Tapu iptal ve tescil davası çoğu zaman yıllar sürer. Bu süre boyunca taşınmaz davalının adına kayıtlıdır ve davalı onu satabilir, ipotek ettirebilir ya da borçları için haczettirebilir. Taşınmaz iyiniyetli bir alıcıya geçtiğinde, dava kazanılsa bile tapuyu geri almak çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle tapu davalarında ihtiyati tedbir, davanın kendisi kadar önemlidir.
İhtiyati tedbirin genel şartlarını, talep usulünü, teminatı, itiraz yollarını ve süreleri ihtiyati tedbir yazımızda ayrıntılı olarak anlattık. Bu yazıda yalnızca tapu iptal ve tescil davalarına özgü noktalara odaklanıyoruz: tapuya hangi kayıtların konulabileceği, tedbir şerhi ile dava şerhinin farkı, tedbirin satış, ipotek ve hacizlere etkisi, tapu davalarında teminat ve tedbir alınmazsa ne olacağı.
- Ne istenir?
- Dava konusu taşınmazın tapu kaydına “üçüncü kişilere devir ve temlikinin ve takyidat tesisinin önlenmesi” yönünde ihtiyati tedbir şerhi.
- Ne zaman?
- En geç dava dilekçesiyle birlikte. Acil durumlarda dava açmadan önce de istenebilir.
- Etkisi?
- Şerhten sonra kazanılan haklar, davanın sonucuna katlanmak zorundadır (TMK m. 1010/2). Dava kazanılırsa şerhten sonraki hacizler de terkin edilir.
- Tedbir alınmazsa?
- Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye satılırsa tapuyu geri almak çoğu zaman mümkün olmaz; dava tazminata dönüşebilir.
Tapu davasında tedbir neden hayati?
Tapu siciline güven ilkesi, tapudaki kayda güvenerek iyiniyetle taşınmaz edinen kişiyi korur (TMK m. 1023). Davalı taşınmazı dava sırasında satarsa, alıcı davayı bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa edinimi korunur. Davacı ancak alıcının kötüniyetli olduğunu ispat ederse taşınmazı geri alabilir. Güven ilkesinin sınırları için tapu siciline güven ilkesi yazımıza bakabilirsiniz.
Somut bir örnekle düşünelim: Zeynep Hanım’ın yaşlı babası, ayırt etme gücünü yitirdiği bir dönemde evini komşusuna devretmiştir. Zeynep Hanım ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açar, ama tedbir istemez. Dava sürerken komşu evi, davadan haberi olmayan bir aileye satar. Zeynep Hanım davayı kazanacak olsa bile evi yeni alıcıdan geri alması zorlaşır; çoğu durumda yalnızca komşudan tazminat isteyebilir. Tapu kaydında bir tedbir şerhi bulunsaydı, satış ya hiç yapılamaz ya da alıcı davanın sonucuna katlanmak zorunda kalırdı.
Tapuya hangi kayıtlar konulabilir?
Dava sırasında tapu kaydında görülebilecek kayıtlar birbirinden farklı sonuçlar doğurur. Hangisinin istendiğini bilmek, davacının elindeki korumanın gücünü belirler.
Tedbir şerhi ile dava şerhi arasındaki fark
Uygulamada “davanın tapuya şerhi” ile “ihtiyati tedbir şerhi” sıkça karıştırılır. Bazı mahkemeler, tedbir şartlarını değerlendirmeden yalnızca davanın varlığının tapuya yazılmasına karar verir. Dava şerhinin hukuki niteliği ve teminat gerekip gerekmediği uygulamada tartışmalıdır. Kesin olan, bu kaydın taşınmazın satılmasını engellemediğidir.
| Ölçüt | İhtiyati tedbir şerhi | Dava şerhi |
|---|---|---|
| Dayanak | HMK m. 389 vd.; TMK m. 1010/1-1 | Davanın aleniyetini sağlamaya yönelik mahkeme yazısı |
| Satışı engeller mi? | Evet, karar devir ve temlik yasağı içeriyorsa tapu müdürlüğü devri yapmaz | Hayır, taşınmaz devredilebilir |
| Sonraki alıcıya etkisi | Şerhten sonra kazanılan haklar davanın sonucuna tabidir (TMK m. 1010/2) | Alıcı davayı bilmediğini ileri süremez; iyiniyet iddiası zayıflar |
| Şartları | Tehlike ve yaklaşık ispat; kural olarak teminat | Mahkemeye göre değişir |
| Karşı tarafın imkanı | İtiraz (HMK m. 394), teminat karşılığı kaldırma (m. 395) | Şerhin kaldırılması talebi |
En güvenli yol açık bir tedbir talebidir. Dava dilekçesinde yalnızca “davanın tapuya şerhini” istemek, taşınmazın satılmasını önlemez. Talep, “taşınmazın üçüncü kişilere devir ve temlikinin ve üzerinde takyidat tesisinin önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesi” şeklinde açıkça yazılmalıdır. Mahkeme yalnızca dava şerhine karar verirse, bu karara karşı kanun yoluna başvurma imkanı değerlendirilmelidir.
Tapu davalarında yaklaşık ispat
Tedbir için davacının hem tedbir sebebini hem de davanın esası bakımından haklılığını yaklaşık olarak ispatlaması gerekir (HMK m. 390/3). Tapu davalarında tehlike unsuru çoğu zaman kendiliğinden ortadadır: Taşınmaz davalı adına kayıtlıdır ve her an devredilebilir. Asıl tartışma, davanın haklılığının ilk bakışta gösterilmesindedir. Öğretide de, haklılığın yaklaşık ispatı aranmadan yalnızca teminat karşılığında devir yasağı konulmasının, özellikle iyiniyetli bir alıcıya karşı açılan davalarda davalının mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlayacağı vurgulanmaktadır.
Dava sebebine göre tedbir aşamasında işe yarayan belgeler şunlardır:
- Ehliyetsizlik: Devir tarihine yakın sağlık raporları, hastane kayıtları, vesayet kararı.
- Sahte belge: Sahte vekaletname veya kimlik konusunda savcılığa yapılan şikayet, noterlik yazıları, imza incelemesi. Sahte belge nedeniyle tapu iptali
- Muvazaa: Resmi senetteki bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark, taraflar arasındaki yakınlık, bedelin ödenmediğini gösteren banka kayıtları.
- Vekaletin kötüye kullanılması: Vekaletname, akit tablosu, emsal değerler ve vekil ile alıcı arasındaki ilişki.
- Her davada: Güncel tapu kaydı, akit tablosu ve resmi senet, mirasçılık belgesi.
Tedbir talebi nasıl yazılır?
- Taşınmazı eksiksiz tanımlayınİl, ilçe, mahalle veya köy, ada, parsel; kat mülkiyetinde blok ve bağımsız bölüm numarası. Paylı mülkiyette tedbir yalnızca davalının payına istenir.
- Tedbirin türünü açıkça yazın“Devir ve temlikinin, ipotek ve diğer takyidat tesisinin önlenmesi” gibi somut bir ifade kullanın. Genel ifadeler reddedilebilir ya da dar yorumlanabilir.
- Doğru mahkemeye başvurunDava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeye; tapu davalarında bu, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 12). Dava açıldıktan sonra yalnızca davanın görüldüğü mahkemeye.
- Harç ve teminata hazır olun2026 yılında tedbir kararı için maktu harç 1.206 TL’dir. Teminat için nakit veya banka teminat mektubu hazırlanmalıdır.
- Kararı uygulatınKararın tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde uygulanması istenmelidir (HMK m. 393). Tapu şerhinde uygulama, mahkemenin tapu müdürlüğüne yazısıyla gerçekleşir.
Tedbir dava açılmadan alınmışsa, uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalıdır (HMK m. 397/1). Tapu iptal ve tescil davaları dava şartı arabuluculuğa tabi olmadığından, bu süre arabuluculuk nedeniyle uzamaz. Tedbir talepleri adli tatilde de görülür.
Tapu davalarında teminat
Tedbir isteyen taraf, talebinin haksız çıkması halinde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği zararlar için teminat gösterir (HMK m. 392/1). Tutarı mahkeme takdir eder. Tapu davalarında dava değeri taşınmazın değeri olduğundan teminat tutarı da yüksek olabilir; bu nedenle nakit yerine banka teminat mektubu çoğu zaman daha uygun bir çözümdür.
Mahkeme, talep resmi bir belgeye veya başka bir kesin delile dayanıyorsa ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa gerekçesini göstererek teminat almayabilir; adli yardımdan yararlanan kişi teminat göstermez. Tapu davalarında örneğin devrin dayandığı vekaletnamenin sahte olduğunu gösteren resmi bir yazı ya da devir tarihinde kısıtlılığı gösteren bir vesayet kararı bu kapsamda değerlendirilebilir.
Teminat, esas hükmün kesinleşmesinden veya tedbirin kalkmasından itibaren bir ay içinde tazminat davası açılmazsa iade edilir (HMK m. 392/2).
Tedbir şerhinin satış, ipotek ve hacizlere etkisi
Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, tasarruf yetkisi kısıtlaması olarak tapu kütüğüne şerh verilebilir. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Bu hükmün tapu davalarındaki pratik sonuçları şunlardır:
- Rızai devir: Devir ve temlik yasağı içeren tedbir şerhi varken tapu müdürlüğü satış, bağış veya ipotek işlemi yapmaz.
- Şerhten önceki haklar: Tedbir şerhinden önce tapuya işlenmiş ipotek ve hacizler şerhten etkilenmez. Dava kabul edildiğinde bunların ayakta kalıp kalmayacağı, hak sahibinin tapu siciline iyiniyetle güvenip güvenmediğine göre belirlenir (TMK m. 1023).
- Şerhten sonraki hacizler: Davalının alacaklıları şerhten sonra da haciz koyabilir, ama bu hacizler davanın sonucuna tabidir. Dava kabul edilirse, şerhten sonra konulan hacizlerin ve diğer takyidatların terkinine karar verilir; terkin edilen şerhler hükümde tek tek gösterilmelidir. Yargıtay, bu yönde verilen bozma kararlarına uyularak şerhleri ayrı ayrı gösteren ve terkin talebine ilişkin harcı, haciz alacaklarının toplamı ile taşınmaz değerinden düşük olanı üzerinden hesaplayan ilk derece kararını onamıştır (Yargıtay 7. HD 09.10.2023, 2023/3653 E., 2023/4557 K.).
- Cebri icra satışı: İcra takibine dayanan cebri satış, tapu iptal davasındaki tedbirle ilke olarak durdurulamaz; ancak satış şerhten sonra konulan bir hacze dayanıyorsa, şerhten sonra kazanılan haklar şerhle bağlı olduğundan ihaleyle edinen de davanın sonucuna katlanır. Bu tür durumlarda alacaklılara karşı ayrıca hukuki yol değerlendirilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi, müteahhide devredilmiş bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılmasını önlemek için bu bölümlere ayrı ayrı tedbir istemelidir. Bu konunun ayrıntısı için müteahhide devredilen tapunun iptali yazımıza bakabilirsiniz.
Uygulama süreleri ve tedbirin sona ermesi
Tapu davalarında tedbirin kaybedilmesine yol açan en yaygın sebep, sürelerin kaçırılmasıdır. Aşağıdaki tablo, tapu şerhi açısından önemli süreleri bir arada gösterir; ayrıntılar Usul yazımızdadır.
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Tedbir kararının uygulanmasını istemek | Tefhim veya tebliğden itibaren 1 hafta | HMK m. 393/1 |
| Dava öncesi tedbirde esas davayı açmak | Uygulama talebinden itibaren 2 hafta | HMK m. 397/1 |
| Karşı tarafın itirazı | Uygulamadan veya tutanağın tebliğinden itibaren 1 hafta | HMK m. 394/2 |
| Üçüncü kişinin itirazı | Tedbiri öğrenmeden itibaren 1 hafta | HMK m. 394/3 |
| Haksız tedbir nedeniyle tazminat | Hükmün kesinleşmesinden veya tedbirin kalkmasından itibaren 1 yıl | HMK m. 399 |
Kararda aksi belirtilmedikçe tedbir, esas hakkındaki karar kesinleşinceye kadar devam eder (HMK m. 397/2). Dava kabul edilip tescil kararı kesinleştiğinde tedbir amacına ulaşır ve kaldırılır. Dava reddedilirse mahkeme hükümle birlikte tedbirin kaldırılmasına da karar verebilir; kaldırma tapu müdürlüğüne bildirilir ve şerh terkin edilir.
Karşı taraf ne yapabilir?
- İtiraz: Kendisi dinlenmeden verilen tedbire, bir hafta içinde tedbirin şartlarına, mahkemenin yetkisine ve teminata ilişkin olarak itiraz edebilir. İtiraz, aksine karar verilmedikçe tedbirin uygulanmasını durdurmaz. Taşınmazı iyiniyetle satın almış bir davalı, özellikle haklılığın yaklaşık olarak ispatlanmadığını ileri sürebilir.
- Teminat karşılığı kaldırma: Davalı yeterli teminat göstererek tedbirin kaldırılmasını veya değiştirilmesini isteyebilir (HMK m. 395). Davacının amacı taşınmazın kendisini geri almak olduğundan, mahkemeler para teminatının bu menfaati karşılayıp karşılamadığını dikkatle değerlendirir.
- Koşulların değişmesi: Örneğin ceza soruşturmasında sahtecilik iddiası kovuşturmaya yer olmadığı kararıyla sonuçlanmışsa, tedbirin kaldırılması istenebilir (HMK m. 396).
- Tazminat: Tedbir haksız çıkarsa, davalı satış fırsatının kaçırılması veya değer kaybı gibi zararlarını bir yıl içinde talep edebilir (HMK m. 399).
Tedbir kararına aykırı davranan kişi, ihlalin öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde yapılacak şikayet üzerine altı aya kadar disiplin hapsiyle cezalandırılabilir; bu karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde itiraz edilebilir (HMK m. 398). Tapu şerhi nedeniyle devir zaten yapılamadığından bu yaptırım, tapu davalarında daha çok taşınmazın yıkılması, üzerine yapı yapılması veya kiraya verilmesini yasaklayan fiili tedbirlerde gündeme gelir.
Tedbir yoksa ve taşınmaz satılırsa
Dava devam ederken dava konusu taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilirse, davacı seçim hakkına sahiptir: Davaya devralan kişi aleyhine devam edebilir ya da davasını tazminat davasına dönüştürebilir; devralan, davayı devraldığı tarihteki haliyle kabul etmek zorundadır (HMK m. 125). Mahkeme bu seçimlik hakkı davacıya hatırlatmalıdır.
Davaya devralan aleyhine devam edilirse, devralanın iyiniyeti belirleyici hale gelir. Devir tarihinde tapuda hiçbir şerh yoksa, davacı devralanın davayı bildiğini ya da bilmesi gerektiğini ayrıca ispatlamak zorundadır. Bu ispat yapılamazsa devralanın edinimi korunur ve davacının elinde yalnızca davalıya karşı tazminat yolu kalır. Tazminat davası, taşınmazın değerini ve uğranılan zararı kapsar, ama tapuyu geri getirmez. Tapu iptal ve tescil davalarının genel usulü için tapu iptal ve tescil davaları yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Dava dilekçesinde tedbir istememek ya da yalnızca “davanın tapuya şerhini” istemekle yetinmek.
- Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisini eksik yazmak; paylı mülkiyette tedbiri yanlış paya istemek.
- Tedbir kararını aldıktan sonra bir hafta içinde tapuya işlenmesini takip etmemek.
- Dava öncesi alınan tedbirde iki haftalık dava açma süresini kaçırmak; tapu davalarında arabuluculuk bulunmadığından bu sürenin uzamayacağını gözden kaçırmak.
- Haklılığı gösteren belgeleri sunmadan, yalnızca teminat yatırarak tedbir alınabileceğini düşünmek.
- Teminatı hazır tutmamak ve bu sürede taşınmazın devredilmesine fırsat vermek.
- Bedel veya tazminat alacağı için ihtiyati haciz yerine tapu kaydına tedbir istemek.
Sık sorulan sorular
Tapu iptal davası açınca taşınmaz kendiliğinden satılamaz hale gelir mi?
Hayır. Dava açılması tek başına satışı engellemez. Satışın önlenmesi için mahkemeden devir ve temlik yasağı içeren ihtiyati tedbir kararı alınması ve bu kararın tapuya şerh edilmesi gerekir.
Tedbir şerhi varken taşınmaza haciz konulabilir mi?
Konulabilir, ancak şerhten sonra konulan hacizler davanın sonucuna tabidir. Dava kabul edilirse mahkeme bu hacizlerin terkinine de karar verir.
Dava şerhi ile tedbir şerhi aynı şey mi?
Hayır. Dava şerhi yalnızca davanın varlığını tapuda görünür kılar ve satışı engellemez. Tedbir şerhi ise karar devir yasağı içeriyorsa taşınmazın devrini önler ve sonraki hak sahiplerini davanın sonucuna bağlar.
Tedbir için ne kadar teminat yatırmam gerekir?
Kanunda sabit bir oran yoktur; tutarı mahkeme, taşınmazın değerini ve tedbirin karşı tarafa verebileceği zararı gözeterek takdir eder. Talep resmi bir belgeye veya kesin bir delile dayanıyorsa mahkeme teminat almayabilir.
Tedbir almadım ve taşınmaz satıldı, ne yapabilirim?
Davaya yeni malik aleyhine devam edebilir ya da davanızı tazminat davasına dönüştürebilirsiniz (HMK m. 125). Yeni malikten taşınmazı geri alabilmek için onun davayı bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlamanız gerekir.
Dava açmadan tapuya tedbir koydurabilir miyim?
Evet, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinden isteyebilirsiniz. Ancak kararın uygulanmasını talep ettiğiniz tarihten itibaren iki hafta içinde esas davayı açmanız gerekir; aksi halde tedbir kendiliğinden kalkar.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla