Alacaklı borçlunun borcunu ifa etmemesi tehlikesi karşısında alacağını güvence altına almak isteyebilir. Alacaklının bu talebini karşılamak üzere hukukumuzda rehin kurumu kabul edilmiştir. Rehin haklarından birisi de bir tür taşınmaz rehni olan ipotektir. İpotek, borçlunun borcunu ifa etmemesi durumunda alacaklının üzerinde ipotek tesis edilmiş taşınmazı sattırarak satış bedelinden alacağını karşılamasını sağlayan bir sınırlı ayni haktır. İpotek yolsuz olarak yani hukuka aykırı şekilde tescil edilmiş olabilir. Böyle bir durumda mülkiyet hakkı haksız yere sınırlandırılmış olan taşınmaz maliki tarafından ipoteğin kaldırılması davası açılabilir. Hâkim ipoteğin yolsuz olduğuna karar verirse tapuda kayıtlı olan ipotek hakkı terkin edilir. Ayni hakka ilişkin olan bu davada herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir.
Yazı İçeriği
1. İpoteğin Sona Ermesi
2. İpoteğin Kaldırılması Davası
3. İpoteğin Kaldırılması Davasının Şartları
3.1. İpotekli Alacağın Geçersiz Olması
3.2. İpotekli Alacağın Sona Ermesi
3.3. İpotek Sözleşmesinin Geçersiz Olması
3.4. Taşınmaz Üzerinde Tasarruf Yetkisinin Bulunmaması
4. İpoteğin Kaldırılması Davasının Tarafları
5. İpoteğin Kaldırılması Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
6. İpoteğin Kaldırılması Davasında İspat Külfeti
7. İpoteğin Kaldırılması Davasında Süre
İpotek alacağa bağlı bir hak olduğundan alacak geçersizse ipotek de geçersiz olur. Yine bağlılık ilkesinin bir sonucu olarak alacak sona ermişse ipotek de sona erer ve tapudan terkin edilmesi gerekir. İpoteğin geçerlilik şartlarından biri de ipotek sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasıdır. Sözleşme bu şekilde yapılmamışsa hem sözleşme hem de tescil edilen ipotek hakkı geçersiz olur. İpotek hakkının tescilini talep etme yetkisi taşınmazın malikindedir. Tasarruf yetkisine sahip olmayan bir kişi tarafından yaptırılan tescil de yine geçersiz olacaktır. İşte tüm bu hallerde yolsuz tescil söz konusudur ve malik tarafından açılacak bir ipoteğin kaldırılması davası ile tapuda kayıtlı olan ipotek terkin ettirilebilecektir.
İpotek hakkında detaylı bilgi almak için “İpotek Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
1. İpoteğin Sona Ermesi
İpotekte alacağa bağlılık ilkesi söz konudur. Alacak gerek ifa ile gerek takip yolu ile gerekse de ibra ile kısacası her ne şekilde sona ererse ersin ona bağlı olan ipotek de onunla birlikte sona erecektir. İpotek hakkı sona erdiğinde alacaklının bir terkin talebinde bulunması ve talep doğrultunda ipotek kaydının tapudan silinmesi gerekir.
2. İpoteğin Kaldırılması Davası
İpotek tapuya tescil edilerek kurulan bir hak olduğundan dolayı sona ermesi için de tapudan terkin işleminin gerçekleştirilmesi gerekir. Bu nedenle ipoteğin kaldırılması davası tapu kaydının düzeltilmesi davası olarak da anılmaktadır. Gerçekten de ipoteğin kaldırılması davası nitelik bakımından tapu kaydının düzeltilmesi davasının özelliklerini barındırmaktadır.
Bu dava ile tapuya tescili yapılmış ipotek hakkının hukuka uygun olmadığı yani yolsuz bir tescil yapıldığı iddia edilmektedir. Davacı mahkemeden bu yolsuz tescilin kaldırılmasını talep etmektedir.
Burada talep edilen tescilin yolsuz olduğunun tespitidir. Dolayısıyla dava tespit davası niteliğindedir. Kural olarak mahkemenin bu tespitinin ardından tapuda ipotek hakkına sahip olarak gözüken kişi tapu müdürlüğüne ilgili kaydın terkinine yönelik bir talepte bulunmalıdır. Hak sahibi olarak gözüken kişi terkin talebinde bulunmadığı takdirde malik tarafından terkine zorlama davası açılır. Bu davada verilen karar sonucunda ipotek hakkı terkin edilir. İzlenmesi gereken yol esasen budur. Ancak bu ihtimalde malik tarafından öncelikle tespit daha sonra da zorlama davası açılmak suretiyle iki farklı dava açılmış olur. Kimi görüşlere göre açılan ilk dava olan tespit davasında hâkimin aynı zamanda terkine yönelik karar da vermesi ile istenen sonuca daha çabuk gidilebilecektir. Bu yolun daha pratik ve hızlı olması nedeniyle uygulamada mahkemeler genellikle ipoteğin yolsuz olduğunun tespiti ile ipoteğin terkin edilmesine yönelik kararı birlikte vermektedirler. Böylelikle iki ayrı dava yerine tek bir dava ile yukarıda açıklanan sonuca doğrudan ulaşılmaktadır.
3. İpoteğin Kaldırılması Davasının Şartları
Bir hak yolsuz olarak sicile tescil edilmişse bu hakkın kaldırılması talep edilebilir. TMK m.1024’e göre tescil edilmiş ipotek hakkı bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanıyorsa ya da herhangi bir hukuki sebebe dayanmıyorsa yolsuzdur. Tescil yapıldığı an itibariyle yolsuz olabileceği gibi kuruluş aşamasında hukuka uygun olan bir hak sonradan da yolsuz hale gelebilir. Her iki durumda da bu yolsuz tescilin kaldırılmasına yönelik dava açılabilir. Geçersizlik sebepleri genel olarak şunlardır:
3.1. İpotekli Alacağın Geçersiz Olması
İpotek alacağa bağlı bir hak olduğundan her şeyden önce ipotekli alacağın geçerli olması gerekir. Alacak geçersiz ise ipotek de geçersiz olur. Bu noktada tapuya güven ilkesi dahi işlemez. Alacak geçerli olup ipotek geçersiz olursa tapu siciline güven ilkesince iyiniyetli üçüncü kişiler bu kayda güvenerek ipotek hakkını kazanabilirler. Ancak ipotek geçersiz bir alacağa bağlı olarak tesis edilmişse iyiniyet dahi bu yolsuz ipotek hakkının kazanılmasına imkân sağlamaz.
3.2. İpotekli Alacağın Sona Ermesi
Alacak her ne sebeple olursa olsun sona erdiğinde ipotek de sona erer. Böyle bir durumda ipotek hakkının nasıl terkin edileceği doktrinde tartışmalıdır. Kimi görüşlere göre alacak sona erdiğinde ipotek de sona ereceği için tapudaki kayıt artık kendiliğinden dayanaksız hale gelir ve malik tarafından açıklayıcı bir terkinle sildirilebilir. Kimi görüşlere göre ise malik tek başına terkin işlemini gerçekleştiremeyecektir. Bu görüşe göre malikin ipotek hakkı sahibinden ipoteğin terkinini istemesi eğer ipotekli alacaklı terkin talebinde bulunmazsa bir terkine zorlama davası açması gerekecektir.
Alacak, borç ifa edildiği için sona ermişse ve taşınmazın maliki ipotek hakkının kaldırılması için dava açmışsa mahkemece borcun gerçekten ifa edilmiş olup olmadığının araştırılması gerekir. Yargıtay kimi kararlarında bu konuda bilirkişi incelmesinin yapılması gerektiğini de ifade etmektedir. Böyle bir nedenle ipoteğin kaldırılmasına karar verilebilmesi için borcun tamamı ödenmelidir. Burada borç ile kastettiğimiz alacağın güvence altına alınan kısmıdır. Örneğin alacak yüz lira ise ancak alacağın yalnızca yetmiş liralık kısmı ipotek ile güvence altına alınmışsa borçlu yetmiş lirayı ödediği takdirde ipoteğin kaldırılmasına karar verilebilecektir.
Güvence altına alınan alacağın tamamı değil de belirli bir kısmı ödenmişse ne şekilde hareket edilmesi gerektiğine yönelik kanunda açık bir hüküm yoktur. Yargıtay tarafından verilen kararlarda da bir birliktelik söz konusu değildir. Yargıtay kimi kararlarında kısmi ödeme söz konusu ise ipoteğin kaldırılması talebinin kabul edilemeyeceği yönünde kararlar vermektedir. Kimi kararlarında ise kısmi ödeme oranında ipoteğin kaldırılması gerektiğini ifade etmektedir.
Banka ipoteğinin kaldırılması konusunda detaylı bilgi almak için Konut Üzerine Konan Banka İpoteğinin Kaldırılması başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
3.3. İpotek Sözleşmesinin Geçersiz Olması
İpotek hakkının tesis edildiği sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılmış olması gerekmektedir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’na göre ipotek sözleşmesi tapu memuru önünde yapılmalıdır. Tapu memuru önünde yapılmayan örneğin noter önünde yapılan bir ipotek sözleşmesi geçerlilik şartını sağlamadığından kesin hükümsüz olacaktır.
İpotek sözleşmesi diğer sözleşmeler gibi farklı sebeplere bağlı olarak geçersiz olabilir. Örneğin taraflardan biri ayırt etme gücüne sahip değilse yapılan sözleşme geçersizdir. Aynı şekilde sözleşme irade sakatlıkları sebebiyle de geçersiz olabilir. Yanılma, aldatma veya korkutma etkisi ile ipotek sözleşmesi akdedilmişse sözleşme iptal edilebilir. İptal durumunda sözleşme geçersiz hale gelecektir.
3.4. Taşınmaz Üzerinde Tasarruf Yetkisinin Bulunmaması
İpotek hakkı kurulması ile taşınmaz üzerinde bir ayni hak tesis edilmiş olur. Bu nedenle ipotek hakkı tesis eden kişinin ilgili taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin olması gerekmektedir. İpotek hakkının tesis edilmesine yönelik talepte bulunan kişi taşınmazın maliki veya da yetkili temsilcisi değilse tescilin gerçekleştirilmemesi gerekir. Aksi durumda yapılan tescil yolsuz olur.
4. İpoteğin Kaldırılması Davasının Tarafları
Tapuda yolsuz tescil ile ipotek tesis edilmesinden zarara uğrayacak kişi kimse ipoteğin kaldırılması davası açma hakkına da o sahip olacaktır. Yolsuz ipotekle mülkiyet hakkı sınırlandırılan taşınmazın maliki olduğundan dava taşınmazın maliki tarafından açılabilir.
Davalı taraf ise tapuda yolsuz tescil ile kendisine ipotek tesis edilmiş kişidir. Bu kişiden ipotek hakkını tesis eden üçüncü kişiye karşı da dava açılabilir. İlk durumda iyiniyetin herhangi bir etkisi yoktur. Adına yolsuz tescil yapılan kişi ister iyiniyetli olsun ister kötüniyetli olsun yolsuz tescile bağlı ipotek hakkını kazanamayacaktır. Ancak ikinci durumda yani bir üçüncü kişinin, adına yolsuz tescil yapılan kişiden bu ipotek hakkını iktisap etmesi durumunda iyiniyet önem arz eder. Üçüncü kişi kötüniyetli ise yani tescilin yolsuz olduğunu biliyorsa veya da bilmesi gerekiyorsa ipotek hakkını iktisap edemeyecektir. Ancak üçüncü kişi iyiniyetli ise ipotek hakkı yolsuz tescil edilmiş olsa dahi
bu hakkı iktisap edecektir. Zira bu noktada tapuya güven ilkesi işler. TMK m. 1023’e göre iyiniyetle tapu kütüğündeki bir kayda güvenerek mülkiyet veya da bir sınırlı ayni hak kazanan kişinin bu güveni korunur. Bu noktada tek istisnanın ipoteğin bağlı olduğu alacağın geçersiz olması durumu olduğunu ifade etmiştik. Alacak geçersiz ise iyiniyetli üçüncü kişi dahi hakkı iktisap edemeyecektir. Burada işleyen ilke ise ipoteğin alacağa bağlılığıdır.
5. İpoteğin Kaldırılması Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2’ye göre malvarlığı unsuru ile ilgili davalarda genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. İpoteğin kaldırılması davası da malvarlığı unsuruna ilişkin bir dava olduğundan dolayı görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
HMK bazı davalar için kesin yetkili mahkemeleri düzenlemiştir. Taşınmazın aynından kaynaklanan davalar da kesin yetki kuralına tabi olan davalardandır. Kanuna göre taşınmazın aynından kaynaklanan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İpotek hakkı taşınmazın aynı ile ilgili bir husus olduğundan dolayı ipoteğin kaldırılması davasında yetkili mahkeme üzerinde ipotek tesis edilmiş taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
6. İpoteğin Kaldırılması Davasında İspat Külfeti
Hukukumuzda genel kural bir iddiadan kendisine menfaat sağlayan kişinin bu iddiasını ispatlamasıdır. İpoteğin kaldırılması davasında ileri sürülen iddia ile menfaat sağlayacak olan kişi davacı olduğundan dolayı ispat yükü davacıdadır. Davacının tapudaki tescilin yolsuz olduğunu ispatlaması gerekmektedir.
7. İpoteğin Kaldırılması Davasında Süre
Bu dava ayni hakka ilişkin bir dava olduğundan dolayı herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Dolayısıyla dava her zaman açılabilir.
