İhalenin Feshi Davası

İcra takibi sonucunda haczedilen mal veya taşınmaz, yasal prosedürler çerçevesinde icra dairesi tarafından satışa çıkarılır. Bu satış işlemi, kamu düzenini ilgilendirdiğinden sıkı şekil şartlarına ve belirli kurallara tabidir. Ancak zaman zaman bu kurallara aykırı işlemler yapılabilir ve bu durum hak ihlallerine yol açabilir. Böyle bir durumda, satışın iptali talebiyle ihalenin feshi davası gündeme gelir.

İhalenin feshi davası, icra satışının hukuka uygun şekilde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini yargı yoluyla denetleme imkânı tanır. Satış sürecinde usulsüzlük olduğunu düşünen borçlu, alacaklı ya da satıştan doğrudan etkilenen üçüncü kişiler bu davayı açarak ihalenin iptalini talep edebilir.

Bu yazıda, ihalenin feshi davasının hangi gerekçelerle açılabileceğini, kimlerin dava açma hakkına sahip olduğunu, başvuru süresini ve dava sürecinde dikkat edilmesi gereken temel hususları ele alacağız.

1. İhalenin Feshi Nedir?

İcra takibi sonucunda haczedilen taşınır veya taşınmaz mallar, alacaklının talebi üzerine icra dairesi tarafından satışa çıkarılır. Bu satışlar genellikle açık artırma (ihale) yoluyla gerçekleştirilir ve sürecin her aşaması, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nda (İİK) düzenlenen usullere tabidir.

Detaylı bilgi için İcra Yoluyla Haczedilen Malların Satış Ve İhale Süreci başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ancak satış işleminin mevzuata aykırı şekilde yürütülmesi, örneğin ihale ilanının eksik yapılması, değer tespitinin hatalı olması veya artırma sırasında usulsüzlük yapılması gibi durumlar ortaya çıkarsa, satışın iptali gündeme gelebilir. Bu durumda, İİK m. 134 ve devamı maddeleri, özellikle de İİK m. 134/2, ihalenin feshi müessesesini düzenlemektedir.

İİK m. 134/2 hükmü şu şekildedir:

“İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. “

Bu hüküm uyarınca, ihale sürecinde hukuka aykırılık bulunduğunu düşünen satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler, ihalenin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde, icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurarak ihalenin feshini talep edebilirler.

Uygulamada bu şikâyet başvurusu, “ihalenin feshi davası” olarak anılsa da aslında bir şikâyet yolu olup, dava prosedüründen farklı şekilde ve daha hızlı ilerleyen özel bir başvuru türüdür.

1.1. İhalenin Feshi ile İhalenin İptali Arasındaki Fark

İcra satış sürecinde “ihalenin iptali” ve “ihalenin feshi” kavramları, benzer sonuçlar doğursa da hukuki mahiyetleri ve ortaya çıktıkları aşamalar bakımından birbirinden farklıdır.

İhalenin iptali, satışın tamamlanamadığı, yani ihalenin geçerlilik kazanmadığı hallerde söz konusu olur. Örneğin:

• İhalede verilen teklifin, belirlenen muhammen bedelin altında kalması,
• En yüksek teklifi veren kişinin süresi içinde bedeli yatırmaması,
• Satışa konu malın hukuken veya fiilen tesliminin imkânsız hâle gelmesi,

gibi durumlarda, ihale kendiliğinden hüküm doğurmaz ve iptal edilmiş kabul edilir. Bu tür iptaller genellikle idari niteliktedir ve çoğu zaman ayrıca mahkemeye başvuru gerektirmez.

İhalenin feshi ise, geçerli bir şekilde tamamlanmış bir satış işleminin, sonradan tespit edilen hukuka aykırılıklar nedeniyle mahkeme kararıyla geçersiz sayılmasıdır. Burada satış işlemi sonuç doğurmuştur, ancak satış sürecindeki usulsüzlükler –örneğin satış ilanının eksik yapılması, kıymet takdirinin hatalı olması ya da artırma usulünün ihlal edilmesi– şikâyet konusu edilerek ihalenin feshi talep edilir.

Özetle:

• İhalenin iptali, satışın tamamlanamaması durumudur.
• İhalenin feshi, tamamlanmış bir satışın sonradan yargı kararıyla geçersiz sayılmasıdır.

2. İhalenin Feshi Sebepleri

İhalenin feshi talebi, ancak ihale sürecine ilişkin hukuka aykırılıkların varlığı hâlinde icra mahkemesince değerlendirilebilir. Yani yalnızca satışın “adil olmadığı” yönündeki sübjektif iddialar değil, somut ve usule aykırı işlemler fesih gerekçesi olabilir. Aşağıda, uygulamada sıkça karşılaşılan başlıca ihalenin feshi sebepleri yer almaktadır:

• İhaleye hazırlık aşamasındaki hukuka aykırılıklar: Kıymet takdirinin süresinde yapılmaması, bilirkişi incelemesinin eksik yürütülmesi veya satış gününün yasaya aykırı şekilde belirlenmesi gibi hazırlık aşamasındaki hatalar fesih sebebi sayılabilir.
• İhale sırasındaki hukuka aykırılıklar: Açık artırmanın belirlenen usul ve esaslara aykırı yapılması, artırma süresinin uygunsuz şekilde sınırlandırılması veya ihalenin kapalı kapılar ardında gerçekleştirilmesi gibi durumlar.
• Tebligat usulsüzlükleri: Borçluya, alacaklıya veya ilgililere satış ilanının usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemesi hâlinde ihalenin feshi mümkündür. Bu durum savunma ve katılım hakkının ihlali anlamına gelir.
• İlan usulsüzlükleri: Satış ilanının yasal sürelere, şekil şartlarına veya içerik kurallarına uygun yapılmaması, ilanın hiç yayımlanmaması ya da eksik bilgi içermesi fesih sebebidir.
• Satış şartnamesindeki eksiklik veya hatalar: Satışa konu malın niteliklerinin eksik veya yanıltıcı şekilde belirtilmesi, hukuki durumunun açıkça yazılmaması gibi eksiklikler, alıcıların yanıltılmasına yol açabilir.
• Kıymet takdirindeki hatalar: Malın gerçek değerinden çok düşük gösterilmesi, değer tespiti sırasında uzman görüşü alınmaması veya benzer satışlarla kıyas yapılmaması gibi nedenlerle doğan yanlış kıymet takdiri.
• İhaleye yasaklı kişilerin katılması: İcra ve İflas Kanunu’na göre ihaleye katılması yasak olan kişilerin (örneğin görevli memurların) artırmaya katılması hâlinde ihale feshedilebilir.
• Satılan malın esaslı vasıflarında hata: Satış ilanında belirtilen niteliklerden farklı bir malın satılmış olması, örneğin mesken olarak gösterilen taşınmazın fiilen kullanılmaz durumda çıkması.
• İhaleye fesat karıştırılması: Hile, tehdit, cebir, iştirak yasağının ihlali gibi yollarla ihaleye müdahale edilmesi; rekabetin engellenmesi.
• Türk Borçlar Kanunu m. 281 kapsamında ahlaka aykırı davranışlar: Alıcının ihaleyi kazanmak amacıyla hukuka veya ahlaka aykırı yöntemlere başvurması, örneğin sahte belge sunması veya yetkililere rüşvet vermesi gibi durumlar.

3. İhalenin Feshini Davasını Kimler Açabilir?

İhalenin feshini talep edebilecek kişiler İcra ve İflas Kanunu madde 134/2’de sayılan ilgililer ile sınırlıdır. Buna göre ihalenin feshini yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, haczedilen malın resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar talep edebilmektedir.

Bununla birlikte ihalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, yolsuzluk sebebiyle kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Yargıtay içtihatları uyarınca bunun doğrudan ve güncel bir menfaat ihlali olması gerekmektedir.

4. İhalenin Feshi Davasında Süreler

İhalenin feshi davası, hak düşürücü sürelere tabi olduğundan bu sürelere dikkat edilmesi oldukça önemlidir. Nitekim bu süreler kaçırıldığında ihalede hukuka aykırılık olsa bile şikayet hakkı kaybedilir.

İcra ve İflas Kanunu’nda sayılan ilgililer; ihalenin feshini, ihale tarihinden itibaren yedi (7) gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar ortaya çıkan işlemlerdeki yolsuzluklardan en geç ihale gününde haberdar olduğu kabul edilir.

Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hata veya ihalede fesat sonradan öğrenilmişse şikayet süresi bu öğrenme tarihinden başlar. Ancak bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.

5. İhalenin Feshi Davasında Harç, Teminat ve Cezai Sonuçlar

5.1. İhalenin Feshi Davasında Harç

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri ihalenin feshi talebinde bulunmaları halinde maktu harç ödemelidir.

Pey sürmek suretiyle ihaleye katılan kişiler ise ihale bedeli üzerinden belirlenecek nispi harca tabidir. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmak zorundadır. Talebin kabulü hâlinde bu harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir. Talebin reddi hâlinde ise alınan bu harç iade edilmez ve harcın kalan kısmı ihalenin feshini talep edenden tahsil edilir.

5.2. İhalenin Feshi Davasında Teminat

Pey sürmek suretiyle ihaleye katılan kişiler ihalenin feshi için talepte bulunurken ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermelidir.

5.3. İhalenin Feshi Davasında Para Cezası

İhalenin feshi talebi, satışın iptali gibi ciddi sonuçlar doğurduğundan, kötü niyetli ya da dayanaksız başvuruların önlenmesi amacıyla İcra ve İflas Kanunu’nun 134/5. maddesi uyarınca başvuru sahibine para cezası uygulanabilmektedir.

İcra mahkemesi, aşağıdaki durumlarda ihalenin feshi talebini reddederse, şikâyetçi kişi hakkında ihale bedelinin %10’una kadar disiplin para cezasına hükmedebilir:

• Talep ehliyeti bulunmayan kişilerce başvuru yapılması hâlinde:

İhalenin feshi talebi, yalnızca satış isteyen alacaklı, borçlu, haczedilen malın resmi sicilinde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile ihaleye pey süren kişiler tarafından yapılabilir. Bu gruba girmeyen bir kişi tarafından şikâyette bulunulursa, mahkemece para cezası uygulanabilir.

• Feragatle sonuçlanan başvurularda:

İhalenin feshini talep etme hakkına sahip kişi, dava açtıktan sonra bu talebinden feragat etse dahi, para cezası ile sorumlu tutulması mümkündür.

• Mahkeme esasa girerek talebi reddederse:

Yani başvuru süresinde ve şekle uygun yapılmış, fakat ihalede hukuka aykırılık olmadığı gerekçesiyle reddedilmişse, mahkeme ret kararıyla birlikte başvurucuya disiplin para cezası verebilir.

6. İhalenin Feshi Davasında Mahkeme Süreci

6.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhalenin feshi davalarında görevli ve yetkili mahkeme ihalenin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesidir.

Ancak Ortaklığın Giderilmesi (İzale-İ Şuyu) yoluyla taşınmazın açık artırmayla satış yapılması halinde ihalenin feshi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkeme ise icra dairesi veya satış memurluğunun bulunduğu yer mahkemesidir.

İhalenin feshine ilişkin şikâyet görevsiz veya yetkisiz mahkemeye yapılırsa mahkeme başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir. Ayrıca; dosya, masrafı gider avansından karşılanmak üzere görevli ve yetkili icra mahkemesine gönderilir.

6.2. Yargılama Usulü

Basit Yargılama Usulü ve Hızlı İnceleme

İcra mahkemelerinde görülen bu şikâyetlerde, basit yargılama usulü uygulanır. Bu usul, dilekçelerin karşılıklı verilmesiyle sınırlı olup duruşma açılması zorunlu değildir. Hakim, dosya üzerinden karar verebilir. Ancak gerekli görürse tarafları duruşmaya çağırarak sözlü beyanlarını da alabilir.

Mahkeme, karar verirken şikayet edenin talepleriyle bağlıdır. Bu bağlamda sadece ileri sürülen fesih sebeplerini dikkate alarak sınırlı bir denetim yapar.

6.3. Delil ve İspat Yükü

Bu süreçte klasik yargılama prosedürlerine kıyasla daha hızlı bir inceleme yapılmakla birlikte, tarafların delil sunma ve iddialarını ispat etme yükümlülüğü aynen devam eder.

İhalenin feshi talebinde bulunan kişi, ileri sürdüğü usulsüzlük veya hukuka aykırılığı somut delillerle ispatlamakla yükümlüdür. Aksi hâlde, yalnızca soyut iddialara dayalı bir başvurunun kabul edilmesi mümkün değildir.

Bu aşamada delil serbestisi ilkesi geçerlidir. İspat amacıyla yazılı belgeler, UYAP kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi raporları ve resmi evraklar gibi her türlü delil mahkemeye sunulabilir. İcra mahkemesi, somut olayın özelliklerini dikkate alarak sunulan delillerin inandırıcılığına ve yeterliliğine göre karar verir.

7. İhalenin Feshi Davasının Sonuçları

7.1. İhalenin Feshi Davası Kabul Edilirse Ne Olur?

İcra mahkemesi, usulüne uygun şekilde yapılan şikâyeti yerinde görürse, ihalenin feshi talebini kabul eder. Mahkemenin bu yöndeki kararıyla birlikte, ihale yoluyla gerçekleştirilen satış hukuken geçersiz sayılır. Başka bir ifadeyle, satış işlemi hiç yapılmamış gibi hüküm doğurur ve tüm sonuçlarıyla birlikte ortadan kalkar.

İhalenin feshi kararının kesinleşmesiyle birlikte, ihaleyi kazanan kişinin taşınır veya taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı geçmişe etkili biçimde sona erer. Mal üzerindeki zilyetlik veya tapu sicilindeki kayıt, ihale öncesindeki duruma geri döner.

Ayrıca, ihaleyi kazanan kişinin icra dairesine ödediği ve icra müdürlüğü tarafından bankada nemalandırılan ihale bedeli, birikmiş faizleriyle birlikte kendisine iade edilir. Bu durumda alıcı, mülkiyet hakkını kaybeder ancak yaptığı ödeme kendisine iade edilir.

İhalenin feshi sonrasında alacaklı, eğer borçlu halen ödeme yapmamışsa, aynı malın satışını tekrar talep edebilir. Bu durumda satış ve ihale süreci baştan itibaren yeniden yürütülür.

7.2. İhalenin Feshi Davası Reddedilirse Ne Olur?

İcra mahkemesi, ihaleye ilişkin olarak yapılan şikâyetin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, yani satış sürecinde herhangi bir usulsüzlük bulunmadığını tespit ederse ya da şikâyet süresi ve şekil şartlarına uyulmadan yapılmışsa, ihalenin feshi talebini reddeder.

Ret kararının kesinleşmesiyle birlikte, icra dairesine yatırılan ihale bedeli nemalarıyla birlikte hak sahiplerine aktarılır. Satış konusu mal:

• Taşınır ise alıcıya fiilen teslim edilir,
• Taşınmaz ise tapu müdürlüğüne yazı yazılarak tescil işlemi gerçekleştirilir.

Ayrıca, İcra ve İflas Kanunu’nun açık hükmü gereği, ihalenin feshi talebi reddedilen kişi, kural olarak ihale bedelinin %10’una kadar disiplin para cezası ile cezalandırılabilir. Bu ceza, kötü niyetli veya dayanaksız başvuruların önüne geçmek amacıyla düzenlenmiştir.