Tapu Sicilinin Hatalı Tutulmasından Hazinenin Sorumluluğu (TMK 1007)

Tapu İptal ve Tescil DavalarıTapu Sicilinin Hatalı Tutulmasından Hazinenin Sorumluluğu (TMK 1007)

Tapu sicilini Devlet tutar ve sicildeki kayıtların doğruluğunu da Devlet üstlenir. Bu nedenle sahte bir vekaletnameyle yapılan satış, hatalı bir kadastro tespiti ya da yıllar sonra iptal edilen bir tapu yüzünden mülkünü kaybeden kişi, zararını Devletten isteyebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi bu sorumluluğu kısa ve açık bir cümleyle kurar: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.

Bu yazıda Devletin tapu sicilinden doğan sorumluluğunun niteliğini, hangi zararların kapsama girdiğini, tazminatın şartlarını ve hesabını, dava süresini, görevli ve yetkili mahkemeyi, orman nedeniyle tapusu iptal edilenler için 2026’da getirilen yeni düzenlemeyi ve Devletin rücu hakkını ele alıyoruz.

Devletin tapu sicilinden sorumluluğu nedir?

Medeni Kanunun 1007. maddesi üç fıkradan oluşur: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder; Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Bu sorumluluk, tapu siciline güven ilkesinin doğal bir sonucudur. Kanun, tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak kazanan kişiyi korur (TMK m. 1023). Bu koruma, yolsuz kayıt yüzünden mülkünü kaybeden gerçek malik için bir kayıp anlamına gelir. Sicile güvenilmesini isteyen ve sicili tutan Devlet, bu kaybı da üstlenir. Ayrıntılar için tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyetli üçüncü kişinin korunması yazımıza bakabilirsiniz.

Hukuka aykırılık geniş anlaşılır. Tapu mevzuatına aykırılığın yanında hukukun genel ilkelerine aykırılık da yeterlidir. Mülkiyet hakkı Anayasa’nın 35. maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesiyle korunduğundan, Devletin verdiği tapuya güvenen kişinin bu güveni tazminatsız bırakılmamalıdır.

Hangi zararlar kapsama girer?

“Tapu sicilinin tutulması” kavramı, tapu müdürlüğündeki işlemlerle sınırlı tutulmaz. Kadastro tespiti, tapu kütüğünün oluşumunun ilk aşamasıdır ve tapu işlemleriyle bir bütün oluşturur. Uygulamada en sık karşılaşılan haller şunlardır:

Hukuk Genel Kurulu, kadastro tespitlerinin tapu sicilinden ayrı tutulduğu eski görüşü 2009 yılında terk etmiş ve kadastro aşamasındaki hataların da Devletin sorumluluğuna girdiğini kabul etmiştir (HGK 18.11.2009, 2009/4-383 E., 2009/517 K.). Anayasa Mahkemesi de 3402 sayılı Kadastro Kanunu’na ilişkin bir norm denetimi kararında kadastro çalışmaları ile tapu işlemlerinin tek bir süreç olduğunu ve kadastro hatalarından Devletin TMK m. 1007 uyarınca kusursuz sorumlu olduğunu vurgulamıştır (AYM 30.11.2023, E.2023/142, K.2023/210).

Kadastro öncesi sebeplere dayalı tapu iptal davası, tespitin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra açılamaz (3402 s. K. m. 12/3). Bu süreyi kaçıran ve kadastro hatası yüzünden mülkünü kaybeden kişinin başvurabileceği yol da çoğu zaman bu tazminat davasıdır. Ayrıntılar için kadastro öncesi hukuki sebeplere dayalı tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.

Tazminatın şartları

1. Sicilin tutulmasında hukuka aykırılıkTapu veya kadastro işleminde hukuka aykırı bir işlem ya da eksiklik bulunmalıdır. Sahte belgeye dayanılarak tescil yapılması, gerçek hak durumuna uymayan tespit ve kayıt, gereken şerhin işlenmemesi bu kapsamdadır.
2. Gerçek ve kesinleşmiş bir zararSicildeki yanlışlık tek başına tazminat doğurmaz; bu yanlışlıktan doğmuş gerçek bir zarar gerekir. Hak sahibi kaydı hala düzeltebiliyorsa zarar henüz doğmamıştır. Zarar, kaydın düzeltilmesi imkanı ortadan kalktığında, çoğu zaman tapu iptal kararının kesinleşmesiyle doğar.
3. Uygun illiyet bağıZarar, sicil işleminin olağan sonucu olmalıdır. İlliyet bağı ancak zarar görenin veya üçüncü kişinin ağır kusuru ya da mücbir sebeple kesilir.
4. Kusur aranmazGörevlinin kusuru bu davada araştırılmaz; sahteliği ilk bakışta ayırt edememiş olması da Devleti sorumluluktan kurtarmaz.

Hukuk Genel Kurulu, yüzölçümünün tapuya hatalı kaydedildiği bir olayda, taşınmazın sınırları ve fiili kullanımı değişmediği için gerçek bir zarar ortaya konamadığını belirterek tazminat talebinin reddini yerinde bulmuştur (HGK 12.02.2025, 2023/16 E., 2025/36 K.). Bu nedenle kayıttaki hatanın, malvarlığında somut bir azalmaya yol açtığı gösterilmelidir.

İlliyet bağı ve zarar görenin kusuru

Sahte belge vakalarında Hazinenin en sık başvurduğu savunma, zararın sahtekarın ağır hilesinden kaynaklandığı ve illiyet bağının kesildiğidir. Yargıtay bu savunmayı kural olarak kabul etmemektedir. Sahte vekaletnameyle yapılan satış sonucunda tapusu iptal edilen alıcının davasında, taşınmazın malikin iradesi dışında el değiştirmesi tapu sicili işlemlerine dahil sayılmış ve Devletin sorumluluğunu gerektiren illiyet bağının bulunduğu kabul edilmiştir (Yargıtay 20. HD 23.10.2018, 2018/3613 E., 2018/6730 K.). Sahte nüfus cüzdanlarıyla noterde düzenletilen vekaletnameye dayanan bir satışta da tapusu iptal edilen alıcının zararından Hazine ile noter birlikte sorumlu tutulmuştur (Yargıtay 5. HD 25.11.2025, 2025/5389 E., 2025/15118 K.).

Zarar görenin kendi davranışı ise sonucu değiştirebilir. Tapu kütüğündeki kayıtlar herkes bakımından bilinmiş sayılır (TMK m. 1020). Hukuk Genel Kurulu, tapudaki orman şerhini görerek pay devralan kişinin iyiniyetli sayılamayacağını ve bu durumda devralma ile sicilin tutulmasından doğan zarar arasındaki nedensellik bağının kesildiğini kabul etmiştir (HGK 12.03.2025, 2023/672 E., 2025/130 K.). Aynı tarihli bir başka kararda da tapunun beyanlar hanesine “orman sınırları içine alındı” kaydı işlendikten sonra taşınmazı devralan kişi iyiniyetli sayılmamış, zarar ile tapu işlemleri arasında nedensellik bağı kurulamamıştır (HGK 12.03.2025, 2023/644 E., 2025/129 K.).

Tazminat nasıl hesaplanır?

Tazminat, gerçek zararı karşılar; malikin malvarlığını zarar verici olay hiç yaşanmasaydı bulunacağı duruma getirmeyi amaçlar. TMK m. 1007’de bir hesap yöntemi öngörülmediğinden Yargıtay, değer tespitinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki ölçütleri esas alır.

• Değerlendirme tarihi: Taşınmazın değeri, tapu iptal ve tescil davasında verilen kararın kesinleştiği tarihe göre belirlenir; gerçek zarar bu tarihte oluşmuştur. Hukuk Genel Kurulu, değerlendirme tarihinin kesinleşme tarihi olduğunu ve dava tarihinin esas alınamayacağını belirtmiştir (HGK 05.11.2025, 2024/270 E., 2025/681 K.).
• Arsa niteliğindeki taşınmazlar: Değerlendirme tarihinden önceki, özel bir amaç taşımayan emsal satışlar karşılaştırılır; konum, imar durumu, altyapı ve yüzölçümü dikkate alınır.
• Arazi niteliğindeki taşınmazlar: Net gelir yöntemi uygulanır. Yöre münavebe sistemi, ürün deseni, verim ve fiyatlar resmi verilere göre bilirkişiye hesaplatılır. Hukuk Genel Kurulu, mahkemenin bilirkişiye hesaplatmadan kendisinin birim değer belirlemesini eksik inceleme saymıştır.
• Faiz: Faizin başlangıcı değerlendirme tarihine bağlıdır. Değer kesinleşme tarihine göre belirlendiğinde faiz uygulamada bu tarihten istenmektedir; değerin dava tarihine göre belirlendiği bir dosyada ise Yargıtay faizi dava tarihinden başlatmıştır (Yargıtay 5. HD 25.11.2025, 2025/5389 E., 2025/15118 K.).

Değerin ancak yargılamada bilirkişiyle belirlenebileceği bu davalarda, 7589 sayılı Kanunla belirsiz alacak davası 31.07.2026’dan itibaren kaldırılmıştır. Bu tarihten sonra açılan davalarda tazminat kısmi dava olarak açılıp talep, tahkikat sona erene kadar bir defaya mahsus artırılabilir (HMK m. 109/4); zamanaşımı artırılan kısım bakımından da dava tarihinde kesilmiş sayılır.

Dava süresi

TMK m. 1007’de özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Hukuk Genel Kurulu, bu sorumluluğun bir haksız fiil sorumluluğu olmadığını, bu nedenle haksız fiildeki kısa sürelerin uygulanamayacağını ve 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanacağını kabul etmiştir (HGK 13.06.2018, 2017/2025 E., 2018/1189 K.; bugün TBK m. 146). Aynı ilke sonraki kararlarda da sürdürülmüştür (HGK 07.10.2021, 2017/2384 E., 2021/1172 K.).

Sürenin başlangıcı, zararın doğduğu andır. Sicildeki yanlışlık tek başına zarar doğurmadığından süre, yanlış tescilin yapıldığı tarihten başlamaz; tapu kaydını iptal eden ya da düzeltme talebini reddeden ve mülkiyetin kaybını kesinleştiren kararın kesinleştiği tarihten başlar. Hukuk Genel Kurulu’nun 2018 tarihli kararındaki olayda tapu iptal kararı 16.01.2007’de kesinleşmiş, tazminat davası 01.12.2008’de açılmış ve süre içinde sayılmıştır.

Kadastro tespitinden doğan kayıplarda ortada mülkiyeti kaybettiren bir mahkeme kararı bulunmayabilir. Yargıtay’ın onadığı bir kararda bu durumda zararın, 3402 sayılı Kanun m. 12/3’teki on yıllık hak düşürücü sürenin dolmasıyla kesinleştiği kabul edilmiş ve on yıllık zamanaşımı bu tarihten başlatılmıştır: tutanak 16.05.1971’de kesinleşmiş, hak düşürücü süre 16.05.1981’de, tazminat için zamanaşımı 16.05.1991’de dolmuş sayılmıştır. Aynı kararda, 18.11.2009 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararından önce süresi dolmuş taleplerde bu tarihten sonra makul bir süre içinde dava açılması gerektiğini kabul eden Anayasa Mahkemesi yaklaşımı uygulanmış; 2019 yılında açılan dava bu süreyi aşmış sayılmış ve tazminat talebi zamanaşımından reddedilmiştir (Yargıtay 1. HD 17.12.2024, 2024/4252 E., 2024/6907 K.). Diğer tapu davalarının süreleri için tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazımıza bakabilirsiniz.

Dava yolu: mahkeme, husumet, harç ve deliller

• Yargı yolu ve görevli mahkeme: Bu davalar adli yargıda görülür; görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. İdare mahkemesinde açılan dava görev yönünden reddedilir ve zaman kaybettirir. Hukuk Genel Kurulu, kadastro çalışmasından kaynaklanan zararın tazmininde de adli yargıyı görevli saymıştır (HGK 18.11.2009, 2009/4-383 E., 2009/517 K.).
• Yetkili mahkeme: Dava, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m. 1007/3).
• Husumet: Dava Devleti temsilen Hazineye karşı açılır. Tapu müdürlüğü veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü davalı gösterilmez.
• Arabuluculuk: Bu tazminat davası dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmamıştır.
• Harç: Dava nispi harca tabidir; 2026 yılında 732 TL başvurma harcı ve binde 68,31 oranındaki nispi harcın dörtte biri peşin ödenir. Hazine harçtan muaftır (Harçlar Kanunu m. 13/j); bu muafiyet davacının peşin harç yükümlülüğünü kaldırmaz.
• Deliller: Mülkiyeti kaybettiren tapu iptal veya kadastro davasının dosyası ve kesinleşme şerhi, tapu kayıtları ve akit tabloları, kadastro tutanakları, sahte belge iddiasında ceza dosyası, keşif ve değer tespiti için bilirkişi raporu.
• Terditli dava: Tapu iptal davası henüz sonuçlanmamışsa, iyiniyetli üçüncü kişiye karşı iptal talebi reddedilirse tazminat istenmesi terditli olarak aynı davada ileri sürülebilir. Bu durumda Hazine de davalı olarak gösterilmelidir; Yargıtay önüne gelen dosyalarda, kadastro öncesi sebebe dayalı tapu iptal talebinin yanında terditli olarak TMK m. 1007 tazminatı istenen davalar görülmektedir.
• Kanun yolları: Tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf ve temyiz; 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir.

Mülkiyeti kaybettiren davanın kendisi için tapu iptal ve tescil davaları ve yolsuz tescil yazılarımıza bakabilirsiniz.

Orman nedeniyle tapusu iptal edilenler için 2026 düzenlemesi

Tapulu taşınmazların orman sayılarak iptal edilmesi, TMK m. 1007’ye dayanan tazminat davalarının önemli bir bölümünü oluşturur. 7584 sayılı Kanunla 6831 sayılı Orman Kanunu’na eklenen ek madde 22, 20.06.2026’dan itibaren bu taşınmazlar için yeni bir yol açmıştır. Düzenlemenin ana hatları şöyledir:

• Henüz Hazine adına tescil edilmemiş taşınmazlar: Kesinleşmiş orman kadastrosuyla devlet ormanı sınırında kalan ve tapuda kişiler adına kayıtlı taşınmazların malikleri idareye başvurabilir; Orman Genel Müdürlüğü uygun görürse tapu kaydı bedelsiz geçerli sayılır ve orman şerhi terkin edilir.
• İptal kararı kesinleşmiş, tapuda henüz uygulanmamış taşınmazlar: Karar gereği bedel ödenmemişse ya da ödenen tutar güncel rayiç bedelden az olmamak üzere Hazineye geri ödenirse mevcut tapu kaydı geçerli kabul edilir.
• Hazine adına tescil edilmiş taşınmazlar: Önceki malik veya halefleri, kanunun yürürlüğünden itibaren iki yıl içinde başvurursa, varsa kendisine ödenmiş tazminat güncel rayiç bedelden az olmamak üzere Hazineye geri ödenmek şartıyla taşınmaz iade edilebilir. İade gerçekleşirse idarelerden tazminat ve ecrimisil istenemez.
• Derdest davalar: Başvuru üzerine yapılacak işlemler derdest davalarda bekletici sorun sayılır. Taraflarca vazgeçilen tapu iptal, orman şerhinin kaldırılması ve tazminat davaları konusuz kalır; yargılama giderleri taraflar üzerinde bırakılır ve vekalet ücretine hükmedilmez.
• Kapsam dışı yerler: Mera, zeytinlik, turizm alanları, Boğaziçi ve yanan orman sahaları gibi bazı taşınmazlar düzenlemenin dışındadır.

Hukuk Genel Kurulu, orman kadastrosu nedeniyle tapusu iptal edilen bir taşınmaz için açılmış tazminat davasında, bu düzenlemenin yürürlüğe girmesi üzerine dosyanın yeni duruma göre incelenmesi için daireye gönderilmesine karar vermiştir (HGK 01.07.2026, 2026/200 E., 2026/424 K.). Uygulama usul ve esasları Orman Genel Müdürlüğünce belirlenecektir. Orman nedeniyle tapusu iptal edilen maliklerin, iade ile tazminat arasındaki tercihi süresi içinde ve somut duruma göre yapması gerekir.

Devletin rücu hakkı

Devlet, tazminatı ödedikten sonra zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder (TMK m. 1007/2). Rücu aşamasında kusur aranır ve görevlinin kusurunun zararla illiyet bağı kuracak ağırlıkta ispatlanması gerekir. Rücu davasının süresi, tazminatın ödendiği tarihten itibaren hesaplanır; tapudaki yanlışlığın yapıldığı tarih bu bakımdan belirleyici sayılmaz.

Sahte vekaletnamenin bir noterlikte düzenlendiği vakalarda, noterin sorumluluğu da gündeme gelebilir. Zarar gören, sorumlulardan dilediğine başvurabilir; ancak Devletin kusursuz sorumluluğu, sahteciliği yapan kişinin bulunup bulunmamasına bağlı tutulmaz. Sahtecilik vakalarında tapu iptal davası için sahte belge nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Tazminat davasını tapu müdürlüğüne veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne karşı açmak; davalı Hazinedir.
• Davayı idare mahkemesinde açmak; görevli yargı yolu adli yargıdır.
• Tapu iptal kararı kesinleşmeden tazminat istemek; zarar henüz doğmamış sayılabilir.
• Süreyi haksız fiildeki kısa sürelere göre hesaplayıp telaşla eksik delille dava açmak ya da tersine 10 yıllık süreyi kesinleşme yerine öğrenme tarihinden başlatmak.
• Değerin dava tarihine göre belirlenmesine itiraz etmemek; esas alınacak tarih kesinleşme tarihidir.
• Orman nedeniyle tapusu iptal edilen taşınmazda ek madde 22 başvuru süresini kaçırmak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla