Taşınmaz satın alırken taşınmazın sahip olduğu özelliklerin ve diğer hususların belirlenmesi amacıyla inşaat firmasıyla taşınmaz satın alan tüketici arasında sözleşme imzalanması, giderek artan bir durumdur. Taşınmazın sahip olduğu özelliklerin ve tarafların hak ve borçlarının yazılı bir sözleşmeyle belirlenmesi, taraflar arasında uyuşmazlık meydana gelmesi ihtimalinde bu uyuşmazlığın çözülmesi noktasında oldukça yardımcı olmaktadır.
Taşınmaz satışına ilişkin akdedilen sözleşmenin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamına dâhil olabilmesi için; taşınmaz satıcısının satış işlemini ticari faaliyet kapsamında gerçekleştirmesi ve taşınmaz alıcısının ticari amaçlarla hareket etmemiş olması gerekmektedir. İşbu yazımızda taşınmaz satış sözleşmesinin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına dâhil olduğu halden hareketle müteahhide karşı tüketicinin hakları ve tazminat hakkı konusunda değerlendirmeler yapılacaktır.
Yazı İçeriği
1. Taraflar Arasında Akdedilen Taşınmaz Satış Sözleşmesi
2. Taşınmazın Satış Sözleşmesinde Yer Alan Özellikleri Taşımaması
3. Taşınmazın Ayıplı Teslimi Halinde Tüketicinin Seçimlik Hakları
3.1. Sözleşmeden Dönme Hakkı
3.2. Satış Bedelinden İndirim İsteme Hakkı
3.3. Ücretsiz Onarım İsteme Hakkı
3.4. Satılanın Ayıpsız Misli ile Değiştirilmesini İsteme Hakkı
4. Alıcının Seçimlik Haklarının Yanında Tazminat Talep Etme Hakkı
1. Taraflar Arasında Akdedilen Taşınmaz Satış Sözleşmesi
Taraflar arasında taşınmazın özellikleri, tarafların hak ve borçları ve sair hususlar hakkında taşınmaz satış sözleşmesi yapılmaktadır. Taşınmaz satışına ilişkin yapılan bu sözleşme, tamamlanmış bir gayrimenkul hakkında olabilse de daha çok inşaat halinde yahut projeden satın alınan gayrimenkullerde rastlanılan bir sözleşme tipidir. Taşınmazın inşasının henüz başlamadığı veya tamamlanmadığı durumlarda taşınmazın sahip olacağı niteliklerin sözleşmeyle belirlenmesi, özellikle satın alan tüketici açısından önem arz etmektedir. İşbu sözleşmelerde genellikle taşınmazın sahip olduğu veya olacağı şu özelliklere yer verilir:
- Taşınmazın bulunduğu konum
- Taşınmazın metrekare cinsinden alanı
- Taşınmazda bulunan oda/banyo/salon vb. bölümlerin sayısı
- Taşınmazın inşasında kullanılan betonun ve metallerin markası ve kalitesi
- Taşınmazın elektrik-su-doğalgaz tesisatlarının kullanıma elverişliliği
- Taşınmazın ısı ve ses yalıtımına sahiplik durumu
- Taşınmazın sahip olacağı zemin-duvar-doğrama malzemeleri gibi iç özellikler
- Taşınmazın bulunduğu çevrede yapılacak düzenlemeler
- Taşınmaza ait iskan, ruhsat ve projelere uygunluk
- Taşınmazın teslim edileceği tarih
gibi özelliklere ve durumlara yer verilmekte olup işbu sayılanlar zorunlu unsurlar değildir ve fazlası da sözleşme ile kararlaştırılabilir.
2. Taşınmazın Satış Sözleşmesinde Yer Alan Özellikleri Taşımaması
Taşınmazın, tüketiciye teslim edildiğinde taraflarca satış sözleşmesiyle kararlaştıran özellikleri taşımaması halinde ayıplı ifa gerçekleşmiş olacaktır ve bu kapsamda ayıplı ifa edilen taşınmaz, ayıplı mal olarak nitelendirilmektedir. Ayıplı mal kavramı, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8. maddesinde tanımlanmış olup işbu maddeye göre;
“Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.”
Taşınmazın ayıplı bir şekilde teslim edilmesi halinde alıcı, satıcıya karşı bu ayıplı ifa durumunu ileri sürerek satıcıdan bazı taleplerde bulunabilecektir.
3. Taşınmazın Ayıplı Teslimi Halinde Tüketicinin Seçimlik Hakları
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 9. maddesine göre satıcı, malı satış sözleşmesine uygun olarak tüketiciye teslim etmekle yükümlü olduğundan taşınmazın satış sözleşmesine uygun olmayan özelliklerle teslim edilmesi halinde alıcı, TKHK’nın 11. maddesine göre doğan bazı seçimlik haklara ve bu hakların yanında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) genel hükümlerine göre tazminat talep etme hakkına sahiptir.
Satıcı, tüketicinin hukuka uygun bir şekilde tercih ettiği seçimlik hakkı yerine getirmekle yükümlüdür. Ayrıca, TKHK madde 11/6’ya göre; seçimlik hakların kullanılması nedeniyle ortaya çıkan tüm masraflar, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getiren tarafça karşılanır.
3.1. Sözleşmeden Dönme Hakkı
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 11/1-a’ya göre, malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici, satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme seçimlik hakkına sahiptir. Yani teslim edilen taşınmazın ayıplı olması durumunda, tüketici konumundaki alıcı, satılan taşınmazı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
TKHK’nın 11. maddesinin 5. fıkrasına göre; tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını seçtiği durumda ödemiş olduğu bedelin tümü derhâl tüketiciye iade edilir.
3.2. Satış Bedelinden İndirim İsteme Hakkı
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 11/1-b’ye göre tüketicinin sahip olduğu bir diğer seçimlik hak, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme hakkıdır. Tüketici konumundaki alıcı, satın aldığı taşınmazın ayıplı şekilde teslim edilmesi halinde taşınmazı elinde bulundurarak taşınmazdaki ayıp oranında satış bedelinden indirim yapılmasını isteyebilir.
Satış bedelinden indirim isteme seçimlik hakkının kullanılması halinde, TKHK’nın 11. maddesinin 5. fıkrasına göre tüketicinin ödemiş olduğu bedelden yapılan indirim tutarı derhâl tüketiciye iade edilir.
3.3. Ücretsiz Onarım İsteme Hakkı
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 11/1-c’ye göre tüketici, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme seçimlik hakkına sahiptir. Alıcı, satın aldığı taşınmazın ayıplı teslim edilmesi durumunda bütün masraflar satıcıya ait olacak şekilde taşınmazdaki ayıpların giderilmesini talep edebilir.
Ücretsiz onarım isteme hakkının kullanılmasında onarımın, orantısız veya malın değerini aşan aşırı bir masraf ortaya çıkarmaması gerekir. Orantısız veya malın değerini aşan masraflar meydana getirdiği takdirde alıcı; sözleşmeden dönme veya bedelden indirim isteme haklarından birini kullanabilir.
TKHK madde 11/3’e göre;
“Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesinin satıcı için orantısız güçlükleri beraberinde getirecek olması hâlinde tüketici, sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim haklarından birini kullanabilir. Orantısızlığın tayininde malın ayıpsız değeri, ayıbın önemi ve diğer seçimlik haklara başvurmanın tüketici açısından sorun teşkil edip etmeyeceği gibi hususlar dikkate alınır.”
Ayrıca taşınmaz satışına ilişkin olarak ücretsiz onarım hakkı kullanıldığı takdirde; ücretsiz onarım talebinin satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltilmesinden itibaren konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda altmış iş günü içinde bu talebin yerine getirilmesi zorunludur.
3.4. Satılanın Ayıpsız Misli ile Değiştirilmesini İsteme Hakkı
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile düzenlenen son seçimlik hak, madde 11/1-ç’de yer aldığı üzere, imkân varsa satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme hakkıdır. Taşınmazın teslimi satıcı tarafından ayıplı bir şekilde gerçekleştirilmişse alıcı, bu taşınmazın aynı özelliklerdeki başka bir taşınmaz ile değiştirilmesini talep edebilir.
Satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme hakkının kullanılmasında bu değişimin, satıcı açısından orantısız güçlükler meydana getirmiyor olması gerekir. Orantısız güçlükler meydana getirdiği takdirde alıcı; sözleşmeden dönme veya satış bedelinden indirim isteme haklarından birini kullanabilir.
TKHK madde 11/3’e göre;
“Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesinin satıcı için orantısız güçlükleri beraberinde getirecek olması hâlinde tüketici, sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim haklarından birini kullanabilir. Orantısızlığın tayininde malın ayıpsız değeri, ayıbın önemi ve diğer seçimlik haklara başvurmanın tüketici açısından sorun teşkil edip etmeyeceği gibi hususlar dikkate alınır.”
Ayrıca; taşınmaz satışına ilişkin olarak satılanın ayıpsız misliyle değiştirilmesini isteme hakkı kullanıldığı takdirde; değişim talebinin satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltilmesinden itibaren konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda altmış iş günü içinde bu talebin yerine getirilmesi zorunludur.
4. Alıcının Seçimlik Haklarının Yanında Tazminat Talep Etme Hakkı
Satıcının ayıplı ifa gerçekleştirmesi halinde, alıcının seçimlik haklarından yukarıda bahsedilmiştir. Tüketici konumundaki taşınmaz alıcısı, sahip olduğu bu seçimlik hakların yanında Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre tazminat talep etme hakkına da sahiptir.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 11/6’ya göre;
“…Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir.”
Türk Borçlar Kanunu madde 112’ye göre;
“Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”
Taşınmaz satıcısı, ayıplı ifa gerçekleştirdiği durumda taşınmazı teslim etme borcunu gerektiği gibi yerine getirmemiş olacağından alıcının bu sebeple meydana gelen zararlarını TBK genel hükümler çerçevesinde tazmin etmekle yükümlüdür.
Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için aşağıda yer alan yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Müteahhidin Ayıptan Sorumluluğu ve Müteahhide Karşı Tazminat Davası
Tapuyu Devretmeyen Müteahhide Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası
Anlaşmalı Banka Kredisi Kullandırılan Satışlarda Tüketicinin Hakları
Anlaşmalı Banka Kredisi Kullandırılan Satışlarda Tüketicinin Hakları
Taşınmazın Geç Tesliminden Kaynaklanan Kira Kaybı ve Tazminat Davası
Anlaşmalı Banka Kredisi Kullandırılan Satışlarda Bankanın Sorumluluğu
