Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Bir kimse, taşınmazını kendi isteğiyle bir başka kişiye devredebileceği gibi, vekil tayin ederek de taşınmazını üçüncü kişilere devredebilir ve tapuda işlem yapılmasını sağlayabilir. Burada tayin edilen vekilin görevini kötüye kullanması ve tapuda kendisine verilen talimatları aşarak işlem tesis etmesi halinde gerçek hak sahibi şartların varlığı halinde tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazı geri elde edebilecektir.

Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın gerçek hak sahibinin taşınmazın kendi adına tescilini talep ettiği dava türüdür. Vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında da gerçek hak sahibi olan vekil eden, vekilin görevini kötüye kullanarak tesis ettiği işlemi iptal hakkına sahiptir.

1. Vekâlet Sözleşmesi Nedir?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre vekâlet sözleşmesi; vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir.

Örneğin bir kişi, kendisine ait bir taşınmazın satılması veya bir üçüncü kişiye devredilmesi konusunda bir vekil tayin ederek tapuda işlem yapılmasını sağlayabilir. Vekâlet sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekle tabi değilse de tapuda taşınmazın devri yetkisini içeren vekâlet sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması şarttır.

2. Vekâlet Yetkisinin Kapsamı

Vekalet sözleşmesi, vekil ile vekalet verenin, vekalet verenin bir işinin görülmesi veya işleminin yapılması konusunda anlaştıkları sözleşme olup, vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenmektedir. Bununla birlikte uygulamada çoğunlukla vekilin yetkili olduğu işlerin kapsamı açıkça belirtilmektedir. Vekâlet, özellikle vekilin üstlendiği işin görülmesi için gerekli hukuki işlemlerin yapılması yetkisini de kapsamaktadır. Ancak vekilin, vekalet hakkının kendisine tanıdığı yetkiyi kötüye kullanarak, vekalet sözleşmesinin kapsamı dışına çıkması, işlemin iptaline yol açabilmektedir. 

Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesine göre:

Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.

Taşınmazın devri bakımından ise Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca özel bir düzenlemeye yer verilmiş ve vekilin özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemeyeceği veya bir ayni hak ile sınırlandıramayacağı düzenlenmiştir.

Vekil, taşınmazın devri konusunda özellikle yetkilendirilmelidir.

Vekaletin kapsamı, yapılacak sözleşme ile belirlenir. Vekile, ‘’genel’’ veya ‘’özel’’ yetki verilmiş olabilir. Ancak; kanun gereği, bazı konularda vekile, ‘’özel yetki’’ verilmesigerekir.

3. Vekilin Sorumluluğu

Vekâlet sözleşmelerinde vekilin sorumluluğu, sözleşmeye uygun davranmak ve vekâlet verenin talimatlarına uymaktır. Ayrıca vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle bizzat yürütmekle yükümlüdür. Yine vekil, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde talimatlardan ayrılarak işlem yapabilecektir.

Vekilin bu sorumluluklarına aykırı hareket etmesi halinde ise vekâlet veren uğradığı maddi zararın tazmini için vekile karşı dava açabilecektir.

Vekilin görevini kötüye kullanması sonucu taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmesi de vekilin tazminat sorumluluğunu doğurmakta olup bu durumda taşınmazın gerçek sahibi görevini kötüye kullanan vekile karşı tazminat davası açabileceği gibi taşınmazı alan üçüncü kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

4. Taşınmazı Devralan Kişinin Sorumluluğu

Vekilin, vekalet görevini kötüye kullanması sonucu taşınmazı bir üçüncü kişiye devretmesi halinde gerçek hak sahibi kişi vekilin sorumluluğu nedeniyle vekilden tazminat isteyebileceği gibi taşınmazı devralan kişiye karşı açacağı tapu iptal ve tescil davası ile de taşınmazı geri alabilir.

Tapu iptal ve tescil davalarında davalı taraf, tapuda malik olarak görünen kişi olduğu için bu dava vekile karşı değil, taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı açılacaktır.

Burada vekil eden gerçek hak sahibi tarafından taşınmazı devralan kişinin sorumluluğuna gidilebilmesi ve tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için taşınmazı devralan kişinin kötü niyetli olması gerekmektedir.

Taşınmazı devralan kişinin kötü niyeti; vekilin görevini kötüye kullandığını bilmesi veya objektif olarak bilebilecek durumda olması şeklinde tanımlanabilir. Eğer taşınmazı devralan kişi bu şekilde vekilin görevini kötüye kullandığını biliyorsa veya objektif olarak bilmesi gerekiyorsa artık bu kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

Taşınmazı devralan kişinin vekilin görevini kötüye kullandığını bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması halinde ise artık bu kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır. Türk Medeni Kanunu madde 1023’e göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunacağından iyi niyetli kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır. Bu durumda sadece görevini kötüye kullanan vekile karşı tazminat davası açılabilecektir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta vekâletnamenin sahte değil gerçek bir vekâletname olması ve vekilin sadece görevini kötüye kullanarak taşınmazı devretmesidir. Vekâletnamenin sahte olması halinde ise taşınmazın gerçek sahibi tarafından, devralan üçüncü kişi iyi niyetli olsa da tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

Bu konu daha detaylı bilgi için “Sahte Belgeye Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

5. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları nitelikleri gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Her ne kadar sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil davalarında bir zamanaşımı süresi söz konusu olsa da yolsuz tescilden kaynaklanan vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre değişmekteyse de vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi yolsuz tescil hallerinde görevli mahkeme genel mahkeme olan asliye hukuk mahkemesidir.

Bu dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan 6100 Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir.

İşbu yazımızda vekâlet sözleşmesi ve bu sözleşmeden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası üzerinde durulmuştur. Genel olarak tapu iptal ve tescil davaları hakkında daha detaylı bilgi için “Tapu İptal ve Tescil Davaları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.