İmar düzenlemesi ve bu kapsamda yapılan parselasyon planı, belediyelerce resen yapılan bir idari işlemdir. İmar Kanunu madde 18 hükmünde düzenlenmiş olan parselasyon işleminin amacı; imar planına uygun düzgün imar parseli oluşturmak için arazi ve arsaların düzenlemeye tabi tutulmasıdır. Mülkiyet hakkına müdahale niteliğindeki bu düzenlemelerin yasal temeli, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanmaktadır. İmar Kanunu 18. madde uygulamasıyla, belirlenen alandaki parsellerin tamamı bütün olarak düşünülerek, yapılan planlama nihayetinde imar parsellerinde devlet eliyle yol, yeşil alan gibi değişiklikler yapılmaktadır. Bu değişikliklerin, 18. madde uygulamasına dâhil olan parsellerde yarattığı değer artışı karşılığındaysa, düzenlemeye giren parsel maliklerinden DOP kesintisi yapılarak, kamunun bedelsiz şekilde taşınmaz edinmesi sağlanır. Parselasyon ya da hamur kuralı olarak da adlandırılan İmar Kanunu madde 18 uygulamalarının hukuka uygun olması için bazı şartları taşımaları gerekir. Aksi durumda, İmar Kanunu 18. madde uygulamasına itiraz ve iptal davası yollarına başvurularak, hukuka aykırı olduğu iddia edilen işlemin mahkeme kanalıyla iptali söz konusu olabilir. Uygulamada, bilhassa DOP kesintisindeki birtakım hukuka aykırılıklar yüzünden parselasyon işlemlerinin iptal edildiği örneklere sıkça rastlanmaktadır.
Yazı İçeriği
- 1. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması ve Amacı
- 2. İmar Kanunu 18. Madde Uygulama Aşamaları
- 3. DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Kesintisi
- 4. İmar Kanunu 18. Madde Uygulamasının İptali Sebepleri
- 5. İmar Düzenlemesinin İptali Davası
- 6. İmar Düzenlemesinin İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
- 7. İmar Düzenlemesinin İptali Davasında Dava Açma Ehliyeti
- 8. Sıkça Sorulan Sorular
İmar planları düzenlendikten sonraki aşama, plana uygun parsellerin ortaya çıkarılmasıdır. Bu şekilde parsellerin ortaya çıkarılması ile planlaması yapılan alanın konut, sosyal, teknik, altyapı ihtiyaçları belirlenmektedir. Bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlayan parselasyon işlemlerinin amacı, hukuka uygunluk şartları ve aksi durumlarda başvurulabilecek hukuki yollar bu yazımızın devamında detaylarıyla incelenecektir.
1. İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması ve Amacı
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinde yer aldığı için “18 uygulaması” olarak da adlandırılan düzenlemenin amacı, imar planına uygun düzgün imar parseli oluşturmaktır. Bir yerde 18. madde uygulamasına gidilebilmesi için, orada öncelikle bir “imar planı” bulunması gerekmektedir.
İmar planlarında taşınmazın konum ve işlevi önem taşırken İmar Kanunu madde 18 uygulaması, mülkiyete ilişkindir. Bu uygulamayla; belli bir bölgedeki parseller, maliklerinin rızası aranmaksızın adeta tek bir bütünmüşçesine kabul edilir. Bölgenin gerektirdiği tüm şartlar göz önünde bulundurularak imar planına uygun şekilde yeniden düzenlenir ve bu sayede imar parsellerinde bir değer artışı meydana gelir. Bu düzenleme yapılırken, uygulamaya dâhil edilen tüm parsellerden eşit oranda DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi yapılarak bu kesintilerin sağladığı alanlar, kamusal alana ayrılır.
Parselasyon işleminin amacı, imar planıyla yörenin ihtiyaçları belirlendikten sonra bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Yani, parsellerdeki değer artışının karşılığı olarak yapılan DOP kesintileri sayesinde, bölgenin ihtiyaçlarını karşılayacak yol, yeşil alan, okul bölgesi gibi kamusal alanlar, bedel ödemeksizin kamuya geçer. Dolayısıyla İmar Kanunu madde 18 uygulaması ile idare, kamulaştırma yapmaksızın taşınmaz mal edinebilmekte olup parselasyon işlemi, bir nevi hukuka uygun el atma niteliğindedir. Bu durum uygulamada; parselasyon planı, düzenleme ortaklık payı kesintisi (DOP), hamur kuralı gibi adlarla da anılmaktadır.
2. İmar Kanunu 18. Madde Uygulama Aşamaları
Parselasyon işlemi, sırasıyla şu aşamalardan geçerek tamamlanır:
- Düzenleme yapılacak alandaki mevcut mülkiyet ilişkisi dikkate alınarak öncelikle bu mülkiyetler, tek bir bütün olarak dikkate alınır.
- Bu bütünden, DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi düşülebilir. Bu kesinti, bölgedeki arsa sahiplerinin her birinden aynı oranda yapılmak zorundadır. Yapılacak DOP kesintisi, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %45’ini geçemez. Diğer taraftan, parselasyon yapılması için DOP kesintisi yapılması zorunlu olmayıp, idare, eğer ki ihtiyaç var ise DOP kesintisi yapar. Yapılacak azami kesinti miktarı ise taşınmaz yüzölçümünün %45’i kadardır, gereksinime göre bu miktar daha düşük olabilir ancak daha yüksek olamaz.
- DOP kesintisi de yapıldıktan sonra bu bütün, parsellere ayrılarak başlangıçtaki mülkiyetlerinin oranına göre maliklere dağıtılır.
3. DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Kesintisi
Parselasyon işlemiyle birlikte düzenleme yapılan alanda bir değer artışı meydana gelir. Normal şartlarda taşınmazı bu şekilde imar parseli haline gelen malikin, idareye bir bedel ödemesi gerekmektedir.
İdarenin de kamusal ihtiyaçları karşılayabilmek adına elde etmesi gereken taşınmazlar olabilir. Tam da bu nedenle, idareye, parselasyon işlemi sebebiyle değer artışı olan taşınmazlardan, bu artışın karşılığında İmar Kanunu 18. madde hükmü uyarınca kesinti yapma imkânı tanınmıştır.
Yani DOP kesintisi, madde 18 uygulamasının parsellerde sağladığı değer artışının bir karşılığıdır. Bu şekilde idare tarafından, malike herhangi bir bedel ödenmeksizin arsa veya arazinin %45’ine kadar el konulması mümkündür. DOP kesintisi, mülkiyet hakkının özüne dokunmaz, ayrıca bu kesinti kamu yararının gereklerinden olup tüm taşınmaz maliklerinden eşit oranda yapılmak zorundadır.
4. İmar Kanunu 18. Madde Uygulamasının İptali Sebepleri
Parsel Dağıtımı Yapılırken Dikkat Edilecek Hususlar
Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır.
DOP Kesintisi Uygulanırken Dikkat Edilecek Hususlar
DOP Kesintisi, aynı uygulama sahasında bulunan tüm parsellerden eşit oranda yapılmalıdır. Düzenleme sahasındaki taşınmazların kamu idarelerine ait olması, DOP kesintisi konusunda bir fark yaratmaz.
Taşınmaz yüzölçümünün en fazla %45’i kadar DOP kesintisi yapılabilir.
Düzenleme ortaklık payının, bir parselden bir defa alınması esastır. Fakat imar planındaki değişiklikle birlikte yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde, parselde meydana gelen değer artışı, önceki değerinden az değilse ilave DOP kesintisi yapılabilir. Ancak yapılacak ilave DOP kesintisi, ilk uygulamadaki DOP oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere yapılabilir.
DOP Kesintisine ilişkin detaylı bilgi almak için Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi Nedir? Başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Düzenleme Öncesinde ve Sonrasındaki Parsel Değer Farkı Hususu
Kişilerin, düzenlemeye giren parselleri ile düzenleme sonrası tahsis edilen parseller arasında değer farkı bulunmamalıdır. Aksi halde, değer farkı bir iptal nedeni olduğundan, parselasyon işlemi yasa ve yönetmeliklere aykırı olacak ve iptali gerekecektir. Ancak bu durumda idari yargıda tazminat davası değil, iptal davası açılması gerekmektedir.
Yeni İhtiyaç Ortaya Çıkmadıkça Tekrar Parselasyon Yapılamaz.
İmar Kanunu 18. madde uygulaması bir kez yapılıp yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra, gelişmeler sonucu imar planı değişikliğiyle yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılamaz. Aksi düzenleme, hukuka aykırı olup parselasyon işleminin iptaline sebep olabilecektir.
DOP Kesintisi Yapıldıktan Sonraki 5 Yıl İçinde Parselasyona Başlanması Gerekir.
Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. DOP kesintisi yapılan alanda, imar planları kesinleştiği halde, beş yıl içinde parselasyon yapılmaması veya yapılmaya başlanmaması, malikin mülkiyet hakkını, sürekli ve ağır bir şekilde kısıtlar. Bu durum, kamulaştırmasız el atma teşkil edebilecek olup bu halde idarenin tazminat sorumluluğu gündeme gelebilecektir. Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Kamulaştırmasız Hukuki El Atma” yazımızı inceleyebilirsiniz.
Parselasyon İşleminin Yargı Kararıyla İptal Edilmesinden Sonraki Uygulama
Bir parselasyon işlemi yargı kararıyla iptal edildikten sonra, ilk kadastral parsele (kök parsel) dönülür. Bu durumda, yargı kararı da dikkate alınarak yeniden parselasyon işlemi yapılmalıdır. İptal edilerek hukuk âleminden kalmış olan imar parselleri üzerinden yeniden parselasyon yapılması, hukuka aykırı olacak ve parselasyon işleminin iptaline neden olabilecektir.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m. 14/8 Düzenlemesi
Daha önce ifraz edilerek tescil edilen ve sonrasında parselasyona katılan taşınmazlardan, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını %45’e tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.
Danıştay kararına konu olan bir olayda, taşınmaz sahibince yeşil alan için “hibe” niteliğinde bir terk yapılmıştır. Yüksek Mahkeme, bu terki de kamu alanı için yapılan terkle aynı nitelikte görmüştür. Bu nedenle, taşınmaz sahiplerince ilk parsellerin tevhit ve ifrazı sırasında yapılan hibenin, taşınmazdan alınacak düzenleme ortaklık payından düşürülmesi gerektiğine karar verilmiştir. Bu durumda, taşınmaz sahibince önceden yapılan terk dikkate alınmadan fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması hukuka aykırı olacak ve parselasyon işleminin iptaline yol açabilecektir.
İmar planlarının iptalini gerektirebilecek hukuka aykırılıklara ilişkin daha detaylı bilgi için İmar Planlarının İptal Sebepleri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
5. İmar Düzenlemesinin İptali Davası
İdari işlemlerin iptali davası, menfaati ihlal edilen kişiler tarafından işlemin yetki, şekil, sebep, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle açılır. Parselasyon olarak da anılan İmar Kanunu 18. madde uygulaması da idarenin kamu gücünü kullanarak tesis ettiği tek yanlı idari işlem olduğundan iptal davasına konu edilebilir. Bu sebeple parselasyon işlemlerine karşı idari yargıda iptal davası açılması mümkündür.
İmar düzenlemeleri ve bu düzenlemelere karşı açılacak iptal davası hakkında detaylı bilgi için İmar Planına İtiraz ve İptal Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
6. İmar Düzenlemesinin İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İmar düzenlemesi ve parselasyon işlemlerine karşı açılacak iptal davalarında taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi görevli ve yetkilidir.
7. İmar Düzenlemesinin İptali Davasında Dava Açma Ehliyeti
Parselasyon işlemleri, arsa ve arazilerin malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati alınmaksızın tesis edilebilir. Bu işlemlere karşı, tapuda kayıtlı malikler veya diğer hak sahiplerince iptal davası açılabilir. Malik olmayıp tapuda hak iddia edenler ise, taşınmazın tapu kaydını adlarına tescil ettirerek dava açabilir. Tapuyla ilişkisi olmayanlar, parselasyon işlemini dava konusu edemez.
8. Sıkça Sorulan Sorular
İdare Mahkemelerinde Avukat Tutma Zorunluluğu Var mı?
Türk Hukuku, tarafların mahkemelerde kendilerini bizzat savunmalarına ve temsil etmesine imkan tanımakta olup, tarafların mahkemelerde temsil edilmek için avukat tutması, bazı istisnalar dışında zorunlu değildir. Bu kapsamda İdare Mahkemelerinde de idare hukuku avukatı tutma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Ancak İdare Hukuku mevzuatının karmaşık yapısı, İdari Yargılama Usul Kanununda yer alan sürelerin kesin ve kısa oluşu gibi nedenlerle, dava sürecinin hukukçu olmayan kişiler tarafından yürütülmesi halinde, gerek şekil, gerekse de esas açısından telafisi mümkün olmayan hatalı işlemler yapılabilir. Son derece ayrıntılı düzenlemeler içeren idari yargı sürecinde hak kaybına uğranılmaması için, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.
Mevcut Yapılar Nedeniyle Parsellerden Düzenleme Ortaklık Payı Alınamadığı Takdirde İdare Hangi Uygulamaya Başvurabilir?
Böyle bir durumda ilgili payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.
Düzenleme Sonucu Taşınmaz Maliklerine Verilecek Parsellerin Konumu Neye Göre Belirlenir?
Maliklere verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, eğer bu mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
İmar Uygulamaları Mahkeme Kararı İle İptal Edilmesine Rağmen Çeşitli Sebeplerle Uygulama Öncesi Kök Parsele Dönülememesi Durumunda Hangi Uygulamaya Başvurulabilir?
İmar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesine rağmen çeşitli hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin tespiti halinde, öncelikle uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir. Bunun için davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakatinin alınması şarttır. Anlaşma olmaması halinde ise davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.
İmar Planına Karşı Dava Açmadan Önce İdareye Başvurmak Şart mıdır?
İmar planının ilanından sonra bir ay içinde ilgili plana karşı idareye itirazda bulunulabilir. Ancak itiraz yolunun tüketilmesi iptal davası açmak için zorunlu değildir. Dolayısıyla imar planlarına karşı doğrudan iptal davası açılması mümkündür.
Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.
Köyde resmi yol olarak görünüyor. Fakat yıllarca kullanılmayarak tamamen meraya dönüştü ama tapuda yol gözüküyor. Şimdi tekrardan yol açılmasını talep edenler var. Ama mevcut durumda evin yapısına ve temelinin zarar görme ihtimali oluşmaktadır. Toprak kayması gibi yada evin kayması gibi bunun için ne yapılması gereklidir? teşekkür ederim
Selamün aleyküm iyi çalışmalar Sayın hukukçular benim sorum şu:
Tarlamın bulunduğu bölgeye imar çalışması başlatılmış olup benim tarlanın bulunduğu kısımlara mezarlık imarı verilmiştir. Bu durumda 18. madde gereğince bizi hisseli alanlara mı atacaklar yoksa kesinti yapmadan eş değer tarla mı verirler teşekkürler.
Yoksa ölü yatırım dedikleri bu mu 🙂
İyi günler, benim arsam Midyat ili içinde. Belediye, 20 yıl önce 18. maddeyi gerekçe göstererek burayı işgal etti. Rahmetli babam o zamanlar Batman ilinde TPAO’da katip olarak işe alınmıştı. Arsanın tapusu o zamanlar yoktu ve orada ikamet eden şahıs, arsanın ona ait olduğunu biliyorlardı.
Şu an benim yaptığım araştırmalar sonucunda, arsanın olduğu yerde TOKİ binaları yapıldığını öğrendim. Rahmetli babama ait olan yer, TOKİ tarafından başkalarına tahsis edilmiş. Nasıl oluyorsa, şahıslar arsanın bize ait olduğunu biliyor ama “tapunuz yoktur” diyorlar.
Tek söyleyeceğim; rahmetli babam vefat etmeden önce, sınırları bize göstermişti ve örülü taşlardan yerleri tek tek göstermişti. Orada şehitlerimiz de mevcut, orada ikamet eden vatandaşlar ve yaşlı heyeti de dahil. Bize denilen ise: “Bu kadar yıl geçti, bırakın bunun peşini, bir şey alamazsınız, karıştırmayın.” Dönemin Belediye Başkanı da oldukça sıkıntılıydı.
Merhabalar ,
1988 yılında aldığımız Şile /Meşrutiyet köyündeki Tarlamız 8,560 m2 2001 yılında , % 29 kesinti yola ayrılarak arsa hüvviyetine kavuştu .
2024 yılın da da yeniden 18 uygulaması yapılarak bir daha kesinti yapılarak toplam %49 kesinti yapılmış oldu . İmar mevzuatına göre en fazla % 45 kesinti yapılabilir tamam ,
Ancak benim sorum İmarlı arsadan ikinci bir kesinti yapılması mümkün mü ? Bunun ile ilgili herhangi bir lehimize Danıştay kararı var mı ? Dava açsak kazanabilir miyiz ,
Selamlar ,
İmar planımız var, DOP kesintisi var ancak 18. madde uygulama planıyla belediye daha fazla arsa alarak komşuya parsel veriyor. İmar planının DOP’undan ayrı, bu yasal mı?
Balıkesir Erdek ilçesindeki 18. madde uygulaması ile arazimde küçülme olurken komşu parsellerde büyüme olmuştur. Komşu parselde büyüme olduğu kadar benim arazide küçülme olmuştur. Askı ilanı olması arazimin olduğu yerde ikamet etmediğimden bilgi sahibi olmadığımdan dolayı askıya itiraz edemedim. Kadastro çalışmalarında yola terkin olmayıp direk komşu parsele terk edilmiştir. Bu konuda sizlerden bun konuyla ilgili yorumunuzu bekliyorum. İlginize teşekkür ederiz.
Merhaba;
İdare arka parselimizde Dop uygulamış ve %45 kesinti yaparak yeni idare mülküne ait Katlı Otopark Alanı olarak planlara işlemiş.
Bizim arsamız idarenin “Yeşil Alan” ilan ettiği bölgenin ortasında kalıyor. İdare bize şunu teklif ediyor; ” Mülkiyeti bana ait olan Katlı Otopark Alanını sizinle trampa yapalım. sizin parselinizdeki imar hakkınızı da yeni parselinize transfer edelim. sizin eski parselinizi de yeşil alana dahil edelim.” teklif bize cazip gelse de nihayetinde DOP’ tan gelen bir parsel olduğu için kesinti yapılan eski arsa sahibi idareye dava açtığında bundan bizde etkilenir miyiz?
saygılarımla
Kolay gelsin, şöyle bir sıkıntımız var: Erzurum’da merkezi bir yerde eski yapı olarak kullandığımız 90 metrekarelik yerimiz var. Ancak eskiden insanlar tapuda eksik yazdırdığı için 37 metrekare olarak kalmış. Şu anki belediye, 18. maddeyi kullanarak bizim arsa olarak duran yerimize el koyup şahsi bir müteahhide verip, şahsıma ait arsaya bina dikti ve benim arsayı farklı bir yerden verdi. Buna nasıl bir dava açabilirim veya belediyeye nasıl iletebilirim?
Merhabalar,
Bir belediye sınırları içerisinde 2400 m², üzerinde iki katlı bina olan taşınmazım vardır. Belediye, benim iznim olmadan buranın üzerine elektrik trafosu yaptırmak için bir bölümünü almak istiyor. Benim rızam olmamasına rağmen belediyenin bunu istimlak etme hakkı olduğunu söylüyorlar. Bu konuda beni aydınlatır ve nasıl bir yol izlemem gerektiği hakkında bilgi verirseniz memnun olurum.
Şimdiden teşekkürler, kolay gelsin.
Merhaba hocam, 18 uygulamasından önce evinizin yanına 40 metrekare ek yapı yapmıştık. 18 uygulamasından sonra yaptığımız evin yarısını diğer arsa sahibine vermişler. Yapı bizim, arsa onların. Bunu bedelsiz olarak yıktırabilirler mi?
Kocaeli-Çayırova-Şekerpınar’da 20 senedir bitmeyen şuyulandırma bitti, fakat şimdi inşaat yapacağım, ruhsat için yol altyapı bedeli olarak 1.250.000 TL harç istenmektedir. Arsamızın %45’i bedelsiz alındı. Bir de altyapı bedeli isteniyor! Yol altyapı bedeli, bedelsiz alınan %45 hisseden mahsup edilmesi gerekmez mi? Bu konuda bir kanun var mı?
Benim kaynanamın 15.000 m² tapulu tarlası 18. maddeye tabi oldu ve tapular çıktı. Tapulara baktığımızda, tapulu tarladan 4.000 m²’nin hiç bilmediğimiz bir kişiye verildiğini öğrendik. Bunu da, o kişinin gelip tarlamızın ortasına kazık çakıp “Burası benimdir.” demesi ile öğrendik.
Böyle bir hak var mı, itiraz edebilir miyiz? Bizim için en kârlı uzlaşı veya alma yöntemi nedir? Teşekkürler.
Sağol