Korona Virüs’ün (Covid-19) Kira Sözleşmelerine Etkisi

Çin’de ortaya çıkan Korona Virüsün bütün dünyaya yayılmasıyla, Dünya Sağlık Örgütü bu salgını pandemi olarak ilan edilmiştir. Ülkemizde ilk vakanın çıkmasına kadar hükümet bazında, tavsiye niteliğinde uyarılar yapılmış, toplumun bir kesiminin hastalık buluşma riskine karşı kendi bireysel önlemlerini alması ile AVM, Eğlence mekanları ve restoranların gelirlerinde önemli bir düşüş olmuştur. İç İşleri Bakanlığı tarafından yayınlanan kararnameler ile sinema, eğlence mekanları, kıraathane vb. olmak üzere ilk etapta iki yüz bine yakın işyeri, geçici olarak kapatılmıştır. 

Sektörlerin birbiriyle bağlantılı olması, çalışmaya devam eden sektörleri de etkilediğinden, istisnai birkaç sektör dışında tüm dünya, adeta ekonomik bir dar boğazı yaşamaktadır. Salgın, özellikle ticari faaliyet amacıyla akdedilmiş kira sözleşmeleri üzerinde de ciddi etki ve sonuçlar yaratmış olup, yazı dizimizin bu kısmı bu konuyu incelemektedir. 

Korona virüs, kira sözleşmelerini nasıl etkileyecek?

Tüm dünyayı etkisi altına alan Korona virüs’ ün, sözleşmelere hukuki olarak etkisi konusunda çeşitli ayrımlar yapmak mümkündür. 

Sözleşmede Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri

Kira sözleşmeleri tarafların iradelerine göre düzenlendiği için kira sözleşmesinde mücbir sebeple ilgili maddelere yer verilerek hangi hallerin mücbir sebep kabul edileceği ve mücbir sebep durumunda ne yapılacağı kararlaştırılmış olabilir. Eğer kira sözleşmesinde böyle bir düzenleme varsa öncelikli olarak kira sözleşmesindeki bu hüküm uygulanacaktır. 

Örneğin, sözleşmede idare tarafından kiralanan iş yerinde yapılacak işin ülke ve bölge genelinde geçici olarak yasaklanması halinde, bu süre zarfında kira bedelinin ödenmeyeceği kararlaştırılabilir.  Veyahut da, salgın hastalık durumunda kira sözleşmesinin salgın süresince ödenmeyeceği kararlaştırılmışsa, kiracının kira ödeme borcu, salgın süresince olmayacaktır.

Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümler Sözleşmede İfa İmkânsızlığı

TBK’ nın 136, 137 ve 138. Maddeleri, ifa imkansızlığını düzenlemekte olup, kira sözleşmelerinde kiracının asıl borcu kira bedelini ödemek olduğu için bu maddeler önemlidir. 

TBK madde 136’ ya göre,‘’ Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer’’ Bu noktada, borçlunun borcunun sona ermesi için, öncelikle bir imkansızlık hali mevcut olmalıdır ve bu imkansızlık, borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebepten doğmuş olmalıdır. 

Borç, yine böyle bir sebeple kısmen imkansızlaşırsa borçlu, imkansızlaşan kısım bakımından borçtan kurtulacaktır. Şayet alacaklı kısmi ifayı kabul ediyorsa, bu kısım için kendi edimini de ifa etmelidir. Ancak alacaklı borcun kısmen ifasına razı olmuyorsa veya borç bölünemeyen bir borç ise, tam imkansızlık hali gündeme gelir. 

Sözleşmenin Uyarlanması 

Borçlar Kanunu’ nun 138.maddesi de, sözleşmenin uyarlanmasını düzenlemekte olup, bu maddeye göre sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasının talep edilebilmesi için şu şartların bir arada bulunması gerekir:

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de 

beklenmeyen olağanüstü bir durum oluşmalıdır.

• Olağanüstü durum borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmalıdır. 
• Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden 

ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.

• Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan 

haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. 

Bu durumda borçlu, hâkimden, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebileceği gibi, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. 

Korona virüs ifa imkansızlığı kapsamında değerlendirilebilir. 

Kanunda sayılan bu maddelerin özel hukuk hükümlerine göre düzenlenen tüm sözleşmelere uygulaması mümkündür. Kanun maddelerinde ifade edilen borçludan kaynaklanmayan ifadesi çoğunlukla mücbir sebep ve olağanüstü hâl durumunda uygulama alanı bulacaktır.  Korona Virüs’ün tüm dünyayı etkisi altına aldığı ve ekonomik sistemi eşi benzeri görülmemiş şekilde bozduğu göz önüne alındığında kanunda sayılan bir hal oluşturduğu aşikardır. 

Taraflar, kira sözleşmelerinde mücbir sebeple alakalı bir hükme yer vermemişse, borçlu, 138. maddeye dayanarak kira sözleşmesinin uyarlanmasını veya feshini mahkemeden talep edebilecektir. 

Koronavirüs nedeniyle, Kira Sözleşmesinin TBK madde 331 Gereği Olağanüstü Feshi

TBK’ nın, olağanüstü sebeplerle kira sözleşmesinin feshini düzenleyen 331. Maddesi, kira sözleşmesinin olağanüstü feshini düzenlemekte olup, kira ilişkisinin devamını, kiracı veya kiraya veren bakımından çekilmez kılan önemli bir sebep olması halinde, taraflar, sözleşmeyi feshedebilecektir. Ancak bunun için, taraflar yine de, kanunda düzenlenen yasal fesih bildirim sürelerine uymalıdır. 

Korona virüs salgını birçok işletme için çekilmez bir hal oluşturmaktadır. İş yerleri geçici süreliğine kapatılmakta ve kapatılmayan işyerlerinde de müşteri sayısı düşmektedir. 

Korona virüsün Konut ve İşyeri Kiralarına Etkisi

İşyeri Kiraları

Yukarıda detaylı açıklandığı üzere Korona Virüsten etkilenen işletmeler açısından mücbir sebeptir. Bu durumda öncelikle kira sözleşmesinde hüküm olup olmadığına bakılmalı, şayet hüküm yoksa yukarıdaki maddeler uyarınca hareket edilmelidir. Maddelerde görüleceği üzere kiracının borcu ödememek gibi hakkı yoktur kiracının sözleşmenin uyarlanmasını veya sözleşmeyi feshedilmesini talep etme hakkı vardır. 

Konut Kiraları

Konut kiraları açısından Korona virüsünün hukuki olarak bir etkisi bulunmamaktadır. Konut olarak kullanılan taşınmaz ticari amaçla kullanılmadığı ve kiracı tarafından kullanıldığı için kiracıların borcunu ödemesi gerekmektedir. 

Sonuç

Tüm dünyayı etkileyen ve ciddi hukuki tartışmalara zemin hazırlayan Korona virüsün kira sözleşmeleri üzerindeki etkisini ana hatlarıyla inceledik. Sonuç olarak; özetle, işyeri kiralarında ifa imkansızlığı nedeniyle uyarlama ve sözleşmeden dönme gündeme gelebilecektir. Yine, önceden öngörülemeyen sebeplerle kira sözleşmesinin olağanüstü feshi, yasal fesih bildirim sürelerine uyularak talep edilebilecektir. 

Özellikle belirtmek isteriz ki, bu makaledeki bilgiler, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğindedir.