Kentsel dönüşümde yıllar süren bekleyişin sonunda teslim alınan dairede su sızıntısı, eksik yalıtım, projedekinden küçük bir alan ya da hiç yapılmamış bir otopark ile karşılaşmak, maliklerin en sık yaşadığı hayal kırıklıklarındandır. Yeni yapı, eski binadaki hakların karşılığıdır; bu yüzden sözleşmeye, projeye ve fen kurallarına uygun yapılmamış her imalat, malikin malvarlığından doğrudan bir kayıp anlamına gelir.
Bu yazıda kentsel dönüşüm projelerinde eksik iş ile ayıplı işin farkını, ayıbın ne zaman ve nasıl bildirileceğini, maliklerin seçimlik haklarını, müteahhit yanında yapı denetim kuruluşu ve proje müelliflerinin sorumluluğunu, süreleri ve dava yolunu ele alıyoruz. Eser sözleşmesinde ayıba ilişkin genel kurallar için eser sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
- Eksik ile ayıp farkı?
- Eksik iş sözleşmede olup hiç yapılmamış işi, ayıplı iş ise yapılmış ama sözleşmeye, projeye veya fen kurallarına aykırı işi anlatır.
- Ne zaman bildirilmeli?
- Açık ayıplar teslimden sonra gözden geçirmeyle, sonradan ortaya çıkan ayıplar öğrenilir öğrenilmez gecikmeden.
- Süre?
- Taşınmaz yapılarında teslimden itibaren 5 yıl; müteahhidin ağır kusurunda 20 yıl (TBK m. 478).
- Kimler sorumlu?
- Müteahhit; ayrıca kusurları oranında yapı denetim kuruluşu ve proje müellifleri.
Eksik iş ile ayıplı iş arasındaki fark
Uygulamada iki kavram çoğu zaman aynı dilekçede birlikte ileri sürülür; ancak hukuki sonuçları farklıdır. Eksik iş, sözleşmede veya projede yer aldığı halde hiç yapılmamış ya da teslim edilmemiş işi ifade eder: yapılmamış bir asansör, sosyal tesis, peyzaj veya otopark gibi. Ayıplı iş ise yapılmış, ancak sözleşmede kararlaştırılan veya fen ve sanat kurallarına göre bulunması gereken nitelikleri taşımayan imalattır: sızdıran bir çatı, standarda uymayan yalıtım veya mahal listesindekinden düşük kalitede malzeme gibi.
| Eksik iş | Ayıplı iş | |
|---|---|---|
| Tanım | Hiç yapılmamış veya teslim edilmemiş imalat | Yapılmış ama sözleşmeye, projeye ya da fen kurallarına aykırı imalat |
| Bildirim külfeti | Ayıp bildirimi gerekmez | Gözden geçirme ve süresinde bildirim gerekir |
| Talep | Eksik işin bedeli veya yapılmasının istenmesi | Ücretsiz onarım, bedel indirimi, istisnai olarak dönme ve tazminat |
| Dayanak | Borca aykırılık hükümleri (TBK m. 112 vd., m. 125) | Eser sözleşmesinde ayıp hükümleri (TBK m. 474-478) |
Bu ayrım, özellikle süresinde ayıp bildirimi yapılmadığında önem kazanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin incelediği bir davada bölge adliye mahkemesi, arsa sahibinin ayıp bildirimini makul sürede yaptığını ispatlayamadığı gerekçesiyle ayıplı işlere ilişkin talebi reddetmiş, eksik işlerin bedelini ise kabul etmiştir; Yargıtay bu kısımlara yönelik itirazları yerinde görmemiştir (Yargıtay 6. HD, 21.04.2025, 2024/2452 E., 2025/1585 K.). Yani bildirim süresi kaçırılsa bile, hiç yapılmamış işler için talep hakkı ayakta kalabilir.
Kentsel dönüşümde sık görülen eksik ve ayıplar
- Taşıyıcı sistem ve zemin: Projede öngörülen beton sınıfının veya donatının kullanılmaması, zemin iyileştirmesinin yapılmaması. Bunlar yapı güvenliğini doğrudan etkiler ve çoğu zaman gizli ayıptır.
- Yalıtım ve sızıntılar: Su yalıtımının eksik yapılması nedeniyle bodrum ve çatıda sızıntı; ısı yalıtımının mevzuata uygun olmaması.
- Alan eksikliği: Dairenin net alanının sözleşme veya projede gösterilenden küçük çıkması; balkonun kapalı alana katılmış gibi gösterilmesi.
- Malzeme: Mahal listesinde belirtilen marka ve kalitenin yerine düşük kaliteli ürünlerin kullanılması.
- Ortak alanlar: Otopark, asansör, sığınak, yangın merdiveni, jeneratör veya peyzajın eksik ya da projeye aykırı yapılması.
- Ruhsata aykırılık ve iskan: Ruhsata aykırı imalat nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin alınamaması ve kat mülkiyetinin kurulamaması.
Dairenin projedeki konumundan farklı bir kata veya cepheye yapılması ise çoğu zaman şerefiye farkı ve bağımsız bölüm paylaşımı sorunu olarak karşımıza çıkar; bu konuyu bağımsız bölüm paylaşımı ve şerefiye farkı yazımızda ele aldık.
Teslim, gözden geçirme ve ayıp bildirimi
İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıplar varsa bunları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır (TBK m. 474/1). Taraflardan her biri, masrafını vererek eserin bilirkişi tarafından incelenmesini ve sonucun raporla belirlenmesini isteyebilir (TBK m. 474/2).
- Açık ayıplar: Gözden geçirmede fark edilebilecek ayıplar zamanında bildirilmezse eser kabul edilmiş sayılır ve yüklenici bu ayıplardan sorumluluktan kurtulur (TBK m. 477/1-2).
- Gizli ayıplar: Olağan gözden geçirmeyle anlaşılamayan ve sonradan ortaya çıkan ayıplar, öğrenilir öğrenilmez gecikmeden bildirilmelidir; aksi halde bu ayıp için de eser kabul edilmiş sayılır (TBK m. 477/3).
- Kasten gizlenen ayıplar: Yüklenicinin kasten gizlediği ayıplar bakımından kabul, onu sorumluluktan kurtarmaz (TBK m. 477/1).
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, riskli yapıda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan ve yükleniciyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan malikin tüketici olduğuna karar vermiştir (12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.). Bu durumda 6502 sayılı Kanun’un ayıplı hizmete ilişkin hükümleri de uygulanır. Tüketici mevzuatı, tüketiciye Borçlar Kanunu’ndaki gibi bir gözden geçirme ve bildirim külfeti yüklemez; yine de ayıpları yazılı olarak ve tarih atarak bildirmek, ispat bakımından her zaman yararlıdır.
Pratikte en güvenli yol; teslim sırasında bir tutanak düzenlemek, görülen eksik ve ayıpları bu tutanağa tek tek yazdırmak ve gecikme tazminatı ile cezai şart haklarını da saklı tutmaktır. Sonradan ortaya çıkan ayıplar noter aracılığıyla bildirilmeli ve gecikmeden mahkemeden delil tespiti istenmelidir. Delil tespiti, özellikle müteahhit veya yeni malikler onarıma girişmeden önce mevcut durumun kayda geçirilmesini sağlar.
Maliklerin seçimlik hakları
Eser ayıplı ise iş sahibi aşağıdaki haklardan birini kullanabilir; bunların yanında genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı da saklıdır (TBK m. 475):
Malik tüketici sayılıyorsa 6502 sayılı Kanun’a göre de hizmetin yeniden görülmesi, eserin ücretsiz onarımı, ayıp oranında bedelden indirim veya sözleşmeden dönme haklarından birini kullanabilir ve ayrıca tazminat isteyebilir. Konutu doğrudan müteahhitten satın alan kişilerin hakları ise farklı bir çerçevede değerlendirilir; bu konuyu müteahhide karşı tüketicinin hakları yazımızda anlattık.
Örnek: Bilirkişi, bir dairedeki su yalıtımı ayıbının giderilmesi için 180.000 TL onarım bedeli belirlemiş olsun. Malik bu tutarı ücretsiz onarım hakkının parasal karşılığı olarak isteyebilir. Onarım süresince daireyi kullanamayacaksa, örneğin iki aylık emsal kira tutarını da ayrıca talep edebilir.
Müteahhit onarıma yanaşmazsa
Ayıbın giderilmesi istendiği halde müteahhit onarıma başlamıyorsa, maliklerin her zaman mahkeme kararını beklemesi gerekmez. Yapma borcu ifa edilmediğinde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere işin kendisi veya üçüncü bir kişi tarafından yapılmasına izin verilmesini mahkemeden isteyebilir (TBK m. 113). İnşaat sürerken eserin ayıplı yapılacağı açıkça anlaşılıyorsa, müteahhide uygun bir süre verilip ayıbın giderilmesi istenebilir; süre içinde giderilmezse iş, masrafı ve tehlikesi müteahhide ait olmak üzere üçüncü bir kişiye yaptırılabilir (TBK m. 473/2).
Su sızıntısı gibi zararı her gün büyüten ayıplarda maliklerin zarar azaltma yükümlülüğü de vardır. Bu durumda önce delil tespiti yaptırmak, ardından zorunlu acil onarımı yaptırıp faturalarını saklamak, onarım bedelini müteahhitten talep etmenin en güvenli yoludur. Tespit yapılmadan girişilen onarım, ayıbın kaynağının ve kapsamının sonradan ispatını zorlaştırır.
Ortak alanlardaki eksik ve ayıplar
Otopark, çatı, cephe veya asansör gibi ortak alanlardaki eksik ve ayıplar tüm malikleri etkiler. Bu kalemlerin bedeli, her malik tarafından kendi payı oranında istenebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin incelediği, afet riski taşıyan 12 bağımsız bölümlü bir binanın yeniden yapımına ilişkin davada ortak alanlardaki eksik mekanik iş bedeli daire sayısına bölünerek davacının payı belirlenmiş; paylaştırmada 201.000 TL yerine 210.000 TL esas alınarak hesap hatası yapıldığı için hüküm düzeltilerek onanmıştır (Yargıtay 6. HD, 14.04.2025, 2024/2660 E., 2025/1447 K.). Örneğin 201.000 TL tutarındaki ortak alan eksikliği 12 daireye bölündüğünde her bir malikin payı 16.750 TL olur. Bu nedenle bilirkişi raporundaki paylaştırma hesabı mutlaka kontrol edilmelidir.
Kimler sorumlu? Müteahhit, yapı denetim ve proje müellifleri
Ayıplı inşaattan ilk sorumlu, sözleşmenin tarafı olan müteahhittir. Ancak 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, sorumluluğu sözleşmenin dışına da genişletir. Yapı denetim kuruluşu, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi; yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı yapılmasından doğan hasardan yapı sahibine ve ilgili idareye karşı kusurları oranında sorumludur (4708 sayılı Kanun m. 3).
| Yapı unsuru | Sorumluluk süresi | Başlangıç |
|---|---|---|
| Taşıyıcı sistem | 15 yıl | Yapı kullanma izninin alındığı tarih |
| Taşıyıcı olmayan kısımlar | 2 yıl | Yapı kullanma izninin alındığı tarih |
Yapı kullanma izninden sonra izinsiz yapılan esaslı tadilatlardan doğan hasarlardan ise tadilatı yapan sorumludur. Müteahhidin mali durumunun zayıf olduğu veya şirketin tasfiye edildiği durumlarda yapı denetim kuruluşuna karşı dava açılabilmesi, malikler için önemli bir güvencedir. İnşaat sırasında komşu parsellere veya üçüncü kişilere verilen zararlar ise ayrı bir sorumluluk konusudur.
Zamanaşımı ve süreler
Taşınmaz yapılarına ilişkin ayıplardan doğan talepler, eserin tesliminden itibaren 5 yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıl içinde ileri sürülmelidir (TBK m. 478). Bu süre ayıp sonradan ortaya çıksa bile teslim tarihinden işler. Yirmi yıllık süreden yararlanmak isteyen malik, müteahhidin ağır kusurunu ispat etmelidir. Tüketici sayılan malik bakımından 6502 sayılı Kanun ayıplı hizmette iki yıllık bir süre öngörür; ancak kanunda daha uzun bir süre bulunduğunda o süre uygulanacağından, yapı ayıplarında Borçlar Kanunu’ndaki süreler önem taşır.
Eksik işler ayıba özgü bildirim külfetine ve TBK m. 478’deki sürelere tabi değildir; bu taleplerde zamanaşımı süresi talebin niteliğine göre belirlenir. Gecikme ve kira kaybı talepleri için gecikme tazminatı davası yazımıza bakabilirsiniz. Her durumda, sürelerin başlangıcını belirleyen teslim tarihini gösteren belgeleri (teslim tutanağı, anahtar teslim yazısı, abonelik tarihleri) saklayın.
Teslim tarihi tartışmalı olabilir. Bölge adliye mahkemesinin değerlendirdiği bir davada gecikme hesabında dairenin doğalgaz aboneliğinin yapıldığı tarih teslim tarihi olarak esas alınmıştır (Yargıtay 6. HD, 21.04.2025, 2024/2452 E., 2025/1585 K.). Teslimi yazılı tutanakla belgelemek, hem ayıp sürelerinin hem de gecikme tazminatının hesabında belirsizliği önler.
Başvuru ve dava yolu
- Tespit ve bildirimTeslim tutanağına eksik ve ayıpları yazdırın; sonradan ortaya çıkan ayıpları noter aracılığıyla gecikmeden bildirin. Gerekirse mahkemeden delil tespiti isteyin; 2026 yılında delil tespiti için maktu karar harcı 1.206 TL’dir.
- Görevli mahkemeRiskli yapıda konutu olan ve yalnızca evinin yenilenmesini amaçlayan malik tüketici sayılır; davası tüketici mahkemesinde görülür. Birden fazla bölüm veya işyeri alarak arsasını değerlendiren malik ile yapı denetim kuruluşuna karşı açılan tazminat davalarında asliye hukuk mahkemesi gündeme gelir.
- Arabuluculuk ve hakem heyetiTüketici mahkemesinde açılacak davalarda arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır. 2026 yılında değeri 186.000 TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvurulur. Asliye hukukta görülen davalarda kural olarak dava şartı arabuluculuk yoktur; taraflar tacirse ticari arabuluculuk kurallarını kontrol edin.
- Dava ve harçEksik ve ayıplı iş bedelinin tam olarak belirlenmesi bilirkişi incelemesine bağlı olduğundan dava çoğu zaman kısmi dava olarak açılır ve bilirkişi raporundan sonra talep bir defaya mahsus artırılır (HMK m. 109/4). Belirsiz alacak davası 7589 sayılı Kanunla 31.07.2026’dan itibaren kaldırılmıştır; bu tarihten önce açılmış davalarda eski hüküm uygulanmaya devam eder. Tüketicinin tüketici mahkemesinde açtığı davalar harçtan muaftır (6502 sayılı Kanun m. 73). Asliye hukukta 2026 yılında başvurma harcı 732 TL’dir; nispi harç (binde 68,31) dava değeri üzerinden hesaplanır ve dörtte biri peşin alınır.
- Bilirkişi ve keşifMahkeme, inşaat mühendisi ve mimardan oluşan bilirkişi heyetiyle keşif yapar. Raporda eksik ve ayıpların ayrı ayrı listelenmesini, ortak alanların payınıza göre paylaştırılmasını ve hesap yönteminin açıklanmasını isteyin; rapora süresinde itiraz edin.
- Teslim sırasında eksik ve ayıpları tutanağa yazdırmadan anahtarı almak.
- Gizli ayıbı fark ettikten sonra aylarca bekleyip bildirimi geciktirmek.
- Eksik iş ile ayıplı işi ayırmadan tek kalem halinde dava açmak.
- Delil tespiti yaptırmadan onarıma girişmek veya yeni malikler tarafından tadilat yapılmasına izin vermek.
- Müteahhidin mali gücü zayıfsa yapı denetim kuruluşunun sorumluluğunu gözden kaçırmak.
- Beş yıllık süreyi, ayıbın ortaya çıktığı tarihten başlıyor sanmak.
Sık sorulan sorular
Daireyi teslim aldıktan sonra fark ettiğim ayıp için hala dava açabilir miyim?
Evet. Olağan gözden geçirmeyle anlaşılamayan gizli ayıplar, öğrenildiği anda gecikmeden bildirilirse ileri sürülebilir. Dava, teslimden itibaren 5 yıl, müteahhidin ağır kusurunda 20 yıl içinde açılmalıdır.
Ayıp bildirimini geç yaptım; hiçbir hakkım kalmadı mı?
Ayıplı işler bakımından hak kaybı riski vardır. Ancak sözleşmede olduğu halde hiç yapılmamış eksik işler için bildirim külfeti yoktur; bunların bedeli ayrıca istenebilir. Tüketici sayılan maliklerde bildirim külfeti de aranmaz.
Yapı denetim firmasına dava açabilir miyim?
Evet. Yapı denetim kuruluşu, yapının ruhsata ve fen kurallarına aykırı yapılmasından doğan hasardan kusuru oranında sorumludur. Taşıyıcı sistemde 15 yıl, diğer kısımlarda 2 yıl süreyle, yapı kullanma izninden itibaren sorumluluğu devam eder.
Ortak alanlardaki eksikler için kim dava açar?
Her malik, ortak alan eksiklerinin bedelini kendi payı oranında isteyebilir. Malikler birlikte dava açarak bilirkişi incelemesini tek dosyada yaptırırsa masraf ve süre bakımından avantaj sağlar.
Dairem projede gösterilenden küçük çıktı; bu ayıp mı?
Evet. Sözleşme veya projede belirtilen alandan eksik teslim, ayıplı ifa olarak değerlendirilir. Eksik alanın değeri bilirkişi tarafından belirlenir ve bedelden indirim veya tazminat olarak istenebilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla