Korona Virüs (Covid-19) Nedeniyle Ödenemeyen Kiralar

Corona Virüs (Covid-19) Nedeniyle Ödenemyen İş Yeri Kiraları ve Tahliyeleri
Aralık 2019’da Çin’in Wuhan şehrinde ortaya çıkan ve hızla yayılarak tüm dünyayı etkisi altına almaya başlayan corona virüsü(Covid-19), Mart 2020 tarihi itibari ile tüm dünyaya yayılmış ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi (salgın) ilan edilmiştir. Bu salgın ile mücadele etmek için birçok ülkede sokağa çıkma yasağı dahil birçok önlem alınmaya başlanmış olup, bu durumun hayatın her alanındaki ilişkileri olumsuz etkilediği aşikardır. Durumdan etkilenenlerin başında, kamu gücü ile alınan tedbirler nedeni ile iş yerlerini açamayan veya açmaya devam etseler bile insanların bireysel olarak kendini karantinaya alması ve sosyal mesafelendirmenin sağlanarak virüsün yayılımını önleyebilmek için uygulanan tedbirler ve kısıtlamalar nedeni ile işlerde normal zamana kıyasla ciddi bir azalma (ciro kaybı) yaşanması iş yeri kirası ödeyen gerçek ve tüzel kişileri oldukça zor durumda bırakmıştır. Kanun koyucu, ortaya çıkan bu zor durumun sonuçlarına kiracının tek başına katlanmasının önüne geçmek amacıyla 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. Maddesi ile kiraya verenin kira alacağına kavuşamaması halinde sahip olduğu kira sözleşmesini feshetme ve kiracıyı tahliye etme haklarının kullanılmasını yasaklamıştır. 

7226 SAYILI KANUNUN SÖZLEŞMENİN FESHİNE VE KİRACININ TAHLİYESİNE ETKİSİ
26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesi;
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Diyerek, 1 Mart 2020 ile 30 Haziran 2020 tarihleri arasında muaccel olacak olan kira bedellerinin ödenmemesi sebebi ile kiraya verenin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talebinde bulunamayacağını belirtmiştir. 

Düzenlemeden anlaşılacağı üzere, kira bedelleri bu süre içerisinde de muaccel olmaya devam etmekte olup, söz konusu kira bedellerinin ödenememesi nedeni ile işleyecek olan temerrüt faizi de işlemeye devam edecektir. Yani kanun koyucu yaptığı düzenleme ile kira alacağının muaccel olması ve muaccel bir borcun ödenmemesi halinde işleyecek olan temerrüt faizine ilişkin bir düzenleme yapmamış olmakla birlikte 1 Mart 2020 tarihinden 30 Haziran 2020 tarihine kadar ödenmeyen kira borçları sebebi ile kira sözleşmesini feshederek kiracının tahliyesini isteme hakkına sahip olan kiraya verenin bu hakkını kullanmaktan menetmiştir.

Tahliye Davasına ilişkin sınırlama 1 Mart – 30 Haziran tarihlerine ilişkindir
Belirtmek gerekir ki, kanunun lafzı kira sözleşmesinin feshini ve akabinde kiracının tahliyesini talep etme hakkının yalnızca 1 Mart-30 Haziran arasında sınırlandırmamış olup, bu tarih aralığında muaccel olmuş ve ödenmemiş kira bedelleri sebebi ile hiçbir zaman sözleşmenin feshi yolu ile kiracının tahliyesinin talep edilmesine gerekçe yapılamayacağını düzenlemektedir. Yani kiralayan 30 Haziran 2020 tarihinden sonra da 1 Mart – 30 Haziran 2020 tarihleri arasındaki kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle kira sözleşmesini feshedemez ve kiracıyı tahliye ettiremez.

İcra takipleri 15 Haziran 2020’ye kadar durdurulmuştur.
Her ne kadar kanunda belirtilen zaman aralığı içerisinde muaccel olacak kira bedellerinin ödenmemesi sebebi ile sözleşme feshedilemeyecek ve tahliye talep edilemeyecek olsa dahi kira alacağını varlığını korumakta ve kira alacaklısı tarafından alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren bu borcun ifa edilmesi için icra takibi yoluna başvurma hakkı devam etmektedir. 

Kiraya verenin 1 Mart – 30 Haziran tarihleri arasında muaccel olmuş ve ödenmemiş kira bedelleri için başvurabileceği yol 30 Haziran’ın geçmesini beklemeksizin icra takibi yolu ile borcun ifasını sağlamaktır. Ancak icra takiplerinde taraf takip işlemlerinin de şimdilik 15 Haziran 2020’ye kadar durdurulmuş olduğu da göz önüne alındığında, 1 Mart tarihi itibari ile muaccel olmuş ve ödenmemiş kira bedeli alacakları için 15 Haziran tarihine kadar icra takibi dahi başlatılamayacaktır. Kiralayan sürecin sonra ermesine müteakip yapacağı icra takibi ile hem kira bedellerini hem de faizi talep edebilecektir.

Sonuç olarak 26 Mart 2020 tarihli 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. Maddesindeki işyeri kiralarına ilişkin düzenleme ile kiralayan 1 Mart – 30 Haziran tarihleri arasında kira bedeli ödenmemesi sebebiyle kira sözleşmesini ne 30 Haziran tarihine kadar ne sonraki süreçte feshedemez ve bu tarihler arasındaki borçtan dolayı kiracıyı tahliye ettiremez. Ancak getirilen düzenlemede kira bedeline ilişkin bir husus olmaması sebebiyle tahliye talebi içermeyen icra takibi yaparak kira alacağını kavuşabilir.