Tapu müdürlüğünde imzalanan bir resmi senet, her zaman imzalayanın gerçek iradesini yansıtmaz. Kişi bir yanılgı içinde, aldatılarak ya da korkutularak taşınmazını devretmiş olabilir. Hukuk bu durumda iradesi sakatlanan malike devirden kurtulma imkanı tanır; bu imkan ise kısa bir süreye bağlıdır.
Uygulamadan bir örnek: Okuma yazma bilmeyen yaşlı bir malik, ölünceye kadar kendisine bakacağını söyleyen torununa iki parsel taşınmazını bağışladığını düşünür. Tapuda ise işlem satış olarak yapılır ve taşınmazlar torunun kayınpederi adına tescil edilir. Malik durumu sonradan öğrenir. Bu yazıda hata, hile ve korkutmanın tapu devirlerinde nasıl sonuç doğurduğunu, bir yıllık süreyi, üçüncü kişilere geçen taşınmazların durumunu ve dava sürecini anlatıyoruz. İrade bozukluğunun Borçlar Kanunundaki genel kuralları için hata, hile ve korkutma nedeniyle sözleşmenin iptali yazımıza bakabilirsiniz.
- Devir kendiliğinden geçersiz mi olur?
- Hayır. İradesi sakatlanan taraf, sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmeli veya dava açmalıdır. Bildirim yapılınca tescil hukuki sebepten yoksun kalır.
- Süre?
- Yanılma veya aldatmanın öğrenildiği, korkutmada korkutmanın etkisinin kalktığı andan itibaren bir yıl (TBK m. 39). Süre hak düşürücüdür.
- İspat?
- Her türlü delille. Resmi senede karşı tanık dinletilebilir.
- Taşınmaz başkasına satıldıysa?
- Sonraki malik iyiniyetliyse korunur ve talep tazminata dönüşür (TMK m. 1023).
Tapu devrinde irade bozukluğu nasıl sonuç doğurur?
Taşınmaz mülkiyetinin devri iki aşamalı bir işlemdir. Önce taşınmaz satışı veya bağışı gibi borçlandırıcı bir sözleşme yapılır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TMK m. 706/1; satış için TBK m. 237/1). Bu resmi senet tapu müdürlüğünde düzenlenir ve tescille mülkiyet alıcıya geçer.
Türk hukukunda tescil, dayandığı hukuki sebebe bağlıdır. Satış sözleşmesi irade bozukluğu nedeniyle geçmişe etkili olarak ortadan kalkarsa, alıcı adına yapılan tescil hukuki sebepten yoksun kalır. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur (TMK m. 1024/2). Ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini, yani tapu iptali ve tescili dava edebilir (TMK m. 1025). Yolsuz tescil kavramını yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yazımızda ayrıntılı anlattık.
Ayırt etme gücü olmayan kişinin işlemi baştan hükümsüzdür ve süre aranmaz. İrade bozukluğunda ise kişi ehliyetlidir; sözleşme kurulur ama iradesi sakatlanan tarafı bağlamaz. Bu taraf bir yıl içinde harekete geçmezse sözleşmeyi onamış sayılır. İki iddia birlikte ileri sürüldüğünde mahkeme önce ehliyetsizlik iddiasını inceler.
Hata (yanılma)
Sözleşme kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m. 30). Kanun bazı yanılmaları özellikle esaslı sayar (TBK m. 31). Tapu devirlerinde en çok karşılaşılan türler şunlardır:
- Sözleşmenin türünde yanılma: Kişi kira sözleşmesi, ipotek ya da bakım karşılığı bağış yaptığını düşünürken tapuda satış senedi imzalamıştır.
- Konuda yanılma: Aynı sitede A bloktaki daire yerine B bloktaki dairenin ya da komşu parselin devri.
- Kişide yanılma: Taşınmaz, devredilmek istenen kişi yerine başka biri adına tescil edilmiştir.
- Edimin miktarında yanılma: Satıcının istediğinden önemli ölçüde az bir bedeli kabul etmiş görünmesi, örneğin 1.500.000 TL yerine 150.000 TL üzerinden anlaşılmış sayılması.
Saikte yanılma kural olarak esaslı sayılmaz. Ancak yanılan tarafın iş ilişkilerinde dürüstlük kuralına göre sözleşmenin temeli saydığı ve karşı tarafın da bilebileceği bir saikte yanılması esaslıdır (TBK m. 32). Konut imarlı olduğu açıkça konuşularak satın alınan arsanın tarım alanında kaldığının anlaşılması buna örnektir. Bu durumda yanılan alıcıdır; sözleşmeden kurtulan alıcı bedelini geri ister ve tapu satıcı adına iade edilir.
Yanılan, yanılmasını dürüstlük kuralına aykırı biçimde ileri süremez; karşı taraf sözleşmeyi yanılanın kastettiği şekilde kurmaya hazır olduğunu bildirirse sözleşme o şekilde kurulmuş sayılır (TBK m. 34). Kendi kusuruyla yanılan taraf, sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararı karşı tarafa ödemekle yükümlü olabilir (TBK m. 35).
Hile (aldatma)
Taraflardan biri diğerinin aldatması sonucu sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m. 36/1). Hile, kişiyi kasten hatalı bir kanıya sürüklemek veya var olan hatalı kanıyı sürdürmektir. Aldatılan taraf işlemi geçmişe etkili olarak ortadan kaldırıp verdiğini geri isteyebilir. Tapu devirlerinde tipik aldatma örnekleri şunlardır:
- Yaşlı malike “kredi için ipotek imzası gerekiyor” denilerek satış senedinin imzalatılması.
- Okuma yazma bilmeyen veya Türkçeyi iyi bilmeyen malike işlemin niteliğinin farklı anlatılması.
- Sahte kira sözleşmeleriyle yüksek kira geliri varmış gibi gösterilen bir dükkanın satılması ya da iskanı olmayan bir yapının iskanlı gibi pazarlanması.
- Bedelin ödendiğine dair gerçeğe aykırı belgeler gösterilerek tapuda devrin yaptırılması.
Aldatma sözleşmenin tarafı olmayan birinden, örneğin bir aracıdan veya aile bireyinden geliyorsa, aldatılan taraf ancak karşı taraf sözleşmenin yapıldığı sırada aldatmayı biliyor veya bilmesi gerekiyor idiyse sözleşmeyle bağlı olmaz (TBK m. 36/2). Yukarıdaki örnekte torun malikini aldatmış, tapuda alıcı olarak kayınpederi görünüyorsa, kayınpederin aldatmayı bilip bilmediği davanın kilit sorusudur.
Korkutma (ikrah)
Taraflardan biri, diğerinin veya üçüncü bir kişinin korkutması sonucu sözleşme yapmışsa sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m. 37/1). Hileden farklı olarak korkutmayı kimin yaptığı önem taşımaz; alıcı korkutmadan haberdar olmasa bile korkutulan devirden kurtulabilir. Üçüncü kişinin korkutmasında hakkaniyet gerektiriyorsa korkutulan, iyiniyetli karşı tarafın zararını gidermekle yükümlü tutulabilir (TBK m. 37/2).
Her baskı korkutma sayılmaz. Korkutulanın, içinde bulunduğu durum bakımından kendisinin veya yakınlarından birinin kişilik haklarına ya da malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir tehlikenin doğduğuna inanmakta haklı olması gerekir (TBK m. 38/1). Borçlu oğluna zarar verileceği tehdidiyle evini alacaklıya devreden anne bu duruma örnektir.
Bir hakkın kullanılacağı korkusu, ancak bu durumdan aşırı yarar sağlamak amacıyla yararlanılmışsa korkutma sayılır (TBK m. 38/2). Alacaklının “icra takibi başlatırım” demesi tek başına korkutma değildir. Buna karşılık 100.000 TL’lik bir alacak için takip tehdidiyle değeri milyonlarca lira olan bir evin devrinin sağlanması aşırı yarar sağlama amacını gösterebilir.
Korkutmada bir yıllık süre, korkutmanın etkisi ortadan kalkınca başlar. Tehdit eden kişiyle aynı evde yaşamaya devam eden ya da baskının sürdüğü bir aile ilişkisi içinde bulunan malik için süre, bu baskı sona ermeden işlemeye başlamaz. Baskının ne zaman sona erdiği de tanık, mesaj kayıtları ve varsa şikayet dosyalarıyla ortaya konulmalıdır.
Aşırı yararlanma (gabin) ile karşılaştırma
Taşınmazın çok düşük bir bedelle devredildiği dosyalarda hata ve hilenin yanında aşırı yararlanma da gündeme gelir. Karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılarak sağlanmışsa zarar gören sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirebilir (TBK m. 28). Edimlerin değeri sözleşmenin kurulduğu ana göre belirlenir ve karşı tarafın bu durumu bilerek yararlanması aranır (Yargıtay HGK, 22.10.2025, 2024/399 E., 2025/643 K.). Yargıtay, gerçek değeri 200.000 TL olan bir taşınmazın 14.000 TL bedelle devredildiği bir olayda aşırı yararlanmayı kabul etmiş, “tapuda harç için düşük bedel gösterilmesi yaygındır” savunmasını yeterli görmemiştir (Yargıtay 1. HD, 25.06.2018, 2015/13939 E., 2018/11460 K.).
| Sebep | Temel şart | Üçüncü kişiden kaynaklanırsa | Süre |
|---|---|---|---|
| Hata (TBK m. 30-35) | Esaslı yanılma | Yanılmanın kaynağı önemli değildir | Öğrenmeden itibaren 1 yıl |
| Hile (TBK m. 36) | Kasıtlı aldatma; yanılmanın esaslı olması gerekmez | Karşı taraf biliyor veya bilmesi gerekiyorsa | Öğrenmeden itibaren 1 yıl |
| Korkutma (TBK m. 37-38) | Ağır ve yakın tehlike korkusu | Her durumda ileri sürülebilir | Etkinin kalkmasından itibaren 1 yıl |
| Aşırı yararlanma (TBK m. 28) | Açık oransızlık ve sömürme | Karşı tarafın yararlanması aranır | 1 yıl; her halde sözleşmeden itibaren 5 yıl |
Bir yıllık süre
Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutma altında sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisi ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını karşı tarafa bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m. 39/1). Aldatma veya korkutma nedeniyle onanmış sayılan sözleşmede tazminat isteme hakkı ise ortadan kalkmaz (TBK m. 39/2).
İptal hakkının kullanılması belli bir şekle bağlı değildir. Hak, karşı tarafa yöneltilen bir irade beyanıyla, bir savunma olarak ya da doğrudan dava açılarak kullanılabilir (Yargıtay 1. HD, 17.06.2020, 2017/2634 E., 2020/2741 K.). Yazının başındaki örnek bu karara konu olaydır: İlk derece mahkemesi davayı bir yıllık sürenin geçtiği gerekçesiyle reddetmiş, Yargıtay ise ehliyetsizlik iddiası önce araştırılmadan ve aldatmanın ne zaman öğrenildiği belirlenmeden verilen kararı bozmuştur.
Bir yıl, işlem tarihinden işlemez. Süre, aldatmanın veya yanılmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı tarihte başlar. Bu tarihi davacı belirlemeli ve delillendirmelidir. En güvenli yol, bu bir yıl içinde noter aracılığıyla bildirim yapmak ve tapu iptali davasını da gecikmeden açmaktır.
Süre kaçırılmışsa olay başka bir hukuki sebebe dayanabilir: devir tarihinde ehliyetsizlik, muris muvazaası ya da vekaletin kötüye kullanılması gibi. Tapu davalarındaki süreleri zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazımızda karşılaştırdık.
İspat
İrade bozukluğunu iddia eden taraf bunu ispat etmekle yükümlüdür. Hata, hile ve korkutma iddiaları senede karşı da her türlü delille, tanık dahil, ispat edilebilir (HMK m. 203/1-ç). Resmi senette “bedeli peşin aldım” yazması ya da senedin tapu memuru huzurunda imzalanmış olması aldatma iddiasını dinlenmez kılmaz. Başlıca deliller şunlardır:
- Tapu kaydı ve akit tablosu: İşlemin niteliğini, tarafları ve beyan edilen bedeli gösterir.
- Tanıklar: Taraflar arasında konuşulanları, işlem öncesi ve sonrasındaki olayları bilen kişiler.
- Yazışmalar ve kayıtlar: Mesajlar, e-postalar, banka hareketleri, bedelin ödenip ödenmediğini gösteren belgeler.
- Bilirkişi ve keşif: Taşınmazın işlem tarihindeki gerçek değeri, özellikle aşırı yararlanma ve aldatma iddialarında belirleyicidir.
- Tıbbi kayıtlar: Malikin yaşlılığı veya hastalığı aldatılmaya açıklığını gösterir; ayırt etme gücünü etkileyecek düzeydeyse Adli Tıp Kurumu raporu gerekir.
- Ceza dosyası: Olay dolandırıcılık veya tehdit gibi bir suç da oluşturuyorsa savcılık dosyasındaki ifadeler ve tespitler.
Taşınmaz başkasına geçtiyse
İradesi sakatlanan malik sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirdiğinde taşınmaz hala ilk alıcıdaysa tapu iptal edilir ve taşınmaz malik adına tescil edilir. Taşınmaz bu arada başka birine satılmışsa sonraki malik tapu siciline güvenerek iyiniyetle edinmişse korunur (TMK m. 1023). Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu tescile dayanamaz (TMK m. 1024/1). İyiniyetin değerlendirilmesini tapu siciline güven ilkesi yazımızda anlattık.
Sonraki malik korunursa davacı, aldatan veya korkutan kişiden ve ilk alıcıdan zararını tazminat olarak ister. Taşınmaz dava sırasında el değiştirirse davacı devralanı davaya dahil edebilir veya davaya tazminat istemi olarak devam edebilir (HMK m. 125). Bu riskleri azaltmanın yolu dava açılırken tapuya ihtiyati tedbir konulmasıdır.
Karşılıklı iade
Sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalktığında taraflar aldıklarını geri verir. Satıcı tapunun iadesini isterken aldığı bedeli de iade etmekle yükümlüdür. Alıcı yanılmış veya aldatılmışsa bedeli geri ister, taşınmazı satıcıya iade eder. Mahkeme bu durumda karşılıklı edimlerin birlikte yerine getirilmesine karar verebilir.
Dava yolu
- Süreyi hesaplayın ve bildirinAldatmayı veya yanılmayı öğrendiğiniz tarihi belgeleyin. Bir yıl dolmadan karşı tarafa noter aracılığıyla sözleşmeyle bağlı olmadığınızı bildirin ya da doğrudan dava açın. Bildirimde hangi işleme itiraz ettiğinizi (tarih, yevmiye numarası, taşınmaz), dayandığınız sebebi ve öğrenme tarihini açıkça yazın; aldığınız bedeli iade etmeye hazır olduğunuzu da belirtin.
- Görevli ve yetkili mahkemeGörevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Satıcı mesleki faaliyet kapsamında konut satan bir şirket, alıcı tüketiciyse uyuşmazlık tüketici mahkemesinde görülebilir. Taşınmazın aynına ilişkin taleplerde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).
- Arabuluculuk aranmazTapu iptali ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; tüketici uyuşmazlıklarında da taşınmazın aynından doğan davalar bu şartın dışındadır (6502 sayılı Kanun m. 73/A).
- HarçDava değeri taşınmazın dava tarihindeki değeridir. Nispi harç binde 68,31 oranındadır ve dörtte biri peşin alınır; 2026 yılında asliye hukuk başvurma harcı 732 TL’dir. Değeri 3.000.000 TL olan bir taşınmaz için peşin harç 51.232,50 TL’dir. Tüketici mahkemesinde davayı açan tüketici harçtan muaftır.
- TedbirTapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını isteyin. Ayrıntılar tapu iptal davasında ihtiyati tedbir yazımızdadır.
- Kanun yollarıTebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf, istinaf kararına karşı iki hafta içinde temyiz. 2026 yılında açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Tescil, karar kesinleştikten sonra yapılır.
Sık yapılan hatalar
- Bir yıllık sürenin işlem tarihinden başladığını düşünüp hiç harekete geçmemek ya da tam tersine öğrenmeden sonra bir yılı geçirmek.
- Öğrenme tarihini gösterecek delilleri (mesaj, tanık, belge) korumamak.
- Üçüncü kişinin aldatmasında alıcının bu aldatmayı bildiğine veya bilmesi gerektiğine ilişkin olguları ortaya koymamak.
- Ehliyetsizlik şüphesi bulunan yaşlı malik dosyalarında yalnızca hileye dayanıp ehliyet incelemesi istememek.
- Aldığı bedeli iade etmeye hazır olmadan tapunun iadesini istemek.
- Tedbir istemeyip taşınmazın iyiniyetli bir alıcıya geçmesine fırsat vermek.
Sık sorulan sorular
Tapuda imzaladığım satış senedini okumadan imzaladım; iptal ettirebilir miyim?
Sözleşmenin türünde veya konusunda esaslı bir yanılmaya düştüyseniz ya da aldatıldıysanız evet. Bunu öğrendiğiniz tarihten itibaren bir yıl içinde karşı tarafa bağlı olmadığınızı bildirmeniz veya dava açmanız gerekir. Kendi dikkatsizliğinizden doğan yanılmada karşı tarafın zararını ödemeniz gündeme gelebilir.
Bir yıllık süre ne zaman başlar?
Hata ve hilede yanılmanın veya aldatmanın öğrenildiği, korkutmada korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihte. İşlem tarihinden başlamaz. Süre hak düşürücüdür ve kaçırılırsa sözleşme onanmış sayılır.
Resmi senede karşı tanık dinletebilir miyim?
Evet. Hata, hile ve korkutma iddiaları senede karşı da tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir (HMK m. 203/1-ç).
Beni alıcı aldatmadı, bir yakınım aldattı; ne olur?
Aldatma üçüncü kişiden geliyorsa, alıcının sözleşme sırasında aldatmayı bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat etmeniz gerekir. Korkutmada ise korkutmanın kimden geldiğine bakılmaz.
Taşınmaz başkasına satıldıysa tapuyu geri alabilir miyim?
Sonraki alıcı tapu siciline güvenerek iyiniyetle edindiyse korunur ve tapu iade edilmez. Bu durumda zararınızı aldatan kişiden ve ilk alıcıdan tazminat olarak istersiniz. Sonraki alıcı durumu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tapu iptal edilebilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla