Apartmanlar ve siteler gibi küçük boyutlu yaşam alanlarında yaşayanların huzuru için uyulması gereken birtakım kurallar bulunmaktadır. Bu doğrultuda, hukuk ortamında geçerliliği olan bir sözleşmeye ihtiyaç doğmuştur. Söz konusu ihtiyaca karşılık oluşturulan yönetim planı, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre binanın yönetim tarzı, ortak araç-gereçlerin kullanılması ve site sakinlerinin uyması gereken kurallar yönetim planı ile düzenlenmektedir. Tapu Kadastro Müdürlüklerine bağlı tapu müdürlüklerinden temin edilen yönetim planı sayesinde site sakinleri arasında doğabilecek uyuşmazlıkların da önüne geçilmektedir.
Yazı İçeriği
Yönetim planının değiştirilmesi için yapılan oylamalarda kat maliklerinin beşte dördünün oyunun bulunması şarttır. Yapılan oylamalar sonucunda beşte dört oy çoğunluğu sağlanamazsa kararı öğrenen kat maliklerinin gayrimenkulün bulunduğu sulh hukuk mahkemelerinde yönetim planının iptali için dava açma hakları bulunmaktadır.
1. Yönetim Planı Nedir?
Apartmanlar ve siteler gibi yerlerde yaşayan insanların ortak karara varması gereken bazı konular mevcuttur. Bu doğrultuda ortak yaşam alanlarında düzeni sağlamak ve adil bir yaşam ortamı oluşturmak için kat malikleri, site yöneticisinin sorumluluğunda ortak kararlar alırlar. Bu kuralların özünü ve işleyişini içinde barındıran, hukuk ortamında da geçerliliği olan sözleşmeye yönetim planı denilmektedir.
2. Yönetim Planı Nasıl Oluşturulur?
Bir binanın yönetim şeklini hukuk çerçevesinde belirleyen yönetim planı, tapu müdürlüklerinden temin edilebilir. Bunun için herhangi bir kat malikinin veyahut yöneticinin tapu dairesine giderek binaya ait olan yönetim planını talep etmesi yeterli olacaktır. Bina veya site yönetimi ilgili tapu müdürlüğünden temin edeceği yönetim planı taslağına kendi belirledikleri sözleşme maddelerini ekleyebileceklerdir.
3. Yönetim Planının Önemi Nedir?
Taşınmaz almaya karar veren bireylerin tapuda yer alan yönetim planı örneğini incelemesi sonradan doğabilecek pişmanlıkları önlemek açısından büyük önem taşımaktadır. Ayrıca bir sitede, site sakinleri arasında doğabilecek problemler de yönetim planı ile önlenebilecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28’e göre yönetim planı, binanın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer kat maliklerinin önem vereceği konular yönetim planında düzenlemektedir.
4. Yönetim Planında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nedir?
- Yönetim planı, öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere yasalara aykırı hükümler içermemelidir.
- Yönetim planının, kat maliklerinin yaşamını kolaylaştırmaya yönelik hazırlanması gerekmektedir.
- Yönetim planı, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları tespit etmek ve çözüm bulmak amacı taşımalıdır.
- Yönetim planının da hangi maddelerin kanunun emredici hükümlerinden kaynaklandığının belirtilmesinde fayda bulunmaktadır.
- Yönetim planının, binada yaşayan sakinlerin yaşam kültürlerine uygun olarak hazırlanması da önem taşımaktadır.
5. Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Çeşitli sebepler nedeniyle yönetim planında değişiklik yapılması gerekebilir. Yönetim planının değiştirilebilmesi için yapılan oylamalarda bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu olması şarttır. Örnek vermek gerekirse, 120 üye olan toplantıda, 96 kat malikinin yönetim planının değiştirilmesi yönünde oy kullanması gerekmektedir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2011/11552 Esas, 2012/2972 Karar, 22.3.2012 Tarihli İlamı;
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5’inin oyu şarttır.
6. Yönetim Planı İptali
Kat maliklerinin yönetim planının değişimi veya iptalini genel kurula götürme hakları mevcuttur. Yönetim planının tamamen iptali gibi bir durum ilk aşamada söz konusu olmayacaktır. Ancak, kat maliklerinin genel kurula yaptıkları yönetim planı değişikliği talebi kabul edilmez veya yönetim planı değişikliği için kanunda ön görülen beşte dört oy çoğunluğu sağlanamaz ise kararı öğrenen kat maliklerinin bir ay içinde, her halükarda 6 ay içinde sulh hukuk mahkemelerinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, kat maliklerinin hukuka aykırı olduğunu düşündükleri yönetim planı değişikliği kararına karşıda sulh hukuk mahkemesine başvurma hakları bulunmaktadır. Bu aşamada önemle belirtmek gerekir ki genel kurula katılıp yönetim planı değişikliğine karşı olumlu oy kullananlar dava açma hakkına sahip olamayacaklardır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2005/5 Esas, 19.05.2015 Tarihli İlamı;
Yönetim planının değiştirilmesi, ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile olanaklıdır. Mahkemece yönetim planının dava konusu edilen maddesinin iptal edilebilmesi için de bunun yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık oluşturur nitelikte olması gerekir. Somut olayda değiştirilmesi istenilen yönetim planının 6. maddesi hükmü niteliği itibariyle yasanın buyurucu hükümlerine aykırı olmadığı cihetle bu maddenin değiştirilebilmesi için yukarıda sözü edilen yasa maddesi uyarınca kat maliklerinin toplanıp beşte dördünün oyu ile karara bağlanması gerekir. Hakim kat maliklerinin iradesi yerine geçip böyle bir değişikliğe karar veremez.
7. Yönetim Planı İptali Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Yönetim planı iptali davası, taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Yönetim planı iptal davasında taraf teşkili için tüm kat maliklerinin davaya dâhil edilmesi gerekmektedir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2008/10673 Esas, 19.01.2009 tarihli ilamı;
… Davada ana taşınmazın yönetim planının ( 1 ) nolu bağımsız bölüm maliki lehine ortak yerlerde tesis ve değişiklikler yapılması konusunda muvafakat içeren 15 ve 16. maddelerinin iptali ile bu maddelere dayanarak projeye aykırı biçimde yapıldığı ileri sürülen tesis ve değişikliklerin eski hale getirilmesi istenilmiştir. Dava salt ( 1 ) nolu bağımsız bölüm maliki ile kiracısı aleyhine açılmış bulunmaktadır. Yukarıda özetlenen davanın niteliği özellikle yönetim planının sözü edilen ve bir kat malikine ayni hak tanınmasına ilişkin olan maddelerinin iptali istenildiği göz önünde tutularak öncelikle ana taşınmazdaki tüm kat maliklerinin yöntemince davaya dahil edilip taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir…..
8. Sıkça Sorulan Sorular
Yönetim Planında Hüküm Bulunmayan Hallerde Ne Olur?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat mülkiyeti kanunu ve genel hükümler uygulama alanı bularak uyuşmazlık çözüme kavuşturulur.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Yönetim planının tamamının veya bazı maddelerinin değiştirilmesi her zaman için mümkündür. Ancak bu yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin 4/5’inin oyu aranmaktadır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Hakimin Müdahalesi Ne Zaman Olur?
Kat Mülkiyet Kanunu’nun 33. maddesinde yönetim planına hakimin müdahalesi düzenlenmiştir. Buna göre kat maliklerinden birinin veya kira sözleşmesine dayalı olarak kiracı olarak oturanlardan birinin ya da başka bir suretle ilgili taşınmazda devamlı suretle oturanlardan birinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliklerinin, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilmektedirler.
Yönetim Planına Nasıl Ulaşılır?
Kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tescili esnasında yönetim planının tapuya verilmesi şarttır. Medeni Kanun uyarınca tapu sicili “ilgisini inanılır kılanlara “ açıktır. Tapu sicili ile ilgisi olan herkes tapu kütüğündeki belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini isteyebilir. Buna göre kat maliklerinin yönetim planına ilgili tapu müdürlüğünden ulaşabilmeleri mümkündür.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti konularına ilişkin detaylı bilgi için “Kat İrtifakı Nedir?” ve “Kat Mülkiyeti Nedir?” başlıklı makalelerimizi inceleyebilirsiniz.
