Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, kiracıyı kendi iradesiyle ve dilediği zaman çıkaramaz. Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi, ancak kanunda tek tek sayılan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür ve bu sebepler sözleşmeyle kiracı aleyhine genişletilemez. Türk Borçlar Kanunu m. 354, bu ilkeyi “dava sebeplerinin sınırlılığı” başlığıyla düzenler.
Bu yazıda sınırlı sebep ilkesinin dayanağını ve kapsamını, kira sözleşmelerine sıkça yazılan ancak hüküm doğurmayan tahliye şartlarını, geçerli olan kiracı lehine düzenlemeleri ve bu kuralın mahkemede nasıl uygulandığını anlatıyoruz. Kiracı ve ev sahibi için pratik bir yol haritasıyla bitiriyoruz.
- TBK m. 354 ne der?
- “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
- Hangi kiralarda geçerli?
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında. 01.07.2020’den beri tacir kiracılar için de uygulanır.
- Hangi şartlar geçersiz?
- İstenildiğinde tahliye, süre bitiminde kendiliğinden tahliye, geç ödemede sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi, tahliyeye zorlayan cezai şart gibi kanunda olmayan sebepler.
- Kiracı imzaladıysa?
- Sonuç değişmez. Geçersiz şart imzayla veya uzun süre uygulanmakla geçerli hale gelmez; mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alır.
Tahliye sebeplerinin sınırlı olması ilkesi
Kira sözleşmesi taraflar arasında kurulan bir borç ilişkisidir ve kural olarak sözleşme özgürlüğüne tabidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kanun koyucu, kiracının barınma ve işini sürdürme ihtiyacını korumak için bu özgürlüğü sınırlamıştır. TBK m. 354’e göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu hüküm emredicidir.
İlkenin üç sonucu vardır. Tahliye sebepleri kanunda sayılanlarla sınırlıdır ve taraflar yeni bir tahliye sebebi yaratamaz. Kanundaki sebepler sözleşmeyle genişletilemez veya kolaylaştırılamaz. Kanunun öngördüğü süreler, bildirim şartları ve ispat yükü kiracı aleyhine değiştirilemez. Amaç, kiracıyı keyfi müdahalelere karşı korumak ve kira ilişkisine öngörülebilirlik kazandırmaktır.
Kapsam
- Konut ve çatılı işyeri: Daire, ev, dükkan, büro, mağaza, atölye, kapalı depo gibi yerler ve bunlarla birlikte kiracıya bırakılan eşya. Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmeleri de kapsamdadır (TBK m. 339).
- Kapsam dışı: Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanması, arsa, açık otopark ve tarla gibi çatısız yerler ile ürün kirası. Bu kiralarda belirli süreli sözleşme, kural olarak sürenin bitimiyle sona erer.
- Tacir kiracılar: Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m. 354’ün uygulanması 6217 sayılı Kanun geçici m. 2 ile 01.07.2012’den itibaren sekiz yıl ertelenmişti. Bu süre 01.07.2020’de doldu; artık bu kiracılar da aynı korumadan yararlanır.
Kanunda sayılan sona erme ve tahliye sebepleri
Ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği haller kanunda sınırlı olarak sayılmıştır. Aşağıdaki tablo bu sebepleri özetler; her birinin şartları ve dava süreleri ayrı yazılarımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Tamamı için kiracı nasıl tahliye edilir rehberimize bakabilirsiniz.
| Sebep | Dayanak | Kısa açıklama |
|---|---|---|
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m. 347 | Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle |
| Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı | TBK m. 350/1 | Kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | TBK m. 350/2 | Kiralananın kullanımını imkansız kılan yeniden inşa veya esaslı onarım |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m. 351 | Kiralananı sonradan edinen malikin kendisi veya yakınları için ihtiyacı |
| Tahliye taahhüdü | TBK m. 352/1 | Kiracının kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verdiği taahhüt |
| İki haklı ihtar | TBK m. 352/2 | Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle bir kira yılı içinde iki haklı ihtar |
| Aynı bölgede başka konut | TBK m. 352/3 | Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu |
| Kira bedelinin ödenmemesi | TBK m. 315 | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre verilip ödeme yapılmazsa fesih |
| Özen borcuna aykırılık, komşulara rahatsızlık | TBK m. 316 | Yazılı ihtar ve verilen süreye rağmen aykırılığın sürmesi; ağır hallerde süre vermeden fesih |
| Önemli sebep, kiracının iflası | TBK m. 331, 332 | Sözleşmenin çekilmez hale gelmesi veya teminat verilmemesi |
Konut ve çatılı işyerinde belirli süreli sözleşmenin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). On yıllık uzama süresine dayalı tahliye için 10 yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
Geçersiz sayılan başlıca tahliye şartları
Kira sözleşmelerinde, özellikle matbu sözleşmelerin “özel şartlar” bölümünde, kiracının tahliyesini kolaylaştırmaya yönelik pek çok hükme rastlanır. Aşağıdaki şartlar kural olarak geçersizdir; her şartın sözleşmenin bütünü içindeki anlamı ayrıca değerlendirilir.
- İstenildiğinde tahliye: “Kiracı, kiraya verenin talebi üzerine herhangi bir sebep gösterilmeksizin kiralananı boşaltır” veya “kiraya veren dilediği zaman sözleşmeyi feshedebilir” gibi hükümler.
- Süre bitiminde kendiliğinden tahliye: “Sözleşme süresi sonunda kiracı kiralananı boşaltacaktır” veya “sözleşme yenilenmezse kiracı çıkar” gibi hükümler. Süre bitimi konut ve çatılı işyerinde tahliye sebebi olmadığından bu kayıt bağlayıcı değildir.
- Kendiliğinden sona erme kaydı: “Kira bir gün geç ödenirse sözleşme kendiliğinden sona erer” gibi hükümler. Ödenmeyen kira için kanun, kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi verilmesini ve bu süre sonunda fesih yapılmasını öngörür (TBK m. 315); bu süre sözleşmeyle kısaltılamaz.
- Satış halinde tahliye: “Taşınmaz satılırsa kiracı boşaltmayı kabul eder” gibi hükümler. Kiralananın el değiştirmesi halinde kira ilişkisi yeni malike geçer (TBK m. 310); yeni malik ancak kendi ihtiyacı için ve kanundaki süreler içinde dava açabilir.
- Kanuni sebebi kolaylaştıran hükümler: “Kiraya verenin çocuğu evlenirse kiracı çıkar” gibi bir kayıt, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun mahkemede ispatı gereğini ortadan kaldırmaz. Tek bir geç ödemeyi veya tek ihtarı tahliye sebebi sayan hükümler de iki haklı ihtar kuralını kiracı aleyhine değiştirdiği için geçersizdir.
- Taahhüt niteliği taşımayan beyanlar: Kira sözleşmesinin içine konulan “kiracı … tarihinde tahliye edeceğini taahhüt eder” gibi genel ifadeler, kanunun aradığı şekilde ve zamanda verilmiş bir tahliye taahhüdü sayılmaz.
Yargıtay da bu konuda yerleşik bir tutum izler. Mağaza olarak kiralanan bir çatılı işyerinde sözleşmeye konulan ve taraflara fesih hakkı tanıyan maddeye dayanılarak açılan tahliye davasında, kanunda yazılı olmayan bir nedenin sözleşmede yazılı olsa bile kiraya verene tek taraflı bildirimle fesih hakkı vermeyeceğine karar vermiştir (Yargıtay 3. HD 19.09.2017, 2017/4869 E., 2017/12183 K.). Bir yıllık konut kirasını süre dolduğu gerekçesiyle ihtarnameyle sona erdirmeye çalışan kiraya verenin davasında da, kiraya verenin ancak on yıllık uzama süresi sonunda bildirimle sözleşmeye son verebileceğini belirterek kabul kararını bozmuştur (Yargıtay 3. HD 30.11.2017, 2017/7456 E., 2017/16896 K.).
Tahliyeye zorlayan cezai şartlar ve dolaylı yollar
Bazı sözleşmelerde tahliye, dolaylı bir baskı yoluyla sağlanmaya çalışılır. Örneğin “kiracı sözleşme sonunda boşaltmazsa her gün için 1.000 TL ceza öder” veya “boşaltmazsa üç aylık kira tutarında cezai şart öder” gibi hükümler. Bu tür bir hüküm, kiracıyı kanunda olmayan bir sebeple tahliyeye zorladığı ölçüde sınırlı sebep ilkesine aykırıdır. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği için (TBK m. 346) bu yönden de geçersizdir. Yargıtay, konut olarak kiralanan bir taşınmazda süre sonunda tahliye edilmemesine bağlanan cezai şartı kiracıyı koruyan kamu düzenine ilişkin TBK m. 346 gereği geçersiz saymıştır (Yargıtay 3. HD 07.11.2018, 2017/4264 E., 2018/11140 K.). Ayrıntılar için kiracı aleyhine cezai şart yasağı yazımıza bakabilirsiniz.
Kanuni sınırı aşan kira artışı talep etmek, depozitoyu yükseltmek veya kiracının kullanımını fiilen engellemek gibi yollar da tahliye sebebi yaratmaz. Kiracı kanuni sınırın üzerindeki artışı ödemek zorunda değildir ve bu farkı ödememesi temerrüt sayılmaz. Ev sahibinin elektrik, su veya doğalgaz aboneliğini kapattırması, kapı kilidini değiştirmesi gibi fiili müdahaleler ise kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcuna aykırıdır ve kiracıya tazminat ile müdahalenin önlenmesini isteme hakkı verir.
Tahliye taahhüdü ve anlaşmayla sona erme
Sınırlı sebep ilkesi, kira ilişkisinin tarafların özgür iradesiyle sona erdirilmesini yasaklamaz. Burada iki geçerli yol vardır:
Kira sözleşmesiyle aynı anda, kiralanan henüz teslim edilmeden alınan taahhüt kanundaki şartı taşımaz. Uygulamada sözleşmeyle birlikte tarihi boş bırakılarak imzalatılan taahhütnameler sıkça uyuşmazlık konusu olur. Geçerli bir taahhüdün şartları ve süreci için tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracının kendi fesih hakkı ise ayrı bir konudur. Kiracı belirli süreli sözleşmede süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak, belirsiz süreli sözleşmede ise kanundaki fesih dönemlerine ve sürelere uyarak sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir. TBK m. 354, kiracının bu hakkını sınırlamaz.
Kiracı lehine düzenlemeler geçerlidir
TBK m. 354 tek yönlü bir korumadır. Yasak yalnızca kiracı aleyhine olan değişiklikleri kapsar; kiracının durumunu iyileştiren hükümler geçerlidir. Örneğin:
- İhtiyaç sebebinin daraltılması: Kanuna göre kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için tahliye isteyebilir. Taraflar tahliyenin yalnızca kiraya verenin kendi ihtiyacı için istenebileceğini kararlaştırırsa bu kayıt geçerlidir ve ev sahibini bağlar.
- Belirli bir süre tahliye istenmemesi: Ev sahibinin örneğin ilk beş yıl içinde ihtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle tahliye davası açmayacağını üstlenmesi.
- Daha uzun bildirim süreleri: Kanundakinden daha uzun bildirim veya ödeme süreleri tanınması.
- Kiracıya ek haklar: Satış halinde kiracıya öncelik tanınması veya tahliye halinde taşınma giderlerinin karşılanması.
Hukuki ve usuli sonuçlar
TBK m. 354’e aykırı bir şartın varlığı, uygulamada şu sonuçları doğurur:
- Şart geçersizdirSözleşmede yazılı olması veya kiracı tarafından imzalanmış olması onu geçerli kılmaz. Geçersizlik yalnızca ilgili şartı etkiler; kira sözleşmesinin diğer hükümleri ayakta kalır (TBK m. 27/2).
- Bu şarta dayanan dava reddedilirKanunda olmayan bir sebebe dayanan tahliye davası hukuki dayanaktan yoksundur. Ev sahibi aynı olaylarla kanuni bir sebebin şartlarını ayrıca ispatlayabiliyorsa ancak o sebebe dayanarak sonuç alabilir.
- Mahkeme kendiliğinden dikkate alırHüküm emredici olduğundan, kiracı ileri sürmese bile hakim geçersizliği resen gözetir.
- Sonradan geçerli hale gelmezGeçersiz şart, kiracının yıllarca itiraz etmemesi veya sözleşmenin bu şartla birkaç kez yenilenmesi nedeniyle geçerlilik kazanmaz.
Kiracı ve ev sahibi ne yapmalı? Başvuru ve dava yolu
Kiracı için: “Süreniz doldu, kiralananı boşaltın” türünden bir ihtarname aldıysanız, ihtarname tek başına sizi çıkmak zorunda bırakmaz. Kira bedelini düzenli ve ispatlanabilir şekilde ödemeye devam edin; ödemeyi kesmek, ev sahibine gerçek bir tahliye sebebi kazandırır. Gerekirse noter aracılığıyla, sözleşmenin kanunen uzadığını ve kanuni bir sebep bulunmadığını bildiren bir cevap gönderebilirsiniz. Kullanımınıza fiilen müdahale edilirse müdahalenin önlenmesi ve zararın tazmini için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, gerekirse ihtiyati tedbir isteyebilirsiniz.
Ev sahibi için: Tahliye isteyecekseniz önce kanuni sebebin ve dava süresinin hangisi olduğunu belirleyin. Pek çok sebep için dava, sözleşme süresinin bitiminden veya belirli bir tarihten itibaren bir ay gibi kısa sürelere bağlıdır; süre kaçırılırsa dava bir sonraki kira yılına kalır.
- Arabuluculuk: Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B). İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız takip yoluyla tahliye (örneğin tahliye taahhüdüne dayalı takip) bu şartın dışındadır. 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’nde tahliye uyuşmazlıklarında ücret hesabına bir yıllık kira bedelinin yarısı esas alınır. Ayrıntılar için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
- Görevli ve yetkili mahkeme: Tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a). Davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
- Belgeler: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, ödeme dekontları, dayanılan kanuni sebebe ilişkin deliller.
Sık yapılan hatalar
- Sözleşmeye “süre bitiminde kiracı tahliye eder” yazarak ev sahibinin bu hükme güvenmesi ve kanuni dava sürelerini kaçırması.
- Kira sözleşmesiyle aynı anda tarihi boş bir tahliye taahhüdü imzalatmak.
- Tek bir gecikmeyi veya tek ihtarı tahliye sebebi saymak.
- Kiracının ihtarname aldıktan sonra kira ödemeyi bırakması.
- Kiralanan satıldığında kiracının hemen çıkması gerektiğini düşünmek.
- Ev sahibinin abonelikleri kapattırarak veya kilit değiştirerek kiracıyı çıkarmaya çalışması.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyerinde ev sahibi ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı halinde ve kanundaki sürelere uyarak tahliye isteyebilir. Sözleşmeye “kiraya veren dilediği zaman tahliye isteyebilir” yazılmış olması sonucu değiştirmez.
“Süre bitiminde kiracı tahliye eder” hükmü geçerli mi?
Konut ve çatılı işyerinde kural olarak hayır. Kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. Ev sahibi süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresi sonunda ise bildirimle sona erdirebilir.
Kiracı geçersiz bir şartı imzalamışsa yine de geçersiz olur mu?
Evet. Hüküm emredici olduğundan kiracının imzası veya kabulü geçersiz şartı geçerli kılmaz. Mahkeme bu geçersizliği taraflar ileri sürmese de kendiliğinden dikkate alır.
Sözleşmeyle yeni bir tahliye sebebi eklenebilir mi?
Hayır. Taraflar kanunda olmayan bir tahliye sebebi oluşturamaz, mevcut sebepleri genişletemez ve süreleri kiracı aleyhine kısaltamaz. Yargıtay da sözleşmeye konulan fesih hakkının kanunda yazılı olmayan bir sebep için tek taraflı fesih imkanı vermeyeceğini kabul etmektedir.
Kiracı lehine değişiklik yapılabilir mi?
Evet. Yasak yalnızca kiracı aleyhine olan düzenlemeleri kapsar. Örneğin ev sahibinin yalnızca kendi ihtiyacı için tahliye isteyebileceği veya belirli bir süre tahliye davası açmayacağı kararlaştırılabilir.
Arsa veya açık otopark kiralarında da bu kural uygulanır mı?
Hayır. TBK m. 354 konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Çatısız taşınmazların kiralanmasında belirli süreli sözleşme kural olarak sürenin bitimiyle sona erer ve taraflar sona erme konusunda daha geniş bir serbestliğe sahiptir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla