Konut ve çatılı işyerine ilişkin yapılacak olan kira sözleşmelerinde kiracının ev sahibine ödediği depozito bedeli (güvence teminatı) Türk Borçlar Kanunu madde 342’de düzenlenmiştir. Söz konusu güvencenin amacı kiracının kira sözleşmesi sona erdiğinde konutta meydana gelmiş olan zararların giderilmesidir. Şayet kira sözleşmesinin bitiminden sonra konutta hiçbir zarar meydana gelmemiş ise depozito bedelinin iade edilmesi gerekmektedir. Fakat uygulamada bazı durumlarda emlakçılar veya ev sahipleri hiçbir zarar meydana gelmemesine rağmen depozitoyu geri vermekten kaçınmaktadır.
Yazı İçeriği
TBK madde 342’de “Kiracının Güvence Vermesi” başlığı altında depozito düzenlenmiş olup işbu teminatın nasıl belirleneceği, nasıl muhafaza edileceği, hangi durumlarda geri verileceği düzenlenmiştir.
1. Depozito Nedir?
Depozito bir mülkün kiralanması halinde, mülkün zarar görmeyeceğine yahut görmesi halinde karşılanacağına güvence teşkil etmesi amacıyla para ya da kıymetli evrak olarak verilen teminattır. Türk Borçlar Kanunu 334’te;
“Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
şeklinde ifade edilerek kiracının evi nasıl kiraladı ise kira sözleşmesinin bitimi halinde aynı şekilde bırakması gerektiği hüküm altına alınmıştır. İşbu kanun maddesi gereğince ev sahibi evin değerini teminat altına almak için ve olası zararların varlığı halinde onarımı yahut değişimi için harcanabilecek ücreti kiracıdan, kiracı eve yerleşmeden talep edebilmektedir. Kiracı evden çıkarken ev sahibi evi kontrol eder, ev tıpkı kiralandığı andaki gibi duruyorsa ve hiçbir zarar verilmemiş ise depozito olarak almış olduğu miktarı kiracıya iade etmek zorundadır.
Depozito bedeline ilişkin detaylı bilgi almak için “İşyeri ve Konut Kiralarında Depozito Bedeli” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Depozito Ücreti Ne Kadardır?
Türk Borçlar Kanunu madde 342’de depozito miktarı sınırlandırılmış ve 3 aylık kira bedelinin aşılması engellenmiştir. Şayet kira sözleşmesinde 3 aylık kira bedelinin üstünde bir depozito belirlenmiş olsa dahi kısmi butlan söz konusu olacağından depozito miktarının 3 aylık kira bedelini aşan kısmı geçersiz kabul edilecektir. Kiracı eğer ödemiş ise depozitonun 3 aylık kira bedelini aşan kısmını ev sahibinden talep edebilir. Uygulamada karşılaşılan diğer bir depozito ödeme şekli ise taksitlendirerek ödemedir. Tarafların anlaşması halinde depozito ayın belli bir günü kararlaştırılmak suretiyle bölünerek ödenebilmektedir. Kiracıdan depozito almak zorunlu bir husus olmamakla birlikte ev sahibi dilerse depozito almayacağı gibi cüzi bir miktar da talep edebilir. Güvence teminatının yalnızca 3 aylık kira bedelinden yüksek olmaması zorunluluğu hüküm altına alınmıştır.
3. Depozitonun Geri Alınabilmesi İçin Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Depozitonun geri alınması hususunda ev sahipleri tarafından çeşitli zorluklar yaratılabilmektedir. Örneğin; verilmeyen zararlar verilmiş davranarak gibi depozitoyu iade etmeyi reddedebilir. Yahut hiçbir gerekçe sunmadan da iadeyi gerçekleştirmek istemeyebilir. Karşılaşılan diğer bir durum ise ev sahibinin evde depozito tutarında kira ödemeden konaklama teklifidir. Bu durum da çeşitli uyuşmazlıklara yol açabileceğinden başvurulmaması gereken bir durumdur. Bunun sebebi, kira bedelinin depozitodan sayılması durumunun sözlü olarak anlaşılması halinde ev sahibinin kira ödenmediği gerekçesi ile hukuki yollara başvurma hakkının saklı kalmasıdır. Yani, depozitodan karşılanmasında mutabık olduğunuz kira bedeli için ev sahibi kiranın ödenmediği gerekçesiyle hakkınızda icra takibi başlatabilir. Bu gibi durumlardan uzak durulması olası hak kayıplarını engellemek için oldukça mühimdir.
Depozitonun asıl amacı hali hazırda kiralanan konutun teslim alınırken ve teslim edilirken aynı olması ve zarar görmemiş olmasıdır. Bu nedenle depozitonun geri alınması hususunda en önemli deliller; yazılı bir kira sözleşmesinin olması, kira sözleşmesinin içeriğinde kiralanan taşınmazın teslim alındığı andaki ayrıntılı durumu ve teslim edilirken hangi şartlarda teslim alınacağına dair hususlardır. Kiralanan konutun teslim alındığı andaki görsellerinin de sözleşme ekinde tutulması da ispat için oldukça mühim delillerdir. Bunun dışında konuttan ayrılırken tahliye edildiğine dair tutanak tutulması da faydalı olacaktır. Aksi halde kiracı çıktıktan sonra ev sahibi yahut başka biri konuta zarar verebilir ve ev sahibi depozitoyu iade etmekten kaçınabilir.
4. Depozitonun Geri Alınması
Kira sözleşmesi sona ererken kiracının asıl borçlarından biri kiralananı aldığı şekilde yahut sözleşmede nasıl belirtildi ise o şekilde teslim edilmesidir. Depozito iadesi genellikle kira sözleşmesinin sonlanmasından sonra yapılmaktadır. Kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme yok ise sözleşmenin asıl borçlarından olan; kiracının konutu tahliye etmesi, kiralayanın da depozitoyu iade etmesi gerekmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.12.2018 tarihli 2017/4599 Esas ve 2018/12416 Karar sayılı ilamında;
“Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.”
şeklinde ifade edilerek, TBK 316 hükmü gereğince borcu ifa etmesine rağmen depozitonun iade edilmemesini ve bu hususta ilk derece mahkemesince yeterli inceleme yapılmadan karar verilmesini yerinde bulmayarak bozmuştur.
Depozitonun iadesi için öncelikle kiraya verene yazılı başvuru yapmak ispat açısından oldukça önemlidir. Bu yazılı beyan ihtarname çekmek suretiyle yapılabileceği gibi iadeli posta ile de yapılabilir. Bu başvuru üzerine ev sahibi hala depozito iadesini gerçekleştirmekten kaçınıyor ise kiracı kiralayan aleyhine icra takibi başlatabilir.
5. Depozito Hangi Durumlarda Geri Verilmez
Depozitonun tanımını yaparken; kiracıdan güvence olarak alınan para veya kıymetli evrak olduğunu belirtmiştik. Söz konusu güvence olması muhtemel durumları koruma altına almaktadır;
- Kiracının evin kendisine yahut demirbaşlara zarar vermiş olması,
- Kiracının kira borcunun olması, ödemekle yükümlü olduğu giderleri ödememiş olması,
- Aidatını ödememiş olması,
- Şayet ev eşyalı bir şekilde kiralanmış ise eşyalara zarar verilmiş olması
gibi durumlar sebebiyle ev sahibinin mağdur olmaması, kiracıdan kaynaklanan masraflara katlanmak zorunda kalmaması amacıyla depozito alınmaktadır.
Yukarıda sayılan hallerden biri ya da bir kaçının varlığı halinde ev sahibinin zarar oranında depozitoyu iade etmemesi hukuka uygundur. Fakat depozitodan fazla kesinti yapılması yahut hiç verilmemesi halinde şikâyetçi olan kiracı savcılığa başvurarak yasal yollara başvurabilmektedir. Depozitonun iadesi kapsamındaki uyuşmazlıkların çözülmesinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
