İdari Ecrimisil İhbarnamesi

Taşınmazının, izni dışında kullanıldığını tespit eden malik, haksız işgalden dolayı herhangi bir zararı olup olmadığına veya işgal edenin kusur durumuna bakılmaksızın, işgalciden tazminat talep edebilmektedir.  Malikin talep edebileceği bu tazminat, “haksız işgal tazminatı” ya da “ecrimisil” olarak adlandırılmaktadır. Özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin olarak ecrimisil istenebileceği gibi kamuya ait taşınmazlarda da ecrimisil isteminde bulunulabilir. Kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlarda işgalci konumunda bulunan kişilere, idare tarafından ecrimisil ihbarnamesi gönderilir. Ecrimisil ihbarnamesi, taşınmaz tespit tutanağı esas alınarak düzenlenir. Gönderilen ecrimisil ihbarnamesi, kesin ve yürütülebilir nitelikte bir idari işlem olduğu için idari işlemlere karşı itiraz ve iptal prosedürüne tabidir.

Uygulamada, kamuya ait taşınmazlar için Büyükşehir Belediyeleri, İl Belediyeleri, İlçe Belediyeleri, Milli Emlak ve Valilikler tarafından çok sık olarak ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edildiği görülmektedir. Bu ecrimisil ihbarnamelerinin hukuka aykırılık barındırdığını düşünen kişiler, bu ihbarnameye karşı itiraz veya dava yoluna giderek ihbarnamenin iptalini sağlama imkanına sahiptir.

1. Ecrimisil İhbarnamesinin İdari İşlem Niteliği

İdare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi, genel anlamda idare tarafından yapılan kesin ve uygulanabilir bir işlem olduğundan idari işlem niteliğindedir.

İdari işlemlerde hukuka uygunluk karinesi geçerli olduğundan dava sonuçlanıncaya kadar veya yürütmenin durdurulması kararı verilinceye kadar ilgili idari işlemin geçerliliğine etki etmez. İdari işlem, idari işlemin unsurları olan yetki, şekil, sebep, konu veya amaç unsurlarından en az birisi bakımından sakatsa dava sonucunda iptal edilmesi gereken bir idari işlemdir.

2. Taşınmaz Tespit Tutanağı

İdare tarafından, kamuya ait bir taşınmazın haksız şekilde işgal edildiğinin öğrenilmesi üzerine, gerekli tetkik ve incelemeler yapılarak, konuya ilişkin Taşınmaz Tespit Tutanağı düzenlenir. Ecrimisil ihbarnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için, kendisine dayanak oluşturan Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuka uygun olması gerekir. Tutanakta mutlaka bulunması gereken zorunlu unsurlar, sınırlı sayıda olmamak üzere, Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)’nin 5. maddesinin 1. fıkrasında listelenmiştir. Buna göre; Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuken geçerli sayılabilmesi için ihtiva etmesi gereken zorunlu unsurlar şunlardır:

• İşgalin başlangıç tarihi, 
• Taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, 
• İşgalcileri, 
• Kullanım amacı, 
• Ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgiler

Bu bilgilerden birinin bile eksik olduğu bir Taşınmaz Tespit Tutanağı hukuken geçersiz hale gelir. Dolayısıyla, geçeriz olan tutanağa dayanılarak düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi de en başından itibaren sakat hale gelecek olup bu sebeple bile ecrimisil ihbarnamesi iptal edilebilir.

3. Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar

Taşınmaz Tespit Tutanağı uyarınca, haksız işgalin tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, yetkili komisyonca, taşınmaza dair ecrimisil bedeli tespit edilmelidir. 

Ecrimisil ihbarnamesinde;

• İşgalcinin adı, 
• T.C. kimlik numarası ve adresi, 
• İşgale konu taşınmazın adresi, 
• İdarenin ilgili taşınmazdaki hissesi/m²’si, 
• İşgal edilen yerin yüzölçümü, 
• İşgalin niteliği, 
• Tespit edilen aylık ecrimisil bedeli, 
• İhbarnameye dayanak olan komisyon kararının tarih ve numarası, 
• Talep edilen toplam ecrimisil bedeli ve bu borcun ait olduğu dönem bilgileri, 
• Ecrimisil bedelini ödemek için işgalciye tanınan süre, 
• Süresi içinde ecrimisil bedelinin ödenmemesi halinde idarenin tahliye hakkına sahip olduğu ve gecikme zammıyla beraber cebri  icra yoluyla tahsil edebileceği gibi bilgilerin bulunması gerekmektedir.

Aksi takdirde, ecrimisil ihbarnamesinin şekil unsuru bakımından sakatlığı iddiasıyla  ecrimisil ihbarnamesinin iptali davası açılabilecektir.

4. Ecrimisil İhbarnamesinin Düzenlenmesinde Yetki

Bir kamu taşınmazında, idarenin izni dışında haksız işgal olduğu tespit edilirse, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde Bedel Tespit Komisyonu tarafından taşınmazın ecrimisil bedeli tespit edilir. İlgili taşınmaz Hazine’ye aitse, yetkili komisyon Bedel Tespit Komisyonu olacak iken, belediyeye ait ise Başkanlık Değerleme Komisyonu yetkilidir. 

Yetkili komisyonun, tüm üyelerin varlığında toplanması yasal bir zorunluluktur. Eksik sayıda komisyon üyesiyle verilen ecrimisil bedelinin tespitine dair karar, yetki bakımından sakat hale gelir.

Yine komisyonda hiçbir üyenin karamsar oy kullanamayacağı, bir diğer yasal zorunluluk olup bu kural hilafına verilen karar da hukuka aykırı hale gelecektir. Yetki bakımından sakat ecrimisil ihbarnamesinin iptali talebiyle idari yargıda dava açılması mümkündür.

5. Ecrimisil Bedeli Tespiti

Yetkili komisyonca bir taşınmazın ecrimisil bedeli belirlenirken yeterli kapsamda inceleme ve değerlendirme yapılması ecrimisil bedelinin hukuka uygun olarak tespit edilebilmesi adına son derece önem arz etmektedir. Buna göre, durumun gereklerine göre daha kapsamlı bilgilere değinmek de gerekebileceği gibi, ecrimisil bedeli tespitinde komisyonun mutlaka hesaba katması gereken unsurlar şu şekilde listelenebilir:

• İmar durumu, 
• Yüzölçümü, 
• Niteliği, 
• Verimi (tarım arazilerinde), 
• Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, 
• Konumu, 
• Taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği.

Komisyon, taşınmazın yukarıdaki özelliklerine uygun şekilde bir emsal araştırması yapmakla mükelleftir. Yani, ilgili taşınmaza yakın konumda olup benzer özellikleri ihtiva eden taşınmazlara uygulanan kira veya ecrimisil bedelleri, yeni yapılan tespitte mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Dahası, komisyon, ilgili taşınmaz hakkında bilgi sahibi olması beklenen  belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşların görüşlerini almalıdır. Ayrıca bir iptal davasının söz konusu olması durumunda Mahkemece bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın niteliklerinin taşınmaz tespit tutanağına uygun olup olmadığı ve bu taşınmazın ecrimisil bedelinin ne kadar olması gerektiği araştırılmalıdır. Ecrimisil ihbarnamesinde yer alan tespitlerin ve bedelin hukuka uygun olup olmadığı bu şekilde ortaya çıkabilecek bir husustur. Aksi şekilde verilecek karar, eksik inceleme oluşturup bozma sebebi yaratabilecektir.

6. Ecrimisil Tespit ve Talebine Konu Edilebilecek İşgal Dönemi

Milli Emlak Tebliği’nin 5. maddesinin 2. Fıkrasına göre;

“Taşınmazların tespitlerinin yılda en az bir defa yapılması esastır. Ancak, zorunlu durumlarda tespit programlarının süresi bir yıldan fazla olabilir. Fakat, tespit programları beş yıldan fazla süreli yapılamaz. Programların hazırlanmasında; taşınmazların beş yılda en az bir defa, önemli görülen taşınmazların her yıl, tarımsal amaçla kullanılan taşınmazların hasat zamanları da dikkate alınarak, belediye mücavir alanlarındaki taşınmazların her yıl (zorunlu hallerde daha uzun süreli) tespitinin yapılması hususları dikkate alınır. Bu tespitlerin yapılması konusunda illerde defterdarlar, ilçelerde ise malmüdürleri veya varsa milli emlak müdürleri gerekli tedbirleri alırlar.”

Esas olarak ecrimisil hesabı yılda bir yapılacak taşınmaz tespitlerine göre yapılabilecek olsa da zorunlu durumlarda bu sürenin uzaması mümkündür. Ancak her hâlde 5 yıldan uzun süreli ecrimisil hesabının düzenlendiği ecrimisil ihbarnameleri hukuka aykırı olacaktır.

7. Taşınmazın Ecrimisil Bedelindeki Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması

Ecrimisil bedellerine dair en sık yaşanan uyuşmazlıklarda biri, taşınmazın aynı şekilde kullanılmaya devam edildiği halde, ecrimisil bedelinde fahiş artırım yapılması durumudur. Başkaca bir hukuki gerekçe oluşmadığı halde, yıllardır aynı amaçla kullanılan taşınmazın ecrimisil bedeli fahiş oranda artırılmışsa yapılan bu artırım hukuka aykırı olacaktır. 
Buna göre, taşınmazı aynı şekilde kullanmaya devam eden işgalci konumundaki kişiler, önceki dönemlerin ecrimisil bedellerine kıyasla fahiş miktarda artırım yapılan yeni ecrimisil bedellerinin iptalini isteyebilir.

Bu hususa dair Danıştay tarafından verilmiş emsal bir kararın ilgili kısmı aktarılacak olursa:

DANIŞTAY 10. DAİRE E. 2018/744, K. 2019/7544, T. 7.11.2019

Bu durumda, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taşınmazın aynı nitelikte kullanılmasından kaynaklanan önceki dönem ecrimisil bedelleri ve emsal ecrimisil bedelleri, kira bedelleri, davalı idarenin kıymet takdirine esas taşınmaz ile mukayese edilmek suretiyle ve taşınmazın emlak vergi değerinin %3’ünden az olmayacak şekilde karar verilmesi gerekirken,(…)

8. Üzerine Kamusal Amaca Hizmet Eden Tesis Yapılan Taşınmazlar

Kuruluş kanunlarıyla kamu hizmetine tahsis edilen bir Hazine taşınmazının üzerine, ticari amaç güdülmeksizin yalnızca kamusal hizmet bağlamında sosyal, kültürel, sportif gibi amaçlara hizmet eden tesisler yapılabilir. Uygulamada, bu yapıların izinsiz şekilde yapılması halinde, Yetkili İdarece, bu tesislere dair tahsis veya devir talebinin uygunluğuna karar verildiği durumlara sıklıkla rastlanabilmektedir. Bu durumlarda, bu tesislere ilişkin idari ecrimisil takibatı yapılmaz. Tahsis veya devir gerçekleşirse, geçmiş dönemlere dair tahakkuk eden idari ecrimisil bedellerinin tahsili yoluna gidilmemekle beraber, ödenmiş olan idari ecrimisil bedelleri iade edilmez.

İdari ecrimisile konu taşınmazların, kendisine tahsis yapılan idare tarafından kiraya verilmesi halinde, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde kiracıya ve tahsisli idareye birer yazı gönderilir. Bu yazıyla, kiralamaya dair talepte bulunulmaz ya da kiralama talebi reddedilirse, taşınmazın tahliye edileceği bildirilir. Yazının devamında, tahsisli idarenin tahsil etmesi beklenen kira bedellerinin geriye dönük olarak hesaplanarak 15 gün içinde Hazineye ödenmesi gerektiği, aksi takdirde yasal yollara başvurulabileceği belirtilir. 
Tüm bunların yanı sıra, tahsisli idare, herhangi bir kira bedeli almaksızın taşınmazı üçüncü kişilere kullandırıyorsa, yukarıda izah edilen prosedürlere uygun şekilde idari ecrimisil tespit edilerek tahsilat yoluna gidilir. 

9. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu

Kendisine tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesinin hatalı olduğunu düşünen ilgili kişi, ihbarnameyi gönderen idareye, tebliğden itibaren 30 gün içinde itiraz dilekçesi vererek düzeltme talebinde bulunabilir. İdare tarafından, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde düzeltme talebi hakkında bir karar verilir. Düzeltme talebini değerlendiren komisyonların, gerektiği hallerde yerinde inceleme yapma veya yaptırma yetkileri vardır. Ayrıca, bu komisyonlar, Taşınmaz Tespit Komisyonu’yla benzer şekilde, üye tam sayısıyla toplanma, çoğunluk sayısıyla karar alma, çekimser oy kullanamama gibi niteliklere sahip olmak zorundadır.

Ecrimisil ihbarnamesinin iptali davası açmak isteyen birinin öncelikle itiraz yoluna başvurması zorunlu değildir. Ecrimisil ihbarnamesinin iptali için doğrudan dava yoluna gidilmesi mümkündür. Aşağıda, ilgili kısmı alıntılanan Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun güncel içtihadında bu husus açıkça hükme bağlanmıştır:

10. Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Davası

Kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindeki ecrimisil ihbarnamesinin, yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından sakat olduğu iddiasıyla iptali talep edilebilir. Bunun için, ecrimisil ihbarnamesini düzenleyen idareye karşı, idarenin bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’nde ecrimisil ihbarnamesinin iptali davası açılmalıdır. 

Dava açmak için hak düşürücü nitelikteki zamanaşımı süresi, ecrimisil ihbarnamesinin tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür.

Buna karşın, idareye karşı öncelikle itiraz yoluna başvurulması halinde, dava açma süresi durur. Düzeltme talebine dair idarece verilecek olası bir ret kararı üzerine, durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden devam eder. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Ecrimisil İhbarnamesinin İptali başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Diğer taraftan, kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar için de üçüncü kişilerce haksız şekilde işgal edildikleri gerekçesiyle ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Bu durumda izlenebilecek hukuki yollara ilişkin detaylı bilgi için Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

11. Sıkça Sorulan Sorular

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.