Mevzuat覺m覺zda, belediyeler, imar plan覺 haz覺rlamaya ve bu imar planlar覺na uygun parselleri oluturmaya yetkili k覺l覺nm覺t覺r. 襤mar Kanunu m.18 uyar覺nca belediyeler binal覺 veya binas覺z olduuna bak覺lmaks覺z覺n yahut malik ve hak sahiplerinin muvafakatleri aranmaks覺z覺n, imar s覺n覺rlar覺ndaki arsa ve araziler 羹zerinde parselasyon yapabilirler. B繹ylece ileme tabi olan parsellerin deeri artt覺覺 gibi ilgili b繹lgede kamunun ihtiyac覺na hizmet edecek alanlar da meydana gelmi olacakt覺r. Yeni bir parselasyon ileminde, kamunun ortak kullan覺m覺na ait olacak alanlar覺n yarat覺labilmesi i癟in 繹zel kiilere ait parsellerden d羹zenleme ortakl覺k pay覺 (DOP) kesintisi yap覺lmaktad覺r. Ancak, farkl覺 parsellerden farkl覺 oranlarda DOP kesilmesi yahut baz覺 parsellerin kesintiye uramamas覺 Anayasam覺zla korunan eitlik ilkesine ayk覺r覺 olmakta ve ilgili ilemleri hukuka ayk覺r覺 hale getirmektedir. Bu yaz覺m覺zda, d羹zenleme ortakl覺k pay覺na ilikin hukuki a癟覺klamalara yer verilerek idarece tesis edilen ilemin iptal nedenleri deerlendirilecektir.
Yaz覺 襤癟erii
- 1. D羹zenleme Ortakl覺k Pay覺 (DOP) Kesintisi Nedir?
- 2. G羹ncel DOP Kesintisi Oran覺 Nedir?
- 3. 襤mar Kanunu 18. Madde Uygulamas覺nda DOP Kesintisinin Yeri
- 4. Hukuka Ayk覺r覺 D羹zenleme Ortakl覺k Pay覺 Kesintisinin 襤ptali Davas覺
- 5. Hukuka Ayk覺r覺 DOP Kesintisinin 襤ptali Davas覺nda G繹revli ve Yetkili Mahkeme
- 6. S覺k癟a Sorulan Sorular
Belediyeler, parselleri birbirleriyle, yol fazlalar覺yla veya kamu kurumlar覺na veya belediyelere ait bulunan yerlerle birletirmeye ve bunlar覺 yeniden imar plan覺na uygun ada veya parsellere ay覺rmaya yetkilidirler. Keza, parsellerin m羹stakil, hisseli veya kat m羹lkiyeti esaslar覺na g繹re hak sahiplerine da覺t覺lmas覺 ve resen tescil ilemlerinin yapt覺r覺lmas覺 da belediyelerin yetkileri d璽hilindedir. Belediye ve m羹cavir alanlar覺n d覺覺ndaki yerlerin parselasyon yetkisi ise ilgili ta覺nmaz覺n bal覺 bulunduu yerdeki valiliklerdedir. Parselasyon olarak adland覺r覺lan ilem s覺ras覺nda, kentsel faaliyetler i癟in umumi hizmet alanlar覺n覺n tesis edilmesi gibi iyiletirmeler sayesinde oluacak deer art覺覺 oran覺nda d羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisi yap覺labilir.
1. D羹zenleme Ortakl覺k Pay覺 (DOP) Kesintisi Nedir?
Herhangi bir parselasyon ilemi uygulanmam覺 bir alan覺n parselasyon ilemi sonucunda deerinde art覺 meydana gelecektir. Normal artlarda ta覺nmaz覺 bu ekilde imar parseli haline gelen malikin idareye bir bedel 繹demesi gerekmektedir. Fakat parselasyon ilemi sonras覺 da s繹z konusu alanda sosyal devlet vas覺talar覺n覺n uygulanabilmesi i癟in idarenin parselasyon ilemi yap覺lan b繹lgede ta覺nmaz覺 bulunmas覺 gerekmektedir. E s繹yleyile, halk覺n ortak kullan覺m覺na ait olacak ekilde park, bah癟e, okul, kamu binas覺, yeil ve benzeri alanlar a癟覺labilmesi i癟in idare o b繹lgede m羹lk sahibi olmal覺d覺r.
襤te bu durumda idareye parselasyon ilemi sebebiyle deer art覺覺 olan ta覺nmazlardan, bu art覺覺n kar覺l覺覺nda 襤mar Kanunu 18. madde h羹km羹 uyar覺nca kesinti yapma imk璽n覺 tan覺nm覺t覺r.
B繹ylelikle, kiilerin imar parselasyonu yap覺lmam覺 olan ta覺nmazlar覺 parselasyon ilemi sonras覺 deer kazanarak kullan覺ma a癟覺lacak, idareyse bu b繹lgede kamu hizmetinde kullan覺lacak alanlar覺n bedel 繹demeden sahibi olabilecektir.
2. G羹ncel DOP Kesintisi Oran覺 Nedir?
3194 Say覺l覺 襤mar Kanunu m.18 uyar覺nca parselasyon ilemi sonras覺 idare taraf覺ndan en fazla %45 oran覺nda d羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisi yap覺labilecektir. Bu oran覺n belirlenmesinde d羹zenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalar覺n, d羹zenlemeden 繹nceki y羹z繹l癟羹mleri esas al覺nacakt覺r.
D羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisi oran覺 kanunla belirlenmekte olup ge癟mite %30olan bu oran yap覺lan mevzuat deiiklikleri ile %45e kadar 癟覺km覺t覺r. u durumda olas覺 bir kanun deiiklii sonucu %45 olan oran覺n art覺r覺lmas覺 her zaman m羹mk羹nd羹r.
3. 襤mar Kanunu 18. Madde Uygulamas覺nda DOP Kesintisinin Yeri
襤mar Kanunu m.18 uygulamas覺 yukar覺da da ifade edildii 羹zere yetkili idarece ger癟ekletirilen parselasyon ilemine uygulamada verilen isimdir. Bu d羹zenlemenin amac覺, imar plan覺na uygun ekilde imar parseli oluturmakt覺r. Dolay覺s覺yla bir yerde 18. madde uygulamas覺na gidilebilmesi i癟in, 繹ncelikle orada bir imar plan覺 bulunmas覺 gerekmektedir.
襤mar planlar覺n覺n iptalini gerektirebilecek hukuka ayk覺r覺l覺klara ilikin detayl覺 bilgi i癟in 襤mar Planlar覺n覺n 襤ptal Sebepleri bal覺kl覺 yaz覺m覺z覺 inceleyebilirsiniz.
襤mar Kanunu 18. madde uygulamas覺nda belirli bir b繹lgedeki parseller, maliklerinin r覺zas覺 aranmaks覺z覺n adeta tek bir b羹t羹nm羹癟esine kabul edilir. B繹lgenin gerektirdii t羹m artlar g繹z 繹n羹nde bulundurularak imar plan覺na uygun ekilde yeniden d羹zenlenir ve bu sayede imar parsellerinde bir deer art覺覺 meydana gelir. 襤te bu uygulama yap覺l覺rken, uygulamaya d璽hil edilen parsellerden yap覺lan kesintiye d羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisi denilmektedir.
G繹r羹lecei 羹zere bir parselden d羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisi yap覺labilmesi i癟in o b繹lgede 襤mar Kanunu 18. madde uygulamas覺 yap覺lmas覺 gerekmektedir.
襤mar Kanunu 18. madde uygulamas覺 ve iptali hakk覺nda daha fazla bilgi edinmek i癟in 襤mar Kanunu 18. Madde Uygulamas覺 ve 襤ptal Davas覺 bal覺kl覺 yaz覺m覺z覺 inceleyebilirsiniz.
4. Hukuka Ayk覺r覺 D羹zenleme Ortakl覺k Pay覺 Kesintisinin 襤ptali Davas覺
襤dare taraf覺ndan ger癟ekletirilen parselasyon ilemi ve d羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisi ilemi idarece tesis edilen hukuki ilemlerdendir. Bu nedenle bu ilemlerin; yetki, ekil, konu, sebep ve ama癟 unsurlar覺 bak覺m覺ndan hukuka uygun olmas覺 gerekmektedir. Aksi durumda idari yarg覺 yerleri taraf覺ndan ilemlerin iptali salanabilecektir.
襤ptal davalar覺 hakk覺nda daha fazla bilgi edinmek i癟in 襤dari 襤lemlerin 襤ptali Davalar覺 bal覺kl覺 yaz覺m覺z覺 inceleyebilirsiniz.
Uygulamada DOP kesintisi y繹n羹nden meydana gelen en b羹y羹k hukuka ayk覺r覺l覺k hali, parselasyon ilemine tabi olan her parselden ayn覺 oranda d羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisi yap覺lmamas覺d覺r.
Ger癟ekten de objektif olarak herhangi bir neden olmaks覺z覺n idarenin tamamen keyfi ekilde farkl覺 ta覺nmazlardan farkl覺 oranda kesinti yapmas覺 tesis edilen ilemi hukuka ayk覺r覺 hale getirecektir. D羹zenleme ortakl覺k pay覺 (DOP) kesintisi, kamu arazileri bak覺m覺ndan da s繹z konusu olabilir. Parselasyon ilemine tabi alandaki kamuya veya belediyeye ait arazilerden kesinti yap覺lmamas覺 eitlik ilkesine ayk覺r覺 olacak ve tesis edilen ilemi hukuka ayk覺r覺 hale getirecektir.
Bu ve benzer hukuka ayk覺r覺l覺k hali durumunda ilemin tesis edilmesinden sonra yasal s羹re i癟erisinde idare mahkemelerine bavurarak ilemin iptali talep edilmelidir. Tesis edilen ilemin yetkisiz makamlar taraf覺ndan ger癟ekletirilmesi, ekil kurallar覺na uyulmamas覺 da ilemi hukuka ayk覺r覺 hale getirecektir.
5. Hukuka Ayk覺r覺 DOP Kesintisinin 襤ptali Davas覺nda G繹revli ve Yetkili Mahkeme
Hukuka ayk覺r覺 olarak tesis edilen d羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisine kar覺 a癟覺lacak davalarda ta覺nmaz覺n bulunduu yer idare mahkemesi g繹revli ve yetkili olacakt覺r. Bu ileme kar覺, sadece tapuda malik olarak kay覺tl覺 kiiler dava a癟ma hakk覺na sahiptir. Tapuyla ilikisi olmayan kiilerin ise 繹ncelikle ta覺nmaz覺n tapu kayd覺n覺 adlar覺na tescil ettirmeleri ve ard覺ndan adlar覺na tescilli ta覺nmazlar hakk覺nda bu davay覺 a癟abilmeleri m羹mk羹nd羹r.
6. S覺k癟a Sorulan Sorular
襤dare Mahkemelerinde Avukat Tutma Zorunluluu Var m覺?
T羹rk Hukuku, taraflar覺n mahkemelerde kendilerini bizzat savunmalar覺na ve temsil etmesine imkan tan覺makta olup, taraflar覺n mahkemelerde temsil edilmek i癟in avukat tutmas覺, baz覺 istisnalar d覺覺nda zorunlu deildir. Bu kapsamda 襤dare Mahkemelerinde de idare hukuku avukat覺 tutma zorunluluu bulunmamaktad覺r.
Ancak 襤dare Hukuku mevzuat覺n覺n karma覺k yap覺s覺, 襤dari Yarg覺lama Usul Kanununda yer alan s羹relerin kesin ve k覺sa oluu gibi nedenlerle, dava s羹recinin hukuk癟u olmayan kiiler taraf覺ndan y羹r羹t羹lmesi halinde, gerek ekil, gerekse de esas a癟覺s覺ndan telafisi m羹mk羹n olmayan hatal覺 ilemler yap覺labilir. Son derece ayr覺nt覺l覺 d羹zenlemeler i癟eren idari yarg覺 s羹recinde hak kayb覺na uran覺lmamas覺 i癟in, herhangi bir ilem yap覺lmadan 繹nce 襤dare Hukuku alan覺nda hizmet veren avukatlardan hukuki destek al覺nmas覺n覺 tavsiye ederiz.
D羹zenleme Ortakl覺k Pay覺 Kesintisi %45lik Oran覺n Alt覺nda Olabilir mi?
Kanunda belirtilen %45lik oran mutlak oran deil, azami orand覺r. Dolay覺s覺yla idare DOP kesintisini %45lik oran覺n 羹zerinde belirleyemez ancak bu oran覺n alt覺nda belirleyebilir. Kald覺 ki idarenin her somut olayda, kamu hizmetinin gerektirdii ihtiyac覺 ayr覺ca tespit edip DOP kesintisi oran覺n覺 buna g繹re belirlemesi zorunludur. Aksi durum ilemin iptaline sebebiyet verebilecektir.
襤mar Uygulamas覺 Yap覺lm覺 Ve DOP Kesintisi Uygulanm覺 Bir Alanda Yeniden 襤mar Uygulamas覺 Yap覺ld覺覺 Takdirde 襤kinci Bir DOP Kesintisi Yap覺labilir mi?
Herhangi bir parselden bir defadan fazla d羹zenleme ortakl覺k pay覺 al覺nmamas覺 esast覺r. Ancak, uygulama sonucunda oluan deerinin 繹nceki deerinden az olmamas覺 kayd覺yla, ilk uygulamadaki d羹zenleme ortakl覺k pay覺 oran覺n覺 % 45e kadar tamamlamak 羹zere ilave d羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisi yap覺labilir.
D羹zenleme Ortakl覺k Paylar覺n覺n Toplam覺n覺n, Umumi Hizmetler 襤癟in Yeniden Ayr覺lmas覺 Gereken Yerlerin Alanlar覺n覺n Toplam覺ndan Az Olmas覺 Halinde Hangi Y繹ntem Uygulan覺r?
B繹yle bir durumda idare yeniden DOP uygulamas覺 yapamaz ancak kamulat覺rma yoluna bavurabilir. Kamulat覺rma kadastro parsellerinin y羹z繹l癟羹m羹 en b羹y羹k olandan balamak 羹zere, ba覺ms覺z imar parselleri verildikten sonra, arta kalan miktar覺n kamulat覺r覺lmas覺 suretiyle yap覺labilecektir.
Arsa Veya Arazide Bir Deer Art覺覺 Olmasa Da DOP Kesintisi Yap覺labilir mi?
DOP kesintisi ancak arsa veya arazide bir deer art覺覺 s繹z konusu olursa yap覺labilir.
Dan覺tay 6. Hukuk Dairesi 2003/5021 Esas, 2003/4766 Karar say覺 ve 10.10.2003 tarihli ilam覺nda konu ile ilgili olarak u ifadelere yer vermitir:
Hastane olarak kamusal ama癟l覺 kullan覺m覺 devam ettii anla覺lan ve imar plan覺nda da bu amac覺n s羹reklilii salanan uyumazl覺a konu ta覺nmaz覺n, parselasyon ilemi sonucunda deerinin artmas覺 s繹z konusu olmad覺覺ndan, hastane alan覺ndan d羹zenleme ortakl覺k pay覺 kesintisi yap覺lmak suretiyle tesis edilen parselasyon ileminde hukuka uyarl覺k bulunmamaktad覺r.
Bu yaz覺 yaln覺zca bilgilendirme ama癟l覺 yay覺mlanm覺 olup, t羹m haklar覺 Kula癟olu Hukuk B羹rosuna aittir. 襤dare Hukuku mevzuat覺 ve 繹zellikle de 襤dari Yarg覺lama Usul Kanunu, dier hukuk alanlar覺na nazaran daha ayr覺nt覺l覺 say覺labilecek kurallar i癟ermekte olup, hak kayb覺na uran覺lmamas覺 a癟覺s覺ndan, herhangi bir ilem yap覺lmadan 繹nce 襤dare Hukuku alan覺nda hizmet veren avukatlardan hukuki destek al覺nmas覺n覺 tavsiye ederiz.
Merhaba …. %45 DOP kesintisi yapan Belediye parsel yapt覺覺 arsalar覺 satabilir mi? IMAR plan覺nda bitiik arsalar de belediyenin ve DOP ama癟l覺 yerler orda 繹nceden belirtilmi….
Teekk羹r ederim. 襤yi a癟覺klad覺n覺z. Faydal覺 oldu.