuni faiziyle birlikte idareye öder.

Satın alma usulüyle ve acele yoluyla alınan taşınmazlar

Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesine göre idare ile malik arasında satın alma usulüyle anlaşma sağlanmışsa, bu yolla alınan taşınmaz kamulaştırılmış sayılır. Bu nedenle uzlaşmayla devredilen taşınmazlarda da geri alım hakkı vardır; beş yıllık süre bu anlaşmayla bedelin kesinleştiği tarihten başlar. Uzlaşma tutanağının imza tarihi ile tapudaki tescil tarihi arasında fark varsa, hak düşürücü süreyi kaçırmamak için erken tarihi esas alın. Uzlaşmanın şartları ve sonuçları için kamulaştırmada uzlaşma ve satın alma usulü yazımıza bakabilirsiniz.

Acele kamulaştırmada idare, bedel kesinleşmeden önce taşınmaza el koyabilir. Ancak geri alım süresinin başlangıcı yine bedelin kesinleşmesidir; el koyma tarihi esas alınmaz. Acele yoluyla el konulan taşınmazlarda bedel tespiti davası uzun sürmüşse, beş yıllık sürenin de buna göre geç başlayacağını hesaba katın.

Hak, taşınmazı kamulaştırılan malike, malik ölmüşse mirasçılarına aittir. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde hakkın tek başına ve yalnız pay oranında kullanılıp kullanılamayacağı somut olaya göre tartışılabileceğinden, bütün paydaşların veya mirasçıların birlikte dava açması en güvenli yoldur. Kamulaştırma işlemi tamamlanmadan idare taşınmazı kullanmaya başlamışsa durum farklıdır; bu halde kamulaştırmasız el atma hükümleri gündeme gelir.

Süreler nasıl hesaplanır?

Geri alım davalarının büyük bölümü süre hesabında kaybedilir. İki ayrı süre vardır ve ikisi de mahkemece kendiliğinden gözetilir:

Süre	Başlangıç	Niteliği
Beş yıl	Kamulaştırma bedelinin kesinleşme tarihi	Bu süre içinde amaca uygun hiçbir işlem yapılmamış olmalı; süre dolmadan hak doğmaz
Bir yıl	Beş yılın dolduğu, yani hakkın doğduğu tarih	Hak düşürücü; durmaz, kesilmez, uzamaz
Üç ay	İdarenin m. 22’ye göre iade bildiriminin tebliği	Teklif kabul edilmezse geri alma hakkı da düşer

Bütünlük ilkesi

Aynı amaçla birden fazla taşınmaz birlikte kamulaştırılmışsa, bunlar bir bütün sayılır ve süreler ile şartlar bu bütüne göre değerlendirilir (m. 23/4). Bir otoyol projesi için yüzlerce parsel kamulaştırılmışsa, sizin parselinizde hiçbir çalışma yapılmamış olsa bile projenin başka bir kesiminde başlayan çalışma, amaca uygun işlem sayılabilir. Süre hesabında da yalnızca kendi parselinizin bedelinin kesinleştiği tarih yeterli olmayabilir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Büyükçekmece’de yol yapımı için kamulaştırılan bir taşınmazla ilgili geri alım davasında, aynı amaçla kamulaştırılan diğer taşınmazların kamulaştırma ve bedel dosyalarının getirilmesini, bedellerin kesinleşme tarihleri ile çalışmaya başlanıp başlanmadığının belirlenmesini ve bir ile beş yıllık hak düşürücü sürelerin buna göre hesaplanmasını istemiş; eksik inceleme nedeniyle kararı bozmuştur. Kararda geri alma hakkının doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan hakkın düşeceği de vurgulanmıştır (Yargıtay 5. HD 21.11.2023, 2023/2090 E., 2023/11417 K.).

Süreler geçtikten sonra başka talep de kalmaz. 2014’te 6552 sayılı Kanunla eklenen hükme göre, beş ve bir yıllık süreler geçtikten sonra eski malik veya mirasçıları, taşınmaz üzerinde hakları olduğu iddiasıyla idareden hak, bedel veya tazminat isteyemez ve dava açamaz (m. 23/3).

Örnek takvim

Bedel tespiti ve tescil kararı 10 Nisan 2020’de kesinleşmiş ve bedel aynı gün malike ödenmiş olsun. Beş yıllık süre 10 Nisan 2025’te dolar. İdare bu tarihe kadar taşınmazda ve projenin bütününde hiçbir işlem yapmamışsa geri alım hakkı doğar. Hak en geç 10 Nisan 2026’ya kadar kullanılmalıdır. 15 Şubat 2026’da açılan dava süresindedir; Mayıs 2026’da açılacak dava ise hak düşürücü süre geçtiği için reddedilir.

“Amaca uygun işlem” ne demektir?

Uygulamada en çok tartışılan şart budur. Kanun, beş yıl içinde amaca uygun hiçbir işlem veya tesis yapılmamasını arar. Bu nedenle idarenin küçük bir çalışması bile hakkın doğmasını engelleyebilir. Mahkemeler şu sorulara bakar:

Fiili çalışma: Taşınmazda veya projenin bütününde kazı, tesviye, temel atma, çit çekme gibi bir uygulamaya geçilmiş mi?
Hukuki ve teknik işlemler: İhale yapılmış, proje onaylanmış, yer teslimi gerçekleştirilmiş mi? Bu işlemlerin amaca uygun işlem sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değerlendirilir.
Başka bir kamu ihtiyacına tahsis: Taşınmaz, kamulaştırma amacı dışında da olsa başka bir kamu hizmetine tahsis edilmişse “olduğu gibi bırakılma” şartının gerçekleşmediği kabul edilebilir. Kanun, kamulaştırılan taşınmazın başka bir idareye devrine de (m. 30) imkan tanır.
Göstermelik işlemler: Süre dolmak üzereyken yapılan ve projeyi gerçekten ilerletmeyen işlemler tartışmaya açıktır; bu iddianın keşif ve bilirkişi incelemesiyle ortaya konması gerekir.

Bu nedenle dava açmadan önce kendi parselinizle birlikte projenin bütününü inceleyin. İdareden bilgi edinme başvurusuyla proje durumu, ihale ve yer teslim tarihleri istenebilir; uydu görüntüleri de beş yıllık dönemdeki fiili durumu göstermekte işe yarar.

Geri alım hakkının bulunmadığı haller

Her kamulaştırmada geri alım hakkı doğmaz. Kanun ve özel kanunlar bazı durumları bu hakkın dışında bırakır:

Arsa Ofisi kamulaştırmaları: 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu’na dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda m. 23 uygulanmaz.
Taksitli büyük projeler: 2942 sayılı Kanun’un 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki büyük enerji ve sulama projeleri, iskan projeleri, ağaçlandırma, kıyıların korunması ve turizm amaçlı kamulaştırmalarda geri alım hakkı yoktur.
Özel kanun hükümleri: Kamulaştırılan taşınmazın iade edilmeyeceğini öngören özel kanun hükümleri saklıdır.
İade teklifinin reddi: İdare m. 22’ye göre iade teklifinde bulunduğu halde malik üç ay içinde bedeli ödeyerek taşınmazı geri almazsa, geri alma hakkı düşer.
İmar uygulamasında terk: İmar düzenlemesi sırasında bedelsiz terk edilen veya düzenleme ortaklık payı olarak alınan alanlar kamulaştırma değildir; bunlara m. 23 uygulanmaz. Bu alanlarda geçerli kurallar için imar karşılığı bedelsiz terk edilen arsa yazımıza bakabilirsiniz.

İade edilecek bedel ve faiz

Geri alımda eski malik, kamulaştırma sırasında aldığı bedeli, aldığı tarihten itibaren işleyen kanuni faiziyle birlikte idareye öder. Taşınmazın bugünkü değeri bu hesaba girmez. Bu yüzden enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde geri alım çoğu zaman malik lehine sonuç verir; ama faiz tutarı da azımsanmayacak düzeydedir.

İdare m. 22’ye göre kendiliğinden iade teklifinde bulunmuşsa ve iade kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren bir yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz. Kesinleşmeden beş yıl geçtikten sonra m. 22 uygulanmaz; bu aşamada yalnızca m. 23’teki geri alım yolu kalır.

Rakamlı örnek

Yukarıdaki takvimde malik 10 Nisan 2020’de 800.000 TL kamulaştırma bedeli almış ve geri alım bedelini 1 Aralık 2026’da yatırmış olsun. Basit kanuni faiz; 31 Mayıs 2024’e kadar yıllık %9, 1 Haziran 2024-30 Temmuz 2026 arasında %24 ve 31 Temmuz 2026’dan sonra %31 üzerinden hesaplanırsa yaklaşık 797.600 TL eder. Malikin ödeyeceği toplam tutar yaklaşık 1.597.600 TL olur. Taşınmazın bugünkü piyasa değeri bunun üzerindeyse geri alım ekonomik açıdan anlamlıdır.

Faiz hesabında hangi tarihlerin esas alınacağı ve ödeme ile tescil arasındaki sıra mahkemece belirlenir. Uygulamada mahkeme, bedelin faiziyle birlikte idareye ödenmesi veya mahkeme veznesine yatırılması koşuluyla tapu kaydının iptaline ve taşınmazın eski malik adına tesciline karar verir.

Başvuru ve dava yolu

Geri alım hakkı mülkiyetin yeniden kazanılmasına yönelik olduğundan uyuşmazlık adli yargıda çözülür. İdare mahkemesinde açılan dava görev yönünden reddedilir ve bu sırada bir yıllık hak düşürücü süre dolabilir.

Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.
Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi; taşınmazın aynına ilişkin olduğu için bu yetki kesindir.
Davalı: Kamulaştırmayı yapan idare. Taşınmaz başka bir idareye devredilmiş veya tahsis edilmişse, tapuda malik görünen ve taşınmazı elinde bulunduran idare de davaya dahil edilmelidir. Tapu kaydını dava açmadan önce mutlaka güncel olarak alın.
Davacı: Eski malik; ölmüşse mirasçıları. Mirasçılar mirasçılık belgesini dilekçeye ekler.
Süre: Hakkın doğduğu tarihten itibaren bir yıl. İdareye yazılı başvuru yapmak yararlıdır, ama bu başvuru süreyi durdurmaz; cevap beklenirken süre işlemeye devam eder.
Arabuluculuk: Geri alım davası dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.
Harç: Tapu iptali ve tescil istendiğinden dava nispi harca tabidir; 2026 yılı için karar harcı oranı binde 68,31’dir ve dörtte biri peşin alınır.
Deliller: Tapu kaydı, kamulaştırma dosyası, uzlaşma tutanağı veya bedel tespiti kararı ve kesinleşme şerhi, bedelin ödendiğini gösteren banka kaydı, projenin bütününe ilişkin idari yazılar, uydu görüntüleri ve keşif.
Kanun yolu: Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf, bölge adliye mahkemesi kararına karşı iki hafta içinde temyiz yoluna gidilebilir. 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Temyiz incelemesini Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yapar.

Kesinleşme tarihini belgeleyinUzlaşma tutanağının veya bedel tespiti kararının kesinleşme şerhli örneğini alın. Projeye dahil diğer parsellerin kesinleşme tarihlerini de araştırın.
Taşınmazın durumunu tespit edinBeş yıllık dönemde taşınmazda ve projenin bütününde çalışma yapılıp yapılmadığını fotoğraf, uydu görüntüsü ve idare yazılarıyla belgeleyin.
Faiz tutarını hesaplayınAldığınız bedeli ve ödeme tarihini belgeleyin; kanuni faiz dönemlerine göre ödeyeceğiniz tutarı önceden hesaplayın.
Bir yıl dolmadan dava açınDavayı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, tapu iptali ve tescil talepli olarak açın; bedeli faiziyle ödemeye hazır olduğunuzu dilekçede belirtin.

Tapu iptali ve tescil davalarının genel kuralları için tapu iptal ve tescil davaları yazımıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

Geri alım davasını idare mahkemesinde açmak.
Bir yıllık hak düşürücü süreyi idarenin cevabını beklerken kaçırmak.
Süreyi yalnızca kendi parselinin kesinleşme tarihinden hesaplamak; projenin bütününü araştırmamak.
İdarenin m. 22’ye göre yaptığı iade teklifini üç ay içinde değerlendirmemek.
Beş yıl dolmadan dava açmak; bu durumda hak henüz doğmamıştır.
Faiz tutarını hesaplamadan dava açıp ödeme aşamasında hazırlıksız kalmak.

Kamulaştırılan taşınmazınız yıllardır boş mu duruyor?

Geri alım şartlarının oluşup oluşmadığını ve sürelerinizi belgeleriniz üzerinden online görüşmede birlikte değerlendirelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Kamulaştırılan arsam 10 yıldır boş duruyor, geri alabilir miyim?

Hak, bedelin kesinleşmesinden beş yıl sonra doğar ve bir yıl içinde kullanılmazsa düşer. Kesinleşmenin üzerinden on yıl geçmişse bir yıllık süre büyük olasılıkla dolmuştur. Ancak süre, aynı amaçla birlikte kamulaştırılan taşınmazların bütününe göre hesaplandığından kesinleşme tarihlerini dosyadan kontrol ettirmeniz gerekir.

Geri alırken ne kadar ödeyeceğim?

Kamulaştırma sırasında aldığınız bedeli, aldığınız tarihten itibaren işleyen kanuni faiziyle birlikte ödersiniz. Taşınmazın bugünkü değeri ödeyeceğiniz tutarı etkilemez.

Geri alım davası hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, tapu iptali ve tescil talebiyle açılır. İdare mahkemesi görevli değildir.

Babam vefat etti, mirasçılar olarak geri alım hakkını kullanabilir miyiz?

Evet. Kanun hakkı mal sahibine ve mirasçılarına tanır. Mirasçılık belgesiyle birlikte dava açabilirsiniz; süreler mirasçılar için de aynı şekilde işler.

İdare taşınmazı başka bir kamu hizmetine ayırdı, yine de geri alabilir miyim?

Taşınmaz kamu yararına başka bir ihtiyaca tahsis edilmişse “olduğu gibi bırakılma” şartının gerçekleşmediği kabul edilebilir. Tahsisin tarihi ve gerçekten uygulamaya geçilip geçilmediği somut olayda ayrıca incelenmelidir.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.