İpotek, bir borcun ödeneceğine dair güvence olarak alacaklı lehine borçlunun gösterdiği taşınmazın tapu siciline işlenen kaydı ifade eder. Bu kayıt, borç ödenince kaldırılmak üzere sicile işlenir. İpotek, doğmuş bir alacakta söz konusu olabileceği gibi henüz doğmamış ancak doğması kesin veya muhtemel olan alacakları güvence altına almak için de kurulabilir. İpoteğin varlığı durumunda alacaklı, alacağını elde edemediği durumlarda ipotekli taşınmazı cebri icra yoluyla paraya çevirerek alacağını elde etme hakkına sahip olur. İpotek tesis edilmesinde kural olarak eşin rızası aranmamaktadır. Ancak kanunda bu duruma bir istisna getirilmiştir. Getirilen istisnai hükme göre ipotek tesis edilmek istenen taşınmaz aile konutu niteliğinde ise bu taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilebilmesi için eşin rızasının alınması şarttır.
Yazı İçeriği
1. İpotek Nedir?
2. İpotek Tesisi İçin Eşin Rızası Gerekli midir?
3. Aile Konutu Nedir?
4. Aile Konutu Üzerinde İpotek Tesis Edilmesi İçin Eşin Rızası Gerekli midir?
5. Aile Konutunun Eşin Rızası Alınmadan İpotek Edilmesi
6. Yargıtay Kararları Işığında Aile Konutu Üzerinde Eşin Rızası Alınmadan İpotek Tesis Edilmesi
1. İpotek Nedir?
İpotek, mevcut bir alacak hakkı için veya ileride doğması kesin ya da muhtemel olan bir alacak hakkının güvence altına alınması için taşınmaz üzerinde rehin kurulmasını ifade eder. İpotek, bir borcun ödeneceğine dair teminat aracıdır. Kural olarak tapu siciline kayıt ile kurulur. Teminat altına alınmış alacak ödendiği vakit, ipotek de sicilden terkin edilir.
İpotek hakkı, ipotekli alacaklıya teminat altına alınmış alacağı ödenmediği takdirde cebri icra yoluyla ipotekli taşınmazı paraya çevirme hakkı tanır. Paraya çevrilen taşınmazdan alacaklı, alacağını alır ve kalan para borçluya verilir. İpotek hakkında detaylı bilgi almak için “İpotek Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. İpotek Tesisi İçin Eşin Rızası Gerekli midir?
Kural olarak ipotek hakkının kurulması için eşin rızası aranmamaktadır. Ancak kanunda bu duruma bir istisna getirilmiştir. Üzerinde ipotek tesis edilen taşınmaz aile konutu niteliğinde ise bu durumda ipoteğin geçerli olması için eşin rızası gereklidir.
Ayrıca bu noktada önemle belirtmek gerekir ki malik eşin borçlu olmadığı bir ipotek tesisi söz konusu olursa bu durumda diğer eşin de rızası gerekecektir. Türk Borçlar Kanunu m.584’e göre eşlerden biri mahkemece verilmiş bir ayrılık kararı olmadıkça veya yasal olarak ayrı yaşama hakkı doğmadıkça, ancak diğerinin yazılı rızasıyla kefil olabilir. Aynı kanunun 603. maddesine göre ise kefaletin şekline, kefil olma ehliyetine ve eşin rızasına ilişkin hükümler, gerçek kişilerce, kişisel güvence verilmesine ilişkin olarak başka ad altında yapılan diğer sözleşmelere de uygulanır.
Eğer ipotek tesis eden malik ile borçlu aynı kişi değilse, yani başkasının borcu için ipotek tesis ediliyorsa bu durumda kefalet ipoteği söz konusu olur ve bunun için de eşin rızası şarttır.
İpotek kavramı, kurulması, kaldırılması, içeriği ve niteliği itibariyle çok geniş kapsamlı bir kavram olup yazımızın içeriği gereği ipotek kavramı hakkında sınırlı açıklama ile yetinilecektir.
3. Aile Konutu Nedir?
Aile Konutu 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda tanımlanmamıştır. Fakat TMK’nın gerekçesinde “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir mekân” olarak tanımlanmıştır.
Yargıtay kararlarında da aile konutu “eşlerin müşterek yaşamlarını sürdürmeleri için ayrılan ve aynı konutta iki tarafın da yaşama hakkını güvenceye alan hukuksal kurum” olarak tanımlanmaktadır.
Bir taşınmazın aile konutu olması, onu diğer taşınmazlardan hukuki açıdan ayırır. Aile konutu olarak tapuya şerh edilmiş bir taşınmaz üzerinde, eşler birlikte söz sahibi olurlar.
Aile konutu hakkında daha detaylı bilgi almak için “Aile Konutu Nedir? Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
4. Aile Konutu Üzerinde İpotek Tesis Edilmesi İçin Eşin Rızası Gerekli midir?
TMK m.194’e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Eşin rızasına yönelik kanun hükmü emredici niteliktedir. Bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi hak eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz.
Aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak bir biçimde tek başına aile konutunu bir ayni hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma ancak diğer eşin açık rızası alınarak yapılabilir. İpotek hakkı mülkiyet hakkını kısıtlayıcı nitelikte bir hak olduğundan dolayı aile konutu üzerinde ipotek tesis edilebilmesi için malik olmayan eşin açık rızası gerekmektedir. TMK m.194 eşin rızası için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu sebeple söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Önemli olan rızanın açık bir şekilde verilmiş olmasıdır. Açık rızanın varlığını ispat yükü ise aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunana aittir. Buna ek olarak eşin rızası muhakkak belirli bir işlem için verilebilecektir. Aile konutu üzerinde yapılacak tüm işlemler hakkında verilen genel bir rıza geçerli değildir.
Eşlerin birlikte oturduğu konutun aile konutu olduğuna dair tapu siciline bir şerh düşülebilir. Ancak bu şerh, kurucu nitelikte bir şerh değildir, açıklayıcı niteliktedir. Yani tapu sicilinde aile konutu şerhi bulunmuyor olsa dahi taşınmaz aile konutu niteliğini haiz olur. Dolayısıyla taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunmasa dahi taşınmazın üzerinde ipotek tesis edilebilmesi malik olmayan diğer eşin açık rızasına bağlı olacaktır.
5. Aile Konutunun Eşin Rızası Alınmadan İpotek Edilmesi
Aile konutunun üzerinde ipotek tesis edilebilmesi için malik olmayan eşin rızasının gerektiği yukarıda izah edilmiştir. Malik olmayan eşin rızası olmadan tesis edilen ipotek geçersiz olacaktır. Bu durumda malik olmayan eş, ipoteğin kaldırılması davası açarak aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını sağlayabilecektir. Yargıtay kararlarında görmekteyiz ki eşin muvafakatinin alınmamış olması, ipoteğin kaldırılması için mutlak bir sebep olarak görülmekte ve sırf bu nedenle aile konutu üzerindeki ipotek kaldırılmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06.12.2017 tarihli 2017/2-2934 E. ve 2017/1556 K. sayılı kararı:
“…Bu itibarla, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için davacı kadının bilgi ve onayı dışında, TMK’nın 194/1. maddesine aykırı olarak ipotek tesis edilmesi nedeniyle yerel mahkemece ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından bu yöne ilişkin direnme kararı yerindedir.”
Aile konutu niteliğini haiz taşınmazlarda diğer eşin muvafakati alınmaksızın ipoteğin tesis edildiği iddialarına dayalı olarak ipoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme aile mahkemesidir.
İpoteğin kaldırılması davasında herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Malik olmayan eş, aile konutu üzerindeki ipotek hakkı devam ettiği sürece bu taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması için dava hakkını kullanabilir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için “İpoteğin Kaldırılması Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
6. Yargıtay Kararları Işığında Aile Konutu Üzerinde Eşin Rızası Alınmadan İpotek Tesis Edilmesi
Yargıtay tarafından verilen karalarda da malik olmayan eşin rızası alınmadan aile konutu üzerinde tesis edilen ipoteğin geçerli olmayacağı ifade edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2018/2-1094 Esas, 2021/1616 Karar sayılı ve 07.12.2021 tarihli kararında konu hakkında şu ifadelere yer verilmiştir:
“Her ne kadar ipotek işleminin doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyor olduğu düşünülse de, hak sahibi eşin kötü niyetli ve muvazaalı işlemleri ile aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi nedeniyle ipotek işlemine diğer eşin açık rızası şarttır. Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde ipotek işleminin, aile konutu olarak kullanılan dava konusu taşınmaza yönelik konut kredisinin teminatı niteliğinde olmasının da bir önemi bulunmamaktadır. Böyle bir durumda dahi TMK’nın 194/1. maddesi malik olmayan eşin açık rızasını aradığından, açık rıza alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkânsızdır.
…
Yapılan açıklamalar çerçevesinde somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren aile konutu olarak kullanıldığı, davalılardan malik eşin dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis ettirdiği, bu işlem sırasında davalı banka tarafından malik olmayan davacı eşin açık rızasının alınmadığı anlaşılmaktadır. Bu noktada basiretli bir tacir gibi davranması gereken davalı bankanın iyi niyet savunmasının dinlenemeyeceği tartışmasızdır. Bu itibarla, aile konutu niteliğini taşıdığı hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz üzerinde davacının açık rızası alınmadan, TMK’nın 194/1. maddesine aykırı olarak tesis edilen ipotek işleminin bağlayıcılığı bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmiş olması anılan maddenin amacına uygun olmayıp, kararın bozulmasını gerektirmiştir.”
Diğer eşin rızasını almadan aile konutu üzerinde ipotek tesis etmiş olan eş ölmüşse ipoteğin kaldırılması davasının ölen eşin mirasçılarına karşı açılması gerekir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2022/1233 Esas, 2022/3511 Karar sayılı ve 12.04.2022 tarihli kararında bu hususu şu şekilde ifade etmiştir:
“Davacı, dava konusu taşınmazın aile konutu olduğunu, vefat eden eşi tarafından kendisinin açık rızası alınmadan taşınmaz üzerinde ipotek tesis edildiğini ileri sürerek, ipoteğin kaldırılmasını talep etmiş ( TMK m. 194 ), mahkemece davanın kabulüyle dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir. … Davanın tarafları, müdahiller ve yargılamanın diğer ilgilileri, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahiptirler. … Bu sebeplerle davacının vefat eden eşinin mirasçısının davaya dahil edilip, taraf teşkili sağlanıldıktan, gösterdiği takdirde deliller toplanılıp mevcut deliller değerlendirilerek bir karar vermek gerekirken eksik hasımla karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.”
Yine taraf teşkiline ilişkin olarak Yargıtay tarafından verilmiş bir karara göre ipoteğin kaldırılması davasının hem lehine ipotek tesis edilmiş kişiye hem de rıza almadan ipotek tesis eden malik eşe karşı birlikte açılması gerekmektedir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi tarafından verilen 2021/3262 Esas, 2021/5448 Karar sayılı ve 29.06.2021 tarihli karar şu şekildedir:
“Dava, sadece lehine ipotek tesis edilen kooperatife karşı açılmıştır. Konutun, aile konutu olduğu iddia edilerek davacı eşin açık rızası alınmadan tesis edilen ipoteğin kaldırılması istendiğine ve dava rızası gereken eş tarafından açıldığına göre, kaldırılması talep edilen ipotek akdinin diğer tarafının da davada davalı olarak yer alması zorunludur. Bu bakımdan davacıya konut üzerinde hak sahibi olan ipotek akdinin diğer tarafını oluşturan eşini de davaya dahil etmek üzere uygun süre verilmesi, davaya dahil edildiği ve gösterdiği takdirde delillerinin toplanması ve taraf teşkili bu şekilde sağlandıktan sonra sonuca gidilmesi gerekirken eksik hasım ve inceleme ile hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.”
Eşin rızasının alınmaması sebebiyle geçersiz olan ipotek hakkında açılan ipoteğin kaldırılması davası eşin ölümü sonucunda konusuz kalmaz. Eşin ölümünün işleme hukukilik kazandıracağının kabulü mümkün değildir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2020/2264 Esas, 2020/5803 Karar sayılı ve 17.11.2020 tarihli kararı ile bu hususu şu şekilde açıklamıştır:
“Somut olayda, dava açıldığı tarihte davacı ve çocukları adına miras yolu ile intikal eden taşınmaz üzerinde davalı banka lehine konulmuş bir ipoteğin varlığı söz konusu olup, davacı sağ eş dava açarak ipoteğin geçersiz olduğunu ileri sürmüştür. Şayet iddia edildiği gibi açık rıza alınmamış ise bu ipotek işleminin geçersiz olduğu açıktır. Dolayısıyla, geçerli bir işlemin olmadığının kabul edildiği hallerde, malik olan eşin ölümünün bu işleme hukukilik kazandırması düşünülemez. Diğer bir anlatımla ölü olan bir işlem diriltilemez. Sağ kalan eşin mirasçı sıfatıyla hakları ( TMK madde 240. ve 652 ) bulunmaktadır ve davacının bu davayı açtığı sırada var olan hukuki yararı yargılama sırasında davalı eşin ölümünden sonra da devam etmektedir. Bunun yanında halen ortada geçersizliği ileri sürülen bir ipotek bulunmaktadır. Bu nedenlerle, evlilik ölümle sona ermekle birlikte davanın konusuz kaldığını söylemek mümkün değildir. Aksi düşünce, davacının davasında haklı olup olmadığı hususunun araştırılmasına olanak sağlamadan, taşınmazın cebri icra ile satılması sonucunu doğuracak, bu durum ise büyük hak kayıplarına yol açacaktır ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2-2906 Esas-2017/1723 Karar ). Açıklanan nedenlerle, davaya konu taşınmazın davacı ve davacının eşi olan M. K. tarafından ipotek işlemi tesis edildiği tarihte aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı, açık rızasının alınıp alınmadığı dosya içerisinde bulunan deliller bir arada değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davalı eş M. K.’ın ölümü nedeniyle davanın konusuz kaldığı belirtilerek karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesi doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.”
