İmar Barışı, Müracaat Usulü ve Süreleri

İmar Barışı; imar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılara verilecek yapı kayıt belgesiyle vatandaşların imar sorunlarının çözülmesi amacıyla gerçekleştirilen işlemdir. İmar barışıyla hedeflenen; vatandaşların devlete ihtilaflı durumunu ortadan kaldırmak; imara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olan yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara yasallık kazandırmaktır. Yasal şekilde yapılmayan birçok yapı, imar barışından yararlanarak yasal bir şekilde oturulabilir hale gelecektir. 31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış, kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışından yararlanabilecektir. İskân alınamadığından kat mülkiyeti kurulamayan yapılarda imar barışından faydalanılarak yapı kayıt belgesi alındıktan sonra gerekli koşullar sağlanarak cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir. İmar barışı için müracaatlar e-devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendireceği kuruluşlara başvurularak yapılması öngörülmüştür.

Ülkemizde imara aykırı yapıların toplam yapı stoğunun % 50’sinin üzerinde olduğu bilinmektedir. Bu da yaklaşık olarak 13 milyon bağımsız bölümün ruhsatsız yada ruhsata aykırı olarak inşa edildiği anlamına gelmektedir.  Yapılardaki mevcut aykırılıkların büyük çoğunluğu 1950-2000 yılları arasındaki yapılaşmalardan kaynaklanmakta olup, yapılan yasal düzenleme ile ülkemizde imar barışını sağlaması hedeflenmiştir

1. İmar Barışının Sağladığı Yararlar

Kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında; yol yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekmektedir. Bu durumda daha önce yapı kayıt belgesi olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecektir. Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenecektir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için yapı, teminat olarak gösterilebilecek, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecektir. Vatandaş ve belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar, mahkemelerde altından kalkılamayacak kadar dosyaların birikmesine yol açmaktadır. Ayrıca belediyeler, imara aykırı yapılarla ilgili olarak yıkım işlemini birçok sebepten dolayı gerçekleştirememektedir. Vatandaşlar bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğalgaz bağlatamamakta ya da kaçak kullanım yapmaktadır. Konut veya işyerleri ekonomik olarak değer ifade etmemektedir. Fabrika ve konut yapıları ticari piyasalarda ipotek veya teminat olarak gösterilememektedir. İşbu sebepler doğrultusunda imar barışı sağlanması bu tip zorunlu ihtiyaçların yasal zemine oturması açısından son derece önemli bir durumdur.

2. İmar Barışından Faydalanabilecek Yapılar

31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış, kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışı kapsamındadır.

Sadece Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alanda belirlenen yerler bu kapsamın dışındadır. Ayrıca başkasına ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar ile hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli arazi üzerindeki yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemez.

3. Müracaat Usulü ve Süreleri

Vatandaşların kendi rızası ile müracaatı ve kendi beyanı başvuruda esas alınacaktır. Müracaatlar e-devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendireceği kuruluşlara başvurularak yapılacaktır. Başvurular e-devlet sistemi üzerinden takip edilebilecektir. Başvurular 2018 yılı haziran ayı içerisinde başlayacak olup 31.10. 2018 tarihine kadar devam edecektir.

Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli; arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti üzerinden, konutlarda %3, Ticari kullanımlarda %5 oranında hesaplanacaktır. Yapının bulunduğu arsanın emlak değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri dikkate alınarak hesaplanır. Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken ise birim maliyet bedeli;

• Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2
• 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2
• 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2
• 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2
• Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2
• Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW

esas alınmak suretiyle hesap yapılır.

Yapı kayıt belgesi bedeli en son 31.12.2018 tarihine kadar yatırılabilecektir. Gerek görülmesi halinde ise başvuru ve ödeme süresi Bakanlar Kurulu’nca bir yıla kadar uzatılabilecektir. Alınacak yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacaktır. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır ve düzenlenen yapı kayıt belgesi imar açısından herhangi bir kazanılmış hak sağlamaz, müktesep oluşturmaz.

4. İmar Barışı Başvurusundan Önce Yapılması Gerekenler

İmar barışı kapsamında yapılacak tüm başvuruların e-devlet sistemi üzerinden elektronik ortamda yapılması öngörülmüştür. Bu nedenle başvurudan önce, hem yapıda bulunan taşkınlıkların tam ve eksiksiz olarak belirlenip tespit edilmesi, hem de yapı kayıt belgesi için ödenecek ücretin, eksiksiz olarak yatırılması gerekmektedir. Yatırılan ücretin yanlış olması durumunda geri iadesi mümkün olmamakta, işbu ücret hazineye irat olarak kaydedilmektedir.

Arazi üzerinde bulunan yapılara ilişkin proje bulunması önem arz etmektedir. Binanın güncel durumu ile ilgili deneyimli bir mimardan, röleve yapılması talep edilmelidir. Yani binaların taşkınlık ve aykırılıklarına ilişkin olarak güncel inceleme yaptırılması gerekmektedir.

Özel bir mimar tarafından gerçekleştirilen işbu inceleme neticesinde binada bulunan aykırılıklar gerçek olarak tespit ettirilerek, yapılacak imar barışı başvurusunda gerçeğe uygun beyanlarda bulunulmuş olacaktır. Bu durum sonucunda aykırılıklar eksiksiz olarak giderilmiş ve ödenmesi gereken miktar eksiksiz olarak ödenmiş şekilde imar barışından tam anlamıyla faydalanılabilecektir.

5. İmar Barışından Faydalanmak İçin Ödenecek Miktar

Daha önce de belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi almak için, arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti üzerinden, konutlar için %3 oranında, işyerleri için ise % 5 oranında bir ücret alınacaktır. Kat mülkiyetine geçiş aşamasında ise, yasanın öngördüğü diğer koşulların da sağlanması ön koşuluyla birlikte, yapı kayıt belgesi için ödenen tutar kadar ödeme yapılması gerekmektedir.

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra diğer şartların da sağlanması durumunda, yukarıda hesaplanan miktar kadar bir miktar da kat mülkiyetine geçiş için ödenecek ve kat mülkiyetine geçiş sağlanabilecektir.

6. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar

İmar barışı kapsamında verilecek yapı kayıt belgelerine ilişkin usul ve esaslar, 6 Haziran 2018 tarihinde yayınlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar başlıklı mevzuat yayınlanmış olup, mevzuatın amacı madde 1’de verilmiştir.

MADDE 1 – Amaç ve kapsam

(1) Bu Usul ve Esasların amacı;3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16’ncı maddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. İşbu Usul ve Esaslar, Yapı Kayıt Belgesi müracaatına, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı Kayıt Belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsar.

Yönetmeliğin devam eden maddelerinde yapı kayıt belgesi ve yapı kullanma belgesi alınması için gereken işlemler ve müracaat usulleri detaylı olarak tanımlanmıştır.

MADDE 4 – Yapı kayıt belgesi müracaatı

(1) Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilir. Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekir. Başvuru ve ödeme süresini bir yıla kadar uzatmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
(2) Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilir.
(3) Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınır.
(4) Müracaat kurum ve kuruluşlara yapılmış ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulur, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanır, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilir ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilir.
(5) Her yapı için sadece bir Yapı Kayıt Belgesi düzenlenir.

7. İmar Barışı Kapsamında Kat Mülkiyetine Geçiş

İskân alınamadığından kat mülkiyeti kurulamayan yapılarda yapı kayıt belgesi alındıktan sonra aşağıda belirtilecek koşullarla cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir.

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra maliklerin tümünün muvafakat etmeleri ve varsa umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda bu yapıyla ilgili, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir. Yani kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında; yol yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekmektedir. Bu durumda daha önce yapı kayıt belgesi olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecektir.

Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenecektir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için bina; teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecektir.

8. Hazine Taşınmazı Üzerindeki Yapıların Durumu

Hazine taşınmazı üzerindeki yapılara da yapı kayıt belgesi verilebilecektir. Hazine taşınmazı üzerindeki yapı sahipleri yapı kayıt belgesi aldıktan sonra yapının bulunduğu arsayı satın almak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığına müracaat edebilecek ve yıllardır kullandıkları arsalarını rayiç bedel üzerinden satın alabileceklerdir. Bazı hususların varlığı halinde imar barışı dönemi verilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edildiği görülmektedir, bu konuda daha detaylı bilgi edinmek için “İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesinin İptali Kararına İtiraz ve Dava Yolu” isimli makalemizi inceleyebilirsiniz.