Mevzuatımızda, belediyeler, imar planı hazırlamaya ve bu imar planlarına uygun parselleri oluşturmaya yetkili kılınmıştır. İmar Kanunu m.18 uyarınca belediyeler binalı veya binasız olduğuna bakılmaksızın yahut malik ve hak sahiplerinin muvafakatleri aranmaksızın, imar sınırlarındaki arsa ve araziler üzerinde parselasyon yapabilirler. Böylece işleme tabi olan parsellerin değeri arttığı gibi ilgili bölgede kamunun ihtiyacına hizmet edecek alanlar da meydana gelmiş olacaktır. Yeni bir parselasyon işleminde, kamunun ortak kullanımına ait olacak alanların yaratılabilmesi için özel kişilere ait parsellerden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılmaktadır. Ancak, farklı parsellerden farklı oranlarda DOP kesilmesi yahut bazı parsellerin kesintiye uğramaması Anayasamızla korunan eşitlik ilkesine aykırı olmakta ve ilgili işlemleri hukuka aykırı hale getirmektedir. Bu yazımızda, düzenleme ortaklık payına ilişkin hukuki açıklamalara yer verilerek idarece tesis edilen işlemin iptal nedenleri değerlendirilecektir.
Yazı İçeriği
Belediyeler, parselleri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye ve bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya yetkilidirler. Keza, parsellerin müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılması ve re‘sen tescil işlemlerinin yaptırılması da belediyelerin yetkileri dâhilindedir. Belediye ve mücavir alanların dışındaki yerlerin parselasyon yetkisi ise ilgili taşınmazın bağlı bulunduğu yerdeki valiliklerdedir. Parselasyon olarak adlandırılan işlem sırasında, kentsel faaliyetler için umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi gibi iyileştirmeler sayesinde oluşacak değer artışı oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
1. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi Nedir?
Herhangi bir parselasyon işlemi uygulanmamış bir alanın parselasyon işlemi sonucunda değerinde artış meydana gelecektir. Normal şartlarda taşınmazı bu şekilde imar parseli haline gelen malikin idareye bir bedel ödemesi gerekmektedir. Fakat parselasyon işlemi sonrası da söz konusu alanda sosyal devlet vasıtalarının uygulanabilmesi için idarenin parselasyon işlemi yapılan bölgede taşınmazı bulunması gerekmektedir. Eş söyleyişle, halkın ortak kullanımına ait olacak şekilde park, bahçe, okul, kamu binası, yeşil ve benzeri alanlar açılabilmesi için idare o bölgede mülk sahibi olmalıdır.
İşte bu durumda idareye parselasyon işlemi sebebiyle değer artışı olan taşınmazlardan, bu artışın karşılığında İmar Kanunu 18. madde hükmü uyarınca kesinti yapma imkânı tanınmıştır.
Böylelikle, kişilerin imar parselasyonu yapılmamış olan taşınmazları parselasyon işlemi sonrası değer kazanarak kullanıma açılacak, idareyse bu bölgede kamu hizmetinde kullanılacak alanların bedel ödemeden sahibi olabilecektir.
2. Güncel DOP Kesintisi Oranı Nedir?
3194 Sayılı İmar Kanunu m.18 uyarınca parselasyon işlemi sonrası idare tarafından en fazla %45 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilecektir. Bu oranın belirlenmesinde düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümleri esas alınacaktır.
Düzenleme ortaklık payı kesintisi oranı kanunla belirlenmekte olup geçmişte %30’olan bu oran yapılan mevzuat değişiklikleri ile %45’e kadar çıkmıştır. Şu durumda olası bir kanun değişikliği sonucu %45 olan oranın artırılması her zaman mümkündür.
3. İmar Kanunu 18. Madde Uygulamasında DOP Kesintisinin Yeri
İmar Kanunu m.18 uygulaması yukarıda da ifade edildiği üzere yetkili idarece gerçekleştirilen parselasyon işlemine uygulamada verilen isimdir. Bu düzenlemenin amacı, imar planına uygun şekilde imar parseli oluşturmaktır. Dolayısıyla bir yerde 18. madde uygulamasına gidilebilmesi için, öncelikle orada bir imar planı bulunması gerekmektedir.
İmar planlarının iptalini gerektirebilecek hukuka aykırılıklara ilişkin detaylı bilgi için “İmar Planlarının İptal Sebepleri” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
İmar Kanunu 18. madde uygulamasında belirli bir bölgedeki parseller, maliklerinin rızası aranmaksızın adeta tek bir bütünmüşçesine kabul edilir. Bölgenin gerektirdiği tüm şartlar göz önünde bulundurularak imar planına uygun şekilde yeniden düzenlenir ve bu sayede imar parsellerinde bir değer artışı meydana gelir. İşte bu uygulama yapılırken, uygulamaya dâhil edilen parsellerden yapılan kesintiye düzenleme ortaklık payı kesintisi denilmektedir.
Görüleceği üzere bir parselden düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilmesi için o bölgede İmar Kanunu 18. madde uygulaması yapılması gerekmektedir.
İmar Kanunu 18. madde uygulaması ve iptali hakkında daha fazla bilgi edinmek için “İmar Kanunu 18. Madde Uygulaması ve İptal Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
4. Hukuka Aykırı Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisinin İptali Davası
İdare tarafından gerçekleştirilen parselasyon işlemi ve düzenleme ortaklık payı kesintisi işlemi idarece tesis edilen hukuki işlemlerdendir. Bu nedenle bu işlemlerin; yetki, şekil, konu, sebep ve amaç unsurları bakımından hukuka uygun olması gerekmektedir. Aksi durumda idari yargı yerleri tarafından işlemlerin iptali sağlanabilecektir.
İptal davaları hakkında daha fazla bilgi edinmek için “İdari İşlemlerin İptali Davaları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Uygulamada DOP kesintisi yönünden meydana gelen en büyük hukuka aykırılık hali, parselasyon işlemine tabi olan her parselden aynı oranda düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmamasıdır.
Gerçekten de objektif olarak herhangi bir neden olmaksızın idarenin tamamen keyfi şekilde farklı taşınmazlardan farklı oranda kesinti yapması tesis edilen işlemi hukuka aykırı hale getirecektir. Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi, kamu arazileri bakımından da söz konusu olabilir. Parselasyon işlemine tabi alandaki kamuya veya belediyeye ait arazilerden kesinti yapılmaması eşitlik ilkesine aykırı olacak ve tesis edilen işlemi hukuka aykırı hale getirecektir.
Bu ve benzer hukuka aykırılık hali durumunda işlemin tesis edilmesinden sonra yasal süre içerisinde idare mahkemelerine başvurarak işlemin iptali talep edilmelidir. Tesis edilen işlemin yetkisiz makamlar tarafından gerçekleştirilmesi, şekil kurallarına uyulmaması da işlemi hukuka aykırı hale getirecektir.
5. Hukuka Aykırı DOP Kesintisinin İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hukuka aykırı olarak tesis edilen düzenleme ortaklık payı kesintisine karşı açılacak davalarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi görevli ve yetkili olacaktır. Bu işleme karşı, sadece tapuda malik olarak kayıtlı kişiler dava açma hakkına sahiptir. Tapuyla ilişkisi olmayan kişilerin ise öncelikle taşınmazın tapu kaydını adlarına tescil ettirmeleri ve ardından adlarına tescilli taşınmazlar hakkında bu davayı açabilmeleri mümkündür.
6. Sıkça Sorulan Sorular
İdare Mahkemelerinde Avukat Tutma Zorunluluğu Var mı?
Türk Hukuku, tarafların mahkemelerde kendilerini bizzat savunmalarına ve temsil etmesine imkan tanımakta olup, tarafların mahkemelerde temsil edilmek için avukat tutması, bazı istisnalar dışında zorunlu değildir. Bu kapsamda İdare Mahkemelerinde de idare hukuku avukatı tutma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Ancak İdare Hukuku mevzuatının karmaşık yapısı, İdari Yargılama Usul Kanununda yer alan sürelerin kesin ve kısa oluşu gibi nedenlerle, dava sürecinin hukukçu olmayan kişiler tarafından yürütülmesi halinde, gerek şekil, gerekse de esas açısından telafisi mümkün olmayan hatalı işlemler yapılabilir. Son derece ayrıntılı düzenlemeler içeren idari yargı sürecinde hak kaybına uğranılmaması için, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.
Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi %45’lik Oranın Altında Olabilir mi?
Kanunda belirtilen %45’lik oran mutlak oran değil, azami orandır. Dolayısıyla idare DOP kesintisini %45’lik oranın üzerinde belirleyemez ancak bu oranın altında belirleyebilir. Kaldı ki idarenin her somut olayda, kamu hizmetinin gerektirdiği ihtiyacı ayrıca tespit edip DOP kesintisi oranını buna göre belirlemesi zorunludur. Aksi durum işlemin iptaline sebebiyet verebilecektir.
İmar Uygulaması Yapılmış Ve DOP Kesintisi Uygulanmış Bir Alanda Yeniden İmar Uygulaması Yapıldığı Takdirde İkinci Bir DOP Kesintisi Yapılabilir mi?
Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
Düzenleme Ortaklık Paylarının Toplamının, Umumi Hizmetler İçin Yeniden Ayrılması Gereken Yerlerin Alanlarının Toplamından Az Olması Halinde Hangi Yöntem Uygulanır?
Böyle bir durumda idare yeniden DOP uygulaması yapamaz ancak kamulaştırma yoluna başvurabilir. Kamulaştırma kadastro parsellerinin yüzölçümü en büyük olandan başlamak üzere, bağımsız imar parselleri verildikten sonra, arta kalan miktarın kamulaştırılması suretiyle yapılabilecektir.
Arsa Veya Arazide Bir Değer Artışı Olmasa Da DOP Kesintisi Yapılabilir mi?
DOP kesintisi ancak arsa veya arazide bir değer artışı söz konusu olursa yapılabilir.
Danıştay 6. Hukuk Dairesi 2003/5021 Esas, 2003/4766 Karar sayı ve 10.10.2003 tarihli ilamında konu ile ilgili olarak şu ifadelere yer vermiştir:
“Hastane olarak kamusal amaçlı kullanımı devam ettiği anlaşılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın, parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, hastane alanından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak suretiyle tesis edilen parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”
Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.
Merhaba …. %45 DOP kesintisi yapan Belediye parsel yaptığı arsaları satabilir mi? IMAR planında bitişik arsalar de belediyenin ve DOP amaçlı yerler orda önceden belirtilmiş….
Teşekkür ederim. İyi açıkladınız. Faydalı oldu.