Kadastro, bir bölgedeki taşınmazların sınırlarını ve kime ait olduklarını yerinde belirleyip tapu siciline geçiren büyük bir tespit çalışmasıdır. Ancak her tespit doğru yapılmaz. Babadan kalma tarla amcanın adına yazılabilir, yıllar önce haricen satın alınan bir bahçe eski malikin üzerinde kalabilir, mirasçılar arasında çoktan paylaşılmış bir yer tek bir kişinin adına tespit edilebilir. Kanun bu hataların düzeltilmesine imkan tanır, ama bunu kesin bir süreye bağlar.
Bu yazıda, kadastro tespitinden önceki bir hukuki sebebe dayanarak açılan tapu iptal ve tescil davasını ele alıyoruz: 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesindeki on yıllık hak düşürücü süreyi, hangi iddiaların bu süreye tabi olduğunu, davanın kadastro mahkemesinde mi yoksa asliye hukuk mahkemesinde mi açılacağını ve süre kaçırılmışsa hangi yolun açık kaldığını. Tapu iptal ve tescil davalarının genel çerçevesi için tapu iptal ve tescil davaları yazımıza bakabilirsiniz.
- Süre ne kadar?
- Kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl. Bu süre geçtikten sonra kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak dava açılamaz (3402 s. K. m. 12/3).
- Hangi mahkeme?
- Askı ilanı süresinde açılan davalara kadastro mahkemesi; tutanak kesinleştikten sonra açılan davalara kural olarak asliye hukuk mahkemesi bakar.
- Kime karşı?
- Taşınmazın adına tespit edildiği kişiye; ölmüşse bütün mirasçılarına. Tespit Hazine adına yapılmışsa Hazineye.
- Süre geçtiyse?
- Mülkiyet geri istenemez; koşulları varsa Devlete karşı tazminat yolu (TMK m. 1007) değerlendirilir.
Kadastro öncesi hukuki sebep ne demektir?
Kadastro tespiti, taşınmazın o güne kadarki hukuki durumunu tek bir tutanağa bağlar. Tespit sırasında kadastro ekibi tapu kayıtlarını, vergi kayıtlarını, eski belgeleri, bilirkişi ve tanık beyanlarını değerlendirir ve taşınmazı bir kişi adına yazar. Tutanak kesinleştiğinde artık sicildeki kayıt, kadastro tutanağıdır.
Kadastro öncesi hukuki sebep, tespit tarihinden önce doğmuş ve tespit yapılırken dikkate alınması gerektiği halde alınmamış bir hak dayanağıdır. Örneğin taşınmazın tespitten yıllar önce davacıya satılmış olması, davacının taşınmazı yirmi yılı aşkın süredir malik sıfatıyla kullanması ya da mirasçılar arasında yapılmış bir paylaşma sonucunda taşınmazın davacıya düşmüş olması böyle sebeplerdir. Davacı bu sebeplerden birine dayanarak, kadastro tespitinin yanlış yapıldığını ve taşınmazın kendi adına tescil edilmesi gerektiğini ileri sürer.
Somut bir örnek verelim: Mehmet Bey’in babası 1980’lerin sonunda köydeki tapusuz bir tarlayı komşusundan harici bir senetle satın almış, tarlayı otuz yıl boyunca ekip biçmiştir. 2017’de yapılan kadastroda tarla, eski zilyet olan komşunun mirasçıları adına tespit edilmiş, Mehmet Bey askı ilanını görmemiştir. Mehmet Bey’in dayanacağı harici satış ve uzun süreli zilyetlik, kadastrodan önceki hukuki sebeplerdir. Tutanak 2018’de kesinleşmişse dava en geç 2028’e kadar açılmalıdır.
Kadastro süreci: tespit, askı ilanı ve kesinleşme
Sürelerin doğru hesaplanması için kadastronun aşamalarını bilmek gerekir. On yıllık süre, tutanağın kesinleştiği tarihten işlemeye başlar.
- TespitKadastro ekibi taşınmazın sınırlarını çizer, malikini belirler ve bir tespit tutanağı düzenler. Tapusuz bir taşınmazın zilyet adına tespiti için en az yirmi yıldır çekişmesiz ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik ispatlanmalıdır; belgesiz edinmede aynı çalışma alanında toplam sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm sınırı vardır (3402 s. K. m. 14).
- Askı ilanıTutanaklar ve pafta örnekleri kadastro müdürlüğünde ve muhtarlıkta 30 gün süreyle ilan edilir (m. 11). İlan kişilere ayrıca tebliğ edilmez; bu nedenle malikler çoğu zaman ilandan habersiz kalır.
- Kesinleşme30 günlük ilan süresi içinde dava açılmayan tutanaklardaki sınırlandırma ve tespitler kesinleşir (m. 12/1).
- Tapuya tescilKesinleşen tutanaklar, kesinleşme tarihi tescil tarihi gösterilerek en geç 3 ay içinde tapu kütüğüne kaydedilir (m. 12/2).
- On yıllık süreKesinleşme tarihinden itibaren on yıl içinde, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılabilir (m. 12/3).
Kadastrosu tamamlanan çalışma alanındaki eski tapu kayıtları, işleme tabi kayıt niteliğini kaybeder; bu kayıtlara dayanılarak kadastro ve tapu müdürlüklerinde işlem yapılamaz (m. 12/4). Eski tapu kaydı ise davada önemli bir delil olarak kullanılmaya devam eder.
On yıllık hak düşürücü süre
Kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.
Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Bunun üç pratik sonucu vardır:
- Kesilmez ve durmaz: Zamanaşımındaki kesilme ve durma sebepleri bu süreye uygulanmaz. İhtarname çekmek ya da tapu müdürlüğüne dilekçe vermek süreyi uzatmaz.
- Mahkeme kendiliğinden dikkate alır: Davalı ileri sürmese bile hakim, dosyadaki bilgilerden sürenin geçtiğini görürse davayı reddeder.
- Hak tamamen sona erer: Süre dolduktan sonra kadastro öncesi sebebe dayanan mülkiyet iddiası artık dava yoluyla ileri sürülemez.
Anayasa Mahkemesi bu süreyi Anayasa’ya aykırı bulmamıştır (AYM 08.10.1991, E.1991/9, K.1991/36). Buna karşılık 5841 sayılı Kanunla maddeye eklenen ve sürenin “iddia ve taşınmazın niteliğine yahut Devlet veya diğer kamu tüzel kişileri dahil, tarafların sıfatına bakılmaksızın” uygulanacağını öngören cümle iptal edilmiştir (AYM 12.05.2011, E.2009/31, K.2011/77). Bu nedenle orman, kıyı, mera gibi özel mülkiyete konu olamayan yerlere ilişkin kamu tarafının iddiaları, uygulamada bu sürenin dışında değerlendirilmektedir.
Başlangıç tarihi tescil tarihi olmayabilir. Süre, tutanağın kesinleştiği tarihten işler. Tutanak kadastro mahkemesinde dava konusu olmuşsa kesinleşme, mahkeme kararının kesinleştiği tarihtir. Tapu kaydının “tescil tarihi” hanesi çoğu zaman kesinleşme tarihini gösterir, ama emin olmak için kadastro müdürlüğünden tutanak ve kesinleşme bilgisi istenmelidir.
Hangi sebepler kadastro öncesi sayılır?
Davacının dayandığı olay ya da işlem tespit tarihinden önce gerçekleşmişse, sebep kadastro öncesidir. Uygulamada en sık karşılaşılan dayanaklar şunlardır:
Hangi sebep ileri sürülürse sürülsün, davacının ayrıca o sebebin kendi şartlarını da ispatlaması gerekir. Örneğin zilyetliğe dayanılıyorsa yirmi yıllık süre, malik sıfatı ve 3402 sayılı Kanun’daki miktar sınırları; muris muvazaasına dayanılıyorsa mirasbırakanın gerçek amacının mirasçıdan mal kaçırmak olduğu ayrıca ispatlanır.
On yıllık sürenin dışında kalan durumlar
On yıllık süre yalnızca kadastrodan önceki sebeplere dayanan iddiaları sınırlar. Şu durumlarda süre ya hiç uygulanmaz ya da başka kurallar devreye girer:
- Kadastrodan sonraki sebepler: Tutanak kesinleştikten sonra yapılan bir satışın sahte vekaletnameyle yapılması, sonraki bir tescilin yolsuz olması, kadastrodan sonra yapılan muvazaalı bir devir gibi iddialar on yıllık süreye tabi değildir. Bu davaların süresi, dayandıkları sebebe göre belirlenir.
- Tescil dışı bırakılan yerler: Kadastroda hiç tespit edilmeyip tescil dışı bırakılan yerlerde, kadastro öncesi nedene dayalı tescil davası için kanunda bir süre öngörülmemiştir (Yargıtay HGK 30.09.2015, 2014/102 E., 2015/2026 K.).
- Teknik hatalar: Sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamadan kaynaklanan hatalar Kadastro Kanunu’nun 22. maddesindeki düzeltme usulüne tabidir. Kimlik bilgilerindeki ve maddi yazımdaki hatalar da tapu sicilinde düzeltme yoluyla giderilebilir.
- Kamu malı niteliği: Orman, kıyı ve mera gibi özel mülkiyete konu olamayan yerlere ilişkin iddialarda değerlendirme farklıdır.
- Muhdesat (yapı ve ağaçlar): Taşınmaz üzerindeki yapı ve ağaçların kime ait olduğunun tespiti, mülkiyet iddiasından ayrı bir taleptir.
Kanun ayrıca ters yönde bir koruma da getirir: Kesinleşmemiş tutanaklar herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, taşınmazı tescil tarihinden itibaren yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ve halefleri, açılmış ve açılacak davalarda tapu siciline güven ilkesinden yararlanır (m. 12, son fıkra). Kadastrodan sonra taşınmazı tespit malikinden satın alan iyiniyetli üçüncü kişiler ise tapu siciline güven ilkesine göre korunur; ayrıntı için güven ilkesi yazımıza bakabilirsiniz.
Kadastro mahkemesi mi, asliye hukuk mu?
Görevli mahkeme, davanın kadastro sürecinin hangi aşamasında açıldığına göre değişir. Kadastro mahkemesi; taşınmaz mülkiyetine, sınırlı ayni haklara, tapuya tescil veya şerh edilecek hususlara, sınır ve ölçü uyuşmazlıklarına bakar ve istek üzerine mirasçılık belgesi de verebilir (3402 s. K. m. 25). Görevi, taşınmaz için tutanak düzenlendiği gün başlar (m. 26).
| Davanın açıldığı an | Görevli mahkeme | Not |
|---|---|---|
| 30 günlük askı ilanı süresi içinde | Kadastro mahkemesi | Tespite itiraz davası; tutanak bu dava sonuçlanana kadar kesinleşmez (m. 11, 26). |
| Tutanak düzenlendiğinde genel mahkemede derdest olan dava | Kadastro mahkemesi | Dava kendiliğinden kadastro mahkemesine devredilir (m. 27). |
| Tutanak kesinleştikten sonra, on yıl içinde | Asliye hukuk mahkemesi | Kadastro öncesi sebebe dayalı tapu iptal ve tescil davası. |
| On yıl geçtikten sonra | Asliye hukuk mahkemesi | Yalnızca kadastrodan sonraki sebeplere dayanılabilir; mülkiyet kaybı için TMK 1007 tazminatı ayrı bir davadır. |
Kadastro mahkemesi kurulmamış yerlerde kadastro davalarına, bu işle görevlendirilen asliye hukuk mahkemesi bakar.
Dava yolu: yetki, taraflar, harç ve deliller
Yetki
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Taraflar başka bir yer mahkemesini seçemez; mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir.
Davacı ve davalı
- Davacı: Kadastro öncesi sebebe göre hak sahibi olan kişi; ölmüşse mirasçıları. Mirasçılardan biri tek başına dava açarsa, terekeye temsilci atanması ya da diğer mirasçıların muvafakati gerekebilir.
- Davalı: Taşınmazın adına tespit edildiği kişi; ölmüşse bütün mirasçıları. Mirasçılar zorunlu dava arkadaşıdır; hepsi davada yer almadan taraf teşkili sağlanmış olmaz ve mahkeme esasa giremez.
- Hazine ve kamu tüzel kişileri: Tespit Hazine, belediye veya köy tüzel kişiliği adına yapılmışsa dava onlara karşı açılır.
- Sonraki malikler: Taşınmaz kadastrodan sonra devredilmişse, güncel tapu malikinin de davalı gösterilmesi gerekir; onun iyiniyetli olup olmadığı ayrıca incelenir.
Arabuluculuk
Tapu iptal ve tescil davaları, dava şartı arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır (HUAK m. 18/B). Doğrudan dava açılabilir.
Harç ve dava değeri
Asliye hukuk mahkemesinde açılan davalarda dava değeri, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeridir. Bu değer üzerinden binde 68,31 oranında nispi karar ve ilam harcı hesaplanır; dava açılırken bunun dörtte biri ile başvurma harcı (2026 için 732 TL) peşin yatırılır. Keşifte belirlenen değer dilekçedeki değerden yüksekse eksik harç tamamlatılır. Hazine harçtan muaftır.
Kadastro mahkemesinde ise farklı bir kural vardır: Kadastro hakimi dava harcını ve yargılama giderlerini, taşınmazın son beyan dönemi emlak vergisi değerini esas alarak belirler (3402 s. K. m. 36).
Tedbir
Dava sürerken davalı taşınmazı satabilir. Bunu önlemek için dava dilekçesinde tapu kaydına devir ve temlik yasağı konulması istenmelidir. Tedbir şerhi, teminat ve itiraz konuları için tapu iptal ve tescil davasında ihtiyati tedbir yazımıza bakabilirsiniz.
Deliller
- Kadastro belgeleri: Tespit tutanağı ve dayanakları, tespit bilirkişisi ve tanık beyanları, askı ilanı ve kesinleşme bilgisi.
- Eski kayıtlar: Eski tapu kayıtları ve akit tabloları, vergi kayıtları, mirasçılık belgesi.
- Harici belgeler: Harici satış senedi, paylaşma tutanağı, ödeme belgeleri.
- Keşif ve bilirkişi: Taşınmazın yerinde incelenmesi, fen bilirkişisi ile sınırların, ziraat bilirkişisi ile kullanım durumunun belirlenmesi; farklı yıllara ait hava fotoğrafları.
- Tanık: Özellikle zilyetlik iddialarında, taşınmazı uzun süredir tanıyan komşu ve köy halkının beyanları belirleyicidir.
İstinaf ve temyiz
Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf, bölge adliye mahkemesi kararına karşı yine iki hafta içinde temyiz yoluna gidilebilir. Parasal sınırlarda davanın açıldığı tarihteki tutarlar esas alınır; 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir.
On yıl geçtiyse ne yapılabilir?
On yıllık süre dolduktan sonra mülkiyet geri istenemez. Ancak hak kaybının kaynağı kadastro tespitindeki bir hata ise, Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluğu gündeme gelir (TMK m. 1007). Anayasa Mahkemesi de kadastro çalışmalarının ve sonraki tapu işlemlerinin tek bir süreç olduğunu, kadastro sırasında yapılan hatalardan doğan zararların Devletin kusursuz sorumluluğu kapsamında kaldığını vurgulamıştır (AYM 30.11.2023, E.2023/142, K.2023/210).
Bu tazminat davası Hazineye karşı açılır ve süresiz sanılmamalıdır. Yargıtay’ın onadığı bir kararda, kadastro öncesi sebeplere dayanan on yıllık hak düşürücü sürenin dolduğu tarih zararın kesinleştiği an sayılmış ve tazminat için on yıllık zamanaşımı bu tarihten başlatılmıştır; tutanağı 1971’de kesinleşen taşınmaz için 2019’da açılan tazminat davası zamanaşımından reddedilmiştir (Yargıtay 1. HD 17.12.2024, 2024/4252 E., 2024/6907 K.). Tutanağın kesinleşmesinden itibaren yirmi yıl geçmişse tazminat yolu da kapanmış olabilir. Şartları, hesaplanması ve süreleri için tapu sicilinin hatalı tutulmasından Hazinenin sorumluluğu yazımıza; tapu davalarındaki tüm süreleri bir arada görmek için zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- On yıllık süreyi tapudaki tescil tarihinden ya da tespit tarihinden hesaplamak; kesinleşme tarihini kadastro müdürlüğünden teyit etmemek.
- İhtarname çekmenin veya tapu müdürlüğüne başvurmanın hak düşürücü süreyi durdurduğunu sanmak.
- Tespit malikinin mirasçılarından birini ya da kadastrodan sonra taşınmazı edinen güncel maliki davaya dahil etmemek.
- Askı ilanı süresinde açılması gereken itiraz davasını kaçırıp sonra kadastro mahkemesine gitmeye çalışmak; kesinleşmeden sonra görevli mahkemenin kural olarak asliye hukuk olduğunu gözden kaçırmak.
- Kadastrodan sonraki bir sebebe dayanan davayı kadastro öncesi sebep gibi kurup gereksiz yere on yıllık süre tartışmasına girmek.
- Dava sürerken taşınmazın satılmasını önleyecek tedbiri istememek.
Sık sorulan sorular
Kadastro tespitine itiraz için ne kadar sürem var?
Askı ilanı süresi olan 30 gün içinde kadastro mahkemesinde dava açabilirsiniz. Bu süre kaçırılırsa tutanak kesinleşir; kesinleşmeden itibaren on yıl içinde kadastrodan önceki sebeplere dayanarak asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
On yıllık süre ne zaman başlar?
Kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten. Tutanak hakkında kadastro mahkemesinde dava açılmışsa kesinleşme, o davadaki kararın kesinleştiği tarihtir.
Kadastrodan sonra yapılan sahte bir satış da on yıllık süreye tabi mi?
Hayır. On yıllık süre yalnızca kadastrodan önceki sebepleri kapsar. Kadastrodan sonraki işlemlere dayanan davaların süresi, dayandıkları sebebe göre ayrıca belirlenir.
Babamdan kalan tarla kadastroda amcam adına yazılmış, ne yapabilirim?
Tutanağın kesinleşmesinden itibaren on yıl dolmamışsa, babanızın tespitten önceki hakkına (eski tapu kaydı, zilyetlik veya mirasçılar arası paylaşma gibi) dayanarak amcanıza, o ölmüşse bütün mirasçılarına karşı tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz. Diğer mirasçıların durumu davacı tarafın nasıl oluşturulacağını etkiler.
Bu davalarda arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Hayır. Tapu iptal ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan dava açılabilir.
On yıl geçtiyse hiçbir yol kalmaz mı?
Mülkiyet geri istenemez. Hak kaybı kadastro tespitindeki bir hatadan kaynaklanıyorsa, koşulları varsa TMK m. 1007’ye göre Hazineye karşı tazminat davası açılabilir. Bu dava da on yıllık zamanaşımına tabidir; Yargıtay’ın onadığı bir kararda süre, hak düşürücü sürenin dolduğu tarihten başlatılmıştır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla