Aile Konutunun Sağladığı Haklar

Aile konutu, eşlerin ortak yaşam alanı olduğu için, üzerinde tek taraflı tasarruf yetkisi sınırlandırılmıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca, tapu kaydında malik olarak görünen eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerinde satış, ipotek veya kira gibi hukuki işlemler yapamaz. Bu düzenleme, aile birliğini koruma ve eşlerin ortak haklarını güvence altına alma amacı taşımaktadır.

Aile konutuna ilişkin bu sınırlamalar, yalnızca tapu siciline işlenen aile konutu şerhi ile değil, aynı zamanda fiili kullanım durumu ile de belirlenebilir. Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda aile konutu niteliği taşıyan taşınmazdan doğan haklar, üçüncü kişilere karşı korunabilir ve ileri sürülebilir. Yani malik olan eş, tapuda şerh bulunmadığını öne sürerek taşınmazı satamayacağı gibi, iyi niyetli üçüncü kişilere yapılan satış işlemleri de, diğer eşin itirazı halinde geçersiz sayılabilir.

Bu yazımızda, aile konutunun malik olmayan eş lehine sağladığı haklar ve bu hakların hukuki dayanakları, uygulanma şekilleri ve üçüncü kişilere karşı nasıl korunabileceği detaylı olarak ele alınacaktır.

1. Aile Konutu Şerhi Nedir? Nasıl Konulur?

Aile konutu şerhi, bir taşınmazın eşlerin ortak yaşam alanı olarak kullanıldığını tapu siciline kaydettiren bir kayıttır. Bu şerh, eşlerden birinin diğerinin rızası olmadan konutu satmasını veya ipotek gibi işlemler yapmasını engeller. Şerh işlemi için eşlerden biri, evlilik cüzdanı ve ikametgah belgesi gibi gerekli evraklarla tapu müdürlüğüne başvurarak aile konutu şerhini tescil ettirebilir.

2. Aile Konutu Üzerindeki Hakların Sınırlanması (Sahip Olunan Konut)

Aile konutu, eşlerin ortak yaşam alanı olarak kullanıldığı için, üzerinde tek taraflı tasarruf yetkisi sınırlandırılmıştır. Tapu kaydında malik olarak görünen eş, diğer eşin rızası olmadan aile konutu üzerinde tasarruf yetkisini kullanamaz. Yani, konutun devredilmesi, kiraya verilmesi veya haklarının sınırlandırılması ancak her iki eşin ortak iradesiyle mümkündür.

Bu düzenleme, aile birliğini ve ortak yaşamı koruma amacıyla getirilmiş olup, mülkiyet hakkını dahi sınırlandıran özel bir hükümdür. Ancak, haklı bir sebebe rağmen diğer eş rıza göstermiyorsa, malik eş, mahkemeye başvurarak hâkimden izin alabilir. Mahkeme, rıza göstermeyen eşin haklı olup olmadığını değerlendirerek karar verir.

Diğer Eşin Rızası Olmadan Yapılamayacak İşlemler

Aile konutu üzerindeki hukuki işlemler, aile birliğini koruma amacıyla çeşitli sınırlamalara tabidir. Diğer eşin açık rızası olmadan aşağıdaki işlemler gerçekleştirilemez.

2.1. Aile Konutu Satılamaz

Tapuda malik görünen eş, diğer eşin rızası olmadan aile konutunu satamaz. Eğer satış işlemi diğer eşin rızası olmadan gerçekleştirilirse, satış hükümsüzdür ve iptal edilebilir. Ancak, aile konutu şerhi tapu kaydına işlenmemişse ve üçüncü kişi iyi niyetli olarak konutu satın almışsa, satış geçerli olabilir.

2.2. Üçüncü Kişi Lehine İntifa Hakkı veya Oturma Hakkı (Sükna) Tesis Edilemez

Aile konutu üzerinde malik olan eş, diğer eşin rızası olmadan üçüncü bir kişi lehine intifa hakkı veya oturma hakkı (sükna hakkı) tesis edemez.

• İntifa hakkı: Taşınmazın kullanım hakkının bir başkasına verilmesidir.
• Oturma hakkı (sükna hakkı): Bir kişinin taşınmazda yaşama hakkının tapuya işlenmesidir.

Bu hakların tesis edilmesi, aile konutunun kullanımını etkileyebileceği için diğer eşin onayı olmadan gerçekleştirilemez.

2.3. Aile Konutu Kiraya Verilemez

• Malik eş, aile konutunu diğer eşin rızası olmadan kiraya veremez.
• Eğer aile konutu kiraya verilirse, diğer eş bu işlemin iptali için dava açabilir.

Hâkim, aile düzeninin bozulmaması adına kiralamayı geçersiz sayabilir ve kira sözleşmesini iptal edebilir.

2.4. Aile Konutu Ölene Kadar Bakma Sözleşmesiyle Devredilemez

Ölene kadar bakma sözleşmesi, bir kişinin bakım hizmeti karşılığında taşınmazını devretmesini içeren bir sözleşme türüdür.

• Malik eş, diğer eşin izni olmadan aile konutunu bir üçüncü kişiye, ölene kadar bakma sözleşmesi yoluyla devredemez.
• Bu tür bir sözleşme yapıldığında, diğer eşin itiraz etme ve işlemin iptalini talep etme hakkı vardır.

2.5. Aile Konutu Bağışlanamaz

Bağışlama, bir malın karşılıksız olarak devredilmesi işlemidir.

• Aile konutunun bağışlanması, diğer eşin rızasına bağlıdır.
• Rıza olmaksızın yapılan bağış işlemleri, diğer eş tarafından iptal ettirilebilir.

3. Aile Konutu Üzerindeki Hakların Sınırlanması (Kiralık Konut)

Aile konutu yalnızca sahip olunan taşınmazlar için değil, kiralanmış konutlar açısından da özel bir hukuki koruma altındadır. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi, aile konutu olarak kiralanmış taşınmazlarda eşlerin tek başına kira sözleşmesi üzerinde tasarrufta bulunmasını engellemiştir.

Türk Medeni Kanunu Madde 194 – Aile Konutu
“…..Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”

Türk Borçlar Kanunu Madde 349 – Aile Konutu
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.

Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.

3.1. Kira Sözleşmesinin Feshi İçin Her İki Eşin Rızası Gerekir

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, kira sözleşmesinin yalnızca sözleşmeyi imzalayan eş tarafından feshedilemeyeceğini açıkça düzenlemiştir.

• Kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.
• Eğer eşlerden biri kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederse, bu fesih işlemi hukuken geçersiz kabul edilir ve kira sözleşmesi devam eder.

3.2. Diğer Eş, Kiracı Sıfatını Kazanabilir ve Kira Sorumluluğunu Üstlenebilir

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre, kira sözleşmesi yalnızca bir eş adına yapılmış olsa bile, sözleşmenin tarafı olmayan diğer eş kiraya verene yapacağı bir bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebilir.

• Bu bildirimle birlikte, diğer eş de kiracı sıfatını kazanır ve kira borcundan müteselsilen sorumlu olur.
• Yani, eşlerden biri kira ödemekten kaçınırsa, kiraya veren diğer eşten de ödeme talep edebilir.

3.3. Ayrılık Sürecinde Kötü Niyetli Fesihler Önlenmiştir

Günlük hayatta sıkça karşılaşılan durumlardan biri, ayrılık sürecinde eşlerden birinin evi terk ettikten sonra kötü niyetli olarak kira sözleşmesini feshetmeye çalışmasıdır.

• Özellikle kadın ve çocukların mağdur edilmesini önlemek amacıyla, kanun koyucu bu tür fesihleri geçersiz saymıştır.
• Eşlerden biri rıza göstermiyorsa ve haklı bir sebep bulunmuyorsa, mahkeme kararı olmadan fesih işlemi gerçekleştirilemez.

Sonuç olarak aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda eşlerin korunması amacıyla birtakım hukuki kısıtlamalar getirilmiştir.

• Kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.
• Boşanma veya ayrılık sürecinde, evi terk eden eşin kötü niyetli olarak kira sözleşmesini feshederek diğer eşi mağdur etmesi engellenmiştir.
• Kira sözleşmesinde adı geçmeyen eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir ve kira sorumluluğunu paylaşabilir.
• Kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi için eşlerin rızasını almasına gerek yoktur.

Bu düzenlemeler, aile birliğinin ve özellikle eşlerin ekonomik anlamda mağdur olmamasının sağlanması amacıyla hukuk sistemimizde yer almaktadır.

4. Korumadan Faydalanmak İçin Aile Konutu Şerhinin Tescil Edilmesi Zorunlu mudur?

Aile konutu şerhinin tapuya işlenmesi, kurucu değil açıklayıcı bir tescildir. Yani, aile konutu niteliği, yalnızca şerhin varlığına bağlı değildir. Bu nedenle, şerh olmasa dahi aile konutu statüsü kazanılmış olur ve hukuki koruma devam eder.

Ancak, şerhin tapuya işlenmesi, aile konutunun üçüncü kişilere karşı korunmasını daha da güçlendiren bir işlemdir. Özellikle, taşınmaz üzerinde malik eşin diğer eşin rızası olmadan yapacağı satış, ipotek veya benzeri işlemlerin iptal edilmesi açısından büyük önem taşır.

Aile Konutu Şerhinin Tescil Edilmesinin Önemi

Tapu kaydına aile konutu şerhinin konulması, aşağıdaki önemli avantajları sağlar:

• Üçüncü Kişilere Karşı Koruma Sağlar: Aile konutu şerhi, tapu kayıtlarında açıkça görüleceği için, taşınmazı satın almak isteyen üçüncü kişiler, taşınmazın aile konutu olduğunu bilir ve buna göre işlem yapmak zorunda kalır. Malik eş, diğer eşin rızasını almadan satış, ipotek veya başka bir tasarruf işlemi yapamaz.

• İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Hak İddia Etmesini Engeller: Tapuda aile konutu şerhi bulunuyorsa, taşınmazın satın alınması veya ipotek ettirilmesi durumunda üçüncü kişiler iyi niyetli olduklarını iddia edemezler. Şerh bulunmaması durumunda ise, üçüncü kişi taşınmazı satın alırken, buranın aile konutu olduğunu bilmediğini öne sürerek taşınmaz üzerindeki haklarını koruyabilir.

Yargıtay’ın Aile Konutu Şerhi Olmasa Bile Koruma Sağladığına Dair Kararı

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 22.09.2021 tarihli 2021/5337 Esas ve 2021/6414 Karar sayılı ilamında aile konutu şerhi olmasa bile eşin rızasının araştırılması gerektiğine karar vermiştir.

“…İddianın ileri sürülüş şekline göre dava, BK 584. maddesinde düzenlenen kefalet akdinin geçersizliğine yönelik olmayıp, TMK 194. maddesinde düzenlenen aile konutunda rıza alınmadan konulan ipoteğin kaldırılmasına ilişkindir. Mahkemece dava konusu taşınmazın aile konutu olup olmadığı, rızanın olup olmadığı araştırılarak tüm deliller toplanarak bir bütün halinde değerlendirilerek sonucu uyarınca karar verilmesi gerekirken aile konutu olduğuna dair şerh bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.”

Bu karar doğrultusunda, mahkemelerin sadece şerhin varlığına bakarak aile konutu korumasını reddetmesi mümkün değildir. Şerh olmasa dahi, mahkeme taşınmazın gerçekten aile konutu olup olmadığını araştırmak zorundadır.

Aile Konutu Şerhi Olmadan Eşin Haklarını Koruması Mümkün Müdür?

Evet, aile konutu şerhi bulunmasa bile, eşin rızası olmadan yapılan işlemler iptal edilebilir. Bunun için:

• Eş, taşınmazın aile konutu olduğunu ispat edebilir.
• Eşin rızası olmadan yapılan satış, ipotek veya devir işlemlerine karşı dava açılabilir.
• Mahkemeye başvurarak yapılan işlemin iptal edilmesi talep edilebilir.

Ancak, şerh bulunmuyorsa ispat yükü daha ağır olabilir ve üçüncü kişilerin iyi niyetli olduklarını öne sürme ihtimali artabilir.

5. Aile Konutu Üzerinde Yapılan Tasarruf İşlemlerinin İptali

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutu üzerindeki tasarruf işlemlerinin eşlerin ortak rızasıyla yapılmasını zorunlu kılmıştır. Eğer malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerinde bir işlem yaparsa, bu işlem hukuken geçersiz sayılabilir ve iptali için mahkemeye başvurulabilir.

Geçersiz sayılabilecek işlemler ve açılabilecek davalar

✅ Eşin Rızası Olmadan Kira Sözleşmesinin Feshi → Aile konutunun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, fesih işleminin geçersizliğinin tespiti ve kira ilişkisinin devamına karar verilmesi için dava açılabilir.

✅ Eşin Rızası Olmadan Aile Konutunun Satışının İptali → Eğer malik eş, diğer eşin rızası olmadan aile konutunu satarsa, yapılan satış geçersizdir. Bu durumda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

✅ Eşin Rızası Olmadan Aile Konutu Üzerine Konulan İpoteğin İptali → Eğer malik eş, diğer eşin rızasını almadan aile konutu üzerine ipotek koyarsa, bu ipotek hukuken geçersiz sayılır. Bu durumda, asliye hukuk mahkemesinde ipoteğin terkinine ilişkin dava açılabilir.

✅ Eşin Rızası Olmadan Aile Konutu Üzerine Konulan İntifa veya Oturma Hakkının İptali → Eğer malik eş, diğer eşin rızasını almadan üçüncü bir kişi lehine intifa veya oturma hakkı tesis ederse, bu işlem hukuken geçersizdir. Bu durumda, tapu iptal davası açılarak söz konusu hakkın kaldırılması talep edilebilir.

✅ Eşin Rızası Olmadan Aile Konutunun Kiraya Verilmesi (Tahliye Davası) → Eğer malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu bir başkasına kiralarsa, yapılan kira sözleşmesi geçersizdir. Bu durumda, kiracının tahliyesi için sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.