Tapu Siciline Güven İlkesi ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması

Tapu İptal ve Tescil DavalarıTapu Siciline Güven İlkesi ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması

Bir taşınmazı satın alan kişi, satıcının gerçekten malik olup olmadığını çoğu zaman yalnızca tapu kaydına bakarak anlar. Hukukumuz bu güveni korur: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan kişinin kazanımı, kayıt sonradan yolsuz çıksa bile korunur. Tapu siciline güven ilkesi denen bu kural, taşınmaz piyasasının güvenle işlemesini sağlarken gerçek malik açısından ağır sonuçlar da doğurabilir.

Bu yazıda güven ilkesinin dayanağını, korumanın şartlarını, iyiniyetin nasıl değerlendirildiğini ve ispatlandığını, Yargıtay’ın kötüniyet karinelerini, korumanın uygulanmadığı halleri ve sahtecilikte iyiniyet sorununu ele alıyoruz. Yazı, hem taşınmaz alırken korunmak isteyen alıcılara hem de tapusu elinden çıkan gerçek maliklere yöneliktir.

Tapu siciline güven ilkesi nedir?

Taşınmazlar üzerindeki ayni hakların kim adına olduğunu herkesin görebileceği bir kayıt sistemine bağlamak, Medeni Kanunun temel tercihlerinden biridir. Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kanun bunun karşılığını da açıkça yazar: kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020).

Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (TMK m. 1021). Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar ve sıralarını tescile göre alır (TMK m. 1022). Bu iki kural, tapu kütüğünün olumsuz yönünü anlatır: kütükte görünmeyen bir hakka kural olarak güvenilemez. Güven ilkesi ise olumlu yönüdür: kütükte görünen bir hakka güvenen kişi korunur.

Kanunun ifadesiyle, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023). Buna karşılık bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m. 1024/1). İki hüküm birlikte okunduğunda kural şudur: yolsuz kayda güvenen kişi, ancak iyiniyetliyse korunur.

Bu tercih, gerçek malik ile iyiniyetli alıcı arasında bir seçimdir. Kanun, sicile güvenen alıcıyı tercih etmiş, gerçek malikin kaybını ise tazminatla karşılamıştır. Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumlu olması (TMK m. 1007), güven ilkesinin bu bedelini üstlenir.

Korumanın şartları

TMK m. 1023’ün koruması, birlikte bulunması gereken şu şartlara bağlıdır:

1. Yolsuz bir tescil bulunmalıKayıt, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanmalı veya hukuki sebepten yoksun olmalıdır (TMK m. 1024/2). Kayıt zaten doğruysa güven ilkesine başvurmaya gerek yoktur.
2. Edinen, kayda dayanmış olmalıÜçüncü kişi, tapu kütüğünde malik görünen kişiden, o kayda güvenerek hak edinmiş olmalıdır. Kayıttaki malik ile işlem yapmayan, örneğin sahte bir vekille işlem yapan kişi, aslında kayda dayanmış sayılmaz.
3. Hak, hukuki işlemle ve tescille kazanılmalıKoruma, satış, bağış, trampa ya da ipotek kurulması gibi bir hukuki işlemle edinilen ve tescil edilen haklar içindir. Miras yoluyla edinen mirasçı, mirasbırakanın hukuki durumunu devralır; mirasbırakan korunmuyorsa mirasçı da korunmaz.
4. Edinen iyiniyetli olmalıHakkın kazanıldığı anda, yani tescil isteminin yevmiye defterine kaydedildiği tarihte (TMK m. 1022/2), edinen yolsuzluğu bilmemeli ve durumun gerektirdiği özeni gösterse de bilemeyecek durumda olmalıdır.

Bu şartlardan biri eksikse güven ilkesi uygulanmaz ve gerçek hak sahibi kaydın iptalini isteyebilir. Düzeltme davası ve yolsuz tescilin türleri için yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.

İyiniyet nedir, nasıl ispatlanır?

Medeni Kanuna göre kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m. 3). Bu hükmün iki sonucu vardır:

• İspat yükü: Alıcının iyiniyetli olduğu varsayılır. Kötüniyeti ileri süren gerçek malik, alıcının yolsuzluğu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlamak zorundadır.
• Özen ölçüsü: Yalnızca “bilmiyordum” demek yetmez. Alıcının, olayın koşullarında makul bir kişiden beklenen araştırmayı yapıp yapmadığına bakılır. Gereken özeni göstermeyen kişi, gerçekten bilmese bile iyiniyet korumasından yararlanamaz.

Beklenen özen kişiye göre değişir. Yargıtay, anonim şirket olan bir alıcının basiretli bir tacir gibi davranmakla yükümlü olduğunu, tapudaki şerhi çok az bir dikkatle görebilecek durumda olduğu için iyiniyetten söz edilemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay 1. HD 16.02.2010, 2009/10623 E., 2010/1525 K.). Bankalar, inşaat şirketleri ve emlak alım satımını meslek edinmiş kişiler bakımından da özen ölçüsü yüksektir.

Tapudaki kayıtlar herkes bakımından bilinmiş sayıldığından, kütükte bir şerh veya beyan varken taşınmazı edinen kişi bu kayıt bakımından iyiniyet savunması yapamaz. Hukuk Genel Kurulu, tapunun beyanlar hanesine “orman sınırları içine alındı” kaydı işlendikten sonra taşınmazı devralan kişinin iyiniyetli sayılamayacağını kabul etmiştir (HGK 12.03.2025, 2023/644 E., 2025/129 K.). Aynı tarihli bir başka kararda, tapudaki orman şerhini görerek pay devralan kişinin iyiniyetli sayılamayacağı ve bu nedenle Devletin sorumluluğuna ilişkin nedensellik bağının kesildiği belirtilmiştir (HGK 12.03.2025, 2023/672 E., 2025/130 K.).

Yargıtay’ın kötüniyet karineleri

Kötüniyet çoğu zaman doğrudan kanıtlanamaz; mahkeme, olayın bütün koşullarından ve hayatın olağan akışından sonuca ulaşır. Yargıtay kararlarında öne çıkan olgular şunlardır:

Bunlara uygulamada şu olgular da eklenir: taşınmazın hala eski malik veya ailesi tarafından kullanılması ve alıcının taşınmazı hiç görmeden satın alması, kısa aralıklarla art arda yapılan devirler, satış bedelinin ödendiğine dair banka kaydı bulunmaması, alıcının satıştan hemen sonra taşınmazı ipotek ettirmesi. Bu olguların hiçbiri tek başına kesin sonuç doğurmaz; mahkeme bunları birlikte değerlendirir. Yargıtay, alıcının iyiniyet savunmasının bütün delillerle kapsamlı biçimde araştırılmasını, aksi halde kararın eksik incelemeyle bozulacağını vurgular.

Güven ilkesinin uygulanmadığı haller

İyiniyetli bir alıcı bulunsa bile güven ilkesi her durumda işlemez. Başlıca haller şunlardır:

• Yolsuz tescille doğrudan edinen ilk el: Tescilin dayanağı olan işlem yok veya batıl ise, bu işlemin tarafı olan ilk alıcı iyiniyetten yararlanamaz. İyiniyet koruması, ancak bu kişiden kayda güvenerek edinen sonraki kişiler için söz konusu olur.
• Kayıt malikiyle işlem yapılmaması: Sahte vekaletname veya sahte kimlikle yapılan devirde ilk alıcı, kayıttaki gerçek malikin iradesine dayanmaz; bu nedenle korunmaz.
• Özel mülkiyete konu olamayan yerler: Orman ve kıyı gibi kamu mallarında tapu kaydına güven, mülkiyetin korunmasını sağlamaz. Bu yerlerde kayıt iptal edilir; malikin yolu Devlete karşı tazminattır. Hukuk Genel Kurulu, kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı için tapusu tazminatsız iptal edilen malikin tazminat davasında Devletin kusursuz sorumluluğunu kabul etmiştir (HGK 13.06.2018, 2017/2025 E., 2018/1189 K.).
• Tescil dışı yollarla edinme: Miras gibi kanun yoluyla kazanmada edinen, öncekinin hukuki durumunu devralır; güven ilkesi bu kişiyi ayrıca korumaz.
• Dava şerhi veya tedbir varken edinme: Tapuda dava şerhi ya da devir yasağı varken taşınmazı edinen kişi, sonuçtan etkilenir ve iyiniyet iddia edemez.

Sahtecilikte iyiniyet sorunu

Güven ilkesinin en tartışmalı uygulama alanı sahteciliktir. Malikin hiç haberi olmadan, sahte bir vekaletname ya da sahte nüfus cüzdanıyla taşınmazı satılan kişi, tapusunu kaybetme riskiyle karşı karşıya kalır.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı iki aşamalıdır. Sahtecilikle oluşan yolsuz tescile dayanan ilk el bakımından sicil geçersizdir ve bu kişi korunmaz. Ancak ilk elin adına oluşan kayda güvenerek taşınmazı iyiniyetle edinen ikinci el, TMK m. 1023’ün korumasından yararlanabilir. Yargıtay, bu kişinin iyiniyetinin tüm delillerle kapsamlı biçimde araştırılmasını aramaktadır (Yargıtay 1. HD 01.04.2014, 2013/6821 E., 2014/6874 K.). Benzer biçimde vekilin görevini kötüye kullandığı bir olayda, taşınmazı vekilden bedel ödeyerek satın alan ve kötüye kullanımı bilmeyen ikinci el malikin korunacağı kabul edilmiştir (Yargıtay 1. HD 30.01.2014, 2013/21909 E., 2014/1498 K.).

Bu ayrımın mantığı şudur: ilk alıcı, tapu kaydında görünen gerçek malikle işlem yaptığını sanmıştır; kayıt doğruydu, yanlış olan sahte belgeydi. Kayda güvenmiş sayılmaz. İkinci alıcı ise ilk alıcı adına oluşmuş yolsuz kayda güvenmiştir; kanunun korumak istediği tam olarak bu güvendir.

Sahte belgeyle tapusu elinden çıkan malik, taşınmaz ikinci bir iyiniyetli alıcıya geçmeden harekete geçmelidir. Ceza soruşturmasının sonucunu beklemek, taşınmazın el değiştirmesine fırsat verebilir; tapu iptal davası açılıp ihtiyati tedbir istenmelidir. Taşınmaz yine de iyiniyetli kişiye geçmişse, Yargıtay sahte belgeyle yapılan işlemlerde tapu dairesindeki işlemin zararla bağının kesilmediğini, Devletin kusursuz sorumlu olduğunu kabul etmektedir (Yargıtay 20. HD 23.10.2018, 2018/3613 E., 2018/6730 K.). Sahte vekaletnameyle satın aldığı için tapusu iptal edilen ilk alıcı da zararını Devletten ve vekaletnameyi düzenleyen noterden isteyebilir (Yargıtay 5. HD 25.11.2025, 2025/5389 E., 2025/15118 K.). Sahtecilik vakaları için sahte belge nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, tazminat için tapu sicilinin hatalı tutulmasından Hazinenin sorumluluğu yazılarımıza bakabilirsiniz.

Aile konutu ve kat karşılığı inşaatta güven ilkesi

Aile konutu

Eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m. 194). Tapuya aile konutu şerhi verilmemişse alıcının iyiniyetinin korunup korunmayacağı uzun süre tartışılmıştır. Hukuk Genel Kurulu bir dönem şerh bulunmadığında güven ilkesine istisna getirilmediğini ve kötüniyetin eş tarafından ispatlanması gerektiğini kabul etmiştir (HGK 24.04.2013, 2012/1567 E., 2013/579 K.). Daha yakın tarihli kararlarda ise eşin rızası işlemin geçerlilik şartı sayılmış, şerhin kurucu olmadığı, rızasız işlemin geçersiz ve buna dayanan tescilin yolsuz olduğu kabul edilmiştir. Bu çizgide, rızasız konulan ipoteğe dayanan cebri satışta bile bankanın TMK m. 1023’ten yararlanamayacağı belirtilmiş (HGK 28.11.2019, 2019/318 E., 2019/1238 K.), ilk alıcının güven ilkesinden yararlanamayacağı vurgulanmıştır (Yargıtay 2. HD 10.02.2025, 2025/674 E., 2025/1154 K.). Ayrıntılar için aile konutunun eşin rızası olmadan devri nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.

Kat karşılığı inşaat

Arsa sahibinin yükleniciye devrettiği paylardan veya bağımsız bölümlerden satın alan kişiler bakımından güven ilkesi büyük önem taşır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararından sonra Yargıtay, yükleniciden pay veya bağımsız bölüm alan ya da lehine ipotek kurulan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK m. 3 ve 1023 uyarınca korunacağını, kötüniyetin ise arsa sahibince ispatlanması gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 6. HD 17.06.2025, 2023/3877 E., 2025/2357 K.). Ayrıntılar için müteahhide devredilen tapunun iptali yazımıza bakabilirsiniz.

Davada iyiniyet savunması ve usul

İyiniyet sorunu, tapu iptal ve tescil davasının içinde çözülür. Gerçek malik, kaydın yolsuzluğunu ve son malikin kötüniyetini birlikte ileri sürer; son malik ise iyiniyet savunması yapar. Usule ilişkin başlıca noktalar şunlardır:

• Görevli ve yetkili mahkeme: Kural olarak asliye hukuk mahkemesi; aile konutunda aile mahkemesi. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).
• Husumet: Dava, yolsuz tescille edinen ilk ele ve iyiniyeti tartışılan son kayıt malikine birlikte yöneltilir. Ara malikler de davaya katılır.
• Arabuluculuk: Tapu iptal ve tescil davası dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.
• Harç: Taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi harç (2026’da binde 68,31) alınır; dörtte biri ve 732 TL başvurma harcı peşin ödenir.
• Tedbir ve dava şerhi: Dava sırasında taşınmazın yeni bir iyiniyetli alıcıya geçmesini önlemek için ilk iş tedbir veya dava şerhi istemektir. Ayrıntılar tapu iptal ve tescil davasında ihtiyati tedbir yazımızda.
• Deliller: Tapu kaydı ve akit tabloları (devir tarihleri ve bedeller), banka kayıtları, nüfus kayıtları (akrabalık), keşif (taşınmazı kimin kullandığı), değer tespiti için bilirkişi, tanıklar, emlakçı ve noter kayıtları, varsa ceza dosyası.
• Terditli talep: İyiniyet savunmasının kabulü ihtimaline karşı, tapu iptal ve tescil talebinin yanında terditli olarak tazminat istenebilir (HMK m. 111).
• Kanun yolları: Tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf ve temyiz; 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir.

Alıcı korunursa gerçek malik ne yapabilir?

İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunduğunda, gerçek malik taşınmazı geri alamaz; ancak zararını tazmin ettirebilir. Kanun, düzeltme davasını düzenlerken her türlü tazminat istemini saklı tutmuştur (TMK m. 1025/2). Başvurulabilecek yollar şunlardır:

• Yolsuz tescile sebep olanlar: Sahte belgeyi düzenleyen, vekaleti kötüye kullanan ya da muvazaalı işlemi yapan kişilerden haksız fiil hükümlerine göre tazminat; ilk elin elde ettiği satış bedeli için sebepsiz zenginleşme talebi.
• Devlet: Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar için Devlet, kusur aranmaksızın sorumludur (TMK m. 1007). Dava Hazineye karşı açılır.
• Noter: Sahte vekaletnamenin noterlikte düzenlendiği vakalarda noterin sorumluluğu da gündeme gelebilir.

TMK m. 1007’ye dayanan tazminatta Yargıtay, taşınmazın değerini mülkiyeti kaybettiren kararın kesinleştiği tarihe göre belirler (HGK 05.11.2025, 2024/270 E., 2025/681 K.). Bu davaların süresi ve şartları farklı olduğundan, iyiniyet savunmasının kabul edilmesi ihtimali dava başından itibaren hesaba katılmalıdır.

Sık yapılan hatalar

• Taşınmaz ikinci bir kişiye geçmeden tedbir istememek; ikinci el iyiniyetliyse kaydın iptali mümkün olmaz.
• Kötüniyeti tek bir olguya dayandırmak; akrabalık, bedel, devir zamanı ve kullanım durumu birlikte ortaya konmalıdır.
• Alıcı olarak tapudaki şerh ve beyanları okumadan, taşınmazı görmeden ve bedeli elden ödeyerek satın almak.
• Davayı yalnızca son malike açmak; ilk el ve ara malikler de davalı olmalıdır.
• İyiniyet savunmasının kabulü ihtimaline karşı terditli tazminat talebinde bulunmamak.
• Sahtecilikte yalnızca ceza davasını takip edip hukuk davasını geciktirmek.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla