İmar düzenlemelerinin temel amacı, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun planlamanın yapılması olup imar planları 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre hazırlanmaktadırlar. Mevzuatımıza göre, imar planlarının kendi içinde hiyerarşik bir sıralaması olup hiyerarşi gereği; alt kademedeki plan, üst kademedeki plandaki planlama ana ilkeleri ve kararlarına uygun olmalıdır. Ancak uygulamada imar planları ve düzenlemelerinde usuli veya esasa ilişkin hukuka aykırılıklar oluşabilmekte ve hiyerarşi dolayısıyla, hukuka aykırı planın alt kademesindeki planların geçerliliğinde tereddüt yaşanabilmektedir. Her halükarda, idari işlem niteliğindeki imar planlarının ve düzenlemelerinin, hukuka aykırı olduğundan bahisle, iptal davasına konu edilmeleri mümkündür.
Yazı İçeriği
İptal davası, bir idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurları yönünden hukuka aykırı olduklarından bahisle hukuk düzeninden kaldırılması talebiyle açılmaktadır. İmar planlarının iptaline ilişkin açılacak davada da bu unsurların tek tek irdelenmesi gerekir:
1. İmar Planları Hiyerarşisi
İmar planları; kamu gereksinimlerini çevrenin doğal yapısı ve demografik gelişimiyle harmanlayarak kamu yararını gözetecek şekilde sosyolojik temellere uygun tasarlanmalıdır. Kamunun menfaatini temin edebilmek adına, anayasal koruma altındaki özel mülkiyet hakkına dahi müdahale edilmesini sağlamaktadır. Bu denli öneme sahip imar planlarına ilişkin mevzuatımızda pek çok düzenleme mevcut olup imar planlarına ilişkin asıl hukuki kaynağımız, 3194 sayılı İmar Kanunu’dur.
İmar hukukuna konu edilen planlar, kapsadıkları alan ve amaçları bağlamında, “bölge planları” ve “imar planları” olarak bir ayrıma tabi tutulmaktadır.
Konumuzla ilişki imar planlarının ise, bölge planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hiyerarşik bir dizilimi vardır. Her bir planın kapsamı, birbiriyle olan ilişkileri ve bu planlardaki hukuki aykırılıklara ilişkin başvurulabilecek dava yolları ile ilgili “İmar Planına İtiraz ve İptal Davaları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Bu bağlamda, imar düzenlemelerinin hukuki aykırı şekilde tesis edildiği iddiasıyla iptal davası açılabilmesi için, dava konusu planlarda aşağıdaki sakatlıklardan en az birinin varlığı aranır:
2. İmar Planının Yetki Unsuru Bakımından İptali
Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde, nazım imar planını büyükşehir belediyeleri, uygulama imar planını ise ilçe belediyeleri yapar. Diğer belediyelerde ise belediye sınırları içinde iki planı da belediye yapar.
İmar Kanunu madde 9 hükmü uyarınca belediyeler dışındaki merkezi idarelerin bu kapsamda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın da yetkileri geniş tutulmuştur. Bu nedenle her bir somut olayda, yapılan imar planının yetkili makamlarca yapılıp yapılmadığının tespiti önem taşımaktadır.
Nazım imar planlarını, çevre düzeni planına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte Büyükşehir Belediyesi yapar, yaptırır ve onaylar.
Uygulama imar planlarını, Büyükşehir Belediye Kanunu’nun uygulandığı yerlerde belediyeler yapar. Ancak ilçe belediyeleri, nazım imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar planı ve parselasyon planını yapmazsa bunları da Büyükşehir Belediyesi yapar, yaptırır ve onaylar.
İdarelerin yetkilerini aşarak hazırladıkları imar planları, idari yargıda iptal davasına konu olmaktadır.
3. İmar Planının Şekil Unsuru Bakımından İptali
İmar planları İmar Kanunu’ndaki usule uygun olarak hazırlanmalı, onaylanmalı ve ilan edilmelidir. İmar Kanunu madde 8’de imar planlarının yürürlüğü detaylı bir şekilde belirtilmiştir. İmar planları çeşitli aşamalardan geçerek onaylanmakla yürürlüğe girer ancak onaydan sonra ilanı da gerekmektedir.
4. İmar Planının Sebep Unsuru Bakımından İptali
İdarenin, imar planını hazırlamadan önce yapması gereken ön hazırlıkları yapmaması işlemi sebep unsuru yönünden sakatlar. Örneğin, nazım imar planı olmadan uygulama imar planı yapılması, idari işlemi hukuka aykırı hale getirecektir.
Danıştay 6. Dairesinin 26.5.2009 tarihli ve 2007/6847 Esas, 2009/6134 Karar sayılı kararında da uygulama imar planının, nazım planından önce yapılması nedeniyle işlemin hukuka aykırı olduğuna, sonradan nazım planı düzenlenmesinin işlemi hukuka uygun hale getirmeyeceğine hükmedilmiştir.
5. İmar Planının Konu Unsuru Bakımından İptali
İmar planları, en çok kişilerin mülkiyet hakkında sonuç doğurmaktadır. Her ne kadar imar planları genel kullanımı belirleyip işleve ilişkin olsa da planın uygulanması sonucunda kişilerin mülkiyet hakkı zedelenebilir. Bu noktada Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne ek 1 No’lu Protokol ve Anayasamızın 35. madde hükmü dikkate alınmalıdır.
6. İmar Planının Maksat Unsuru Bakımından İptali
Diğer idari işlemlerde olduğu gibi imar planları da kamu yararına uygun olmalıdır. Kamu yararı yanında imar planlarının amacı; planlama esasları ve şehircilik ilkeleridir.
Danıştay kararlarına da yansıyan:
- Kamu yararı, şehircilik ve planlama ilkeleri yerine kişisel menfaatin dikkate alınması,
- İmar plan notlarının her yapı için eşit şekilde uygulanmaması, hallerinde imar planının maksat unsuru zedelenmiş sayılmaktadır.
7. Sonuç
İmar planlarının mahkemece yapılacak yargılama sonucunda iptaline karar verilmesi halinde; önceki imar planına dayanarak yapılan işlemler için de birtakım sonuçlar doğacaktır. Bu doğrultuda, bir imar planının iptali, tek başına bu plana göre tesis edilen işlemi ortadan kaldırmamaktadır.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 2015/1064 E. ve 30.09.2015 tarihli kararında yapının tamamlanmış kısmı için malikin kazanılmış hakkı olduğuna karar verilmiştir:
“…İmar işlerinde, kazanılmış hakkın saptanmasında, inşaatın yargı kararı verilirken fiilen bulunduğu aşama öncelikle dikkate alınmalıdır. Kazanılmış hak, verildiği anda hukuka uygun olan inşaat izninin tamamı için değil yürütmenin durdurulması veya iptal kararı verilinceye kadar binanın fiilen yapılan kısmı için kabul edilmelidir.”
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 2012/477 E. 2014/3990 K. ve 12.11.2014 tarihli kararında ise inşa edilen yapının tamamı bakımından hukuka aykırılık sonucu doğacağına hükmedilmiştir:
“…yapı ruhsatına dayanak alınan imar planının hukuka aykırılığı saptanarak yargı yerince iptal edilmiş olması karşısında inşaat ruhsatının da dayanağının kalmadığı, hukuka aykırı olan ruhsata göre inşa edilen yapının ilgiliye ileriye yönelik olarak koşulsuz bir kazanılmış hak tanımasının olanaklı olmadığı sonucuna varıldığından…”
Danıştay’a göre, imar planına uygun inşaat ruhsatı verildikten sonra imar planının değişmesi halinde, bu durum ilgilisi için mutlak bir şekilde kazanılmış hak yaratmamaktadır. Ancak inşaat ruhsatı alınmış ve inşaatta belli bir seviyeye ulaşılmış veya tamamlanmışsa yapının tamamlanan kısmının malik için kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Ne var ki Danıştay’ın bu konuda istikrarlı bir uygulaması bulunmamaktadır.
8. Sıkça Sorulan Sorular
İmar Planı Nedir?
İmar planı, imar uygulamasının yapılacağı yer hakkında ayrıntılı bilgi veren planı ifade etmektedir. Mevzuatımıza göre nüfusu 10.000’in üzerinde olan yerlerde imar planının yapılması zorunludur. İmar planı, nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelir.
Nazım İmar Planı Nedir?
Nazım imar planı 3194 sayılı İmar Kanunu’nda şu şekilde tanımlanmıştır:
Varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini, nüfus yoğunlukları ve eşiklerini, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, plan hükümleri ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı Nedir?
Uygulama imar planı 3194 sayılı İmar Kanunu’nda şu şekilde tanımlanmıştır:
Tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
İmar Planının İptali İçin Kimler Dava Açabilir?
İptali istenecek olan imar planı sebebiyle menfaati ihlâl edilen herkes imar planının iptali için dava açma hakkına sahiptir. İmar planı sebebiyle menfaati ihlal edilen her şahsın dava açması mümkün olduğu gibi sivil toplum kuruluşlarının da dava açması mümkündür.
İmar Planının İptali İçin Bir Kişi Dava Açmışsa da Dava Sonucundan Tüm Parseller Etkilenir mi?
İmar planı düzenleyici bir idari işlemdir. İmar planının iptali için tek bir kişinin dava açması ve bu davanın kabul edilmesi durumunda imar planı hakkında verilen karar plan içerisinde kalan bütün parseller bakımından sonuç doğurur.
İmar Planının İptal Edildiği Lokasyonda Mevcut Evlerin Durumu Ne Olur?
Danıştay’a göre imar planının akabinde inşaat ruhsatı alınmış ve inşaatta belli bir seviyeye ulaşılmış veya tamamlanmışsa yapının tamamlanan kısmının malik için kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle imar planının iptal edildiği yerde tamamlanmış yapısı bulunanların bu yapısındaki hakkına halel gelmemektedir. Ancak bu durumun Danıştay’ın istikrarlı bir uygulaması olduğu söylenemez. Bu nedenle farklı kararlarla karşılaşılabileceği dikkate alınmalıdır.
Nazım İmar Planında Sağlık Tesislerine Ayrılan Alan Uygulama İmar Planında Konut Alanına Ayrılabilir mi?
İmar planları arasında plan hiyerarşisi bulunduğundan alt hiyerarşideki planın üst hiyerarşideki plana uygun olması gerekmektedir. Uygulama imar planı nazım imar planının alt hiyerarşisinde bulunduğundan nazım imar planına uygun olması gerekmektedir. Bu sebeple nazım imar planında bir alan ne için ayrılmışsa uygulama imar planında da aynı alan aynı şey için ayrılmalıdır.
Öncelikle selam, Kocaeli Dilovası ilçesinde bulunan ormana cepheli ve her noktasından deni gören 4 tarla toplamım 18.318 m2 dir. Bölge 18 uygulamasına girdi ve tapu alanlarımın tamamı dop alanında kaldı(milli eğitim, çocuk parkı), komşu tarlalarımında tamamı dop (spor tesisi, elediye hizmet alanında). uygulamada %45 ten sonra kalan alanlarım: 10 adet müstakil (1 parsel hazineye cepheli ve hazineye yapılan konutun bir kısmının içinde oduğu tecavüzlü parsel), 13 adet hisseli, 1 adet içinde bina olan hisseli parsel olarak askıya çıktı ve parsellerin çoğunun konumları değer olarak bölgenin değersiz yerlerinde. 1 er tarlası olan iki komşuma müstakil parsel planlanmış, Bir diğer komşumun 4 parselden oluşan18.282 m2 alanı var ve ona deniz gören ormana cepheli ve tek adada 6 buyuk müstakil parsel toplam 10.200 m2 ile 310 m2 benimde içinde hissedarı olduğum iki parselde hisse verilerek planlanmış. Adil bir dağılım yapılmamış ve madur edilmişim. Önce askıya İtiraz etmek istiyorum. Red olursa İdari dava açsam imar panının komplesine yurutmeyi durdurma alabilir miyim? Yorumunuz ne olur?
Nazim ve uygulama imar planlarinda parselimiz ve cevresindeki parseller tarımsal nitelikte ve tarımsal niteligi korunacak arazi olarak geçmektedir(yapılaşma kesinlikle yoktur) sorum 1986 yılından berj parselimizin tamamı oyun alanı gösterilmiş 1000 ve 5000 lik planda fakat biz hala tarımsal faaliyette kullaniyoruz bu durumdan mağduruz ne yapabiliriz yerimizi kaybetmemek adina teşekkürler
Merhaba, benim sorum da imar planlarına göre yapılan uygulama ile ilgili olacaktı.Mevcut imar planına göre yapılan 18. Madde ile 15-16. Maddelere istinaden yapılan uygulamadan sonra planlar dava sonucu iptal edilirse uygulamalarda iptal edilebilir mi?özellikle 15 ve 16 için cevaplarsanız çok sevinirim.Teşekkürler
1990 yılında arsalarımıza imar çıktı 18 uygulaması dop yapıldı 140 metrekareye arsalar bölündü alt yapı olmayınca kimse ev yapmadı 1500 tane villalık arsaydı 2015 yılına kadar 60 kişi ruhsat alarak evini kanuni olarak yaptı 2015 yılında mania planı yapıcaz diye durduruldu ana yol kenarında yanyana iki arsam var aynı adada hemen yanımızdada 2015 yılında ruhsatlı yapılan villa var izmir büyükşehir 1/5000 lik planda benim olduğum adayı ve arkamdaki adayı park yapmış yer dağın eteğinde ev için kazı yaptığınızda arkada 6 metre istinad duvarı olması gerekiyor sordum niye park yapıyorsunuz diye istinad duvarı çok yüksek dediler şehrin göbeğinde 18 metre istinad duvarlı yer var ve bana yakın yerdede aynı durumlar var bir harita kadastrocu getirtim güldü abi sen bunlara bakma dava aç ben raporu yazarım yapılır diye dedi yan tarafımda ruhsatlı ev için emsal teşkil eder dedi bizim arsalarımızıda başka bir yere atmışlar toplam 2 adada 50 arsa var 43 kişiye ulaştım itiraz ettik sonucu ne olur başka yapmamız gereken ne var lütfen yardımcı olun teşekür ederim
2008 yılında parselasyonu yapılmış imardan geçmiş 1.6 yoğunluk verilmiş o günden bu yana düzenli olarak belediyeye vergileri ödenmiş ve bu arsalardan tarımsal desteklemede alınamamış arsalarımıza 2 yıl önce çıkan toprak koruma kanunundan dolayı tarım arazisi olmaya elveriişlidir raporu verilmiş ve şu an içerisine bina yapmamıza müsaade edilmemektedir Ayrıca bitişikteki arsada 4 blok apartman karşısında 5 blok apartman bulunmakta ve toprak olarak daha verimli olmasına rağmen bizim arsaya böyle bir imar durdurma kararı verilmiş ve bize tebliğ de edilmedi yani ne arsa ne tarla konumunda şu an.Konuyla ilgili nasıl bir yol izleyebiliriz yardımcı olursanız sevinirim teşekkürler
2004 yılında ilçemizde imar uygulandı.2019 yılında ise revizyon adı altında bu imar yenilendi. 2019 imarında benim yan yana olan 2 arsamın tamamına 20 metrelik ana ulaşım yolu bırakıldı. arazim tamamen yola girdi ve elimde hiçbir şey kalmadı. ne yapabilirim. saygılar
18 madde uygulaması yapıldı belediye gittiğimde bana herkesten %37 dop aldık ama gerçekte her parselden bu rakam alınmadı benim m245 mt parselim var daha önce parsalisyon yapılmış yer şimdi yandaki parsel yarısı yol geçti kalan kısmında baraka deprem evi var ikamet etmiyor belediye bana mezarlığa bakan değersiz bir yer gösteriyor oysa benim mevcut olan yerin konumu daha güzel ben ne yapmalıyım hisseli tapuya razımı olmalıyım oysa diğer yanımda 2 katlı ev var bu parselden dop kesintisi yapılmamış gibi yüzdeye vursan 5 bile değil alınan aynı tapuyu ona verdi bana vermedi ne yapmalıyım iyi günler
iyi çalışmalar imar geçtikten sonra Büyük şehir belediyesi bizi kendıne borçlandır dı bunun yasal bi dayanağı varmı veya taksit imkanı varmı?
KAHRAMANMARAŞ ELBİSTAN İLÇESİNDEN YAZIYORUM 436 ADA 8 PARSEL YERİMİZİ PARSELLETMEK İSTİYORUZ AMA KULLANILAN EVİN TAM YARISINDAN YOL GİDİYOR 12 METRELİK HALİ HAZIRDA 7METRE YOLUMUZ VAR BİZ 12 METRE DEYİL 7 METRE OLARAK KULLANMAK İSTİYORUZ BİZ BU YOLU DARALTTIRMAK İÇİN NE YAPMALIYIM YARDIMCI OLURSANIZ ÇOK SEVİNİRİM TEŞEKKÜRLER