Günümüzde kentsel dönüşüm faaliyetlerinin, büyük çaplı inşaat projelerinin ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin artmasıyla birlikte, yüklenici inşaat firmalarıyla sözleşme yapılarak taşınmaz edinme yaygın bir hale gelmiştir. Yüklenici inşaat firmalarıyla taşınmaza sahip olmak amacıyla yapılan sözleşmelerde, inşaat firmaları tarafından taşınmazın belirli bir tarihte teslim edileceği taahhüt edilmektedir. İnşaat firmalarının taşınmazı taahhüt ettikleri tarihten daha geç bir tarihte teslim etmeleri halinde taşınmaz satın alan veya kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle taşınmaz inşa ettiren kişilerin, kanuni hükümler çerçevesinde bu sebeple uğradıkları zararı inşaat firmalarından tazmin etme hakkı bulunmaktadır.
Yazı İçeriği
1. İnşaat Firmasının Taşınmaz Tesliminde Temerrüde Düşmesi
1.1. Temerrüt İçin İhtar Şartı
1.2. Temerrüt İhtarında Şekil Şartı
2. Geç Teslim Nedeniyle Uğranılan Kira Kaybı Talebinin Hukuki Dayanağı
2.1. Sözleşmede Gecikme Tazminatı Kararlaştırılmaması
3. Taşınmazın Geç Teslimi Nedeniyle Kira Kaybı Davası
4. Kira Kaybı Davasında Görevli ve Yetkili
1. İnşaat Firmasının Taşınmaz Tesliminde Temerrüde Düşmesi
Taşınmaz satın alım veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat firmaları, taşınmaz teslimi borcunun borçlusu, taşınmaz satın alan veya inşa ettiren kişi ise taşınmaz teslim borcunun alacaklısı konumundadırlar ve borçlu konumundaki inşaat firmalarının, sözleşmeyle belirlenen tarihte yani vadesinde taşınmazı alacaklıya teslim etmeleri gerekmektedir. İnşaat firmasının teslim tarihinde taşınmaz teslimini gerçekleştirmemesi halinde teslim borcunun muaccel hale gelmesiyle birlikte alacaklının, taşınmazın kendisine teslim edilmesini isteme hakkı mevcuttur.
1.1. Temerrüt İçin İhtar Şartı
Taşınmazı teslim borcu, borcun vadesinin gelmesiyle birlikte muaccel hale gelmiş olsa da, borçlunun temerrüde düşmesi için kural olarak alacaklının borçluya ihtarda bulunması aranmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 117/1’e göre;
“Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.”
Ancak borçlunun temerrüde düşmesi için ihtar gerektirmeyen haller de mevcut olup; taraflarca kesin bir vade kararlaştırılması, borcun yerine getirilmeyeceğinin dürüstlük kurallarına göre açık ve net bir biçimde anlaşılması, taraflarca akdedilen sözleşmede ihtar şartı aranmayacağının hüküm altına alınması hallerinde dürüstlük kurallarına aykırılık olmadığı sürece ihtarda bulunulması şart değildir.
1.2. Temerrüt İhtarında Şekil Şartı
Alacaklı tarafından borçluyu temerrüde düşürmek için bulunulan ihtarda kural olarak şekil şartı aranmasa da noter aracılığıyla veya diğer yollarla yazılı ihtarda bulunulması, ispat kolaylığı sağlamaktadır.
Belirtmek gerekir ki 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’na (TTK) göre; tacirler arasında diğer tarafı temerrüde düşürmek için yapılacak ihtarlarda; noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılma zorunluluğu mevcuttur.
2. Geç Teslim Nedeniyle Uğranılan Kira Kaybı Talebinin Hukuki Dayanağı
Taşınmazın kararlaştırılan tarihten geç bir tarihte teslim edilmesi durumunda, yüklenici inşaat firmasının temerrüde düşmesiyle taşınmaz satın alan veya inşa ettiren kişilerin geç teslim dolayısıyla uğradıkları zararların başında kira kaybı gelmektedir. Taşınmazın teslim edileceğinin kararlaştırıldığı tarihten taşınmaz tesliminin gerçekleştiği tarihe kadar geçen süre içinde taşınmaz satın alan veya inşa ettiren kişi, uğramış olduğu kira kaybını inşaat firmasından isteyebilmektedir.
Taşınmazı teslim alacak kişinin uğradığı kira kaybı zararı, 6098 sayılı TBK’nın 125. maddesinin 1. fıkrasına göre gecikme tazminatı kapsamına girmekte olup işbu maddeye göre;
“Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.”
İşbu kapsamda inşaat firması, taşınmazı teslim etme borcunu süresi içine ifa etmediği takdirde taşınmazı teslim alacak kişi, yaşanan gecikme sebebiyle uğradığı zararların tazmin edilmesi için gecikme tazminatı talep etme hakkına sahiptir ve uğranılan kira kaybı da bu zararlardan biridir. Ancak belirtmek gerekir ki inşaat firmasından kira kaybı talep edilebilmesi için taşınmaz satın alan veya inşa ettiren kişinin, inşaat firmasıyla arasında akdedilen sözleşmeden dönmemiş olması gerekir ve sözleşmeden döndüyse kira kaybı talebi karşılık bulamayacaktır.
2.1. Sözleşmede Gecikme Tazminatı Kararlaştırılmaması
İnşaat firmasıyla akdedilen sözleşmede, teslimin gecikmesi durumunda cezai şart ödenmesi ve/veya uğranılan kira kaybının da dâhil olduğu gecikme tazminatı kararlaştırılması mümkündür. Ancak sözleşmeyle gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa bile yine de kira kaybının talep edilmesi mümkündür.
Yargıtay 15. HD. 2019/3047 Esas, 2020/2498 Karar sayılı ve 21.09.2020 tarihli kararına göre;
“Davacının alacak talebi bakımından yasal düzenlemelere bakıldığında ise; sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 106/1, dava tarihinde yürürlükte olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 123. maddesi hükmünce, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyerek karşı tarafı temerrüde düşürdükten sonra BK’nın 106/II, TBK’nın 125. maddesindeki seçimlik haklarını kullanabilir. BK’nın 107, 6098 sayılı TBK’nın 124. maddesindeki süre verilmesini gerektirmeyen durumların varlığı halinde alacaklı süre vermeden temerrütten doğan haklarını kullanabilir. Sözleşmede gecikme tazminatı ödeneceğine dair hüküm bulunmasa dahi yüklenicinin teslimde gecikmesi halinde BK 106/II. maddesi hükmünce arsa sahibi yükleniciden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aylık rayiç kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatı isteyebilecektir.”
3. Taşınmazın Geç Teslimi Nedeniyle Kira Kaybı Davası
İnşaat firması, sözleşmeyle taahhüt ettiği teslim tarihinde taşınmazı teslim etmediği takdirde, kararlaştırılan teslim tarihinden fiili teslim tarihine kadar geçen sürede uğranılan kira kaybı inşaat firmasından talep edilebilmektedir. Geç teslimden kaynaklanan kira kaybının tazmini, açıklandığı üzere TBK’nın 125. maddesinin 1. fıkrasına göre gecikme tazminatı kapsamına girdiğinden bu talep dava yoluyla ileri sürülebilir.
Açılacak bu davada öncelikle taşınmazın emsal kira değeri alanında uzman bilirkişiler marifetiyle belirlenecek akabinde ise inşaat firmasından talep edilebilecek tazminat miktarı hesaplanacaktır.
4. Kira Kaybı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın geç tesliminden kaynaklanan kira kaybı davasında görevli mahkemenin belirlenmesi noktasında taşınmazı tüketici olarak mı yoksa ticari ilişki kapsamında mı satın alındığı veya inşa ettirildiği önem arz etmektedir.
Tüketici olarak taşınmaz satın alınması veya inşa ettirilmesi durumunda kira kaybı davalarında görevli mahkeme, tüketici mahkemeleridir. Ancak 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 73/A maddesiyle tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk şartı getirildiğinden arabuluculuk şartının istisnaları dışında kalan durumlarda tüketici mahkemelerinde dava açma yoluna gitmeden önce zorunlu arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerekmektedir.
Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Tüketici Mahkemelerinde Zorunlu Arabuluculuk” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Taşınmazın her iki tarafın da ticari işletmesi kapsamında satın alındığı veya inşa ettirildiği halde yahut kanun gereği ticaret mahkemesinin görev alanına giren bir durumun varlığı halinde görevli mahkeme, ticaret mahkemeleri olacaktır.
Kira kaybı davası konusunda ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda yer alan genel yetki kuralları geçerli olacak olup borçlunun bulunduğu yer mahkemesi genel yetkili kabul edilecektir.
