Taşınmaz bağışı çoğu zaman bir güven ilişkisinin ürünüdür: anne ve baba evini çocuğuna, eş eşine, bir hayırsever arsasını belediyeye okul yapılması için bağışlar. Bağışlama bir kez yapıldığında bağışlayanı bağlar; ancak kanun, bağışlananın ağır bir kusuru veya üstlendiği yüklemeyi yerine getirmemesi gibi sınırlı durumlarda bağışlamanın geri alınmasına izin verir. Taşınmazda bu geri alma, tapu kaydı değişmedikçe sonuç vermez.
Bu yazıda, bağışlamadan dönüldükten sonra taşınmazın tapusunun nasıl geri alınacağını ele alıyoruz: dönme beyanının tapuya etkisini, bir yıllık sürenin tapu davalarında nasıl hesaplandığını, taşınmazın başkasına devredildiği durumları, davanın taraflarını ve dava usulünü. Dönme sebeplerinin ayrıntısı için bağışlamanın geri alınması (bağışlamadan dönme), sözleşmenin şekli ve türleri için bağışlama sözleşmesi yazılarımıza bakabilirsiniz.
- Dönme tapuyu değiştirir mi?
- Hayır. Dönme beyanı bağışlamanın hukuki sebebini kaldırır; bağışlanan taşınmazı geri devretmezse tapu iptal ve tescil davası açılır.
- Süre ne kadar?
- Dönme sebebinin öğrenildiği günden itibaren bir yıl; hak düşürücü süredir (TBK m. 297). Beyanı ve davayı bu süre içinde yapmak en güvenli yoldur.
- Taşınmaz satıldıysa?
- Dönmeden önce yapılan devirlerde üçüncü kişinin mülkiyeti kural olarak korunur; bağışlanandan elinde kalan zenginleşme, örneğin satış bedeli istenir.
- Hangi mahkeme?
- Asliye hukuk mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava şartı arabuluculuk aranmaz.
Dönme beyanı ve tapu kaydı
Taşınmazın bağışlanması tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılır ve mülkiyet tescille bağışlanana geçer (TBK m. 288). Bu andan sonra bağışlanan, taşınmazın tam ve geçerli malikidir. Bağışlayan, kanunda sayılan sebeplerden biri gerçekleşirse bağışlamayı geri alabilir (TBK m. 295). Geri alma yenilik doğurucu bir haktır: bağışlayanın tek taraflı ve bağışlanana ulaşması gereken bir beyanıyla kullanılır, karşı tarafın kabulüne ihtiyaç duymaz.
Ancak bu beyan tapu sicilini kendiliğinden değiştirmez. Kanun, bağışlayana bağışlanan şeyin “bağışlananın istem tarihindeki zenginleşmesi ölçüsünde” geri verilmesini isteme hakkı tanır (TBK m. 295). Taşınmaz hala bağışlananın adına kayıtlıysa zenginleşme taşınmazın kendisidir ve iadesi istenir. Bağışlanan gönüllü olarak tapuda geri devir yapmazsa bağışlayan, bağışlanan adına olan kaydın iptali ve taşınmazın kendi adına tescili için dava açar. Yargıtay uygulamasında bu dava “bağıştan dönme (rücu) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası” olarak adlandırılır.
Dönme beyanında bulunmak yeterli görünse de taşınmazda hakkın fiilen korunması için beyanın ispatlanabilir biçimde yapılması, bağışlanan iade etmezse davanın da bir yıllık süre içinde açılması ve dava ile birlikte tapuya tedbir şerhi konulması gerekir.
Dönme sebepleri ve tapuya özgü örnekler
Elden yapılmış veya yerine getirilmiş bir bağışlama ancak kanunda sayılan üç sebeple geri alınabilir. Sebepler sınırlıdır; kırgınlık, ilgisizlik ya da beklentinin karşılanmaması geri alma hakkı vermez.
Yüklemeli bağışlar tapu davalarında özel bir yer tutar. Kamu kurumlarına ve derneklere yapılan arazi bağışları çoğunlukla bir amaca bağlanır: okul, sağlık ocağı, yurt veya cami yapılması gibi. Yargıtay bu davalarda üç noktaya bakar:
- Gerçek irade: Tapudaki resmi senette bağış “kayıtsız şartsız” gösterilmiş olsa bile tarafların gerçek iradesi ve bağışlayanın asıl amacı araştırılır; bağış protokolü, idari kayıtlar ve resmi yazışmalar bu amacı gösterebilir (Yargıtay 1. HD 23.12.2025, 2024/3411 E., 2025/6137 K.). Koşulun tanıkla ispatı ise oldukça zordur; yazılı belge belirleyicidir.
- Bağışlananın kusuru: Yükleme bağışlananın kusuru olmaksızın yerine getirilemiyorsa, örneğin taşınmaz imar planı dışında kaldığı için yapı yapılamıyorsa ve bağışlayan bu engeli bağış sırasında biliyorsa, bağışlamadan dönülemez (Yargıtay 1. HD 03.04.2023, 2022/5278 E., 2023/1999 K.).
- Amacın gerçekleşmeyeceğinin kesinleşmesi: Bir yıllık sürenin başlangıcı, amacın gerçekleşmeyeceğinin kesin biçimde anlaşıldığı tarihe göre belirlenir.
Bağışlama sözü henüz yerine getirilmemişse, yani tapuda devir yapılmamışsa, bağışlayanın elinde daha geniş bir imkan vardır: söz verdikten sonra mali durumu ağır biçimde bozulan veya yeni aile yükümlülükleri doğan bağışlayan sözünü geri alabilir ve devirden kaçınabilir (TBK m. 296). Bu durumda tapu davası, bağışlananın açacağı tescil davasına karşı savunma olarak gündeme gelir.
Bir yıllık süre ve başlangıcı
Bağışlayan, geri alma sebebini öğrendiği günden başlayarak bir yıl içinde bağışlamayı geri alabilir (TBK m. 297/1). Bu süre hak düşürücüdür: kesilmez, durmaz ve hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu sürenin hakkın özünü ortadan kaldırdığını vurgulamıştır.
Süre ne zaman başlar?
Süre bağışlama tarihinden işlemez; sebebin öğrenildiği tarihten işler. Yüklemeli bağışlarda başlangıç, amacın gerçekleşmeyeceğinin kesin biçimde anlaşıldığı tarihtir. Bu tarih delillerle belirlenir; soyut beyanlar yeterli görülmez. Hukuk Genel Kurulu, bağışlanan köy tüzel kişiliğinin kaldırılmasıyla taşınmazın belediye adına tescil edildiği bir olayda, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereğince bağışlayanın dönme sebebini bu tescil tarihinde öğrenmiş sayılacağını kabul etmiş ve bu tarihten itibaren bir yıl içinde açılan davayı süresinde bulmuştur (YHGK 01.02.2023, 2021/826 E., 2023/22 K., oy çokluğuyla). Tapu kaydındaki bir değişiklik, bu nedenle sürenin başlangıcı olarak karşınıza çıkabilir.
Beyan mı, dava mı?
Yargıtay, geri alma hakkının sebebin öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde kullanılması gerektiğini belirtir (Yargıtay 1. HD 23.12.2025, 2024/3411 E., 2025/6137 K.). Hak, bağışlanana ulaşan bir beyanla veya doğrudan dava açılarak kullanılabilir. Beyanın tarihi ve içeriği sonradan tartışma konusu olabileceğinden, uygulamada en güvenli yol, bir yıl içinde hem noter aracılığıyla geri alma beyanında bulunmak hem de bağışlanan iade etmezse davayı aynı süre içinde açmaktır.
Mirasçıların süresi
| Durum | Mirasçıların hakkı | Süre |
|---|---|---|
| Bağışlayan sebebi öğrenmiş, süre dolmadan ölmüş | Hak mirasçılara geçer | Bağışlayandan kalan süre (TBK m. 297/2) |
| Bağışlayan sebebi hiç öğrenemeden ölmüş | Mirasçılar geri alabilir | Ölümden itibaren 1 yıl (TBK m. 297/3) |
| Bağışlanan, bağışlayanı kasten ve hukuka aykırı öldürmüş veya geri almayı engellemiş | Mirasçılar geri alabilir | TBK m. 297/4 |
| Bağışlayan sebebi sağlığında öğrenmiş ama bir yıl içinde dönmemiş | Mirasçılar için yeni süre başlamaz | Hak düşmüştür |
Son satırdaki ilke Yargıtay kararlarında açıkça uygulanmaktadır. Belediyeye kimsesizler yurdu yapılması koşuluyla arsa payını bağışlayan ve yurdun yapılmayacağını sağlığında öğrendiği halde dönmeyen bir bağışlayanın ölümünden sonra yeğenlerinin açtığı tapu iptal davasında Yargıtay, mirasçılar için yeni bir süre başlamadığını belirterek davanın reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 1. HD 05.05.2025, 2024/2662 E., 2025/2378 K.).
Taşınmaz başkasına devredildiyse
Bağışlanan, dönme beyanından önce taşınmazı başkasına satmış veya bağışlamışsa, o tarihte geçerli malik olan bağışlanandan edinen üçüncü kişinin mülkiyeti kural olarak korunur. Çünkü bağışlanan devri yaptığı anda tam yetkili malikti ve tapu kaydı yolsuz değildi. Bu durumda bağışlayan, taşınmazı geri alamaz; TBK m. 295’teki ölçüye göre bağışlananın istem tarihinde elinde kalan zenginleşmeyi, örneğin aldığı satış bedelini veya satış bedeliyle edindiği başka bir malı ister. Taşınmaz bağışlanmışsa ve bağışlananın elinde karşılığında bir değer kalmamışsa, geri istenecek bir şey kalmayabilir.
Bu kuralın üç önemli istisnası vardır:
- Dönme koşulunun şerhi: Bağış, bağışlananın bağışlayandan önce ölmesi koşuluna bağlanmış ve bu koşul tapuya şerh edilmişse, şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlar bu koşula katlanır (TBK m. 292).
- Görünüşte devir: Bağışlanan, iadeyi önlemek için taşınmazı gerçekte satmadan, örneğin bir yakınına görünüşte devretmişse, bu muvazaalı işlem geçersizdir ve onun da iptali istenebilir (TBK m. 19).
- Dava sırasında devir: Dava açıldıktan sonra taşınmaz devredilirse davacı, davayı devralan kişiye yöneltmek ile tazminata dönüştürmek arasında seçim yapabilir (HMK m. 125). Tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmuşsa, sonradan edinenler davanın sonucuna katlanır.
Taşınmaz üzerinde bağışlanan tarafından ipotek kurulmuşsa, iade edilen taşınmaz ipotekle birlikte döner; ipoteğin değeri zenginleşmenin hesabında dikkate alınır. Bu riskler nedeniyle dönme sebebi ortaya çıktığında tedbir istemekte gecikmemek gerekir; ayrıntılar için tapu iptal ve tescil davasında ihtiyati tedbir yazımıza bakabilirsiniz. Tapu siciline güvenin genel kuralları tapu siciline güven ilkesi yazımızda anlatılmıştır.
Davanın tarafları
Davacı
Geri alma hakkı bağışlayanın kişiliğine sıkı sıkıya bağlıdır: başkasına devredilemez ve bağışlayanın alacaklıları tarafından kullanılamaz. Davayı kural olarak bağışlayan açar; kısıtlıysa vasisi aracılığıyla. Mirasçılar yalnızca TBK m. 297’deki üç durumda dava açabilir. Mirasçılar elbirliğiyle hak sahibi olduklarından davayı birlikte açmalı ya da tereke adına temsilci atanmasını istemelidir.
Davalı
- Bağışlanan: Taşınmaz hala onun adına kayıtlıysa dava ona karşı açılır. Bağışlanan bir belediye, Hazine veya dernek gibi bir tüzel kişi de olabilir; bu davalar da özel hukuk ilişkisinden doğduğu için asliye hukuk mahkemesinde görülür.
- Bağışlananın mirasçıları: Bağışlanan ölmüşse dava bütün mirasçılarına birlikte açılır. Dönme koşulunda da talep bağışlananın mirasçılarına yöneltilir.
- Sonraki malikler: Muvazaalı bir devir veya şerhli dönme koşulu varsa tapuda malik görünen kişi de davalı gösterilir.
Dava yolu: mahkeme, harç ve deliller
- Sebebi ve öğrenme tarihini belgeleyinCeza dosyası, darp raporu, boşanma dosyası ve gerekçeli karar, bağış protokolü, belediye veya kurum yazışmaları, tanıklar. Öğrenme tarihini gösteren belge, sürenin hesabında belirleyicidir.
- Noter aracılığıyla geri alma beyanıBeyan, dayanılan sebebi ve geri istenen taşınmazı ada ve parsel bilgisiyle açıkça göstermelidir. Yüklemede önce uygun bir ek süre verilmesi önerilir.
- Tedbir isteyinDava ile birlikte veya dava öncesinde, taşınmazın devrini önleyen ihtiyati tedbir isteyin. Dava öncesi tedbirde esas dava iki hafta içinde açılmalıdır.
- Davayı doğru mahkemede açınGörevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Bağış eşler arasında yapılmış olsa da talep TBK m. 295’e dayandığı sürece görev kural olarak değişmez; talep mal rejiminin tasfiyesine dayanıyorsa aile mahkemesi görevlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).
- Arabuluculuk aranmazBağışlamadan dönme nedeniyle tapu iptal ve tescil davası dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir.
- Harcı ve değeri hesaplayınDava değeri taşınmazın dava tarihindeki değeridir. 2026 yılında asliye hukuk mahkemesinde başvurma harcı 732 TL; nispi karar ve ilam harcı binde 68,31 olup dörtte biri dava açılırken peşin ödenir. Tescil mümkün olmazsa taşınmazın değerinin ödenmesi terditli olarak istenebilir.
Davada ispat yükü bağışlayandadır: geri alma sebebini ve öğrenme tarihini o ispat eder. Tapu müdürlüğünden akit tablosu ve resmi senet istenir; bağışın koşullu veya yüklemeli olduğu iddia ediliyorsa bunu gösteren yazılı belgeler sunulur. Taşınmazın değeri keşif ve bilirkişiyle belirlenir. Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf ve temyiz yoluna başvurulur; 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Tescil, karar kesinleştikten sonra yapılır.
Benzer görünen başka yollar
Bağışlanan bir taşınmazın geri alınması her zaman TBK m. 295’e dayanmaz. Süreleri ve şartları farklı olan şu yollar da değerlendirilmelidir:
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi: Taşınmaz bakım karşılığında devredilmişse ilişki ivazlı bir sözleşmedir ve bakım borcuna aykırılıkta sözleşmeden dönülür; bu durumda bir yıllık süre uygulanmaz. Ayrıntılar için ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz. Bağışa eklenen “bana bakacak” kaydı ise bir yüklemedir ve TBK m. 295/1-3 kapsamında değerlendirilir.
- Muris muvazaası: Tapuda satış gösterilip gerçekte bağışlanan taşınmazlar için mirasçılar, mirasbırakanın ölümünden sonra süreye bağlı olmaksızın dava açabilir; bkz. muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası.
- Tenkis: Saklı paylı mirasçılar, tasarruf oranını aşan bağışların indirilmesini isteyebilir.
- İrade bozukluğu: Bağışlayan yanılma, aldatma veya korkutma etkisiyle bağışlamışsa sözleşmeyi bir yıl içinde iptal edebilir; bkz. hile, hata ve korkutma nedeniyle tapu iptal ve tescil davası.
Sık yapılan hatalar
- Bir yıllık süreyi bağış tarihinden hesaplamak ya da sebebi öğrendikten sonra beklemek.
- Geri alma beyanını sözlü yapmak ve tarihini ispat edememek.
- Kırgınlık veya ilgisizlik gibi kanunda yer almayan sebeplere dayanmak.
- Yüklemeli veya koşullu bağışı yazıya geçirmemek; dönme koşulunu tapuya şerh ettirmemek.
- Dava açarken tedbir istememek ve taşınmazın dava sürerken üçüncü kişiye devredilmesine fırsat vermek.
- Bağışlayan sebebi sağlığında öğrendiği halde mirasçıların ölümden sonra yeni bir süre başladığını sanması.
Sık sorulan sorular
Çocuğuma bağışladığım evi geri alabilir miyim?
Ancak kanundaki sebeplerden biri varsa: size veya yakınlarınıza karşı ağır bir suç işlemişse, aile hukukundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranmışsa ya da bağışa eklediğiniz yüklemeyi haklı sebep olmadan yerine getirmemişse. Sebebi öğrendiğiniz günden itibaren bir yıl içinde geri almanız ve gerekirse tapu iptal ve tescil davası açmanız gerekir.
Geri alma beyanı yaptım; tapu kendiliğinden bana döner mi?
Hayır. Beyan bağışlamanın hukuki sebebini kaldırır, ama tapu kaydını değiştirmez. Bağışlanan tapuda geri devir yapmazsa mahkemeden tapu iptali ve adınıza tescil istemeniz gerekir.
Bağışladığım ev satıldı; ne isteyebilirim?
Satış dönme beyanınızdan önce yapıldıysa alıcının mülkiyeti kural olarak korunur. Bağışlanandan elinde kalan zenginleşmeyi, örneğin satış bedelini isteyebilirsiniz. Satış görünüşte yapılmışsa veya dönme koşulu tapuya şerh edilmişse tapu iptali de gündeme gelir.
Bir yıllık süre ne zaman başlar?
Dönme sebebini öğrendiğiniz günden. Yüklemeli bağışlarda amacın gerçekleşmeyeceğinin kesin biçimde anlaşıldığı tarih esas alınır; Yargıtay, tapu kaydında yapılan bir değişikliği de öğrenme tarihi olarak kabul edebilmektedir.
Babam vefat etti; onun yaptığı bağışı biz geri alabilir miyiz?
Yalnızca üç durumda: babanız sebebi öğrenip süre dolmadan öldüyse kalan süre içinde; sebebi hiç öğrenemeden öldüyse ölümden itibaren bir yıl içinde; bağışlanan babanızı öldürmüş veya geri almasını engellemişse. Babanız sebebi sağlığında öğrenip dönmediyse sizin için yeni bir süre başlamaz.
Belediyeye okul yapılması için bağışlanan arsa geri alınabilir mi?
Okul yapılmayacağı kesinleşmiş ve bu durum belediyenin kusurundan kaynaklanıyorsa, bu tarihten itibaren bir yıl içinde geri alınabilir. Yükleme belediyenin kusuru olmadan, örneğin bağış sırasında bilinen bir imar engeli nedeniyle yerine getirilemiyorsa Yargıtay geri almaya izin vermemektedir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla