Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci

Deprem gerçeğiyle yaşayan bir ülkede, zemin yapısı veya mevcut yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan bölgelerin hızla dönüştürülmesi bir zorunluluk haline gelmiştir. Kanun koyucu, bu bölgelerdeki dönüşümün bireysel olarak gerçekleştirilmesinin süreci uzatacağı ve riski artıracağı gerekçesiyle, riskli alan ilanı düzenlemesini içeren 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunu hayata geçirmiştir.

Riskli alanlar, zemin yapısı veya mevcut yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıyan bölgeler olarak tanımlanır. Bir bölgenin riskli ilan edilmesi, yalnızca bir idari karar değil, aynı zamanda o bölgedeki insanların can güvenliği için hayati bir adımdır.

Bu yazımızda, riskli alan ilanı sonrasında maliklerin hukuki durumu ile kentsel dönüşüm kapsamındaki haklarına ayrıntılı olarak yer verilecektir.

1. Riskli Alan Tanımı ve Hukuki Çerçeve

Riskli alanlar, kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli bir yer tutar ve hukuki çerçevesi 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” ile belirlenmiştir. 

Riskli Alan Nedir?

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen bölgelerdir.

1.2. Hangi Alanlar Riskli Alan Olarak İlan Edilebilir?

6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m.5/2 uyarınca, riskli alan ilan edilebilecek bölgeler iki ana başlık altında incelenmektedir:

Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Bozulduğu Alanlarda Riskli Alan İlanı

Eğer bir bölgede kamu düzeni veya güvenliği olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulmuşsa, bu alan riskli alan ilan edilebilir. Bunun için aşağıdaki şartlardan en az birinin mevcut olması gerekir:

• Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması.
• İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması.
• Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmesi.

Bu koşullardan biri veya birkaçı mevcutsa, ilgili alan hakkında bir riskli alan dosyası hazırlanır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, hazırlanan dosya doğrultusunda riskli alan tespitini yapar ve karar alınmak üzere Cumhurbaşkanlığına sunar. Cumhurbaşkanlığı kararı ile bölge resmen riskli alan ilan edilir.

Yapıların En Az %65’inin İmar Mevzuatına Aykırı Olduğu Alanlarda Riskli Alan İlanı

Bir bölgedeki toplam yapıların en az %65’i imar mevzuatına aykırı şekilde inşa edilmişse veya ruhsatsız olarak inşa edilip sonradan yapı ve iskân ruhsatı alınmışsa, bu alan riskli alan olarak ilan edilebilir. Bu durumun tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılır. Başkanlık tarafından belirlenen bölge, Cumhurbaşkanlığı onayına sunulur ve Cumhurbaşkanının kararı ile resmi olarak riskli alan ilan edilir.

2. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Planlaması

Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesinin ardından, alanın özelliklerine uygun dönüşüm projeleri planlanır. Plan teklifleri, İdare tarafından veya ilgililerce hazırlanarak Başkanlığa sunulur. Planlama sürecinde, mevcut planlar, bölgenin güncel durumunu gösteren bilgi ve belgeler ile ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri dikkate alınır.

Başkanlık, uygulama alanının özelliği, plan ölçeği ve ihtiyaç analizi doğrultusunda, sunulan planlarda bulunması gereken temel unsurları belirler. Yapılacak tespit, araştırma ve inceleme konularını da belirleyen Başkanlık, uygun gördüğü plan tekliflerini aynen veya gerekli değişiklikleri yaparak onaylar.

2.1. Riskli Alanlarda Tasarruf Yetkisi ve Maliklerin Hakları

Riskli alanlardaki tasarruf yetkisi, Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından belirlenen kurallar çerçevesinde kullanılmaktadır. Bu kurumlar, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında tüm imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurma yetkisine sahiptir.

İmar ve yapılaşma durdurma süresi iki yıl ile sınırlıdır ve gerektiğinde bir yıl daha uzatılabilir. Bu süre boyunca söz konusu alanlarda herhangi bir yeni yapılaşma veya inşaat faaliyeti gerçekleştirilemez.

2.2. Taşınmazların Değerinin ve Hak Sahipliğinin Tespiti

Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesiyle birlikte, taşınmaz sahiplerinin hakları ile taşınmazların değerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca, ilgili kurum riskli alandaki taşınmazların sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren harita veya krokiyi hazırlar veya hazırlatır. Ayrıca, bu taşınmazların maliklerini ve adreslerini tespit eder veya ettirir.

Taşınmazların değeri, ilgili kurum bünyesinde en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonları aracılığıyla veya hizmet satın alma yöntemiyle belirlenir. Değer tespitinde, taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum ve kuruluşlardan alınan bilgiler ile bölgedeki emlakçılardan elde edilen veriler de dikkate alınır.

3. Taşınmaz Maliklerinin Karar Alma ve Sözleşme Süreçleri

Riskli alanlarda veya riskli yapıların bulunduğu parsellerde dönüşüm süreci, maliklerin salt çoğunlukla alacağı kararlara dayanır. Malikler, kamu kurumları veya müteahhitlerle anlaşarak dönüşümü gerçekleştirebilir. Sözleşme aşamasında ise paylaşım oranları, inşaat maliyetleri ve hak sahiplerine verilecek bağımsız bölümler gibi hususlar dikkate alınır.

3.1. Riskli Alanlarda Taşınmaz Maliklerinin Karar Alma Süreci

Riskli alanlarda kentsel dönüşüm süreci, öncelikle taşınmaz maliklerinin inisiyatifiyle yürütülmektedir. Malikler, kendi aralarında anlaşarak bir müteahhit firma ile çalışabilecekleri gibi, belediye veya Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) gibi kamu kurumlarıyla da iş birliği yapabilirler.

Taşınmaz maliklerinin, hisseleri oranında salt çoğunluk ile aldıkları kararlar bağlayıcıdır. Bu kararlar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, kararın dışında kalan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek resmî olarak bildirilir. Muhtarlık ilanı kullanıldığında, ilanın yapıldığı son gün, bildirim tarihi olarak kabul edilir.

Bildirimin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde kabul edilmemesi durumunda, maliklerin arsa paylarının Kanun kapsamında satışa çıkarılacağı kendilerine bildirilmelidir.

Karara katılmayan maliklerin hisseleri, öncelikle diğer maliklere açık artırma usulüyle satışa sunulur. Eğer maliklerden hiçbiri bu hisseleri satın almazsa, söz konusu paylar TOKİ veya ilgili idare tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden satın alınabilir.

3.2. Taşınmaz Malikleri ile Müteahhit Arasında Sözleşme Yapılması

Taşınmaz maliklerinin yeterli teknik bilgiye ve müteahhitlik için gerekli izinlere sahip olmaması, kentsel dönüşüm sürecinde bir müteahhitle iş birliği yapmalarını hukuki bir zorunluluk haline getirmektedir. Müteahhit ile yapılacak iş birliğinin koşullarının net bir şekilde belirlenmesi, sürecin düzenli ve sağlıklı ilerleyebilmesi için gereklidir. Bu kapsamda, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça ortaya koyan bir sözleşme yapılması zorunludur.

Bu sözleşmeler, inşaat sürecinin nasıl işleyeceğini, tarafların sorumluluklarını ve paylaşım esaslarını net bir şekilde belirler. Riskli alanlarda maliklerle müteahhit arasında yapılan sözleşmeler temelde iki şekilde düzenlenmektedir:

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Müteahhit, taşınmaz sahiplerine belirli oranda bağımsız bölüm tahsis ederken, kalan bölümleri kendisi veya üçüncü kişilere satabilir.
• İnşa ve Yapım Sözleşmesi: Malikler, inşaat bedelini kendileri karşılayarak, müteahhitten yalnızca inşaat hizmeti alır.

3.3. Taşınmaz Malikleri ile İdare Arasında Sözleşme Yapılması

Riskli alanlarda yürütülen kentsel dönüşüm projeleri, bazı durumlarda belediye veya TOKİ gibi kamu kurumları tarafından yürütülmektedir. Bu süreçte, taşınmaz malikleri ile ilgili idare arasında bir paylaşım sözleşmesi imzalanır. Sözleşme, maliklere verilecek yeni konut veya iş yerinin detaylarını, paylaşım esaslarını ve tarafların yükümlülüklerini belirlemektedir.

Paylaşım Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Ekspertiz ve Mahsuplaşma: Maliklerin eski taşınmazlarının ekspertiz değeri bağımsız uzmanlar tarafından belirlenmeli ve bu değer, kendilerine verilecek yeni konut veya iş yerinin inşaat maliyetinden mahsuplaşarak düşülmelidir. Ekspertiz değerinin güncel piyasa koşullarına uygun olması, maliklerin mağduriyet yaşamaması açısından büyük önem taşır.
• Aynı Alanda İnşaat Önceliği: Yeni yapı, öncelikli olarak aynı alanda inşa edilmelidir. Ancak mevcut alan teknik veya hukuki nedenlerle uygun değilse, dönüşüm rezerv alanlarda veya farklı bölgelerde gerçekleştirilebilir. Bu durumda maliklerin bilgilendirilmesi, rızalarının alınması ve alternatif çözümler sunulması gerekmektedir.

4. Riskli Alanlarda Yapıların Tahliyesi ve Yıkımı

Riskli alan ve yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi durumunda, riskli yapı tespiti kesinleşmiş sayılır. Bu tespit, kanun ve yönetmelikte belirlenen usullere uygun olarak tüm muhataplara resmî tebligat yoluyla bildirilir.

Tebligatın yapılmasının ardından, yapının tahliye edilerek yıkılması için maliklere en fazla 90 gün süre verilir. Bu süre içerisinde yapının malik veya hak sahipleri tarafından tahliye edilmesi ve yıktırılması zorunludur.

Eğer riskli yapı malik veya hak sahipleri tarafından tahliye edilerek yıktırılmamışsa, elektrik, su ve doğal gaz gibi temel hizmetlerin kesilmesi için ilgili kurum ve kuruluşlara resmi bildirimde bulunulur. Bu aşamadan sonra, maliklere tanınan süreye rağmen yıkılmayan yapılar mülki amire bildirilir ve tahliye ile yıkım işlemleri, mülki amir tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle İdare tarafından gerçekleştirilir veya yetkilendirilmiş kişi ve kuruluşlar aracılığıyla yaptırılır.

Malikler tarafından süresi içinde yıkımın gerçekleştirilmemesi durumunda, İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkım işlemlerinin masrafları maliklerden hisseleri oranında tahsil edilir.

5. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar ve Destekler

Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerine çeşitli devlet destekleri sunulmaktadır. Bu destekler, kira yardımları, faiz destekleri ve alternatif barınma çözümleri gibi farklı başlıklarda toplanmaktadır. Hak sahipleri, süreçten en iyi şekilde faydalanabilmek için sunulan bu destekleri detaylı olarak incelemelidir.

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Sunulan Devlet Destekleri

Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında devlet tarafından sağlanan destekler, hak sahiplerinin mağduriyetini önlemeyi amaçlamaktadır. 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde sunulan yardımlar şunlardır:

• Kira yardımı: Riskli yapılar ve rezerv yapı alanlarındaki maliklere belirlenen süre ve miktarlarda kira desteği verilmektedir.

• Faiz desteği: Dönüşüm projeleri kapsamında kullanılan krediler için belirlenen oranlarda faiz desteği sağlanmaktadır.

• Vergi ve harç muafiyetleri: Tapu harçları, noter harçları ve damga vergisi gibi birçok harç ve vergi muafiyeti sunulmaktadır.

• Gecekondu sahiplerine özel yardımlar: Riskli yapı alanlarında belirlenen süre ve miktarlarda kira yardımı yapılabilmektedir.

• Peşin taşınma yardımları: Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için defaten taşınma yardımı sağlanmaktadır.

Bu desteklerden faydalanabilmek için hak sahiplerinin ilgili kurumlara başvuruda bulunması gerekmektedir.

6. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci İle İlgili Hukuki Süreçler

Riskli alanlarda kentsel dönüşüm süreci, sadece fiziksel değil, aynı zamanda hukuki bir süreçtir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde gerçekleştirilen dönüşüm, mülk sahipleri ve diğer hak sahipleri için bir dizi hukuki sorumluluk ve hak doğurur. Bu süreçte, riskli alan kararları ve diğer idari işlemler çoğu zaman hukuki itirazlara konu olabilmektedir. Ayrıca, hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması adına, her aşamada hukuki önlemler alınması büyük önem taşır.

6.1. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar

• Riskli Alan Kararlarının Hukuka Uygun Olma Zorunluluğu: Cumhurbaşkanı tarafından verilen riskli alan kararları, yürürlükteki mevzuata uygun olmalı ve hukuki denetime elverişli şekilde düzenlenmelidir. Yetki, konu, sebep, amaç ve şekil unsurları bakımından hukuka aykırılık taşıyan kararlar, hak sahipleri açısından mağduriyete yol açabilir.

• Riskli Alan Kararlarının Hukuka Aykırılığı Hâlinde İptal Davası: Riskli alan kararlarının hukuka aykırı olduğu durumlarda, hak sahipleri, etkilenen vatandaşlar veya ilgili kurumlar, Danıştay nezdinde iptal davası açarak kararın kaldırılmasını talep edebilirler. İptal davası açılabilmesi için hukuka aykırılığın tespiti ve dava süresine uyulması gerekmektedir.

• Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Diğer İdari İşlemler ve Hukuka Uygunluk: Riskli alanlarda kentsel dönüşüm sürecinde alınan idari kararlar ve yürütülen işlemler, sadece Cumhurbaşkanı kararı ile sınırlı olmayıp, ilgili belediyeler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ ve diğer kamu kurumları tarafından da gerçekleştirilebilir. Bu işlemler de yetki, konu, sebep, amaç ve şekil yönünden hukuka uygun olmalıdır.

Hukuka Aykırı İşlemler Karşısında Başvurulabilecek Hukuki Yollar

Riskli alanlardaki dönüşüm sürecinde, hukuka aykırılığı tespit edilen idari işlemler hakkında, işlemin niteliğine bağlı olarak farklı yargı mercileri yetkilidir:

• Cumhurbaşkanı tarafından alınan riskli alan kararları doğrudan Danıştay’da iptal davasına konu edilebilir.
• Belediyeler, Bakanlık veya diğer kamu kurumları tarafından gerçekleştirilen işlemler için ise İdare Mahkemesi, Bölge İdare Mahkemesi veya Danıştay nezdinde iptal davası açılabilir.

7. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular

1. Riskli alan nedir ve nasıl belirlenir?

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölgelerdir. Belirlenmesi için teknik raporlar, yerbilimsel etütler ve koordinatlı sınırlandırma haritaları gibi belgelerle başvuru yapılır.

2. Kimler riskli alan tespiti talebinde bulunabilir?

Riskli alan tespiti, Toplu Konut İdaresi (TOKİ), belediyeler veya taşınmaz maliki olan gerçek ve tüzel kişiler tarafından talep edilebilir. Başvurular, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na iletilir.

3. Riskli alan ilanına itiraz edebilir miyim?

Evet, ilan kararına karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde Danıştay’da iptal davası açabilirsiniz. Dava sürecinde yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.

4. Riskli alanlarda taşınmaz sahiplerinin hakları nelerdir?

Malikler, taşınmazlarının değeri karşılığında yeni yapıdan hak sahibi olma, kira yardımı ve düşük faizli kredi desteklerinden faydalanma hakkına sahiptir. Ayrıca, çoğunluk kararı ile müteahhit seçebilir veya TOKİ ile anlaşma yapabilirler.

5. Riskli alanda kentsel dönüşüm süreci nasıl işler?

Süreç, riskli alan ilanı ile başlar. Planlama, değer tespiti ve maliklerin katılımıyla proje belirlenir. Anlaşma sağlanırsa tahliye ve yıkım aşamasına geçilir. Yeni yapı tamamlandığında, hak sahiplerine teslim edilir.

6. Riskli alanlardaki taşınmazların değeri nasıl belirlenir?

Değerleme, Kamulaştırma Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun belirlediği standartlara göre en az üç kişilik bir kıymet takdir komisyonu tarafından yapılır. Maliklerin hak kaybı yaşamaması için bu süreç titizlikle yürütülür.

7. Kentsel dönüşüm sürecinde devlet yardımları nelerdir?

Hak sahiplerine kira yardımı (18-48 ay), faiz desteği, tapu ve noter harç muafiyetleri, taşınma yardımı gibi destekler sunulmaktadır. Kiracılara da taşınma yardımı sağlanır.

8. Tahliye süresi ne kadar, zorla tahliye mümkün mü?

Maliklere en az 15 ila 30 gün tahliye süresi verilir. Anlaşma sağlanmazsa noter bildirimiyle ek süre tanınır. Yine de tahliye gerçekleşmezse, elektrik, su ve doğalgaz kesilerek zorla tahliye uygulanabilir.

9. Riskli yapının yıkımı sonrası yeni bina nasıl yapılır?

Yıkım sonrası malikler arsa payı karşılığı müteahhit ile sözleşme yapabilir ya da TOKİ ile anlaşarak dönüşümü tamamlayabilir. Yeni yapının inşaat maliyetleri mahsuplaşarak hesaplanır.

10. Riskli alan ilanına karşı hukuki haklarımı nasıl korurum?

Hak kayıplarını önlemek için tapu kayıtlarınızı güncel tutmalı, devlet destekleri hakkında bilgi sahibi olmalı ve sözleşmelerin her aşamasında profesyonel hukuki destek almalısınız.

Kentsel Dönüşüm Süreçleriyle İlgili Detaylı Bilgi İçin Önerilen Yazılar

Kentsel dönüşümle ilgili daha detaylı bilgi edinmek için aşağıdaki yazılarımızı inceleyebilirsiniz:

• Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci
• Riskli Yapı Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
• Riskli Yapı Nedir? Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
• Kentsel Dönüşüm Kararına Uymayan Maliklerin Hakları
• Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
• Riskli Yapılarda Güçlendirme Kararı

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. Hak kaybına uğranılmaması ve yasal süreçlerin doğru bir şekilde yürütülmesi için, herhangi bir işlem yapılmadan önce Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel Dönüşüm alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.