İmar düzenlemesi ve parselasyon planı, belediyelerin kendiliğinden yaptığı ve taşınmaz sahiplerinin rızasını aramayan idari işlemlerdir. Amaç, imar planına uygun, yapılaşmaya elverişli düzgün imar parselleri oluşturmaktır. Yasal dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi olduğundan uygulamada kısaca “18 uygulaması” olarak anılır. Uygulamada en sık rastlanan hukuka aykırılıklar düzenleme ortaklık payı kesintisinden ve parsel dağıtımından kaynaklanır ve parselasyon işlemlerinin iptaline yol açar.
Bu yazıda 18. madde uygulamasının nasıl yapıldığını, hangi durumlarda hukuka aykırı hale geldiğini, kimlerin hangi sürede dava açabileceğini ve iptal kararından sonra neler olacağını anlatıyoruz. Kesintinin kendisine ilişkin ayrıntıları düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yazımızda ayrıca ele aldık.
- Nedir?
- İmar planı bulunan bir alandaki parsellerin tek bütün haline getirilip ortaklık payı düşüldükten sonra plana uygun yeni parseller olarak maliklere dağıtılmasıdır.
- Rıza gerekir mi?
- Hayır. Belediye veya valilik uygulamayı maliklerin muvafakatini aramadan yapar.
- Kesinti sınırı?
- Düzenleme öncesi yüzölçümünün en fazla %45’i; herkesten aynı oranda.
- Dava süresi?
- Parselasyon bireysel işlemdir; tebliğden veya öğrenmeden itibaren 60 gün. Kesinleşmeden itibaren her halde 5 yıl.
18. madde uygulaması nedir, ne işe yarar?
18. madde uygulaması, imar planı yapılmış ancak parselleri plana uymayan bir alanda, mevcut kadastro parsellerini plana uygun imar parsellerine dönüştürme işlemidir. Belediyeler belediye ve mücavir alan sınırları içinde, valilikler ise bu sınırlar dışında yetkilidir. İdare, düzenleme sahasındaki parselleri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya kamuya ya da belediyeye ait yerlerle birleştirebilir; plana uygun yeni ada ve parseller oluşturup bunları müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre dağıtabilir ve tapuya resen tescil ettirebilir.
Uygulamanın kamu yönünden en önemli sonucu şudur: Yol, park, okul ve otopark gibi umumi hizmet alanları, kamulaştırma yapılmadan ve bedel ödenmeden, her parselden eşit oranda alınan ortaklık payıyla elde edilir. Bu nedenle 18. madde uygulaması öğretide kamulaştırmaya alternatif, kanuna dayalı bir mülkiyet düzenlemesi olarak görülür. Uygulamada “parselasyon”, “DOP kesintisi” ya da “hamur kuralı” adlarıyla da anılır.
18. madde uygulaması yapılabilmesi için alanda yürürlükte bir uygulama imar planı bulunmalıdır. 7181 sayılı Kanunla İmar Kanunu m. 15’e eklenen hükme göre de imar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.
Uygulamanın ayrıntıları, 22 Şubat 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan ve 1985 tarihli eski yönetmeliğin yerini alan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’te düzenlenmiştir. Yönetmelik en son 2025 yılında değiştirilmiş ve imar hakkı aktarımı gibi yeni araçlar eklenmiştir.
Uygulama hangi aşamalardan geçer?
- Düzenleme sahasının belirlenmesiBelediyelerde belediye encümeni, valiliklerde il idare kurulu kararıyla hangi alanın düzenlemeye alınacağı belirlenir.
- Tek bütün haline getirmeSahadaki bütün kadastro parselleri, mülkiyet durumları ne olursa olsun tek bir bütün gibi ele alınır.
- Ortaklık payının düşülmesiBu bütünden, plandaki umumi hizmet alanları için düzenleme ortaklık payı düşülür. Kesinti bütün parsellerden aynı oranda yapılır ve düzenleme öncesi yüzölçümünün %45’ini geçemez. Kesinti zorunlu değildir; gerektiği ölçüde ve ihtiyaç kadar yapılır.
- DağıtımKalan alan, plana uygun imar parsellerine ayrılarak maliklere düzenleme öncesi hisseleri oranında dağıtılır.
- Onay ve ilanParselasyon planı belediye encümeni veya il idare kurulunca onaylanır ve bir ay süreyle ilan edilir. İlan süresinin sonunda kesinleşir (İmar Kanunu m. 19).
- TescilKesinleşen plan tapu müdürlüğüne gönderilir ve yeni parseller maliklerin adına tescil edilir.
Düzenleme ortaklık payı ve ilave kesinti
Düzenleme ortaklık payı (DOP), parselasyon sonucunda taşınmazlarda oluşan değer artışının karşılığıdır. İdare bu pay için malike bedel ödemez. Payın hesaplanmasında düzenlemeye tabi arazi ve arsaların düzenleme öncesi yüzölçümü esas alınır. 7181 sayılı Kanunla 2019 yılında üst sınır %40’tan %45’e çıkarılmıştır.
Bir parselden kural olarak bir kez DOP alınır. Ancak daha önce uygulama görmüş bir alanda plan değişikliğiyle nüfus ve yapılaşma koşulları artmışsa, yeni uygulama sonucunda oluşan değerin önceki değerinden az olmaması kaydıyla ilave kesinti yapılabilir. İlave kesinti, ilk uygulamadaki oranı toplamda %45’e tamamlayacak kadar olabilir. Daha önce ifrazla tescil edilmiş ve bu sırada kamuya terk yapılmış taşınmazlarda da önceki terk dikkate alınır; ilk ifrazda alınan terk oranını %45’e tamamlayan fark kadar pay alınabilir.
Basit bir hesap örneği
Düzenleme sahasında 1.000 metrekarelik bir kadastro parseliniz olduğunu ve plandaki umumi hizmet alanları için sahanın tamamında %40 oranında ortaklık payı gerektiğini varsayalım. Bu durumda parselinizden 400 metrekare DOP düşülür ve size 600 metrekarelik bir hak kalır. Bu hak, plana uygun bir imar parselinden müstakil olarak ya da birden fazla malikle birlikte hisseli olarak verilir. Aynı sahadaki komşu parselden %40 yerine %30 kesilmesi veya Hazine parselinin hiç kesintiye tabi tutulmaması, sizin aleyhinize eşitsizlik yaratır ve iptal sebebidir.
Mevcut yapılar nedeniyle bir parselden ortaklık payı alınamıyorsa, bu pay bedele dönüştürülebilir. Bu bedel, umumi hizmet alanlarının kamulaştırılmasında kullanılır ve ödenmedikçe taşınmaz devredilemez, yapı ruhsatı verilemez.
Parsel dağıtımında uyulması gereken kurallar
Dağıtım, 18. madde uygulamasının en çok uyuşmazlık doğuran aşamasıdır. Yeni imar parselleri, mümkün olduğunca maliklerin eski parsellerinin bulunduğu yerden; bu mümkün değilse en yakın ve eşdeğer yerden verilmelidir. Malikin eski parselinden çok uzak, cephesiz ya da yapılaşma koşulları daha kötü bir yere kaydırılması iptal sebebidir.
Düzenleme öncesi ve sonrası değerler arasında hakkaniyete aykırı bir fark olmamalıdır. Değer dengesi bozulmuşsa parselasyon kanuna ve yönetmeliğe aykırı olur. Bu durumda başvurulacak yol, idari yargıda parselasyon işleminin iptalini istemektir; değer kaybının tazminat davasıyla giderilmesi yolu bu aşamada uygun değildir.
Hisseli dağıtım ve sonrası
Kalan hakkınız müstakil bir imar parseline yetmiyorsa, idare sizi başka maliklerle aynı imar parselinde hissedar yapabilir. Hisseli dağıtım kanuna uygundur, ancak keyfi biçimde ve gerekmediği halde yapılması iptal sebebi olabilir. Örneğin müstakil parsel verilebilecek büyüklükte hakkı olan bir malikin gerekçesiz olarak hisseli parsele yerleştirilmesi ya da çok sayıda yabancı malikle aynı parselde bırakılması, mülkiyet hakkının kullanımını ciddi biçimde zorlaştırır. Hisseli parsellerde yapılaşma için bütün paydaşların anlaşması gerekir; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Bu nedenle dağıtım cetvelinde hisseli dağıtıma tabi tutulduysanız gerekçesini mutlaka sorgulayın.
Malike verilecek hisse, yapılaşmaya elverişli bir imar parselinden verilmelidir. Yeşil alan, park veya diğer umumi hizmet alanlarından hisse verilmesi, malikin mülkiyetini fiilen kullanılamaz hale getirdiğinden parselasyonu hukuka aykırı kılar.
Parselasyon işleminin başlıca iptal sebepleri
Parselasyon, kamu gücüne dayanan tek yanlı bir idari işlemdir. Bu nedenle yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarından herhangi biri yönünden hukuka aykırıysa iptal edilebilir. Uygulamada en sık görülen sebepler şunlardır:
| Hukuka aykırılık | Açıklama |
|---|---|
| Eşit olmayan kesinti | Aynı saha içinde parsellerden farklı oranlarda DOP alınması veya bazı parsellerden hiç alınmaması. Taşınmazın kamu idaresine ait olması kesinti dışında tutulmasını haklı kılmaz. |
| Sınırın aşılması | Kesintinin düzenleme öncesi yüzölçümünün %45’ini geçmesi. |
| Mükerrer kesinti | Daha önce DOP alınmış parselden, değer artışı şartı oluşmadan veya %45 sınırını aşacak biçimde yeniden kesinti yapılması. |
| Önceki terkin dikkate alınmaması | Malikin daha önce ifraz veya tevhit sırasında kamuya terk ettiği ya da yeşil alan için bağışladığı alanın ortaklık payından düşülmemesi. |
| Dağıtım hataları | Yeni parselin eski yerinden uzakta verilmesi, değer dengesinin bozulması, umumi hizmet alanından hisse verilmesi. |
| Gereksiz yeniden düzenleme | Uygulama yapılıp ihtiyaçlar karşılandıktan sonra, plan değişikliğiyle yeni bir ihtiyaç doğmadan yeniden parselasyon yapılması. |
| Hukuken kalkmış parseller üzerinden işlem | Yargı kararıyla iptal edilen bir parselasyonun oluşturduğu imar parselleri esas alınarak yeni uygulama yapılması. |
| Plan dayanağının bulunmaması | Yürürlükte uygulama imar planı yokken veya plan iptal edilmişken uygulama yapılması. |
Parselasyonun dayanağı olan imar planı da hukuka aykırıysa, planı ve parselasyonu birlikte dava konusu etmek gerekir. Plan iptal sebepleri için imar planına itiraz ve iptal davası yazımıza bakabilirsiniz.
Plan değişikliği ve yeniden düzenleme
İmar planı değiştiğinde, önceki parselasyonun yeni plana uymadığı durumlar ortaya çıkabilir. Böyle bir durumda idare, yalnızca plan değişikliğinin etkilediği alanda ve yeni ihtiyaçla sınırlı olarak yeniden düzenleme yapabilir. Plan değişikliğinin kendisi hukuka aykırıysa, ona dayanan yeni parselasyon da aynı sakatlığı taşır. Bu nedenle yeni bir uygulama tebliğ edildiğinde, dayanağı olan plan değişikliğini de incelemek ve gerekiyorsa her ikisini birlikte dava konusu etmek gerekir.
Beş yıl içinde parselasyon yapılmazsa
İmar planı kesinleştikten sonra parselasyonun makul bir süre içinde yapılması gerekir. İmar Kanunu m. 18 (7181 sayılı Kanunla değişik) ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m. 9/2, 10 Temmuz 2019’dan sonra yapılan imar planları için parselasyon planlarının planın kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılmasını öngörür. Hükmün bu tarihten önceki planları da kapsayan kısmının Danıştay kararıyla iptal edildiği bildirildiğinden, eski tarihli planlarda Yönetmeliğin güncel metnini ayrıca kontrol etmek gerekir.
Parselasyon yapılmadığı ve taşınmaz uzun süre kamu hizmet alanında bırakıldığı için malik tasarruf yetkisini kullanamıyorsa, bu durum hukuki el atma niteliği kazanabilir. 2022’de 7421 sayılı Kanunla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ek m. 1’e eklenen hükümle bu bedel talepleri bir süre adli yargıya bırakılmıştı (Danıştay 6. D. 30.11.2022, 2021/7461 E., 2022/10466 K.). Anayasa Mahkemesi bu hükmü iptal etmiş ve iptal Ocak 2026 sonunda yürürlüğe girmiştir. Bugün hukuki el atma nedeniyle bedel davaları idare mahkemesinde tam yargı davası olarak açılır. Bu davaların şartlarını kamulaştırmasız hukuki el atma yazımızda anlattık.
İptal kararından sonra ne olur?
Parselasyon işlemi yargı kararıyla iptal edildiğinde, taşınmaz kural olarak uygulamadan önceki kadastro parseline, yani kök parsele döner. İdare yargı kararını esas alarak yeni bir parselasyon yapmalıdır. İptal edilmiş uygulamanın oluşturduğu imar parselleri üzerinden yeniden düzenleme yapılması hukuka aykırıdır. Yönetmeliğin 37. maddesi mahkeme kararıyla iptal edilen parselasyon planlarında yapılacak işlemleri ayrıca düzenler.
Kök parsele dönmek her zaman mümkün olmayabilir. Örneğin yeni parseller üzerinde yapılar inşa edilmiş, üçüncü kişiler parselleri satın almış olabilir. Bu durumda uygulamada izlenen yol şöyledir: İdare, davacının muvafakatiyle uygulama sahası içinde ona uygun bir yer tahsis eder. Anlaşma sağlanamazsa, davacının kök parseldeki konumu dikkate alınarak ortaklık payı düşüldükten sonra kalan taşınmazın rayiç bedeli ödenir.
Dava sürerken yeni parsellerin satılması, ipotek edilmesi veya üzerlerine yapı yapılması, iptal kararının uygulanmasını zorlaştıran en önemli etkendir. Tescilden sonra parseli iyi niyetle satın alan üçüncü kişilerin tapuya güvenden doğan hakları da gündeme gelir. Bu nedenle davanın başında yürütmenin durdurulması kararı alınması ve kararın tapu kaydına işlenmesi için idareye ve tapu müdürlüğüne bildirilmesi önemlidir.
İdare iptal kararının gereğini 30 gün içinde yerine getirmekle yükümlüdür (İYUK m. 28); yerine getirmemesinin sonuçlarını idari yargı kararlarının uygulanmaması yazımızda anlattık. Tapu kayıtları kendiliğinden düzeltilmezse, idarenin yeni işlem yapması ve gerekirse adli yargıda tapu iptali ve tescil yoluna gidilmesi gerekebilir.
Başvuru ve dava yolu
Kimler dava açabilir?
Parselasyon, malik ve hak sahiplerinin muvafakati alınmadan yapılabildiğinden, tapuda malik olarak kayıtlı kişiler ve tapuda kayıtlı diğer hak sahipleri iptal davası açabilir. Taşınmaz üzerinde hak iddia eden ancak tapuda kaydı bulunmayan kişilerin önce tapu kaydını kendi adlarına tescil ettirmeleri gerekir. Tapu kaydıyla hiçbir bağlantısı olmayan kişiler parselasyon işlemini dava konusu edemez.
Dava açma süresi
Parselasyon işlemi, imar planından farklı olarak bireysel bir idari işlemdir. Danıştay’ın yerleşik içtihadına göre parselasyon ilgiliye ayrıca bildirilmelidir; askı ilanı tek başına tebliğ yerine geçmez. Dava süresi bu nedenle işlemin size tebliğinden veya işlemi tüm unsurlarıyla öğrendiğiniz tarihten itibaren 60 gündür (Danıştay 6. D. 12.06.2023, 2021/8663 E., 2023/5800 K.).
Beş yıllık üst sınırı unutmayın. 1 Temmuz 2020’den sonra kesinleşen parselasyon planlarına karşı, kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir (İmar Kanunu m. 8/b). Tebligat yapılmamış olsa bile bu süre geçtikten sonra dava açılamaz.
Dava açmadan önce işlemi yapan belediyeye başvurup işlemin düzeltilmesini isteyebilirsiniz (İYUK m. 11). Bu başvuru işlemeye başlamış dava süresini durdurur. İdare 30 gün içinde cevap vermezse isteğiniz reddedilmiş sayılır ve süre kaldığı yerden işlemeye devam eder.
Görevli ve yetkili mahkeme
Parselasyon işlemlerine karşı iptal davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır (İYUK m. 34).
Yürütmenin durdurulması ve belgeler
Parselasyon tapuya tescil edildikten sonra yeni parseller satılabilir, üzerlerine ruhsat alınabilir. Bu da iptal kararının uygulanmasını zorlaştırır. Bu nedenle dava dilekçesinde gerekçeli bir yürütmenin durdurulması talebinde bulunmanız önemlidir. Dilekçeye tapu kaydını, düzenleme öncesi ve sonrası parsel bilgilerini gösteren dağıtım cetvelini, parselasyon haritasını, encümen kararını, varsa tebliğ belgesini ve imar planı bilgilerini ekleyin.
Mahkeme neyi inceler?
Parselasyon davalarında mahkeme, dosyayı çoğunlukla harita mühendisi, şehir plancısı ve gerektiğinde değerleme uzmanından oluşan bir bilirkişi heyetine inceletir. Heyet; düzenleme sahasının sınırlarının doğru belirlenip belirlenmediğini, DOP oranının plandaki umumi hizmet alanı ihtiyacıyla uyumlu olup olmadığını, kesintinin bütün parsellere eşit uygulanıp uygulanmadığını, önceki terklerin hesaba katılıp katılmadığını ve dağıtımda eski parsel yerinin ve değer dengesinin gözetilip gözetilmediğini inceler. Bu nedenle dava dilekçesinde itirazlarınızı somut parsel numaraları, alanlar ve oranlarla göstermeniz, bilirkişinin incelemesini doğru noktalara yönlendirir. Rapora karşı itirazlarınızı da aynı somutlukla ve süresi içinde sunmalısınız.
Sık yapılan hatalar
- Dava süresinin askı ilanıyla başladığını varsayıp tebliğ veya öğrenme tarihini belgelememek.
- Değer kaybı için doğrudan tazminat davası açıp parselasyonun iptalini istememek.
- Dağıtım cetvelini ve DOP hesabını incelemeden yalnızca genel itirazlarla dava açmak.
- Önceki terk veya bağış belgelerini dosyaya sunmamak.
- Tescilden sonra yürütmenin durdurulmasını talep etmemek.
Sık sorulan sorular
İdare mahkemesinde avukat tutmak zorunlu mu?
Hayır, kendinizi bizzat temsil edebilirsiniz. Ancak parselasyon davaları teknik hesaplara ve kısa, kesin sürelere dayandığından uzman destek almanız önerilir.
Mevcut binalar nedeniyle parselimden DOP alınamazsa ne olur?
Alınamayan pay bedele dönüştürülebilir. Bu bedel umumi hizmet alanlarının kamulaştırılmasında kullanılır; ödenmedikçe taşınmaz devredilemez ve yapı ruhsatı verilemez.
Bana verilecek yeni parsel nerede olur?
Öncelikle eski parselinizin bulunduğu yerden verilir. Bu mümkün değilse en yakın ve eşdeğer yerden verilmelidir.
Mahkeme parselasyonu iptal etti ama kök parsele dönülemiyor. Ne yapılır?
İdare sizin muvafakatinizle uygulama sahası içinde uygun bir yer tahsis eder. Anlaşma sağlanamazsa kök parseldeki konumunuz esas alınarak ortaklık payı düşüldükten sonra kalan taşınmazın rayiç bedeli ödenir.
Daha önce 18. madde uygulaması yapılmış alanda yeniden uygulama yapılabilir mi?
Ancak imar planı değişikliğiyle yeni bir ihtiyaç doğmuşsa yapılabilir. Uygulama bir kez yapılıp ihtiyaçlar karşılandıktan sonra, yeni bir plan kararı olmadan yeniden parselasyon yapılması hukuka aykırıdır. Yeni uygulamada ilave kesinti de ancak kanundaki şartlarla mümkündür.
Parselasyona karşı dava açmadan önce belediyeye başvurmam şart mı?
Hayır. Başvuru isteğe bağlıdır; doğrudan iptal davası açabilirsiniz. Başvurursanız dava süresi durur, 30 gün içinde cevap verilmezse isteğiniz reddedilmiş sayılır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla
