Rehin, belirli bir mal veya mülk üzerinde alacaklı lehine tesis edilen sınırlı bir ayni hak olup, borçlunun ödeme yükümlülüğünü garanti altına alır ve alacaklının güvencesini temsil eder. Sınırlı ayni haklar arasında yer alan rehin hakkı, temelde bir güvence mekanizmasıdır. Rehin, alacaklıya mal üzerinde kullanma veya tasarruf etme yetkisi sağlamaz. Özellikle taşınmaz rehinlerinde, rehin hakkı sahibi malın zilyetliğini dahi elde edemez. Rehnin, rehin hakkı sahibine sağladığı tek yetki borç ödenmediğinde rehinli malı sattırmak suretiyle bu satış karşılığında elde edilecek para ile öncelikli olarak alacağının parasal karşılığını elde etmektir.
Rehin hakkı, tüm süreç boyunca alacağa bağlıdır. Borçlu borcunu ödediğinde, rehin hakkı kaldırılır ve taşınmaz mal veya mülk serbest bırakılır. Ancak borç ödenmezse, alacaklı rehinli mülkü satarak alacağını tahsil edebilir. Bu nedenle, rehin alacaklı için bir güvence ve borçlu için bir yükümlülük oluşturur.
Yazı İçeriği
Rehin temel olarak taşınmaz rehni ve taşınır rehni olarak ikiye ayrılır. Taşınmaz rehninde rehin sözleşmesi resmi şekilde yapılmalı ve rehin hakkı tapuya tescil ettirilmelidir. Rehnin ikinci türünü oluşturan taşınır rehninde tescil söz konusu değildir. Taşınır rehninde, rehin konusu malın alacaklıya teslim edilmesi gerekir.
1. Taşınmaz Rehni
Taşınmaz rehnine ilişkin hükümler, Türk Medeni Kanunu’nun 850. maddesi ve devamındaki maddelerde detaylı olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre, taşınmaz rehninde rehin konusu, tapuya kayıtlı bir taşınmazdır. Rehin hakkı sahibi, alacağını elde edemediği takdirde, rehinli taşınmazı icra organları aracılığıyla paraya çevirerek alacağını öncelikli olarak tahsil etme yetkisine sahiptir. Bu hak, ayni nitelikte olduğundan herkese karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz rehni, ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üç çeşittir.
İpotek: İpotek, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde alacaklı lehine tesis edilen bir güvence hakkıdır. Borçlunun belirli bir borcunu teminat altına almak için ipotek tesis edilir. Alacaklı, borcun ödenmemesi durumunda ipotekli malın satılmasıyla alacağını tahsil etme hakkına sahip olur. Detaylı bilgi almak için İpotek Nedir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
İpotekli Borç Senedi: İpotekli borç senedi, bir borcun teminatı olarak ipotek tesis edilmiş bir borç senedidir. Borçlu, alacaklının borcunu temin etmek için belirli bir mala ipotek tesis eder ve bu ipotekle birlikte bir borç senedi düzenler. Borç ödenmediğinde, alacaklı ipotekli malı satarak alacağını tahsil edebilir.
İrat Senedi: İrat senedi, belirli bir borcun ödenmesi için alacaklının borçlu tarafından ödeme yapılmasını talep ettiğini belirten bir senettir. Borçlu, belirli bir tarihte veya belirli bir süre içinde borcunu ödemediği takdirde alacaklıya ödeme yapmayı kabul eder. İrat senedi, borçlunun ödeme yapmaması durumunda alacaklıya bir hukuki dayanak sağlar.
2. Taşınmaz Rehnine Hâkim Olan İlkeler
2.1. Belirlilik İlkesi
Taşınmaz rehninin kuruluşu sırasında alacağın miktarı tapu kütüğünde Türk parası üzerinden gösterilmelidir. Rehnin kuruluşu sırasında alacak miktarı belli değilse taraflar en çok ne miktarda teminat gösterileceğini kararlaştırarak da rehin tesis edebilirler. Bu durumda üst sınır ipoteği söz konusu olur.
Ana kural alacağın miktarının Türk parası üzerinden gösterilmesidir. Bununla birlikte istisnai olarak yabancı kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para birimi üzerinden de rehin kurulabilmesine imkân tanınmıştır.
Rehinle yüklenecek taşınmazın da belirli, tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekmektedir.
2.2. Kamuya Açıklık İlkesi
Taşınmaz rehninin kurulabilmesi için bir kazanma sebebi olmalı, tescil talebinde bulunulmalı ve tapuya tescil yapılmalıdır.
Rehin hakkının kazanma sebebini oluşturan taşınmaz rehni sözleşmesi resmi şekilde yapılmalıdır. Bu resmi makam tapu müdürlüğüdür. Sözleşmenin yapılmasının akabinde tescil talebinde bulunulmalıdır. Tescil talebi bir tasarruf işlemi olduğundan taşınmazın maliki veya da yetkili temsilcisi tarafından yapılabilir.
Rehin tescil ile kurulduğu için sona ermesi için de terkin gerekecektir. Terkin talebinde bulunabilecek kişi rehin hakkı sahibidir.
Alacağın sona ermesinin doğrudan taşınmaz rehnini sona erdirip erdirmeyeceği konusunda doktrinde fikir ayrılığı söz konusudur. Kimi görüşlere göre alacağın sona ermesi ile taşınmaz rehni de sona erecektir. Bu görüşe göre taşınmazın maliki açıklayıcı nitelikli bir terkin talebi ile ipotek kaydını sildirebilir. Kimi görüşlere göre ise alacak sona erince taşınmazın maliki doğrudan terkin talebinde bulunamaz. Malik öncelikle rehin hakkı sahibinden terkin talebinde bulunmasını isteyebilir. Rehin hakkı sahibinin bu terkin talebinde bulunmaması halinde ise malik tarafından tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası ve İpoteğin Kaldırılması Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2.3. Sabit Dereceler Sistemi
Bu sistemde taşınmaz belirli değerlerdeki derecelere bölünür. Her bir derece birbirinden bağımsızdır ve her birinde ayrı bir rehin hakkı tesis edilebilir. Rehin sırasını ve miktarını taşınmazın maliki belirler. Bu sisteme sabit dereceler sistemi denmesinin sebebi bir önceki derecede bulunan rehin terkin edildiğinde sonraki derecede bulunan rehinlerin onun yerine ilerleyememesidir.
2.4. Teminat İlkesi
Teminat yükünün kapsamını taşınmaz, taşınmazın bütünleyici parçaları ve eklentileri, kira bedelleri ve sigorta tazminatı oluşturur.
Teminat altına alınan alacağın kapsamını ise anapara, takip giderleri ve faizler, sözleşme ile kararlaştırılan faiz oranı ve taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masraflar özellikle de malik ödemediği için onun hesabına sigortacıya ödenen primler oluşturur.
Rehin hakkı sahibi taşınmazı doğrudan paraya çeviremez. Paraya çevirme işlemi icra organları aracılığıyla yapılır. Alacak ödenmediği takdirde rehin konusu malın mülkiyetinin doğrudan rehinli alacaklıya geçeceğine yönelik yapılan anlaşma hükümsüzdür; bu durum lex commissoria yasağı olarak ifade edilir.
Paraya çevirme sonucu elde edilen tutar rehinli alacaklılara sıraları oranında dağıtılır. Aynı sırada olan alacaklılar alacakları oranında tatmin edilirler.
3. Taşınmaz Rehninde Taşınmazın Değerinin Korunması
Taşınmaz üzerinde rehin tesis edilmiş olması taşınmazın malikinin mülkiyet hakkını sona erdirmeyeceğinden tasarruf yetkisi halen taşınmazın malikindedir. Malik taşınmaz üzerinde çeşitli tasarruflarda bulunabilir. Ancak bu tasarruflar malın değerinin düşmesine sebep olursa ipotek hakkı sahibi hâkimden bu davranışların yasaklanmasını talep edebilir. Bu talep karşısında hâkim alacaklıya, gerekli önlemleri almak üzere yetki verilebilir. Hatta gecikmesinde tehlike bulunan hâllerde alacaklı, böyle bir yetki verilmeden de gerekli önlemleri kendiliğinden alabilir. Alacaklı, önlem için yapmış olduğu giderleri malikten isteyebilir. Alacaklı bu alacakları için taşınmaz üzerinde, tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur.
Bu hükümlere rağmen rehinli taşınmazın değerinde düşme meydana gelmişse alacaklı, borçludan alacağı için başka güvence göstermesini veya rehinli taşınmazın eski hâle getirilmesini isteyebilir. Borçlu hâkim tarafından belirlenen süre içinde yeterli güvenceyi vermediği takdirde alacaklı, güvence eksiğini karşılayacak miktardaki alacak kısmının ödenmesini isteyebilir.
4. Taşınır Rehni
Taşınır rehninde rehin konusu taşınır mal, hayvan, hak veya alacak olabilir. Taşınır rehninde de rehin hakkı sahibi alacağını elde edemediği takdirde rehin konusu malı sattırarak alacağını elde edebilecektir.
5. Taşınır Rehnine Hâkim Olan İlkeler
5.1. Alacağa Bağlılık İlkesi
Taşınır rehni alacağa bağlı bir haktır. Alacak geçersizse taşınır rehni de geçersiz olur. Alacak sona erdiği takdirde taşınır rehni de sona erer.
Alacağın zamanaşımına uğramış olması rehni sona erdirmez. Alacak zamanaşımına uğramış olsa dahi rehinli mal paraya çevrilerek alacak tahsil edilebilecektir.
Alacak devredilirse rehin hakkı da yeni alacaklıya geçer.
5.2. Kamuya Açıklık İlkesi
Taşınmaz rehninde kamuya açıklık ilkesi tapuya yapılan tescil ile sağlanmaktadır. Taşınır rehni için tescil yapılmadığından kamuya açıklık ilkesi teslim yolu ile sağlanır. Rehinli malın zilyetliği alacaklıya veya da taraflar sözleşmede kararlaştırmışlarsa üçüncü bir kişiye devredilmelidir.
5.3. Güvenin Korunması İlkesi
Rehin hakkı tesis eden kişi aslında tasarruf yetkisine sahip değilse bile rehin konusu taşınıra iyiniyetle zilyet olan kimse, zilyetlik hükümlerine göre edinimi korunduğu ölçüde rehin hakkını kazanır.
5.4. Belirlilik İlkesi
Rehnin konusunu oluşturan taşınır malın, hayvanın, hakkın veya alacağın belirli olması gerekmektedir.
Taşınmaz rehninden farklı olarak teminat altına alınan alacağın miktarının rehnin kurulduğu anda belirli olması şart değildir. Önemli olan rehinli malın paraya çevrildiği sırada alacağın parayla ifade edilebilir olmasıdır.
5.5. Teminatın Bölünmezliği Prensibi
Teminat yükünün kapsamına rehin konusu mal ve onun bütünleyici parçaları ile eklentileri dâhildir.
Rehin alacağın tamamı için teminat teşkil eder. Rehin hakkı sahibinin rehinli malı iade etme yükümlülüğünün doğması için borcun tamamının ödenmiş olması gerekir.
5.6. Öncelik Prensibi
Aynı malvarlığı unsuru üzerinde birden fazla taşınır rehni tesis edilebilir. Taşınmaz rehninde, rehnin bulunduğu derece önem taşırken taşınır rehninde rehinlerin kuruluş tarihi dikkate alınır. Önce kurulan rehin sıra itibariyle önce gelir. Dolayısıyla paraya çevirme sonucu elde edilen tutar ile ilk olarak en önce kurulan rehinli alacaklının alacağı karşılanır.
6. Taşınır Rehninin Sona Ermesi
Alacaklı alacağın ödenmesi suretiyle veya başka bir sebeple rehin hakkı sona erdiğinde rehinli taşınırı hak sahibine geri vermekle yükümlü olur. Ancak geri verme yükümlülüğünün doğması için alacaklının alacağının tamamını elde etmesi gerekir. Kısmi ödeme halinde alacaklı rehinli taşınırı veya onun bir kısmını geri vermek zorunda değildir.
Taşınır rehni için teslim şarttır. Bu nedenle taşınır rehni, alacaklının zilyet olmaktan çıkması ve onu zilyet olan üçüncü kişiden geri alamaz hâle gelmesiyle son bulur. Bununla beraber taşınır mal alacaklının rızasıyla fiilen yalnız rehnedenin hâkimiyeti altında bulunduğu sürece rehnin hükümleri askıda kalır. Bu durumda rehin hakkı sona ermiş olmaz.
7. Rehin Hakkı Sahibinin Sorumluluğu
Rehin hakkı sahibi alacaklı, rehinli taşınırın kaybolması, yok olması veya değerinin azalması yüzünden meydana gelen zararlardan sorumlu olur. Alacaklı ancak bu durumların meydana gelmesinde kendisinin kusuru olmadığını ispat ederse sorumluluktan kurtulur. Rehinli taşınırı kendiliğinden başkasına devreden veya rehneden alacaklı, bundan doğan bütün zararlardan sorumlu olur.
8. Rehin Hakkı İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular
Noterde yapılan ipotek sözleşmesi geçerli midir?
İpotek gibi taşınmaz rehni sözleşmeleri resmi şekilde yapılmalıdır. Sözleşmeye resmiyet kazandıracak makam tapu müdürlüğüdür. Dolayısıyla noter huzurunda yapılan ipotek sözleşmesi geçerli değildir.
Aile konutu üzerinde malik olmayan eşin rızası alınmadan ipotek tesis edilebilir mi?
Medeni Kanun eşlerden birinin diğer eşin rızasını almadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağını hükme bağlamıştır. İpotek tesisi de aile konutu üzerindeki hakları sınırlayacağından eşin rızasının alınması şarttır. Aksi takdirde ipotek geçersiz olacaktır.
Taşınır rehninde rehin konusu mal teslim edilmeden rehin tesis edilebilir mi?
Ana kural taşınır rehninde malın teslim edilmesidir. Ancak ticari hayatın gerekleri nedeniyle ticari işletmelerin rehninde farklı bir uygulama kabul edilmiştir. Ticari işletmenin rehninde ticari işletmeye ait taşınır mallar Ticaret Sicili’ne yapılan tescille rehnedilebilir. Böylece işletme sahibi işletmeyi oluşturan malları devretmek zorunda kalmayacak ve ticari faaliyetlerine devam edebilecektir.
