Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, kat mülkiyetine esas olacak özel bir irtifak türüdür. Kat irtifakı yapının tamamlanmasından sonra, kat mülkiyetine geçiş sürecinin bir ön adımı olarak oluşturulur. Bu nedenle, kat irtifakı yalnızca kat mülkiyetine uygun nitelikteki taşınmazlarda kurulabilir. Kat irtifakı kurulabilmesi için yapının tamamlanmamış durumda olması ve tamamen kargir bir yapıya sahip olması gerekmektedir. Bu gereklilikleri taşıyan bir yapının resmi belgeleri düzenlenerek ve tapu kaydına işlenerek kat irtifakı oluşturulabilir.

İrtifak hakkı, taşınmaz bir maldan özel bir nedene bağlı olarak kullanma ve yararlanma imkânı tanıyan sınırlı ayni haklar arasında yer alır ve bu haklar Türk Medeni Kanunun’da düzenlenir. Kat İrtifakı ise özel bir irtifak türü olması nedeniyle, Kat Mülkiyeti Kanununda ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir.

1. Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakına konu olan taşınmaz maliki veya ortak maliklerine, yapının kat mülkiyetine geçirilmesi konusunda talep hakkı veren özel bir irtifak türüdür.

Kat irtifakı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak ifade edilmektedir. Kısaca kat irtifakı, paylı mülkiyete tabi bir arazide paya bağlı bir sınırlı ayni haktır.  

2. Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakının kurulmasında aşağıdaki esaslar dikkate alınmaktadır:

• Kat irtifakının kurulabilmesi için ya binanın inşaatına hiç başlanılmamış ya da inşaat henüz tamamlanmamış olmalıdır.
• Kat irtifakı, inşa edilecek binada kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulabilir.
• Kat irtifakı kurulurken üzerinde inşaat yapılacak olan taşınmazın mülkiyetinin, kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümlere tahsis olunan arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gerekir.
• Kat irtifakı taşınmazdaki payların her biri üzerinde kurulmalıdır.
• Kat irtifakı paya bağlı olarak kurulabilir. Bu nedenle pay sahibi kimse irtifak hakkı sahibi de o olur.
• Kat irtifakının bağlı olduğu payın hangi bağımsız bölüme ait olduğu belirtilmelidir.

Kat irtifakı bir arsa üzerinde malikin eğer birden fazla malik varsa tüm maliklerin rızası ile kurulur. Kat irtifakının kurulabilmesi için resmi senet düzenlenmesi ve kütüğe tescil edilmesi gerekmektedir. Resmi senet tapu sicil memuru tarafından düzenlenir.

Resmi senette, inşa edilecek binanın her bir bağımsız bölümü için ayrılan arsa payı, ortak yerler, eklentiler, inşaat planı, bağımsız bölümlerin numaraları ve cinsi, hakların kütüğe ne şekilde geçirileceği, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı hususlarının yer alması gerekir.

Resmi senet kanunen tescil talebi sayıldığından tapu idaresi tescili yapmak zorundadır. Tescil kat mülkiyeti kütüğüne yapılır.

2.1. Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Şartlar

Bir yapı üzerinde kat irtifakının kurulabilmesi için öncelikle o taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı, inşaatının henüz tamamlanmamış ve tamamının kâgir yapıda olduğu bir taşınmaz olması gerekmektedir.

Kat irtifakına konu olan taşınmazda, her bir bağımsız bölümün kendi başına ve diğerlerinden bağımsız olarak kullanılabiliyor olması da bir diğer şarttır. Ortak olarak kullanılan yerlerin ve eklentilerinin kat irtifakının konusu olması mümkün değildir.

2.2. Kat İrtifakı Kurulması için Gerekli Belgeler

Kat irtifakı kurulması için yapılacak başvuruda ibraz edilmesi gereken belgeler şu şekilde özetlenebilir:

• Başvuru Dilekçesi
• Vergi Numarası
• Yapının belediye tarafından onaylanmış mimari projesi
• İskân Belgesi
• Yönetim Planı
• Vaziyet Planı
• Kat maliklerinin nüfus cüzdanı fotokopileri

Evraklar eksiksiz şekilde teslim edilir ve başvurular uygun bulunur ise tapu sicil müdürlüğü tarafından resmi senet düzenlenir. Akabinde tescil işlemi gerçekleştirilerek kat irtifakı kurulmuş olur.

3. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları Nelerdir?

• Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak olan yapının, sözleşmede yazılı olan süre içerisinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
• İnşaatın henüz tamamlanmadığı hallerde kat irtifakı tapusuna sahip olan kimse, binanın tamamlanması için bir veya birden fazla kişiyi yönetici olarak atayabilir.
• Kat irtifakı sahibi inşa edilecek binayı kat mülkiyetine çevirtme yetkisine sahiptir.
• Kat irtifakının devri, rehni ve mirasçılara intikali mümkündür. Kat irtifakının devri, devralan kişiye inşaatı sağlama yükümlülüğünü de geçirir.
• Kat irtifakı satış vaadine konu olabilir.

4. Kat İrtifakı Hangi Hallerde Sona Erer?

Kat irtifakının sona ereceği haller Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da düzenlenmiştir. Maddeye göre kat irtifakı şu hallerde sona erecektir:

• Kat irtifakına ait sicil kaydının terkini
• Kat irtifakına konu arsasının tamamıyla yok olması veya üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi
• Kat irtifakına konu arsanın kamulaştırılması
• Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmadığı takdirde maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkiminin kat irtifakının sona ermesine karar vermesi

KMK m. 49 hükmü, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 2019/5644 Esas, 2020/1839 Karar sayı ve 15.06.2020 tarihli ilamına şu şekilde konu olmuştur:

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Kat irtifakının sona ermesi” başlıklı 49. maddesinde “Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamimiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.”

Kat mülkiyetinin sona erdiği diğer bir hal ise binanın tamamlanarak kat mülkiyetine çevrilmesidir. Bina tamamlandığında paydaşların tümünün talebi üzerine kat irtifakı terkin edilir. Terkin ile birlikte kat irtifakı sona erer.  

6. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında oldukça temel bazı farklılıklar söz konusudur. Bu farklılıklar şu şekilde özetlenebilir:

• Kat irtifakı, sadece inşaatı henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde kurulurken kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının inşaatının tamamen bitmiş olması ve oturum (iskân) izninin alınmış olması gereklidir.
• Kat irtifakında tapu cinsi “arsa” olarak belirtilirken kat mülkiyetine geçiş yapıldığında tapu cinsi “bina” olarak güncellenecektir.
• Kat irtifakı bir projenin onaylandığı anlamına gelirken kat mülkiyeti sahip olduğunuz yapının projeye uygun şekilde inşa edildiği anlamına gelmektedir.
• Kat irtifakının devri arsa payının devri ile mümkün olurken kat mülkiyetinin devri üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş yapının bağımsız bölümlerinin ve eklentilerinin ayrı ayrı devri ile mümkün olmaktadır.

Kat mülkiyetine ilişkin detaylı bilgi için “Kat Mülkiyeti Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

6. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Benzerlikler Nelerdir?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında farklılıklar olduğu gibi benzerlikler de bulunmaktadır. Bu benzerlikler şu şekilde özetlenebilir:

• Her iki hak da resmi senetle ve tapu siciline tescille doğar.
• Her iki hak da Tapu Sicili Tüzüğüne göre Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil edilir.
• Her iki hakta da ön alım (şufa) hakkı kullanılamaz.
• Her iki hakkın da kuruluşu esnasında bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının tapu kütüğünde gösterilmesi zorunludur.
• Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemez.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin, 2008/11693 Esas, 2008/12703 Karar sayılı kararında kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği şu şekilde ele alınmıştır:

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak kat mülkiyetli bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir, buralarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. Yargılama sırasında ortak taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş ve tapuya bu yolla tescil edilmiş olduğu gözetildiğinde artık taşınmazın tamamı kat mülkiyetine tabi bulunduğundan bir bütün olarak ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemez. Ancak bağımsız bölümlerden her birinde her bir paydaşın 1/3 oranında arsa paylarının bulunduğu ve bu bağımsız bölümler üzerinde paydaş oldukları gözetildiğinde bağımsız bölümlerden her biri bağımsız birer taşınmaz gibi bunlardaki ortaklığın giderilmesi istenebilir. Ancak bu durumda her bağımsız bölüm müstakil olarak nazara alındığında üç paydaşa aynen paylaştırılmasına olanak yoktur. Ne var ki bu durumun mahkemenin tarafları yanlış yönlendirilmesi sonucu oluştuğu, Yargıtay uygulamalarına göre de taşınmazda kat mülkiyetinin kurulması sağlanmış olsa idi aynı kararın verileceği dikkate alındığında sonucu itibarıyla doğru olan kararın onanması gerekmiştir.”

Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Ortaklığın Giderilmesi Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

7. Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Bina tamamlandığında paydaşların tümünün talebi üzerine kat irtifakı terkin edilir ve akabinde kat mülkiyeti kurulur.

Bununla beraber kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin re’sen de yapılması mümkündür. Zira KMK m.10’a göre yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri re’sen yapılır.

Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir.

Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği re’sen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve KMK m.12’de yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın re’sen kat mülkiyetine çevrilir.

8. Sıkça Sorulan Sorular