Konut satışlarından doğan hukuki uyuşmazlıkların çoğu satılan dairenin vaat edilen niteliklere sahip olmamasından kaynaklanmaktadır. Özellikle müteahhitlerle yapılan anlaşmalarda, evin istenilen özelliklerde olmaması halinde müteahhide karşı tazminat davası açılabilecektir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre ayıplı ev satın alan kişinin birden çok seçimlik hakkı varsa da en çok başvurulan hukuki yol ayıplı eser bedelinde indirim ve tazminat davasıdır.
Yazı İçeriği
1. Ayıp Nedir?
2. Müteahhidin Ayıptan Sorumlu Olduğu Durumlar
3. Teslimden Sonra Müteahhidin Ayıba Karşı Sorumluluğu
4. Ayıplı Taşınmaz Durumunda Seçimlik Haklar
5. Müteahhide Karşı Açılacak Tazminat Davası
6. İnşaat Sözleşmelerinde Ayıbın Giderilmesini İsteme
7. Müteahhit Mağduru Arsa Sahipleri Ne Yapmalı
8. Ayıplı Taşınmaza ilişkin Davalarda Zamanaşımı
9. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hukuki ilişkinin tüketici işlemi niteliğinde olması halinde 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun tüketiciyi koruyucu farklı düzenlemeler de barındırmaktadır. Bu yazımızda ise alıcının ayıplı satılan ev nedeniyle tazminat isteme hakkı üzerinde durulacaktır.
1. Ayıp Nedir?
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre ayıplı mal; tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmayan ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımayan mal şeklinde tanımlanmıştır.
Tanıtım broşürlerinde, kullanma kılavuzunda, internet sitesinde, reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan, muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilmektedir.
Görüleceği üzere ayıp, hukuki bir eksiklikten kaynaklanabileceği gibi maddi bir eksiklikten de kaynaklanabilmektedir.
2. Müteahhidin Ayıptan Sorumlu Olduğu Durumlar
Mevzuatta ayıp kavramına ilişkin genel bir tanım yapılmışsa da ayıp durumunun nasıl gerçekleşeceği her somut olayda değişebilecektir. Taşınmaz satışında ayıptan sorumluluk taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenecektir. Satılan taşınmaz tarafların anlaşmasına uygun değilse müteahhidin ayıptan sorumluluğu gündeme gelecektir. Taşınmaz satışında alınan ev hukuken ayıplı olabileceği gibi fiziki olarak da ayıplı olabilir.
Hukuki ayıp taşınmazın vaat edilen hukuki niteliklerde olmaması, iskânının alınmamış olması, gerekli ruhsat ve izinlere sahip olmaması olarak örneklendirilebilir.
Fiziki ayıp ise taşınmazın fiziki durumuna ilişkindir. Örneğin bir taşınmazın vaat edilen malzeme kalitesine sahip olmaması, yine vaat edilmesine rağmen bazı özelliklere hiç sahip olmaması fiziki ayıp olarak sıralanabilecektir.
3. Teslimden Sonra Müteahhidin Ayıba Karşı Sorumluluğu
Taşınmaza ilişkin ayıp durumunun tespiti konusunda kanun, alıcıya satın alınan evi gözden geçirme yükümlülüğü yüklemiştir. Buna göre alıcı, teslim aldığı evi imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve taşınmazda müteahhidin sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde müteahhide bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılacaktır.
Tüketici işlemleri bakımından ise kanun özel bir düzenleme getirerek teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğunun kabul edileceğini belirlemiştir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı ise müteahhide aittir.
Satın alınan evdeki ayıbın belirli bir süre kullanımdan sonra ortaya çıkması halinde ise gizli ayıptan bahsedilecektir. Taşınmazda gizli ayıp bulunması halinde alıcı bu durumun ortaya çıkmasından itibaren hukuki yollara başvurabilecektir.
Bu kurallardan da anlaşıldığı üzere teslimden sonra müteahhidin ayıba karşı sorumluluğu ortadan kalkmamakta, özellikle belirli bir süre kullanmadan sonra ortaya çıkan ayıplar bakımından müteahhidin (yüklenicinin) ayıba karşı sorumluluğu devam etmektedir.
4. Ayıplı Taşınmaz Durumunda Seçimlik Haklar
Müteahhit tarafından satılan taşınmazın ayıplı olması durumunda kanun alıcıya bir takım seçimlik haklar tanımaktadır.
Alıcının seçimlik hakları;
- Evi geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
- Evi alıp, ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme,
- Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere evin ücretsiz onarılmasını isteme,
- İmkân varsa, evin ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme,
Şeklindedir. Satın alınan taşınmazın ayıplı olması halinde alıcı bu seçimlik haklardan birini müteahhide karşı kullanabilecektir. Bu seçimlik hakların yanında alıcı başka bir zararı da varsa bu zarar için müteahhide karşı tazminat davası açabilecektir.
5. Müteahhide Karşı Açılacak Tazminat Davası
Alıcının ayıplı satılan ev nedeniyle müteahhide karşı tazminat hakkı alıcının seçimlik haklarından doğabileceği gibi alıcının genel hükümlere göre uğradığı maddi zarardan da doğabilecektir.
Ayıplı satılan bir ev bulunması halinde alıcı taraf ayıp nedeniyle taşınmazı gerçek değerinin üzerinde aldığını belirterek ayıplı eser bedelinde indirim talep edebilecektir. Bu durumda müteahhide ödenen bedel ile ayıp nedeniyle taşınmazın mevcut değeri arasındaki fark müteahhitten istenilebilecektir.
Bunun yanında alıcı taraf, bu ayıp durumu nedeniyle uğradığı başkaca bir maddi zarar bulunuyorsa bunu da müteahhitten talep etme hakkına sahiptir. Bu zarar kalemi her somut durumda değişebilecektir. Örneğin dükkân olarak satın alınan bir taşınmazın gerekli izin ve ruhsatlara sahip olmaması durumunda alıcı taraf dükkan için yaptığı masrafları zarar olarak müteahhitten isteyebilecektir. Yine alıcının konut olarak satın aldığı bir taşınmazın ayıp nedeniyle oturmaya elverişli olmaması durumunda alıcı taraf yaptığı masrafları isteyebilecektir. Alıcının bu tazminat hakkı seçimlik haklardan olmayıp seçimlik hakkın yanında ayrıca talep edilebilecek bir tazminat türüdür.
6. İnşaat Sözleşmelerinde Ayıbın Giderilmesini İsteme
Satın alınan evdeki ayıbın giderilebilecek nitelikte olması durumunda alıcı taraf müteahhitten ayıbın giderilmesini de isteyebilecektir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre ayıbın giderilmesinin istenilebilmesi için yapılacak tadilat ve bakım işlemlerinin aşırı bir masraf gerektirmemesi gerekmektedir. Bu şartların varlığı halinde ayıplı bir ev alan kişi, tüm masrafları müteahhide ait olacak şekilde taşınmazın bakım ve onarım işlemlerinin yapılmasını isteyebilecektir.
Müteahhit tarafından yapılan bu bakım ve onarım işlemlerinin de hukuka uygun yapılması gerekmekte olup aksi durumda bu bakım ve onarım işlemleri için de müteahhidin ayıba karşı sorumluluğu doğacaktır.
7. Müteahhit Mağduru Arsa Sahipleri Ne Yapmalı?
Yukarıda açıklandığı üzere satın alınan bir evin ayıplı olması durumunda müteahhidin hukuken sorumluluğu bulunduğundan alıcı taraf açacağı dava ile zararını talep edebilecektir.
Müteahhidin ayıptan sorumluluğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de bulunmaktadır. Buna göre devam eden inşaat sırasında müteahhidin ayıplı bir taşınmaz inşa ettiğinin anlaşılması durumunda durum derhal müteahhide ihtar edilmeli ve hukuki yollara başvurulmalıdır. Bu durumda müteahhitle imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi de mümkündür.
Bu konuda daha detaylı bilgi için “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
İnşa edilen taşınmazdaki ayıplar taşınmaz inşa edildikten sonra anlaşılırsa bu durumda da mağdur edilen arsa sahipleri öncelikle bir ihtarla müteahhitten zararlarını talep edebilir aksi durumda ayıplı konut davası açarak zararlarını dava yoluyla tazmin edebilirler.
8. Ayıplı Taşınmaza İlişkin Davalarda Zamanaşımı
Ayıplı satılan taşınmaz durumunda zamanaşımı durumu hem Türk Borçlar Kanununda hem de Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda ayrı olarak düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanununda yer alan düzenlemeye göre satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğramaktadır. Bununla birlikte müteahhit, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, iki yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamayacaktır.
Genel kural bu şekilde olmakla birlikte, taşınmazın tüketici işlemi kapsamında alınması halinde uyuşmazlığa Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanacağından burada düzenlenen zamanaşımı kuralları geçerli olacaktır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda yer alan düzenlemede ise Borçlar Kanununda yer alan düzenleme aynen kabul edilmiş fakat konut veya tatil yeri amacıyla alınan taşınmazlar bakımından üst süre 5 yıla çıkarılmıştır.
Şu durumda zamanaşımı konusunda uyuşmazlığın türü doğrudan önemli olup tüketiciler tarafından alınan konutlar bakımından müteahhidin ayıptan doğan sorumluluğu 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
9. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ayıplı satılan ev nedeniyle müteahhide karşı açılacak tazminat davasında görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre belirlenecektir. Buna göre tüketiciler tarafından satın alınan evler bakımından görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri olacaktır. Ticari amaçla satın alınan taşınmazlar bakımından ise görevli mahkeme 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre Ticaret Mahkemeleri olacaktır.
Yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre belirlenecek olup ayıplı satılan ev nedeniyle tazminat davalarında yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre borçlunun bulunduğu yer mahkemesi kabul edilecektir. Tüketici tarafından açılacak davalarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı niteliğindedir.
Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için “Tüketici Davalarında Zorunlu Arabuluculuk” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
