4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazlar üzerindeki mülkiyetin kazanılması tapuda yapılacak tescil işlemi ile gerçekleşmektedir. Bu temel kural karşısında tapusuz taşınmazların devrinin nasıl gerçekleşeceği konusunda pek çok soru işareti doğmaktaysa da uygulama ve yargı kararları ile tapusuz taşınmazların devri usulü belirlenmiştir.
Table of contents
Tapu, günümüzde bir taşınmaza ilişkin bilgileri içeren ve söz konusu taşınmazın malikini gösteren resmi bir belgedir. Bu şekilde özel mülkiyete konu taşınmazların tapusunun bulunması kuralsa da ülkemizde halen daha tapusu bulunmayan, kadastro işlemine dahi tabi olmamış taşınmazlar bulunmaktadır. Bu nedenle tapusuz taşınmazların devri, ortada hak sahibini gösteren bir tapu belgesi bulunmadığı için çok sayıda uyuşmazlığı da beraberinde getirmektedir.
1. Tapusuz Taşınmaz Nedir?
Tapusuz taşınmaz, herhangi bir kadastro veya tapulama işlemine konu olmamış, tapu müdürlüğü nezdinde herhangi bir kaydı bulunmayan taşınmazları ifade etmektedir. Taşınmazların devri ve kazanılması işlemlerinde asıl olan tapu müdürlüğü nezdinde gerçekleştirilen tescil işlemi olduğundan tapusuz taşınmazların devrinde farklı usuller belirlenmiştir.
2. Tapulu Taşınmazların Devrinde Usul
Tapulu taşınmazların devrinde usul, malik tarafından gerçekleştirilecek devir beyanı sonrası tapu müdürlüğünde gerekli devir ve tescil işlemlerinin gerçekleştirilmesidir.
Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazların devri ve kazanılması tapuda gerçekleştirilen tescil işlemi ile sağlanmakta, tapuda gerçekleştirilmeyen işlemler ise taşınmazın devri sonucunu doğurmamaktadır. Bu açıdan tapulu taşınmazların devri resmi şekle bağlıdır.
3. Tapusuz Taşınmazın Devrinde Usul
Tapusuz taşınmazların devri, ortada herhangi bir tapu belgesi bulunmadığı için tapulu taşınmazların devrinden farklı olarak gerçekleşmektedir. Buna göre tapusuz taşınmazların devri ana kuraldan farklı olarak herhangi bir şekle bağlanmamış ve taşınır malların devri usulü ile aynı usulün geçerli olacağı kabul edilmiştir. Şu durumda tapusuz bir taşınmazın devredilmesi ile taşınabilir bir eşyanın devredilmesi arasında hukuken herhangi bir ayrım bulunmamaktadır. Gerçekleştirilecek devir sözleşmesinin geçerli olabilmesi için herhangi bir şekil kuralı da getirilmemiştir.
Yargıtay tarafından verilmiş ve yerleşik hale gelmiş birçok kararda, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların devrinin menkul mallarda olduğu gibi zilyetliğin alacaklıya devri yoluyla gerçekleştirileceği ifade edilmiştir. Söz konusu tapusuz taşınmazın devri resmi şekle bağlı olmadığı gibi, bu taşınmazın devrine ilişkin olarak gerçekleştirilecek ispat da herhangi bir şarta bağlı değildir. Her türlü delille ispat faaliyeti gerçekleştirilebilmekle birlikte ve şarta bağlı devir de söz konusu olabilmektedir.
4. Taşınır Malların Devri Usulü
Tapusuz taşınmazların devri, yerleşik Yargıtay kararları gereği taşınır malların devri usulüne tabi olacaktır. Taşınır malların devri usulü bakımından ise temel durum mal üzerindeki zilyetliğin devredilmesidir.
Zilyetlik; bir kimsenin bir eşya üzerindeki fiili egemenliğidir. Zilyetliğin devri ile kast edilen de söz konusu tapusuz taşınmaz üzerindeki fiili egemenliğin el değiştirmesidir. Özetle ifade etmek gerekir ise; tapusuz taşınmazın zilyetliğinin devri, bu taşınmazın alacaklıya teslim edilmesidir.
5. Zilyetliğin Devri Halleri
Yukarıda ifade edildiği üzere zilyetlik, bir eşya üzerindeki fiili hâkimiyeti tanımlamaktadır. Zilyetliğin devri bakımından ise kanunda farklı usuller öngörülmüş olup taşınır mallar için geçerli olan bu devir halleri, taşınmaz malların devrinde de geçerli kabul edilecektir.
Zilyetlik doğrudan devredilebileceği gibi dolaylı olarak da devredilebilmektedir. Zilyetliğin doğrudan devri söz konusu eşyanın hâkimiyetinin doğrudan devredilmesidir. Dolaylı devir ise eşyayı fiilen devretmemekle, eşya üzerindeki hâkimiyetin devri olarak tanımlanabilir.
5.1. Malın Teslimi
Zilyetliğin devrindeki ilk usul söz konusu eşyanın doğrudan devredilmesi, alıcının eline teslim edilmesi olarak tanımlanabilmektedir. Taşınır mallarda malın teslimi, söz konusu eşyanın elden devralana verilmesi şeklinde gerçekleşecektir.
5.2. Araçların Teslimi
Zilyetliğin doğrudan devredilmesindeki bir diğer usul, devredilecek mala ilişkin araçların devredilmesidir. Örneğin bir arabanın anahtarının teslim edilmesi, doğrudan arabanın teslim edilmesi ile aynı sonucu doğurmaktadır. Taşınmaz mallar bakımından ise taşınmazın anahtarının devredilmesi, araçların devri yolu ile zilyetliğin devredilmesini sağlayacaktır.
5.3. Zilyetlik Sözleşmesi
Zilyetliğin dorudan devrine ilişkin son usul ise söz konusu malın yeni zilyedin fiili hâkimiyetine bırakılması sonucunu doğrudan zilyetlik sözleşmesidir. Burada devredilen eşya o sırada alıcının eline teslim edilmemekteyse de taraflar arasında yapılan sözleşme gereği eşya üzerindeki fiili hâkimiyet alıcıya devredilmektedir. Örneğin bir yere bırakılan eşyanın, bırakılan yerden alınmasına dair onay verilmesi, zilyetlik sözleşmesi yolu ile zilyetliğin devrini sağlamaktadır.
5.4. Temsilci Aracılığıyla Devir
Zilyetliğin temsilci aracılığıyla devri, zilyetliğin dolaylı yoldan kazanılmasına dair usullerdendir. Burada zilyetliği devralan kişi, söz konusu eşyayı doğrudan devralmamakta ve bir temsilcinin aracılığıyla devir gerçekleşmektedir. Örneğin tapusuz bir taşınmazın doğrudan devralana değil de devralanın vekiline bırakılması hali temsilci aracılığıyla zilyetliğin devrine örnektir.
5.5. Hükmen Teslim
Hükmen teslim yoluyla zilyetliğin devri, devredilen eşyanın fiilen el değiştirmediği fakat eşya üzerindeki hâkimiyetin devredildiği devir türüdür. Örnek alarak bir galeriden satın alınan tablonun alıcısının söz konusu tabloyu sergilenmesi için bir müddet daha satın aldığı yerde bırakması halinde eşya fiilen el değiştirmese de eşyanın sahibi, bir başka ifade ile zilyedi değişmiş olacaktır.
5.6. Zilyetliğin Havalesi
Zilyetliğin dolaylı yoldan devrine ilişkin son durum ise zilyetliğin havalesidir. Bu durumda devredilen eşya, malın gerçek sahibinde değil, herhangi bir hukuki nedenle malı fiilen elinde bulunduran bir üçüncü kişidedir. Bu durumda malın gerçek sahibi söz konusu eşyayı devretmek istediğinde alıcıya malı gidip ilgili kişinin elinden alabileceğini söylediğinde zilyetliğin havalesi yolu ile devir gerçekleşmiş olacaktır.
Örnek vermek gerekirse bir kişinin kiracısının elinde bulunan malı başka bir kişiye satması halinde yeni alıcının malı kiracıdan alması zilyetliğin havalesi olarak kabul edilecektir. Detaylı bilgi için Taşınmazlara Yapılan Tecavüzlerin 3091 Sayılı Kanun Gereğince İdarece Önlenmesi başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Mrb İzmir de hazine yerinde tapusuz olarak babaannem oturmakta ve burayı bana bırakmak istiyor. Bunun için nasıl bir yol izlememiz gerekmektedir?
Merhaba iyi günler dilerim.
Babamdan kalan bir dükkan var. Tapusuz ve binada 40 daire daha var. tapusuz babam 20 yıl önce mütahitten noter den devir almış. Biz emlak vergisini ödüyoruz. Kanun karşısında ne kadar hak sahibiyiz.
35 sene önce babam 10 dönümlük bir tarladan sözleşme imzalayarak 400 m2 yer almış ve ev yaptırarak kiraya vermiştir.Her sene emlak çöp vb. vergileri ödemiştir.Bu arada bizim gibi 10 kişi daha bu tarladan alarak ev yaptırmışır.10 yıl önce bu 10 kişiden 1’si bu tarlanın tamamını almış ve imar geçirtmiştir.Şimdi tapunuzu vermesi için bizden çok yüksek bir para istemektedir.Yasal olarak nasıl bir yol izlememiz lazımdır.
merhabalar 2010 yılında babam evin bir göz odasını dükkana çevirdi.belediyeden proje çizimi rusatında ev ile dükkan ayrı olarak tekrar çizildi.fakat ikisinin tapusu da bir daha ayıramadık. tapuya gittiğimizde her kat malikinin buna imzası gerekli dediler .biz herkesten aldık sadece bir kişinin imzası yok.o yüzden ev ile dükkan tapusu ayrılmadı.ne yapılabilir lütfen yardımcı olurmusunuz . ev sahibinin ev ile dükkanın hisse devri ile bu işlem olabilirmi..
Evvela geçmiş olsun konuya dair en önemli nokta şudur birincisi yapı kayıt belgesi resmi bir kurumun yada kişinin belirleyip onayladığı bir belge değildir sadece vatandaşın beyanı dayanarak hazırlanan bir belgedir yani yapı kayıt belgenizin olması sizin yapınızın tamamen ruhsatlandırıldığı yada dokunulmaz olduğu anlamına gelmez aksine yapı kayıt belgesinde yalan yada yanlış beyanda bulunulması bir suç unsurudur. İkinci nokta ise tapusuz arazilerde eğer mahal üzerinde kadastral işlem yapılmışsa muhtar satışının hiç bir hükmü yoktur satış sadece ihale yoluyla tapu yada milli emlak müdürlüklerince yapılmaktadır. Burada ana nokta ilk alım hakki zilliyet inde olan kişiye aittir şayet kişi alım hakkını kullanmaz ise rayiç bedel üzerinde ihaleye giren kişi satın almayı yapar
Merhaba babamızdan kalma 1976 yılında alınmış 120 mkarelik zilliyet senetli arsamız var ve tapuya gittik oradan 90 yıllarda tapu kadosronun geçtiği ve biz şimdi hiç bir şey yapamayacağımızı söylediler bunu kanunen nasıl yol izlemeliyiz
Merhabalar. Yerel bir idare tapusu kendinde olmayan bir arsayı (mili emlakdan tapu devrini yapmadan) ihaleyle satışa çıkarıyor ve satıyor. Satışta da garantörlük vaat ediyor. (Muhtemelen icradan kaçırıyor) Vatandaş olarak bunun ne kadar yasal olabileceğini merak ediyorum. Şimdiden teşekkür ederim.