Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu İptal ve Tescil DavalarıSatış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Taşınmaz satışında tapuda devir her zaman hemen yapılamaz. Bina henüz inşaat halindedir, kat irtifakı kurulmamıştır, alıcı bedeli taksitle ödeyecektir ya da satıcının tapudaki engeli kaldırması gerekir. Bu durumlarda taraflar, devri ileride yapmayı üstlendikleri bir satış vaadi sözleşmesi yapar. Satıcı sonradan tapuyu vermekten kaçınırsa alıcı, mahkemeden taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteyebilir.

Bu yazıda, satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarını, tapuya şerhin önemini, tescil davasının şartlarını ve işleyişini, kime karşı açılacağını, zamanaşımı ile zilyetlik ilişkisini ve tüketici ilişkisinde değişen kuralları anlatıyoruz. Konut alıcısının müteahhide karşı başvurabileceği yolların ayrıntısı için müteahhit tapuyu devretmezse ne yapılabilir? yazımıza bakabilirsiniz.

Satış vaadi sözleşmesi nedir?

Satış vaadi, taraflardan birinin taşınmazı ileride satmayı, diğerinin de satın almayı üstlendiği bir ön sözleşmedir. Sözleşme mülkiyeti devretmez; yalnızca devir borcu doğurur. Taşınmaz mülkiyeti tapu siciline tescille kazanılır (TMK m. 705). Bu nedenle satış vaadi yapılmış ve bedel ödenmiş olsa bile tescil gerçekleşene kadar malik satıcıdır; alıcının elinde satıcıdan devri isteme yönünde kişisel bir hak vardır.

Satış vaadine en çok şu durumlarda başvurulur:

• İnşaat halindeki konutlar: Bağımsız bölüm henüz oluşmamış ya da kat irtifakı kurulmamıştır.
• Taksitli ödemeler: Satıcı, bedelin tamamı ödenmeden tapuyu devretmek istemez.
• Tapudaki engeller: Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya paylaşım sorunu vardır ve devirden önce çözülmesi gerekir.
• Kat karşılığı inşaat: Yüklenici, kendisine düşecek bağımsız bölümleri inşaat sürerken satar; tapu henüz arsa sahibinin üzerindedir.

Geçerlilik şartı: resmi şekil

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK m. 706). Türk Borçlar Kanunu da taşınmaz satışının geçerliliğini resmi şekle bağlar (TBK m. 237); satışı vaat eden sözleşme de aynı korumaya tabidir. Satış vaadinde resmi şekil, noterde düzenleme şeklidir: noter sözleşmeyi bizzat düzenler ve taraflara okutup imzalatır (Noterlik Kanunu m. 60 ve 89). Tapu müdürlüğü ise mülkiyetin devrine ilişkin resmi senedi düzenler (Tapu Kanunu m. 26).

Sözleşmede tarafların kimliği, taşınmazın ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgileri, bedel ve ödeme planı ile devrin zamanı açıkça yer almalıdır. Kat irtifakı henüz kurulmamışsa bağımsız bölümün kat, cephe ve numara bilgileri ile karşılık gelen arsa payı belirlenmelidir; belirlenemeyen bir taşınmaz için tescil kararı verilemez.

Geçersiz sözleşmeyle tescil istenebilir mi?

Kural olarak hayır. Şekil eksikliği mahkemece kendiliğinden dikkate alınır ve geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil kararı verilmez. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı bu kurala önemli bir istisna getirmiştir: kat mülkiyetine konu bir bağımsız bölümün satışında alıcı bedeli ödemiş, satıcı bölümü teslim etmiş ve alıcı orayı malik gibi kullanıyorsa, satıcının şekil eksikliğine dayanması dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı olabilir ve hakim olayın özelliğine göre tescile karar verebilir (YİBK 30.09.1988, 1987/2 E., 1988/2 K.). Bu istisna dar yorumlanır; bedelin tamamen ödenmemiş olması veya teslim yapılmaması uygulanmasını zorlaştırır.

Kat karşılığı inşaatta yüklenicinin kendisine düşecek bölümü yazılı bir sözleşmeyle satması ise farklı değerlendirilir: Yargıtay bu sözleşmeyi, satış vaadi olarak geçersiz olsa bile yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağının devri (TBK m. 183) olarak kabul edebilmektedir. Bu durumda alıcı, yüklenicinin hakkından fazlasını alamaz ve yüklenici edimini yerine getirmemişse arsa sahibini devre zorlayamaz (YHGK 20.09.2023, 2022/(14)7-4 E., 2023/839 K.).

Geçersiz sözleşmeyle ödenen bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir. Yıllar önce ödenen paranın nominal tutarla iadesi alıcıyı zarara uğratacağından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, iadenin denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenerek yapılmasını kabul eder (YHGK 07.02.2001, 2000/13-1729 E., 2001/32 K.).

Satış vaadinin tapuya şerhi

Satış vaadi kişisel bir hak doğurduğundan, satıcı taşınmazı başkasına devrederse alıcı kural olarak yalnızca satıcıya karşı tazminat isteyebilir. Bu riski azaltmanın yolu sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh ettirmektir. Taşınmaz satış vaadinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh verilebilir ve şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK m. 1009).

Satış vaadi şerhinin etkisi süreyle sınırlıdır: şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh, tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinir (Tapu Kanunu m. 26). Şerhin silinmesi sözleşmeden doğan kişisel hakkı sona erdirmez, ancak üçüncü kişilere karşı sağladığı güvenceyi kaldırır. Beş yıl içinde tescil gerçekleşmeyecekse alıcının, süre dolmadan tescil davası açıp ihtiyati tedbir istemesi gerekir.

Aynı taşınmazın birden fazla kişiye satış vaadiyle satıldığı durumlarda kural olarak tapuya önce şerh edilen veya önce tescil edilen hak üstün gelir. Hiçbirinin şerhi yoksa ve taşınmaz tapuda iyiniyetli bir kişiye devredilmişse, önceki alıcılar satıcıya karşı tazminata yönelir. Kötüniyetle edinen üçüncü kişiye karşı ise tapu iptali ve tescil istenebilir; güven ilkesinin sınırları tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyetli üçüncü kişinin korunması yazımızda anlatılmıştır.

Tescil davası: şartlar ve işleyiş

Sözleşmeden doğan taşınmaz mülkiyetini devir borcunu yerine getirmeyen kişiye karşı alacaklı, mülkiyetin kendisine tescil edilmesine karar verilmesini mahkemeden isteyebilir (TMK m. 716). Satıcının iradesine gerek kalmadan mülkiyeti alıcıya geçiren bu davaya uygulamada “tapu iptal ve tescil davası” denir; taşınmaz bu arada kötüniyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse onun adına olan kaydın iptali de istenir.

Davanın kabulü için şu şartlar aranır:

• Geçerli bir sözleşme: Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi ya da yukarıda anlatılan dar istisnalardan biri.
• Alıcının kendi edimi: Bedel ödenmiş olmalıdır. Bakiye borç varsa satıcı ödemezlik def’ini ileri sürebilir (TBK m. 97); mahkeme bu durumda davayı hemen reddetmez, kalan bedelin depo edilmesi için süre verir ve tescili buna bağlar. Sözleşmede bedelin güncellenmesine ilişkin bir hüküm varsa depo edilecek tutar buna göre belirlenir.
• Tescile elverişlilik: Taşınmaz belirli olmalı ve tescil hukuken mümkün bulunmalıdır. Bağımsız bölüm henüz oluşmamışsa tescil ona karşılık gelen arsa payı üzerinden istenebilir.
• Doğru davalı: Tapuda malik görünen kişi davada yer almalıdır.

Mahkeme kararıyla mülkiyet tescilden önce kazanılır; tapudaki tescil bu durumu açıklayıcı niteliktedir (TMK m. 705/2). Ancak taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmeden yerine getirilemez; tescil, karar kesinleştikten sonra mahkemenin yazısıyla tapu müdürlüğünce yapılır. Tescil sırasında tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenir; vergisel sonuçlar için gayrimenkul satışında vergilendirme yazımıza bakabilirsiniz.

Tescil her zaman mümkün olmayabilir ya da alıcı artık taşınmazı istemeyebilir. Geçerli satış vaadinde satıcı temerrüde düşmüşse alıcı, uygun süre verdikten sonra ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçip olumlu zarar ya da sözleşmeden dönüp olumsuz zarar seçeneklerinden birini kullanabilir (TBK m. 125). Uygulamada tescil talebi ile bedel iadesi veya tazminat talebi aynı davada terditli olarak ileri sürülür; tescil reddedilirse ikinci talep incelenir.

Kime karşı açılır?

• Satıcı: Dava kural olarak satış vaadinde bulunan ve tapuda malik görünen kişiye açılır.
• Satıcının mirasçıları: Satıcının ölümü sözleşmeyi sona erdirmez; devir borcu mirasçılara geçer. Dava, mirasçılık belgesindeki tüm mirasçılara birlikte açılır. Mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır; birinin eksik bırakılması davanın sonuçsuz kalmasına yol açar.
• Sonraki malik: Taşınmaz satıcı tarafından başkasına devredilmişse, şerh bulunuyorsa ya da edinen kötüniyetliyse dava ona da yöneltilir ve onun adına olan kaydın iptali istenir.
• Arsa sahibi ve yüklenici: Kat karşılığı projede tapu arsa sahibinin üzerindeyse dava arsa sahibine ve yükleniciye birlikte açılır.

Davacı tarafta da dikkat gereken durumlar vardır. Birden fazla alıcı varsa sözleşmedeki paylarına göre hareket eder; paylar belirlenmemişse birlikte dava açmaları gerekir. Alıcı ölmüşse mirasçıları birlikte hareket eder ya da tereke adına temsilci atanmasını ister. Alıcı, devri yasaklayan bir hüküm yoksa satış vaadinden doğan hakkını yazılı bir sözleşmeyle başkasına devredebilir; bu durumda devralan kişi tescili kendi adına isteyebilir.

Zamanaşımı ve zilyetlik

Satış vaadinden doğan tescil talebi için kanunda özel bir süre yoktur; genel on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (TBK m. 146). Süre, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten işlemeye başlar. İfa olanağı sözleşmede kararlaştırılan devir tarihinde ya da örneğin kat irtifakının kurulduğu ve bağımsız bölümün devredilebilir hale geldiği tarihte doğabilir. Zamanaşımı bir savunmadır; hakim kendiliğinden dikkate almaz, davalının ileri sürmesi gerekir.

Sürelerin tamamı ve diğer tapu davalarıyla karşılaştırma için tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazımıza bakabilirsiniz.

Tüketici ilişkisi ve ön ödemeli konut

Konutu bir inşaat şirketinden veya müteahhitten kişisel kullanım için satın alan kişi tüketicidir. Bu durumda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır ve önemli farklar ortaya çıkar:

• Ön ödemeli konut satışı: Konutun bedelinin teslimden önce peşin veya taksitle ödendiği satışlar ön ödemeli konut satışıdır. Bu sözleşmeler de noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; tüketiciye cayma ve sözleşmeden dönme gibi özel haklar tanınır. Ayrıntılar için ön ödemeli konut satış sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
• Görevli mahkeme: Tüketici işleminden doğan davalara tüketici mahkemesi bakar. Tescil talebi içeren davada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi (HMK m. 12) uygulandığından dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde açılmalıdır.
• Arabuluculuk: Tüketici mahkemesindeki davalarda arabuluculuk kural olarak dava şartıdır; ancak kanun, taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları bu şartın dışında tutar (TKHK m. 73/A). Tescil talebiyle birlikte terditli olarak bedel iadesi veya tazminat da istenecekse önce arabulucuya başvurmak usulden ret riskini ortadan kaldırır.
• Harç: Tüketicinin tüketici mahkemesinde açtığı davalar harçtan muaftır; keşif ve bilirkişi giderleri için gider avansı yatırılır.

İki bireyin kendi aralarında yaptığı satış vaadinde ise tüketici ilişkisi yoktur; dava asliye hukuk mahkemesinde açılır. Her iki taraf tacir ve satış ticari işletmeleriyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi gündeme gelir. Kat karşılığı projelerde arsa sahibinin durumu için müteahhide devredilen tapunun iptali yazımıza bakabilirsiniz.

Dava yolu ve deliller

1. Belgeleri toplayınNoter senedi, ödeme dekontları, senetler, teslim tutanağı ve güncel tapu kaydı. Tapu kaydında şerh, ipotek ve haciz olup olmadığını kontrol edin.
2. Satıcıya süre verinNoter ihtarnamesiyle devir için uygun bir süre verin ya da belirli bir gün tapu müdürlüğünde hazır bulunmasını isteyin; kalan borcunuz varsa ödemeye hazır olduğunuzu bildirin. Bu ihtar temerrüdün ispatını sağlar (TBK m. 123).
3. Tedbir isteyinŞerh yoksa veya şerhin beş yıllık süresi dolmak üzereyse, dava ile birlikte taşınmazın devrini önleyen ihtiyati tedbir isteyin. Ayrıntılar için tapu iptal ve tescil davasında ihtiyati tedbir yazımıza bakabilirsiniz.
4. Davayı doğru mahkemede açınGörevli mahkeme kural olarak asliye hukuk, tüketici işleminde tüketici mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tescil talebi için dava şartı arabuluculuk aranmaz.
5. Harcı yatırınDava değeri taşınmazın dava tarihindeki değeridir. 2026 yılında asliye hukuk mahkemesinde başvurma harcı 732 TL; nispi karar ve ilam harcı binde 68,31 olup dörtte biri dava açılırken peşin ödenir.
6. Kanun yollarını izleyinKarara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf ve temyiz yoluna başvurulur. 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Tescil, karar kesinleşince yapılır.

Delil olarak noter senedi, tapu kaydı ve akit tabloları, ödeme belgeleri, ihtarname ve tebliğ şerhi kullanılır. Bağımsız bölümün tespiti, inşaatın durumu ve taşınmazın değeri keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Teslim ve zilyetlik gibi olgular tanıkla da ispat edilebilir; bu olgular zamanaşımı savunmasına karşı önem taşır.

Sık yapılan hatalar

• Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı sözleşmeye veya noterde yalnızca imza onayına güvenmek.
• Satış vaadini tapuya şerh ettirmemek ya da şerhin beş yıllık etkisini takip etmemek.
• Satıcı öldüğünde mirasçılardan birini davaya dahil etmemek.
• Kalan bedeli ödemeye hazır olduğunu göstermeden tescil istemek.
• Tescil talebinin yanında terditli bedel iadesi veya tazminat talebinde bulunmamak.
• Tescil talebi içeren davayı taşınmazın bulunduğu yer dışında açmak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla