Aile konutu kavramı ülkemizde ailenin yaşadığı konutun aile için arz ettiği maddi ve manevi öneme istinaden düzenlemiştir. Eşlerden birinin diğer eşin haberi olmadan konutu elden çıkarması veya mülkiyet ve kullanım hakkını sınırlayan işlemlere konu etmesi hem aile birliği içerisindeki güveni hem çocukların psikolojisini etkilemektedir. Ailenin Türk toplumu açısından önemini bilen kanun koyucu aile yaşantısının sağlıklı bir şekilde sürdürülmesi için aile konutu üzerinde yapılacak işlemleri eşlerin birlikte yapmalarını istemiştir. Bir eşin değir eşin rızası olmadan yaptığı aile konutunun kullanımını kısıtlayan veya tamamen kaldıran işlemlerin iptal edilebilmesine imkan tanımıştır.
Yazı İçeriği
1. Korumadan Faydalanmak İçin Aile Konutu Şerhinin Tescil Edilmesi Zorunlu mudur?
2. Birden Fazla Aile Konutu Olabilir mi?
3. Aile Konutuyla İlgili Kira Sözleşmelerinin Feshi
4. Aile Konutunun Satışı
5. Aile Konutu Üzerindeki Hakların Sınırlanması
6. Aile Konutu Üzerinde Yapılan Tasarruf İşlemlerinin İptali
Aile konutu şerhini tescil ettirmek için eşlerden biri için diğer eşin rızası almaksızın mahalle muhtarından alınacak aile konutu belgesi ve evlilik cüzdanı ile söz konusu taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu dairesine giderek yapılacak başvuru ile Aile Konutu şerhi tescil ettirebilir.
1. Korumadan Faydalanmak İçin Aile Konutu Şerhinin Tescil Edilmesi Zorunlu mudur?
Aile konutu şerhinin tescili kurucu değil açıklayıcı bir tescildir. Aile konutu şerhinin konulması aleniliği sağlayarak iyiniyetli 3. Kişilerin iyiniyetlinin bertaraf ederek aile konutunun kullanımını sınırlayan veya ortadan kaldıran işlemin geçersiz olmasını sağlar. Ancak Aile Konutunun önemi nedeniyle, bu şerh olmasa dahi, Yargıtay kararları doğrultusunda, aile konutunun sağladığı hakların 3. Kişilere karşı ileri sürülmesi söz konu olabilmektedir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 22.09.2021 tarihli 2021/5337 Esas ve 2021/6414 Karar sayılı ilamında, şerh olmadığı gerekçesi ile eş tarafından açılan davanın mahkemece ret edilmesi kararının bozulmasına karar vermiştir. Gerekçe olarak ise; aile konutu şerhi olmasa dahi eşin rızasının olup olmadığına karar vermek için tüm delillerin toplanması ve araştırılması gerektiğini, araştırmalar doğrultusunda karar verilmesinin daha hakkaniyetli olacağını belirtmiştir;
“….İddianın ileri sürülüş şekline göre dava, BK 584. maddesinde düzenlenen kefalet akdinin geçersizliğine yönelik olmayıp, TMK 194. maddesinde düzenlenen aile konutunda rıza alınmadan konulan ipoteğin kaldırılmasına ilişkindir. Mahkemece dava konusu taşınmazın aile konutu olup olmadığı, rızanın olup olmadığı araştırılarak tüm deliller toplanarak bir bütün halinde değerlendirilerek sonucu uyarınca karar verilmesi gerekirken aile konutu olduğuna dair şerh bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.”
Konuya ilişkin ayrıntılı bilgi almak için Aile Konutu Nedir? Ve Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur? Başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Birden Fazla Aile Konutu Olabilir mi?
Kural olarak aile konutu tektir. Eşlerin birden fazla konutu olsa da, aile konutu tektir. Aile konutunun tekliği Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 11. 06. 2014 tarihli ve 2014/4 sayılı genelgede;
“Yargı kararlarına göre, aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri mekandır. Eşler, evlilik birliğini beraberce yürütür ve yönetirler. Oturdukları konutu da birlikte seçerler. Aile konutu tektir.”
şeklinde ifade edilmiştir.
3. Aile Konutuyla İlgili Kira Sözleşmelerinin Feshi
Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesi aile konutunun kiralanması konusunda;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Konut eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
şeklinde hüküm kurmuş olup aile konutu eğer kiralanmış bir taşınmaz ise kira sözleşmesinin feshi için her iki eşin rızası gerektiğini belirtmiştir.
Günlük hayatta sıkça rastlanıldığı üzere, ayrılma kararı sonrası evi terk eden eş, evi terk etmesi sonrasında, diğer eşe zarar vermek amacıyla kira sözleşmesini tek taraflı fesih etmek suretiyle, ayrılmak üzere olduğu eşine mağduriyet yaşatmak isteyebilmektedir. Bu durum özellikle, kadın ve müşterek çocuklar açısından ciddi mağduriyetlere yol açmaktadır. Kanun Koyucu tarafından yapılan bu düzenleme ile yaşanan bu tarz mağduriyetlerin önüne geçilmek istenmiştir.
Aile konutunun kiralama yoluyla edinilmesi hakkında diğer bir düzenleme ise; Türk Borçlar Kanunu madde 349/1’de :
“aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez”.
Şeklinde ifade edilmiştir.
Söz konusu maddenin konulma sebebi; konutun kiracı eşin düşüncesizce, keyfi nitelikte bireysel işlemlerine karşı korumaktır. Kiraya veren sözleşmeyi feshederken kiracının eşinin rızası aranmayacaktır. Diğer eşin rızası alınmadan kiracı sözleşmeyi feshederse feshin hüküm doğurmayacağı ve kira sözleşmesinin devam edecektir.
4. Aile Konutunun Satışı
Taşınmaz üzerine tapuda aile konutu şerhi konulmuş olmasına rağmen diğer eşin rızası olmaksızın satılırsa, bu satış geçersiz olur. Aile konutu şerhinin tescil edilip edilmemesi durumuna göre 3 farklı hukuki sonuç ortaya çıkacaktır;
- Taşınmaz üzerine tapuda aile konutu şerhi konulmuş olmasına rağmen diğer eşin rızası olmaksızın satılırsa, bu satış geçersiz olur.
- Aile konutu şerhi konulmamış veya konulması mümkün olmayan aile konutunu üçüncü şahıs aile konutu olduğunu bilerek almış ise iyi niyetli sayılamayacağından bu satış da geçersizdir.
- Aile konutu şerhi konulmamış veya konulması mümkün olmayan aile konutunu üçüncü şahıs, aile konutu olduğunu bilmeden, tapu kaydına güvenerek, iyi niyetle satın almış ise, bu satış geçerlidir.
Konuya ilişkin detaylı bilgi için, Aile Konutuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
5. Aile Konutu Üzerindeki Hakların Sınırlanması
Yine tapuda malik olan eş, aile konutu üzerinde diğer eşin rızasını almadıkça, tasarruf işlemlerinde bulunamayacaktır. Yani tapuda malik olarak gözükmeyen eşin rızası olmadan, aile konutu satılamayacak, kiraya verilemeyecek ve üzerindeki haklar sınırlandırılamayacaktır. Kanun koyucu aile kavramına ne kadar önem verdiğini göstermiş ve mülkiyet hakkını dahi sınırlayıcı bir düzenleme yapmıştır. Ancak bu noktada özellikle belirtmek gerekir ki, haklı bir sebebe rağmen rıza göstermeyen eş olduğu takdirde, bu izin hâkimden alınabilecektir. Aile konutunun tapuda maliki görünen eş diğer eşin rızası olmaksızın ipotek tesis edemez. Aile konutu üzerine ipotek tesis edilmesi işlemi ancak diğer eşin rızası alınarak yapılabilir. Aile konutu üzerindeki hakların sınırlanması 3. Kişi lehine intifa veya oturma hakkı gibi ayni hak tesisi ile mümkün olabileceği gibi aile konutunun kiraya verilmesi şeklinde kişisel hak tesisi ile de olabilir. Aile konutu üzerinde tesis edilen hakların niteliği değil aile konutu üzerindeki hakları sınırlayıp sınırlamadığı önemlidir.
Aile konutu üzerinde diğer eşin rızası olmaksızın aşağıdaki işlemleri yapamaz;
- 3. Kişi lehine intifa hakkı veya sükna hakkı kurulamaz.
- Aile konutu kiraya verilemez.
- 3. Kişi lehine geri alım hakkı tesis edilemez.
- Ölene kadar bakma sözleşmesi ile devredilemez.
- Bağışlama yapılamaz.
Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 03.03.2021 tarihli 2021/412 Esas sayılı ve 2021/1823 Karar sayılı ilamında; aile konutu şerhi iptal edilmesine rağmen aile konutu gibi kullanılan konutun ipotek edilmesini hukuka aykırı bulduğu ve kararın bozduğu görülmektedir;
“…Somut olayda, ipotek tarihinde taşınmazın taraflarca aile konutu olarak kullanıldığı, her ne kadar mahkemece, tarafların dava konusu taşınmazdan 17.05.2015 tarihinde taşındıkları ve taşınmazın aile konutu vasfını yitirdiği belirtilmiş ise de; tarafların taşınmazdan fiilen ayrılmadıkları anlaşılmıştır. Ayrıca ipotek işlemi sırasında davacı eşin açık rızası da alınmamıştır. Hukuk Genel Kurulu’nun 15.04.2015 tarih ve 2013/2-2056 esas, 2015/1201 karar sayılı kararında açıkça ifade edildiği Dairemizce de aynen benimsendiği üzere eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. O halde; davanın kabulüne karar verilerek, aile konutu olarak kullanılan dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipoteğin kaldırılması gerekir…………..”
6. Aile Konutu Üzerinde Yapılan Tasarruf İşlemlerinin İptali
Diğer eşin rızası olmaksızın aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedilmesi durumunda feshin geçersizliğine ilişkin aile konutun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde feshin geçersizliği ve kira ilişkisinin devamına ilişkin dava açılabilir.
Malik eş aile konutunu diğer eşin rızası olmaksızın satarsa satış işlemi geçersiz olacağından taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Malik eş diğer eşin rızası olmaksızın aile konutu üzerinde ipotek hakkı tesis ederse bu ipotek geçersiz olacağı için tapu terkini talepli dava açılabileceği gibi ipotekten kaynaklı icra takibine itiraz de edilebilir. Malik eş diğer eşin rızası olmaksızın aile konutunu kiralarsa bu kira sözleşmesi geçersiz olup tahliye davası açılabilir.
Malik eş diğer eşin rızası olmaksızın aile konutu üzerinde 3. Kişi lehine intifa veya oturma hakkı tesis etmişse tapudan terkini için dava açılabilir.
Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Eşin Rızası Alınmadan Yapılan İpotek İşleminin Geçersizliği” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz
