Kamulaştırma; kamu yararının gerekli kıldığı hallerde, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından özel mülkiyete tabi taşınmazlara usul ve mevzuat kuralları çerçevesinde el konulması işlemi olup, kamulaştırmaya ilişkin idari süreç, Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan usul ve yöntemlere göre yürütülür. Kamulaştırma sürecinde zaman, emek ve maliyet açısından tasarruf sağlanabilmesi açısından, öncelikle uzlaşma usulünün denemesi yasal bir zorunluluktur. Tarafların kamulaştırma bedeli konusunda yargı yoluna başvurmaksızın anlaşabilmelerinin önünü açan bu düzenlemeye “uzlaşma” denmekte olup, uzlaşma prosedürü birtakım usul ve şartlara tabidir.
Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan birtakım temel değişiklikler neticesinde, taşınmaz maliki ile idare arasında uzlaşmaya başvurulması, bazı durumlara özgü olarak kamulaştırma davası açılabilmesinin ön şartı haline getirilmiştir.
Yazı İçeriği
1. Kamulaştırmada Uzlaşma Nedir?
Kamulaştırma Kanunu’nda kamulaştırmanın etkin ve süratli yapılabilmesi için tapuya kayıtlı taşınmazların kamulaştırılması için idarenin öncelikle satın alma usulüne başvurması yasal bir zorunluluk olarak öngörülmüştür. Önemle belirtilmesi gerekir ki, kamulaştırmada satın alma usulü yani uzlaşma, yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar için uygulanabilen bir usuli kural olarak düzenlenmiştir.
Satın alma usulü, esasen tarafların uzlaşmasına dayanmaktadır. Buna göre idare, kamulaştırmaya ilişkin kimi durumlarda, öncelikle malik ile satın alma usulüne göre uzlaşmayı denemek zorundadır. Şayet malikle uzlaşma sağlanamazsa mahkemeye başvurarak taşınmazın bedelinin tespiti ile idare adına tescili talep edilebilecektir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil de denen bu dava süreci hakkında detaylı bilgi için “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Kamulaştırmada Uzlaşma Usulü
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 8 uyarınca tapuda kayıtlı taşınmazlar hakkında kamulaştırma yapılması için öncelikli olarak “satın alma” usulünün uygulanması gerekmektedir. Tapuya kayıtlı taşınmazların kamulaştırılmalarında, “uzlaşma” denilen satın alma usulü uygulanmaksızın, doğrudan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil talepli dava açılması halinde, açılan dava, “dava şartı” yokluğundan reddedilecektir.
Kamulaştırma süreci, idarenin kamu yararı ve ihtiyacı nedeniyle, özel mülkiyete tabi taşınmaz için kamulaştırma kararı alması ile başlamaktadır. Kararın akabinde, ilgili taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine kamulaştırma yapılacağı bildirilerek ve tapu sicil kaydına kamulaştırılma şerhi konulur.
Kamulaştırma kararının alınması akabinde idare tarafından kamulaştırılacak taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için kıymet takdir komisyonu oluşturulur. Kıymet takdir komisyonu, taşınmaza ilişkin tüm verileri toplamak suretiyle taşınmazın değerini tespit eder. Kıymet takdir komisyonları ilgili kamu kuruluşlarından hatta mahalli emlak alım satım bürolarından bilgi almak suretiyle taşınmazın değer tespitini bizzat yapabilecekleri gibi, uzman kişi, kurum veya kuruluşlara rapor hazırlatmak suretiyle de taşınmazın değerini tespit edebilirler.
Uzlaşma da denilen satın alma işleminin, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen bedel üzerinden pazarlık yolu ile gerçekleşmesi gerekmektedir. Pazarlıkla satım ve trampa işlemleri ile uzlaşma görüşmelerinin yürütülmesi için idare, kıymet takdir komisyonuna ek olarak kendi bünyesinde ayrıca bir uzlaşma komisyonu görevlendirecektir.
Kısa süre öncesinde kadar, uygulama imar planlarındaki değişikliklerle taşınmazına kamulaştırmasız hukuki el atılan malik için de idareye karşı dava açmadan önce uzlaşmaya başvuru yasal zorunluluktu. Ancak Anayasa Mahkemesi, konuya ilişkin olarak 05.04.2019 tarihli ve 30736 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2016/181E., 2018/111K. sayılı kararıyla, hukuki el atmaya dayalı tazminat davalarında, malik için öngörülen “önce idareye başvuru ve uzlaşma başvurusunun yapılması” şartı iptal edilmiştir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye “Hukuki El Atmada İdare İle Uzlaşma Zorunlu Mu ?” başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.
3. Kamulaştırmada Uzlaşmaya Davet
İdare, yukarıda bahsi geçen komisyonları görevlendirdikten sonra malik ile iletişime geçerek uzlaşma sürecini resmen başlatacaktır. Uygulamada bu durum, “uzlaşmaya davet” olarak adlandırılmaktadır.
İdare tarafından, resmi taahhütlü bir yazı aracılığıyla malik ile iletişime geçilecektir. Resmi taahhütlü bildirim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı uyarınca Kamulaştırma Kanunu’na göre, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde ise 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılacaktır. Malik, kamulaştırma kararını satın alma usulünün tebliği ile öğrendiği için işbu karara karşı idari yargıda dava açma süresi de tebligat ile başlayacaktır.
Resmi taahhütlü yazıyla, kamulaştırılacak taşınmazın, bedeli ödenmek üzere pazarlıkla satın alınmak istendiği veya idareye ait başka bir taşınmaz malla trampa edilerek devralınma talebi malike bildirilecektir. İdarenin bu bildiriminde, kıymet takdir komisyonunun evvelce belirlediği tahmini taşınmaz bedeli belirtilmez.
4. Kamulaştırmada Uzlaşma Sürecinde Süreler
Malik veya temsilcisi tarafından, idarenin yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde kamulaştırmaya konu taşınmazı, pazarlıkla ve anlaşarak satma talebiyle veya trampa isteğiyle idareye başvurulabilir. Malikin başvurusunun akabinde, uzlaşma görüşmeleri başlar.
Uzlaşma görüşmelerinin nihayetinde, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşılabilir. Bu durumda, anlaşmaya ilişkin şartları içeren bir tutanak düzenlenip komisyon üyeleri ve malik tarafından imzalanır.
Önemle belirtilmesi gerekir ki, yerleşik Yargıtay kararları uyarınca, uzlaşma komisyonu ile malik arasında yapılacak pazarlıkta teklif edilen ve kabul edilen fiyatların, taraflar yönünden bağlayıcılığı yoktur. Yani, taraflarca dava açılması halinde mahkemece taşınmazın değerinin belirlenmesinde, uzlaşma görüşmelerinde zikredilen bedeller bir ölçüt olarak kabul edilemez. Benzer şekilde, idarenin taraflar arasındaki anlaşma tutanağına dayanarak maliki tescile zorlama davası açması ya da malikin bedelin ödenmesi talebiyle dava açarak idareyi zorlaması mümkün değildir.
İdarece, uzlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilmelidir. Bu yazıda, malikten, belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilebilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli de kendilerine ödenir.
5. Kamulaştırmada Uzlaşmaya Varılmasının Sonuçları
Tarafların uzlaşmasının en önemli sonucu; bahse konu taşınmazın, malikinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılması ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamamasıdır. Dolayısıyla taşınmaz maliklerinin taşınmazın değerini kapsamlı bir şekilde araştırmaları oldukça yararlı olacaktır.
6. Kamulaştırmada Uzlaşma Sağlanamamasının Sonuçları
İdareyle malik arasında uzlaşma sağlanamaması veya malikin ferağ için tapuya gelmemesi gibi nedenlerle, taşınmaz satın alma yoluyla elde edilemezse, Kamulaştırma Kanunu m.10 uyarınca işlem yapılır. Yani uzlaşamama halinde idare, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespit edilerek idare adına tescili talebiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurabilir.
7. Sonuç
Sonuç olarak, taraflar uzlaşma görüşmeleri sonucunda anlaşırlarsa kamulaştırma işlemine ve bedeline karşı itiraz davası açılamayacaktır. Tarafların anlaşma sağlayamaması halinde ise kamulaştırma bedelinin tespiti mahkemece gerçekleştirilerek taşınmaz malın idare adına tescili yapılacaktır.
T.C. Anayasamıza ulaşmak için bkz.
116 m2 binamız var. Binamızdan taşıt yolu geçiyor, binanın yarısı yolda kalıyor. Komşu parselle bizi tevhid yaptılar, birlikte inşaat yapabilmekteyiz. Kamulaştırma için ben dilekçe verdim cevap bekliyorum.
Sormak istediğim uzlaşma sağlanırsa binanın tamamının bedeli ödeniyor sanırım. Tamamına ödeme yapılması oradaki tüm haklarımın kaybolması anlamına mı gelir? Yani komşumuzla birlikte yeni bina yapamaz mıyım?
Uzlaşma yolu ile yapılan ilk toplantı ile arazilerimiz kamulastirildi ve akabinde anlaşılan bedel karşılığında tutanak imzalandı. Kamulaştırma kanunları gereği 45 içinde ödemenin yapılacağı belirtilmektedir. Ancak 45 değil 7 ay geçmiş olmasına rağmen ödeme yapılmadı. Bunun akabinde ilgili kuruma bilgi edinme formu duzenleyerek müracaat ettim. 30 gün geçmesine rağmen herhangi bir cevap gelmedi.
Bunun sonucunda ne gibi hakları olabilir.
1 tutanagi iptal ettirme hakkım varmi?
2 ödeme yapıldıktan sonra 7 aylık değer kaybı için dava acabilirmiyim?
Teşekkürler
arazimden çevre yolu geçmektedir kamulaştırma fiyat biçip imza attırdı.lakin duydukki aynı bölgedeki başka arazilere farklı yüksek fiyat vermişler.ben ve benim gibi birçok kişi bilmeden imza attık cayma hakkımız varmıdır…? tapuya çağrılmadık daha çağırılınca gitmesek ne olur..? birde mahkemeye düşünce avukat tutma gibi zorunluluğumuz varmıdır.malum devlet kaybetme ihtimali vardır durduk yere avukat masrafından olurmuyuz.?
2011 mart ayında adıma kayıtlı tarlam yol olarak kamulaştırıldı.Bedelini aldım itiraz da etmedim.Ancak;ben memleketimde ikamet etmediğimden şahsıma tebligat yapılmadı pazarlığa çağırılmadım(benim adıma kim anlaştı bilmiyorum).Ağabeyimin telefonla bildirmesi sonucu memlekete gittim tapuda ferağımı verdim.İdare yetkilisini ilk defa orda gördüm daha önce hiç görmedim.Kısacası olay oldu bittiye geldi.Bahsi geçen tarla yol başka güzergahtan geçirildiğinden 2011 yılından beri boş durmaktadır.İdareden yol yapılmayan boş duran tarlayı geri istedim olumsuz cevap verdiler.Kanuna göre geri alma talep süresini 7 ay kadar geçmişim.Sizce tebligat yapılmadan pazarlığa çağırılmadan yapılan kamulaştırma meşrumudur?Ne yapılabilir?
Teşekkür eder iyi çalışmalar dilerim.
İmar planlarına alınan taşınmazların uzun yıllar boyunca uygulamaya alınmaması nedeniyle doğan mağduriyetler oldukça sık karşılaşılan hukuki sorunlardan olup, sizin durumunuz da bu kapsamda yer almaktadır. Öncelikle söz konusu idareye başvurarak imar planının değiştirilerek eski haline döndürülmesi ve yapılaşma izni verilmesi talep edilmelidir. İdarenin işbu başvuruyu yasal süresi içerisinde cevaplamaması veya reddetmesi halinde; kamu yararı ve mülkiyet hakkı arasındaki adil dengenin bozulduğu ve sair ilgili itirazlarla birlikte idarenin söz konusu işlemine karşı süresi içinde dava açılmalıdır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Bizim kucukcekmece de1973 yılında inşaat ruhsatı alınarak sosyal sigortalar kooperatifi tarafından 39 malikli 2 bloktan oluşan site de 1976 yılından buyana oturmaktayız yanlız 1982 yılında buraya belediyece imar planında orta öğretim tesis alanı olarak ayrılmış fakat 1982 den beri hiç bir işlem yapılmamıştır bizler kendi müracatlarımızla tapudan şerh yoktur cevabı aldık diğer kurumlardan olumlu cevap alamadık bizler halen bu binalarda oturmaktayız önümüzde bir deprem gerceği var kentsel dönüşüm kapsamında binamızı yenilemek istiyoruz bu konuda öneri ve görüşleriniz için çok teşekkür ederiz